Загальні правила посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна

Особливістю посвідчення правочинів про відчуження житлового будинку, садиби, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна є те, що воно провадиться за місцезнаходженням зазначеного майна.

При нотаріальному посвідченні правочинів про відчуження нерухомого майна перевіряються:

право власності (довірчої власності) відчужувача на майно, що відчужується, та, у передбачених зако­нодавством випадках, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують;

відсутність заборони відчуження або арешту майна;

дотримання обов'язку батьками, опікунами або піклувальниками внести суму за відчужене майно на рахунок неповнолітньої або недієздатної особи у банківській установі (у разі, якщо такий обов'язок був покладений органами опіки та піклування);

вартість майна (для обчислення державного мита).

Нотаріус вимагає надання документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно в осіб, які його відчужують. Такими документами, зокрема, мо­жуть бути:

нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання, ренти, дарування. міни:

спадковий договір;

свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;

свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);

свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;

свідоцтво про право на спадщину;

свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя;

договір про поділ спадкового майна;

договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

договір про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;

договір про виділення частки в натурі;

іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

рішення суду;

договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Право довірчої власності підтверджується договором управління майном.

Право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, а також право державної та комунальної власності підтверджуються державним актом (ст. 126 Земельного кодексу України).

Крім правовстановлювального документа на житло­вий будинок, садибу та інше нерухоме майно (за винятком земельної ділянки), якщо воно підлягає реєстрації, нотаріус вимагає документи, передбачені на­казом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 року № 84/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції У країни 20 вересня 2002 р. № 773/7061, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, — довідку від­повідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.

Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, в тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. У разі відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Нотаріус також має відмовити у посвідченні договору відчуження житлового будинку та іншого нерухомого майна у випадку, коли з поданих йому документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудоване (або будується) на зе­мельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

Посвідчення договорів продажу предмета іпотеки будь-якій особі — покупцеві в тому разі, коли рішенням суду або договором про задоволення вимог іпоте- кодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж, здійснюється за загальними правилами по­свідчення договорів відчуження, але має деякі особли­вості.

Для посвідчення такого договору, відповідно до ст. 38 Закону «Про іпотеку», іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому за­коном порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається предмет іпотеки. У такому разі нотаріус, керуючись вимогами п. 55 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, повинен переконатися в тому, що іпотекодержатель повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру застав рухомого майна.

Особи, які виявили бажання придбати предмет іптеки (або відмовитися від права купівлі), повинні в тридцяти денний строк з дня одержання повідомлення про продаж письмово повідомити іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір. Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня отримання іпотекодержателем або нота­ріусом повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки.

Якщо в установлений строк відповідь на повідом­лення від осіб, які мають право переважної купівлі предмета іпотеки, не надійшла, нотаріус може посвід­чити договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь - якій іншій особі на розсуд іпотекодержателя.

Якщо особа, яка висловила згоду придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпо­теки з іпотекодержателем протягом п'яти днів після закінчення тридцяти денного строку, установленого для надання такої згоди, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до ін­ших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо повідомлень про згоду на придбання предмета іпотеки надійшло кілька, право на придбання предме­та іпотеки в іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати на­діслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреси інших осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, невідомі. На ствердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).

Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі не досягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки продається за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

Договір купівлі-продажу є підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

 

Посвідчення договорів ренти

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку (ст. 731 ЦК). Договір ренти підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Договори ренти посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження.

Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передачі майна засто­совуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, — положення про договір дарування. У цьому разі правила ст. 362 Цивільного кодексу не застосовуються.

Текст договору ренти обов'язково повинен містити: найменування сторін за договором; предмет договору; умови, на яких майно передається під виплату ренти; форму й розмір ренти; строки виплати ренти; відповідальність платника за прострочення ренти; право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти; право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти; ризик випадкового знищен­ня або пошкодження майна, що передається під виплату ренти.

Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за письмовою згодою одержувача ренти.

У цьому разі в тексті договору відчуження майна, що передане під виплату ренти, крім істотних умов до­говору відчуження обов'язково зазначається про пере­хід обов'язків платника ренти до нового набувача, а також інші істотні умови договору ренти.

£ 5. Посвідчення договорів довічного утримання (догляду) та договорів про надання утримання

Відповідно до ст. 745 ЦК, договір довічного утримання належить до договорів, для яких є обов'язко­вою нотаріальна форма.

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набува­чеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме чи рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) до­глядом довічно (ст. 744 ЦК).

Договори довічного утримання посвідчуються нота­ріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження за винятком правил про по­відомлення інших учасників спільної часткової власності про майбутнє відчуження (ст. 362 ЦК).

Відчужувачем у договорі довічного утримання (до­гляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я.

Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична чи юридична особа.

Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути по­свідчений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення порядку користування цим майном між співвласниками.

Спеціальні правила при посвідченні договору довічного утримання стосуються насамперед змісту нотаріально посвідчуваного документа. У тексті договору довічного утримання обов'язково зазначається, що набувач майна зобов'язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін. Якщо така згода не досягнута, нотаріус не може посвідчити договір.

У разі зобов'язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкрет­но визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати.

Відповідно до ст. 754 ЦК, відчуження майна набувачем до смерті відчужувача не допускається, тому при посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

Договір довічного утримання може бути припине­ний або розірваний відповідно до норм цивільного права.

