Определение стоимости земельного участка

Рассматривается право собственности на земельный участок (участок застройки) площадью 9401,0 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, ул. ……………., д. ……., лит. …….

В современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это обусловлено тем, что земля, во-первых, является специфическим объектом, во-вторых, недостаточно разработана нормативно-правовая база и, в-третьих, рынок земли в стране недостаточно развит. Рыночная оценка земельных участков основывается на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования. При расчете следует учитывать такие рентообразующие факторы, как качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и пр.

Расчет стоимости права собственности земельного участка проведен в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р.

В соответствии с указанными методическими рекомендациями, рыночная стоимость земельных участков должна определяться с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов или иметь обоснованный отказ от использования какого-либо из этих трех подходов.

Оценка базируется на следующих основополагающих принципах:

Принцип полезности: рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип замещения: рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Принцип ожидания: рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты).

Принцип изменения: рыночная стоимость земельного участка постоянна в краткосрочной перспективе и изменяется в долгосрочной перспективе, потому должна быть определена на конкретную дату. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Принцип внешнего влияния: рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов.

Принцип наиболее эффективного использования: рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, соответствующим требованиям законодательства, являющегося физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

– целевое назначение и разрешенное использование;

– преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

– перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

– ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

– текущее использование земельного участка.

Как правило, при определении рыночной стоимости права собственности на земельные участки используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения основаны на сравнительном подходе к оценке. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе предполагаемого использования.

Затратный подход для нахождения рыночной стоимости земельного участка при отсутствии улучшений не применяется. Данный процесс в отсутствии улучшений сводится к нахождению стоимости земли в рамках какого-либо другого подхода. Сделанный вывод согласуется с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р), которые гласят: «элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения», где, в свою очередь, метод выделения основан на сравнительном подходе, а метод остатка — на доходном. Таким образом, для нахождения стоимости оцениваемого земельного участка затратный подход не применялся.

По итогам анализа имеющейся информации в соответствующих источниках удалось найти достаточное количество данных по выставленным на продажу аналогичным по местоположению, доступности и окружению объектов в районе расположения рассматриваемого земельного участка. Исходя из этого, для расчета рыночной стоимости права аренды на оцениваемый земельный участок был выбран метод, основанный на сравнительном подходе.

Непосредственно рыночную стоимость прав на землю, как наиболее вероятную цену сделок, дает метод сравнения продаж. Этот метод предполагает наличие данных по сделкам с земельными участками. Для применения сравнительного подхода на первом этапе было проведено маркетинговое исследование с целью отбора недавно осуществленных продаж или предложений объектов, максимально сопоставимых с оцениваемым объектом.

Основными критериями выбора объектов служили тип функционального использования, местоположение, транспортная доступность, площадь участка. Однако в настоящее время вторичный рынок прав на землю только начал развиваться, информации о совершенных сделках немного. Подобные продажи предпочитают не афишировать. Из-за дефицита информации составить четкое представление о стоимости земли довольно сложно. Согласно п. 14, главы III ФСО, утвержденного приказом Минэконмразвития России от 20 июля 2007 года №256, «Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

В рамках настоящей работы расчет стоимости земельного участка произведен с использованием сравнительного подхода — комбинированным методом.

В ходе анализа предложений были отобраны 5 объектов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с оцениваемым земельным участком: местоположению, площади, назначению.

Описание корректировок

Отличие цены сделки от цены предложения

По информации риэлторов все объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом объекты предлагались на продажу в апреле 2009 года. При сравнении объектов по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств недвижимости, как правило, в ходе переговоров цены предложения могут быть снижены на 0-5%. Цены предложений аналогов были откорректированы на наибольшую величину указанного диапазона — 5%, так как сейчас на рынке есть тенденция к снижению стоимости недвижимости и вероятность предоставления скидки увеличивается. Следует отметить, что объект-аналог №2 на дату оценки продан. Поэтому его стоимость по данному фактору не корректировалась. Корректировки на правовые характеристики не проводились (условия финансирования, условия продажи, условия рынка), в связи с тем, что эти характеристики одинаковы как для оцениваемого участка, так и для участков-аналогов.

