Анализ участка с существующим улучшением

Юридическая правомочность

При анализе с целью выбора наиболее эффективного варианта использования участка с улучшениями необходимо принимать во внимание все имеющиеся в распоряжении юридически допустимые варианты использования.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии ДГ №000583 от 16.02.1996 г., какие-либо юридически недопустимые варианты использования имеющегося улучшения на момент оценки отсутствуют, назначение оцениваемого здания — нежилое. При расчетах было сделано предположение, что изменение назначения здания (на жилое) невозможно. Следовательно, на этом этапе жилая функция исключается из рассмотрения. Обременения, связанные с использованием улучшений по какому-либо коммерческому назначению, отсутствуют.

На основании действующих градостроительных нормативных документов - СНиП 2.07.01-89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Постановление от 10.04.2003 № 38) - вариант использования улучшения под производственную функцию 1,2 и 3 класса не рассматривается. Таким образом, возможно использование оцениваемых улучшений в качестве недвижимостилюбого коммерческог о (кроме производственного 1, 2 и 3 класса) назначения. То есть, можно сказать, что при реализации в данном здании гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, зрелищно-развлекательной, спортивной, медицинской, учебной, просветительской или творческой функций юридических препятствий не возникнет.

Физическая осуществимость

Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками улучшений (архитектурно-планировочные решения, несущая способность конструкций и т.д.). Техническая эксперта улучшений не проводилась, но очевидно, что при реализации, зрелищно-развлекательной и спортивной функций могут возникнуть препятствия физического характера. Следует принимать во внимание технические характеристики здания и его конструктивные решения. Особенностью планировки здания является коридорная система. Реконструкция оцениваемого здания под одно из этих назначений потребует полной его перепланировки. Поскольку основные конструктивные элементы оцениваемого здания находятся в хорошем состоянии, такие действия можно считать нецелесообразными, так как это повлечет за собой неоправданные затраты, которые впоследствии не окупятся ввиду отсутствия локального спроса.

Таким образом, после этого этапа можно рассматривать возможность реализации гостиничной, торговой, офисной, производственной (4 и 5 класса), сервисной, медицинской, учебной, просветительской или творческой функций как физически осуществимых.

Финансовая осуществимость

В рамках исследуемой задачи проведен мониторинг банковских кредитов, которые выдают в настоящее время малому и среднему бизнесу под залог недвижимости. Стоимость привлечения заемных средств находится в диапазоне до 20%, при пятилетнем сроке погашения кредита ипотечную постоянную можно оценить на уровне 32%. Общий коэффициент капитализации оценен по объектам аналогам на уровне 19%.

Сопоставив данные по среднерыночным значениям ипотечной постоянной и общего коэффициента капитализации, можно сделать вывод, что на текущий момент привлечение заемного капитала на дату оценки является неэффективным (наблюдается эффект отрицательного левереджа). Снижение ставки рефинансирования, активная позиция правительства по снижению кредитных ставок до 15,5% позволяют прогнозировать возможность финансовой осуществимости с привлечением заемного капитала в ближайшей перспективе.

Экономическая целесообразность

При анализе возможных вариантов использования имеющихся улучшений с точки зрения экономической целесообразности, стоит отметить существенные для оцениваемого объекта факторы:

ü объект оценки расположен недалеко от основных транспортных магистралей северной части ___________ района, вдоль «красной» линии улицы _________

ü окружение в микрорайоне — преимущественно жилая застройка (территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки, а также застройки объектами здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно исследовательских учреждений, культовых зданий);

ü назначение объекта оценки — нежилое;

ü объект оценки представляет собой здание производственного назначения с сопутствующими торговой, административной и складской функциями, площадью 13 791,1 кв.м, а также относящийся к нему земельный участок — 9 401 кв.м;

ü на дату оценки объект эксплуатируется по своему прямому назначению;

ü относительная близость к станции метрополитена;

ü хорошая транспортная и пешеходная доступность;

ü удобные подъезды для автотранспорта к Объекту оценки и возможность парковки автомобилей.

С точки зрения экономической целесообразности можно исключить объекты социально-бытового назначения. Это объекты, которые в принципе доходны, но найти инвесторов для них будет весьма затруднительно. Поэтому данное назначение исключается из рассматриваемого перечня (к примеру, дом бытовых услуг, банный комплекс, объекты просветительского, творческого, учебного и научно-технического направлений).

