Расчет нормы отдачи с применением модели оценки финансовых активов (САРМ).

Расчетные таблицы для офисной функции.

Таблица П.45.

Показатель	Значение
Арендная ставка, руб.
Потенциальный валовой доход, руб. (коэф 0,85)	13 000 кв.м.
Потери от недозагрузки, руб.	8%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Расходы на обеспечение безопасности, руб.
Резерв на замещение, руб.
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	3,0%
Операционные расходы OE
Чистый операционный доход

 

Таблица П.46.

год	арендная ставка	ЧОД	изменение	стоимость 1 кв.м.	Изменение
			0,125060271		0,22145188
			0,302428919		0,32220367
			0,167840159		0,1979798
			0,08077075		0,18223019
			0,421371492		0,57707052
			0,182072584		0,31136235

 

 

Рис.15.

 

Таблица П.47.

Регрессионная статистика
Множественный R	0,933045273
R-квадрат	0,870573482
Нормированный R-квадрат	0,838216852
Стандартная ошибка	0,050759715
Наблюдения
Дисперсионный анализ
	df	SS	MS	F	Значимость F
Регрессия		0,069323505	0,069323505	26,90556752	0,006574326
Остаток		0,010306195	0,002576549
Итого		0,0796297
	Коэффи-циенты	Стандартная ошибка	t-статистика	P-Значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	-0,02894807	0,051085926	-0,5666546	0,6012323	-0,1707853	0,112889191
Переменная X 1	0,80187272	0,154591055	5,1870576	0,0065743	0,3726591	1,231086298

 

Таблица П.48.

Тип риска	Низкий риск	Средний риск	Высокий риск
	0,25	0,5	0,75		1,25	1,5	1,75
Физические риски
Скрытые дефекты
Пожары и аварии на объекте
Изъяны техники и технологий
Правовые риски
Погрешности документов
Неисполнение контрактов
Правовые издержки
Запреты диверсификации
Экономические риски
Просчеты маркетинга
Операционные потери
Низкая ликвидность
Убытки из-за персонала
Финансовые риски
Срывы финансирования
Валютные потери
Потери кредитоспососбности
Социальные риски
Проблемы с соседями
Трудовые конфликты
Преступления на объекте
Количество рисков
Сумма по видам рисков				3,75		2,5
Общая сумма
Общее количество рисков
Коэффициент бета	B	0,875

 

 

Расчетные таблицы для торговой функции.

Таблица П.49.

Показатель
Арендная ставка, руб.
Потенциальный валовой доход, руб. (коэф 0,85)	13 000 кв.м.
Потери от недозагрузки, руб.	8%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти),руб.	1,5%
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Расходы на обеспечение безопасности, руб.

Таблица П.49. (продолжение)

Резерв на замещение, руб.
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	3,0%
Операционные расходы OE
Чистый операционный доход

 

Таблица П.50.

год	арендная ставка	ЧОД	изменение	стоимость 1 кв.м.	изменение
			0,229194386		0,41025641
			0,544189876		0,62545455
			0,226386979		0,29753915
			0,186192846		0,27413793
			0,481558118		0,70230041
			0,259811952		0,38871224

 

 

Рис.П.16.

 

 

Таблица П.51.

 

Регрессионная статистика
Множественный R	0,941410525
R-квадрат	0,886253776
Нормированный R-квадрат	0,85781722
Стандартная ошибка	0,057158135
Наблюдения
Дисперсионный анализ
	df	SS	MS	F	Значимость F
Регрессия		0,101820964	0,101820964	31,16600257	0,005048529
Остаток		0,01306821	0,003267052
Итого		0,114889174
	Коэффи-циенты	Стандартная ошибка	t-статистика	P-Значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y-пересечение	-0,04453101	0,06954756	-0,64029579	0,556817605	-0,2376259	0,1485639
Переменная X 1	0,81326699	0,145677539	5,58265193	0,005048529	0,4088013	1,2177326

 

Таблица П.52.

Тип риска	Низкий риск	Средний риск	Высокий риск
	0,25	0,5	0,75		1,25	1,5	1,75
Физические риски
Скрытые дефекты
Пожары и аварии на объекте
Изъяны техники и технологий
Правовые риски
Погрешности документов
Неисполнение контрактов
Правовые издержки
Запреты диверсификации
Экономические риски
Просчеты маркетинга
Операционные потери
Низкая ликвидность
Убытки из-за персонала
Финансовые риски
Срывы финансирования
Валютные потери
Потери кредитоспособности
Социальные риски
Проблемы с соседями
Трудовые конфликты
Преступления на объекте
Количество рисков
Сумма по видам рисков			0,5			2,5
Общая сумма		14,5
Общее количество рисков
Коэффициент бета	β	0,853