Методичний підхід урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці

 

Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовують для оцінювання забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом оцінну вартість земельної ділянки визначають як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма втратами на спорудження об’єктів нерухомого майна за формулою:

Ц_в = Ц_о – В_ос, (13.4)

де Ц_в – оцінна вартість земельної ділянки, визначена урахуванням витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна (у гривнях); Ц_о – очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях); В_ос – витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).

Отже, загальний алгоритм застосування цього методичного підходу передбачає:

· визначення ринкової вартості забудованої земельної ділянки. До того ж можливо застосування, з одного боку, методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, але, що є принциповою відмінністю описаного раніше методичного підходу, саме забудованих земельних ділянок, тобто враховується як вартість землі, так і вартість об’єктів нерухомого майна, що розташоване на ній; а з іншого, – застосування методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, але знову таки – капіталізації чистого доходу від забудованої земельної ділянки;

· визначення витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, які повинні містити вартість будівництва (з урахуванням зносу будівель, споруд), а також прибуток забудовника і витрати, пов’язані з будівництвом та обслуговуванням будівель, споруд;

· визначення ринкової вартості земельної ділянки, як залишок між вартістю забудованої земельної ділянки та витратами на спорудження на ній об’єктів нерухомого майна.

Саме тому цей методичний підхід часто називають «методом залишку для землі».

Розуміння сутності цього висловлення зрозуміле з принципу доданої продуктивності. Відповідно до цього принципу – дохід, який можливо отри-

 

мати від земельної власності, являє собою те, що залишається після компенсації витрат на працю, менеджмент та капітал (будівлі, механізми, обладнання, сировина та матеріали).

Враховуючи загальний алгоритм визначення ринкової вартості за цим методичним підходом, передбачають передусім розрахунок вартості забудованої земельної ділянки. Очікувану ціну продажу забудованої земельної ділянки можна визначити, як було зазначено, на підставі застосування методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Необхідно враховувати такі фактори, як тип забудови, її щільність, місцерозташування ділянки, вартість інфраструктури, вартість фінансування, податки, попит на забудову, пропозиції землі, рівень конкуренції.

 

Поєднання методичних підходів під час оцінки нерухомості

 

Метод співвіднесення

 

Метод співвіднесення (серед оцінювачів його ще називають методом перенесення) ґрунтується на принципі внеску, за яким вартість земельної ділянки вимірюють тією часткою, яку вона привносить у загальну вартість нерухомості, залежної від ступеня містобудівної цінності земель. Це дає змогу визначити ціну землі як частку в ціні продажу або в доході від оренди того чи іншого об’єкта нерухомості. Доведено, що частка землі в сумарній вартості нерухомості зростає з підвищенням містобудівної цінності території. Виявлена закономірність стала підставою для розроблення таблиць ситуаційних класів, де кожному класу відповідає типове співвідношення між вартістю землі та загальною вартістю забудованої земельної ділянки. Необхідно зазначити, що таблиці ситуаційних класів не є універсальними, тобто вони повинні враховувати специфіку кожного населеного пункту.

У табл. 13.1 наведено таблиці ситуаційних класів підготовлену в Міжнародному центрі приватизації, інвестицій та менеджменту і Українському товаристві оцінювачів.

Перевагою методу співвіднесення є відносна простота його застосування, що дає змогу його використовувати для експрес-оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, оскільки є достатня інформація про ціни продажу чи розміри орендної плати, що склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Варто зазначити, що наведені співвідношення між ціною землі і загальною вартістю нерухомості залежно від містобудівної цінності території добре корелюються із значеннями, отриманими під час побудови таблиць ситуаційних класів для конкретних населених пунктів України.

 

Таблиця 13.1

Частка землі в загальній вартості об’єкта залежно
від його місцерозташування

 