Стоит исключить из рассмотрения гостиничные проекты — самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес-центра, а окупаемость существенно зависит от эффективности цепочки инвестор - туроператор - банк. Инвесторам интересно рассматривать данные проекты, но при этом предпочтение все же отдается архитектурно-интересным районам города (большое значение здесь может играть близость историко-культурных памятников). Строительство же гостиницы в северной части_______ района, в центре жилых кварталов, не вызовет ожидаемого спроса и является неэффективным.

По тем же причинам, что и в ННЭИ для участка как условно свободного (существующие объекты удовлетворяют локальный спрос), исключается из рассмотрения и торговая функция. Также стоит отметить, что такой проект потребовал бы значительных вложений для перепланировки объекта, так как планировка здания нетипична для торгового комплекса, а его конструктивной особенностью является коридорная система. Такие вложения при текущей экономической ситуации и небольшом локальном спросе однозначно будут иметь неприемлемо большой срок окупаемости.

С учетом окружающей застройки, текущего использования, планов по развитию района (территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки) и того, что планировочные и конструктивные решения не препятствуют осуществлению этих функций, было принято решение рассматривать офисную, производственную (4 и 5 класса) как экономически целесообразные. Стоит также обратить внимание на вариант реконструкции улучшения до многофункционального комплекса, куда могут входить не только выбранные функции, но и, например, торговая или спортивная функции, в том объеме, в котором они необходимы, с учетом уже имеющегося в районе расположения объекта предложения.

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется наиболее эффективный из трех вариантов функционального использования объекта: офисного, производственно-складского, многофункционального (офисная, производственная, складская, торговая функции) зданий.

В рамках данного раздела стоимость улучшений для выявления наилучшего и наиболее эффективного использования участка как застроенного определялась доходным подходом с применением метода капитализации нормой отдачи. Величины арендной ставки и нормы отдачи также взяты из расчетов ННЭИ для свободного участка.

Далее рассчитана стоимость участка с существующими улучшениями для трех (наиболее вероятный, оптимистический, пессимистический) сценариев по рассматриваемым функциям.

 

В таблицах 4.38.-4.40. представлены расчеты для наиболее вероятного сценария по каждой функции. Остальные таблицы (оптимистический и пессимистический сценарии) приведены в приложении.

Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).

Таблица 4.38 – Базовый сценарий при реализации варианта 1

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.
Потери от недозагрузки, руб.	8%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Расходы на обеспечение безопасности, руб.
Резерв на замещение, руб.
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	10%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	4%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	0,75%
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%
Операционные расходы
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
Текущая стоимость реверсии, руб
NPV
Стоимость объекта

Расчет для второго варианта использования участка как застроенного

(строительство производственно-складского здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.49 – Базовый сценарий при реализации варианта 2.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.
Потери от недозагрузки, руб.	7%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Расходы на обеспечение безопасности, руб.
Резерв на замещение, руб.	11 722 500
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	5%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%
Расходы на энергоснаб- жение и % от EGI, руб.	1%
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	6,0%
Операционные расходы
Чистый операционный доход
Стоимость реверсии, руб.
Текущая стоимость реверсии, руб
NPV
Стоимость объекта

Расчет для третьего варианта использования участка как застроенного

(строительство многофункционального здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.40 – Базовый сценарий при реализации варианта 3

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрогноз ный период
Динамика арендной ставки, %		-5%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб.	13 791 кв.м.
от административных площадей	4585,1 кв.м
от производственно-складских площадей	6447,8 кв.м
от торговых площадей	2758,2 кв.м
Потери от недозагрузки, руб.	8%
Потери от неплатежей, руб.	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб.	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб.	1,5%
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб.	0,5%
Расходы на обеспечение безопасности, руб.
Резерв на замещение, руб.	11 722 500
Переменные расходы, руб.
Расходы на управление % от EGI, руб.	6%
Расходы на маркетинг % от EGI, руб.	3%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб.	1%
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб.	5,0%
Операционные расходы OE
Чистый операционный доход
Коэффициент операционных расходов		35,04%	34,6%	34,07%	33,5%	32,9%	32,4%
Стоимость реверсии, руб.
Текущая стоимость реверсии, руб
NPV
Стоимость объекта

Анализ рисков

Применение анализа сценариев при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта позволит получить дополнительные критерии (стандартное отклонение, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения. Основным критерием выбора варианта использования участка как условно свободного является величина чистой текущей стоимости денежного потока.