Местоположение

Местоположение земельного участка является наиболее значимым фактором и определяет его привлекательность для инвестора. В расчетах были учтены 6 составляющих, определяющих привлекательность и, соответственно, стоимость земельных участков.

Удаленность от метро. Участки расположенные вблизи станций метрополитена более привлекательны с точки зрения инвестирования, соответственно их стоимость выше.

Интенсивность транспортных/пешеходных потоков. Очевидно, что наиболее привлекательными для реализации коммерческой функции являются участки с высокой интенсивностью транспортных и пешеходных потоков.

Характер окружающей застройки.

Характер окружающей застройки является также немаловажным фактором, поскольку определяет востребованность объекта определенного назначения в определенном районе. Очевидно, что торговые объекты, например, в окружении промышленных предприятий, а офисные вдали от зон деловой активности будут абсолютно неликвидными.

Потенциал развития территории. Санкт-Петербург разбит на определенные зоны, каждая из которых должна развиваться согласно Генеральному плану, который подразумевает развитие определенных функций на конкретной территорий города. Поэтому для инвестора данный фактор играет большую роль, т.к. отражает соответствие будущего объекта общему функциональному развитию территории.

Транспортная доступность. Под транспортной доступностью подразумевается, насколько удобно транспортное сообщение в районе расположения объекта оценки с другими районами города, в т.ч. и с центром.

Функциональное назначение объекта

Как правило, стоимость земельных участков зависит от их назначения (разрешенного использования). Стоимость участков под размещение многофункциональных комплексов обычно выше стоимости участков под объекты какого-либо одного определенного назначения.

Корректировки по всем вышеперечисленным параметрам расставлялись от 1 до 3, наивысший балл назначался объектам, которые имеют наилучшие характеристики.

Общая площадь участка

Как правило, чем больше площадь участка, тем дешевле он стоит в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Корректировки расставлялись на основании данных риэлтеров вышеперечисленных агентств недвижимости:

o от 16 000 до 25 000 кв.м — 1;

o от 11 000 до 15 000 кв.м — 2;

o от 5 000 до 10 000 кв.м — 3;

Наличие коммуникаций

Наличие коммуникаций вносит значительный вклад в стоимость участка, поскольку в данном случае участки предназначены для строительства производственно-складских объектов, потенциальному собственнику могут потребоваться определенные мощности. Отсутствие инженерии на участке может повлечь финансовые и временные задержки, в результате которых под угрозу может быть поставлен проект. Корректировки расставлялись следующим образом:

o коммуникации на участке — 3;

o разработаны тех. условия, начата прокладка коммуникаций — 2;

o коммуникации отсутствуют — 1.

Наличие обременений

Обременения снижают привлекательность объекта, так как сужают круг возможных для реализации функций. Здание может быть обременено сервитутами, договорами аренды и т.п. Если они есть у некоторых аналогов, то будет произведена понижающая корректировка их стоимости.

o есть обременения — 3;

o нет обременений — 2;

Баллы выставлялись на основании интервью, проведенными с риэлтерами различных агентств недвижимости («Адвекс», тел.: [phone], «Русский Фонд Недвижимости», тел.: [phone]), «Вектор», тел.: [phone], ООО «Итака», тел.: [phone], «Экотон», тел.: [phone], «Миэль», тел.: [phone]).

Каждому из элементов сравнения был сопоставлен свой весовой коэффициент, характеризующий влияние конкретного фактора на цену за 1 кв.м дома. Величины данных коэффициентов были приняты в результате нахождения отношений соответствующих экспертных баллов значимости (расставлялись по принципу: 1 — малозначимый, 3 — многозначимый, 2 — промежуточное значение) к сумме всех балов, т.е. определения удельных весов каждого из баллов в их общей сумме. Для обеспечения сопоставимости рядов оценок по различным элементам сравнения между собой необходимо провести процесс нормирования. В данном случае все оценки были поделены на максимальные значения в разрезе соответствующих элементов сравнения.

На втором этапе были определены средневзвешенные квалиметрические оценки для каждого из объектов. Данная операция выполнялась путем суммирования перемноженных на соответствующие веса нормированных баллов.