Коефіцієнт цінності території	Частка землі, %	Коефіцієнт цінності території	Частка землі, %	Коефіцієнт цінності території	Частка землі, %	Коефіцієнт цінності території	Частка землі, %
0,1	0,6	2,1	13,1	4,1	25,6	6,1	38,1
0,2	1,3	2,2	13,8	4,2	26,3	6,2	38,8
0,3	1,9	2,3	14,4	4,3	26,9	6,3	39,4
0,4	2,5	2,4	15,0	4,4	27,5	6,4	40,0
0,5	3,1	2,5	15,6	4,5	28,1	6,5	40,6
0,6	3,8	2,6	16,3	4,6	28,8	6,6	41,3
0,7	4,4	2,7	16,9	4,7	29,4	6,7	41,9
0,8	5,0	2,8	17,5	4,8	30,0	6,8	42,5
0,9	5,6	2,9	18,1	4,9	30,6	6,9	43,1
1,0	6,3	3,0	18,8	5,0	31,3	7,0	43,8
1,1	6,9	3,1	19,4	5,1	31,9	7,1	44,4
1,2	7,5	3,2	20,0	5,2	32,5	7,2	45,0
1,3	8,1	3,3	20,6	5,3	33,1	7,3	45,6
1,4	8,8	3,4	21,3	5,4	33,8	7,4	46,3
1,5	9,4	3,5	21,9	5,5	34,4	7,5	46,9
1,6	10,0	3,6	22,5	5,6	35,0	7,6	47,5
1,7	10,6	3,7	23,1	5,7	35,6	7,7	48,1
1,8	11,3	3,8	23,8	5,8	36,3	7,8	48,8
1,9	11,9	3,9	24,4	5,9	36,9	7,9	49,4
2,0	12,5	4,0	25,0	6,0	37,5	8,0	50,0

Метод розподілення доходу

 

Під час застосування методу розподілення доходу від забудованої земельної ділянки встановлюють обсяг витрат, пов’язаних із здійсненням поліпшень, які відповідають найефективнішому використанню земельної ділянки. Потім визначається чистий дохід, який можна отримати на час оцінки від

 

надання в оренду забудованої ділянки, з урахуванням поточних витрат. Далі розраховується, яка частина із загального чистого доходу припадає на земельні поліпшення. Залишок – це дохід від землі. Капіталізований дохід від землі за ставкою, що склалася на ринку, і є вартістю землі.

Під час реалізації цього методу розраховують ставку капіталізації для землі та очікуваний чистий операційний дохід, що припадає на нерухоме майно та розмір доданого (рентного) доходу від земельної ділянки.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначають розподіленням загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.

Розраховували ставку капіталізації для землі так:

, (13.5)

де С_кз – ставка капіталізації для землі; С_к – ставка капіталізації для забудованої ділянки; Т – корисна тривалість життя будівель та споруд; В – частка земельних поліпшень у загальній вартості об’єкту.

Для забудованих ділянок С_к визначають як для цілісного майнового об’єкта нерухомості, так і окремо для землі, будівель і споруд. С_к встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень прибутку на вкладений капітал та його відшкодування.

 

Економічний метод

 

В основу цього методу покладено принцип внеску землі у загальну вартість поліпшеної земельної ділянки (або такої, що буде поліпшена з урахуванням дотримання принципу найефективнішого використання). Відповідно до цього методу вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваною ціною продажу поліпшеної земельної ділянки (визначається в межах порівняльного підходу, але для поліпшеної земельної ділянки) та витратами на земельні поліпшення (визначається в межах витратного підходу – залишкова вартість заміщення або відтворення). Умовами застосування методу є наявність достовірної інформації про ціни угод із поліпшеними земельними ділянками, подібними до оцінюваної земельної ділянки, а також про вартість усіх витрат на земельні поліпшення, що склалися у цьому сегменті ринку нерухомого майна на дату оцінки.

 

Метод розвитку

 

Метод розвитку (можливого використання) поєднує всі три методичні підходи. Вартість землі визначають як різницю між дисконтними доходами від передбачуваного використання і дисконтними витратами, пов’язаними з переходом до цього використання. В основі вказаного підходу лежить принцип очікування та доданої продуктивності, не пов’язаної із земельними по-

 

ліпшеннями. Цей метод застосовують тоді, коли використання земельної ділянки:

· не приносить доходу;

· не відповідає принципу найефективнішого використання.

Зазначений метод ґрунтується на припущенні, що використання земельної ділянки відбувається під час її розвитку, тобто передбачують (прогнозують) поділ оцінюваної земельної ділянки на менші за розміром земельні ділянки або, навпаки, її об’єднання із сусідніми ділянками, що дасть можливість одержувати (спрогнозувати) дохід від їх використання. У такому разі вартість земельної ділянки визначають як різницю між дисконтованими грошовими потоками від її найефективнішого використання (поточна вартість доходів) і дисконтованими витратами (поточна вартість витрат), зумовленими переходом до такого використання. Отже, у межах методу розвитку обчислюють доходи від найефективнішого використання земельної ділянки (порівняльний підхід), витрати, зумовлені забезпеченням найефективнішого використання (затратний підхід), поточну вартість доходів і витрат (дохідний підхід), їхня різниця надасть вартість земельної ділянки.

 

Лекція 14. ОЦІНКА МАЙНОВИХ ПРАВ