В данном случае для автоматического формирования сценариев используется метод Монте-Карло. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной.

Для каждого варианта использования объекта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.

Таблица 4.41 – Вариант 1. Офисная функция

Фактор	Обозна- Чение	Min значение	Max значение	Среднее значение
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	490,5	572,25	Min значение
Прогноз изменения ставки аренды	G	-20%	10%	Max значение
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	15%	Стандартное отклонение
Коэффициент операционных расходов	Koe	31,2%	37,6%	Коэффициент вариации	18,41%
Норма отдачи	Yo	25,98%	27,23%
Стоимость реверсии, руб.	Vr

 

 

Таблица 4.42 – Вариант 2. Производственно-складская функция

Фактор	Обозна- Чение	Min значение	Max Значение	Среднее значение	169 165 300
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	354,35	391,65	Min Значение
Прогноз изменения ставки аренды	G	-20%	10%	Max Значение
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	10%	Стандартное отклонение
Коэффициент операционных расходов	Koe	30,3%	35,75%	Коэффициент вариации	14,92%
Норма отдачи	Yo	26,79%	29,38%
Стоимость реверсии, руб.	Vr

Таблица 4.43 - Вариант 3. Многофункциональное использование

Фактор	Обозна- чение	Min Значение	Max Значение	Среднее значение	294 891 942
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am			Min Значение
Прогноз изменения ставки аренды	g	-15%	10%	Max Значение
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	10%	Стандартное отклонение
Коэффициент операционных расходов	Koe	30,1%	37,28%	Коэффициент вариации	10,1%
Норма отдачи	Yo	25,64%	27,92%
Стоимость реверсии, руб.	Vr

 

Графическое представление результатов позволяет сделать выводы: вариант «МФК» имеет максимальную стоимость объекта, риск неопределенности и коэффициент вариации в пределах допустимости.

Рис.4.10 Гистограмма распределения стоимости объекта.

 

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для участка как застроенного является использование существующего здания как многофункционального (административная, производственно-складская, торговая функции). Это совпадает с текущим использованием.

Заключение по разделу

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием является:

1. для участка как свободного — строительство многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции);

2. участка с существующей застройкой — использование объекта в качестве многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции).

5 Основы теории определения стоимости объекта

При определении рыночной стоимости используют три основных подхода:

· затратный подход;

· сравнительный подход;

· доходный подход.

Стандарты оценки предписывают использование оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения. В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному или двум из указанных подходов, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является основанием для отказа от применения подходов (подхода).

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью. Предпосылкой применения затратного подхода является тот факт, что рассматриваемый подход в оценке недвижимости приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Стоимость нового строительства оцениваемого здания определялась с использованием сборников «КО-ИНВЕСТ». Стоимость земельного участка определялась сравнительным подходом с помощью метода квалиметрического моделирования.

 

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость имущества определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Предпосылкой применения сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках купли-продажи или предложений к продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, данный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к Объекту оценки.

Стоимость оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода определялась с помощью метода квалиметрического моделирования.

 

Доходный подход

Доходный подход при определении рыночной стоимости объекта недвижимости основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Для того, чтобы применить доходный подход при определении рыночной стоимости рассматриваемого недвижимого имущества, необходимо знать величину арендной ставки за данный объект. Арендные ставки определялись методом качественного сравнения.

При определении рыночной стоимости Объектов оценки доходным подходом был применен метод дисконтирования денежных потоков.

 

Согласование результатов

Степень адекватности полученных моделей различна и обусловлена широким кругом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информативность сторон рыночных сделок, неэффективное управление недвижимостью и т.д. Все это не позволяет в качестве конечной стоимости использовать результат, полученный тем или иным подходом.

С целью получения оценки более близкой к реальности необходимо воспользоваться соотношением, учитывающим результаты трех моделей и дающим средневзвешенную оценку. Каждому из подходов присваивался вес, и, путем перемножения веса на соответствующую величину рыночной стоимости, определялась итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки.