Расчетные таблицы к разделу 4.2.11 – Нахождение нормы отдачи на капитал.

Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).

Таблица П.1.

Объекты	ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес.	Местоположение	удаленность от ближайшей станции метро	удаленность от центра города	состояние здания	Сумма
О2	?	-1				-1
А1		-1	-1		-1	-3
А2			-2
А3			-1
А4		-1	-1			-1
А5					-1
А6		-1
А7		-1	-2			-2
А8			-1		-1	-1
А9			-1
А10		-1	-1		-1	-3

 

Рис.П.1.

Таблица П.2.

Объекты	ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес.	местоположение	удаленность от ближайшей станции метро	удаленность от центра города	состояние здания	Сумма
О3	?
А1				-1
А2
А3
А4
А5
А6
А7
А8
А9
А10				-1

Рис.П.2.

 

Таблица П.3.

Объекты	ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес.	местоположение	удаленность от ближайшей станции метро	удаленность от центра города	состояние здания	Сумма
О4	?
А1			-1	-2	-1	-4
А2			-2			-2
А3			-1
А4			-1	-1		-1
А5					-1	-1
А6
А7			-2	-1		-3
А8			-1	-1	-1	-2
А9			-1	-1		-1
А10			-1	-2	-1	-4

 

Рис.П.3.

 

Таблица П.4.

Объекты	ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес.	местоположение	удаленность от ближайшей станции метро	удаленность от центра города	состояние здания	Сумма
О5	?
А1		-1	-1	-2	-1	-5
А2		-1	-2			-3
А3			-1			-1
А4			-1	-1		-2
А5		-1			-1	-2
А6
А7		-1	-2	-1		-4
А8			-1	-1	-1	-3
А9			-1	-1		-2
А10		-1	-1	-2	-1	-5

 

Рис.П.4.

Таблица П.5.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог- нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.
Потери от недозагрузки, руб.	5%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Резерв на замещение, руб.	1 249 600
Переменные расходы, руб.

Таблица 5.(продолжение)

Расходы на управление % от EGI, руб.	10%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	4%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%
Операционные расходы
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
CF
NPV
Текущая стоимость реверсии, руб.
Норма отдачи, Yo	26,19%

Таблица П.6.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогн озный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.
Потери от недозагрузки, руб.	5%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Резерв на замещение, руб.	1 456 000
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	4%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%

Таблица П.6.(продолжение)

Операционные расходы OE
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
CF
NPV
Текущая стоимость реверсии, руб.
Норма отдачи, Yo	25,98%

Таблица П.7.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.
Потери от недозагрузки, руб.	5%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Резерв на замещение, руб.	939 400
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	4%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%
Операционные расходы OE
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
CF
NPV
Текущая стоимость реверсии, руб.
Норма отдачи, Yo	26,44%

Таблица П.8.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.
Потери от недозагрузки, руб.	8%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Резерв на замещение, руб.	858 000
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	4%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб	5,0%
Операционные расходы OE
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
CF
NPV
Текущая стоимость реверсии, руб.
Норма отдачи, Yo	27%

 

Расчет нормы отдачи для второго варианта использования

(производственно-складское здание).

Таблица П.9.

	Адрес	ставка аренды руб./кв. м/мес.	местоположение	наличие адм. площадей	состояние коммуника ций	права на участок	состояние здания
О1	ул. Трефолева	?	хорошее	нет	Есть	собств.	Хорошее
О2	Промзона "Парнас"	?	хорошее	нет	требуется ремонт	собств.	Хорошее
О3	Гражданский пр.	?	среднее	есть	Есть	собств.	Хорошее
О4	ул. Михайлова	?	среднее	нет	Есть	собств.	Хорошее

 

Таблица П.9. (продолжение)

О5	пр. Энергетиков	?	хорошее	есть	Есть	собств.	Хорошее
А1	ул. Ивана Черных, д.7		хорошее	есть	требуется провести часть коммуникаций	собственность	удовлетворительное
А2	ул. Трефолева		хорошее	есть	Есть	аренда	удовлетворительное
А3	ул. Салова, д.15		хорошее	есть	требуется ремонт	собственность	Отличное
А4	ул. Дибуновская		хорошее	есть	Есть	собств.	Отличное
А5	Промзона "Парнас"		среднее	есть	Есть	собственность	Отличное
А6	Дальневосточный пр., д.1		хорошее	есть	требуется провести часть коммуникаций	аренда	Хорошее
А7	Салтыковская дорога		среднее	есть	требуется провести часть коммуникаций	собственность	Хорошее
А8	Киевсакя, д.5		хорошее	нет	Есть	аренда	удовлетворительное
А9	Казанская улица		хорошее	Нет	требуется ремонт	собственность	удовлетворительное
А10	Кузьмолово, територия завода		среднее	Нет	Есть	собственность	удовлетворительное

 

Таблица П.10.