Припинення договору відбувається на підставі ст. 757 ЦК у разі смерті громадянина-набувача за умови відсутності у нього спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання. В такому разі нотаріус за письмо­вою заявою відчужувача припиняє дію договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис з посиланням на ст. 757 ЦК. При цьому на підтвердження факту смерті набувача надається свідоцтво державного органу реєстрації актів цивільного стану про смерть.

Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання первинний пра- вовстановлювальний документ на майно або його дуб­лікат, який міститься у справах нотаріуса. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довіч­ного утримання цей правовстановлювальний документ (або його дублікат) подається до відповідного реєструвального органу для перереєстрації.

У разі ліквідації юридичної особи-набувача, за умови відсутності у неї правонаступників, нотаріус на під­ставі витягу з Єдиного державного реєстру підпри­ємств і організацій України та письмової заяви відчу­жувача припиняє дію договору довічного утримання і повертає відчужувачеві первинний правовстановлювальний документ.

На всіх примірниках договору нотаріус робить від­повідний напис про припинення дії договору з посиланням на ст. 758 ЦК.

Розірвання договору довічного утримання можливо за рішенням суду з таких підстав:

на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини;

на вимогу набувача.

Нотаріус може посвідчити розірвання договору довічного утримання лише за згодою сторін, керуючись при цьому загальними правилами оформлення розірвання нотаріально посвідченого договору (п. 49 Інструкції), що були розглянуті у § 1 цієї глави.

На підставі договору про розірвання договору довіч­ного утримання або внесення до нього змін щодо заміни речі, яка була передана за договором, на іншу річ, переходу прав і обов'язків за цим договором до спадкоємців (правонаступників) набувача майна нота­ріус вносить відповідні зміни до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Подружжя має право укласти договір про надання утримання одному з них, в якому зазначаються умови, розмір і строки виплати аліментів. Такий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

При посвідченні договорів про надання утримання нотаріус повинен додержуватися правил статей 75— 78, 82 Сімейного кодексу України.

Подружжя, а також особи, шлюб між якими було розірвано, вправі укласти договір про припинення утримання взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру, інше нерухоме майно або одержання одноразової грошової виплати.

Договір, за яким передається у власність нерухоме майно, має бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації (ст. 89 Сімейного кодексу України).

У разі розірвання договору про утримання у зв'язку з одержанням одноразової грошової виплати обумов­лена грошова сума має бути внесена на депозитний ра­хунок нотаріальної контори чи приватного нотаріуса до посвідчення договору.

£ б. Посвідчення шлюбного договору

Відповідно до статей 92, 93 Сімейного кодексу України, особи, що подали заяву про реєстрацію шлюбу, а також подружжя мають право за власним бажанням укласти шлюбний договір, яким регулюються майнові відносини між подружжям, у тому числі визначаються їхні майнові права та обов'язки як батьків. Шлюбний договір укладається у письмовій формі й нотаріально посвідчується.

Для даної нотаріальної дії характерний особливий суб'єктний склад. Сторонами шлюбного договору є особи, що укладають шлюб або перебувають у шлюбі. Як правило, це особи дієздатні. Шлюбний вік для жінки встановлено у сімнадцять, а для чоловіків — у вісімнадцять років. У разі зниження шлюбного віку до реєстрації шлюбу відповідно до чинного законодавства шлюбний договір укладається неповнолітніми за письмовою згодою їхніх батьків або піклувальника, справжність підпису яких засвідчується нотаріусом з дотриманням вимог, передбачених для укладення правочинів від імені неповнолітніх у віці від 14 до 18 роки Таким чином, суб'єктами вчинюваної нотаріальної дії можуть стати батьки, усиновителі, інші законні представники або органи опіки та піклування.

До фактів, які встановлюються нотаріусом при вчинені даної нотаріальної дії, належить перевірка відповідності умов шлюбного договору закону.

Шлюбний договір не може регулювати особисті відносини подружжя, а також особисті відносини між ними та дітьми. Шлюбний договір не може зменшувати обсягу прав дитини, які встановлені Сімейним кодексом України, а також ставити одного з подружжя у надзвичайно невигідне матеріальне становище. За наявності таких умов нотаріус повинен відмовити у вчиненні такої нотаріальної дії як такої, що суперечить

Розірвання договору довічного утримання можливо за рішенням суду з таких підстав:

на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини;

на вимогу набувача.

Нотаріус може посвідчити розірвання договору до­вічного утримання лише за згодою сторін, керуючись при цьому загальними правилами оформлення розірвання нотаріально посвідченого договору (п. 49 Інструкції), що були розглянуті у § 1 цієї глави.

На підставі договору про розірвання договору довіч­ного утримання або внесення до нього змін щодо заміни речі, яка була передана за договором, на іншу річ, переходу прав і обов'язків за цим договором до спадкоємців (правонаступників) набувача майна нотаріус вносить відповідні зміни до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Подружжя має право укласти договір про надання утримання одному з них, в якому зазначаються умови, розмір і строки виплати аліментів. Такий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

При посвідченні договорів про надання утримання нотаріус повинен додержуватися правил статей 75— 78, 82 Сімейного кодексу України.

Подружжя, а також особи, шлюб між якими було розірвано, вправі укласти договір про припинення утримання взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру, інше нерухоме майно або одержання одноразової грошової виплати.

Договір, за яким передається у власність нерухоме майно, має бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації (ст. 89 Сімейного кодексу України).

У разі розірвання договору про утримання у зв'язку з одержанням одноразової грошової виплати обумовлена грошова сума має бути внесена на депозитний ра­хунок нотаріальної контори чи приватного нотаріуса до посвідчення договору.