	ставка аренды, руб./кв. м/мес.	местоположение	наличие админ. помещений	Состояние коммуникаций	права на участок	состояние здания	Сумма
О1	?
А1			-1	-1
А2			-1	-2			-2
А3			-1	-2		-1	-3
А4			-1	-2		-1	-3
А5			-1	-2		-1	-2
А6			-1	-1			-2
А7			-1	-1
А8				-2			-1
А9
А10

 

Рис.П.5.

Таблица П.11.

	ставка аренды руб./кв. м/мес.	местоположение	наличие админ. помещений	Состояние коммуникаций	права на участок	состояние здания	Сумма
О2	?
А1			-1	-1			-1
А2			-1	-2			-3
А3			-1	-2		-2	-4
А4			-1	-2		-2	-4
А5			-1	-2		-2	-3
А6			-1	-1		-1	-3
А7			-1	-1		-1	-1
А8				-2			-2
А9
А10

 

 

Рис. П.6.

 

Таблица П.12.

	ставка аренды руб./кв. м/мес.	местоположение	наличие админ. помещений	состояние коммуникаций	права на участок	состояние здания	Сумма
О3	?
А1		-1
А2		-1
А3		-1				-1	-2
А4		-1				-1
А5						-1	-1
А6		-1
А7
А8		-1
А9		-1
А10

 

Рис.П.7.

 

Таблица П.13.

	ставка аренды руб./кв. м/мес.	местоположение	наличие админ. помещений	состояние коммуникаций	права на участок	состояние здания	Сумма
О4	?
А1		-1	-1
А2		-1	-1				-1
А3		-1	-1			-1	-2
А4		-1	-1			-1
А5			-1			-1	-2
А6		-1	-1				-1
А7			-1
А8		-1
А9		-1
А10

 

 

Рис.П.8.

 

Таблица П.14.

	ставка аренды руб./кв. м/мес.	местоположение	наличие админ. помещений	состояние коммуникаций	права на участок	состояние здания	Сумма
О5	?
А1				-1
А2				-2			-1
А3				-2		-1	-2
А4				-2		-1	-2
А5				-2		-1	-1
А6				-1			-1
А7				-1
А8				-2			-1
А9
А10

 

Рис.П.9.

Таблица П.15.

	Полученное из уравнения регрессии значение ставки аренды, руб./кв. м/мес.	Значение ставки, руб/кв.м в год
О1	340,50	4086,0
О2	342,34	4108,1
О3	376,20	4514,4
О4	336,73	4040,8
О5	364,80	4377,6

Таблица П.16.

Исходные данные для расчета	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Площадь участка, кв.м	2 800	3580,00
Общая площадь здания, кв.м
Арендопригодная площадь, кв.м		5785,5		6127,5	4249,35
Арендная ставка, руб./кв. м/год	4 086,00	4 108,08	4 514,40	4 040,76	4 377,60
Стоимость строительства здания, руб.	61 794 240	45 050 600	87 364 000	42 400 000	40 785 600
Балансовая стоимость, руб.	56 737 440	39 093 800	65 795 994	30 831 994	28 217 594
Стоимость продажи, руб.	90 720 000	65 772 000	134 805 000	67 080 000	55 017 900
Потери от недозагрузки	5%	5%	5%	5%	5%
Потери от неплатежей	1%	1%	1%	1%	1%
Экономическая жизнь, лет
Резерв на замещение, руб./год	1 848 000	1 339 800	2 838 000	1 419 000	984 060

Таблица П.17.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.
Потери от недозагрузки, руб.	5%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Резерв на замещение, руб.	1 848 000
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%
Операционные расходы OE, руб.
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
CF
NPV
Текущая стоимость реверсии, руб.
Норма отдачи, Yo	26,79%

 

Таблица П.18.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.
Потери от недозагрузки, руб.	5%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%

Таблица П.18. (продолжение)

Балансовая стоимость, руб.
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Резерв на замещение, руб.	1 339 800
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%
Операционные расходы
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
CF
NPV
Текущая стоимость реверсии, руб.
Норма отдачи, Yo	27,01%

Таблица П.19.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.
Потери от недозагрузки, руб.	5%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Резерв на замещение, руб.	2 838 000
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%

Таблица П.19. (продолжение)

Операционные расходы
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
CF
NPV
Текущая стоимость реверсии, руб.
Норма отдачи, Yo	29,38%

Таблица П.20.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.
Потери от недозагрузки, руб.	5%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Резерв на замещение, руб.	1 419 000
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%
Операционные расходы OE
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
CF
NPV
Текущая стоимость реверсии, руб.
Норма отдачи, Yo	27,94%

 

Таблица П.21.