Анализ использования участка как условно свободного

При анализе возможных вариантов использования данного земельного участка как условно свободного, следует отметить существенные факторы:

ü участок расположен в Калининском районе Санкт-Петербурга, по первой линии ………………. ул., на расстоянии около 2,5 км от КАД;

ü участок расположен на огороженной, охраняемой территории бывшего производственного предприятия;

ü ближайшее окружение — жилая многоэтажная, многофункциональная и общественно-деловая застройка;

ü транспортная доступность автомобильным и общественным транспортом оценивается как хорошая, пешеходная доступность — хорошая. Подъездные пути к объекту и асфальт рядом в хорошем состоянии.

ü инвестиционная активность района направлена на строительство объектов жилого и общественно делового назначения.

ü удобные подъезды к участку для легкового автотранспорта;

ü площадь участка 9 401 кв.м;

ü участок обеспечен инженерными коммуникациями;

ü территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки, а также застройки объектами здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно исследовательских учреждений, культовых зданий.

Можно предположить, что на свободном участке земли могут быть построены объекты следующих назначений: жилого, гостиничного, торгового, офисного, производственно-складского, сервисного, учебного, спортивного, медицинского, зрелищно-развлекательного, просветительского или творческого.

Юридическая правомочность

На данном земельном участке могут быть построены различные по назначению объекты, соответствующие требованиям действующих градостроительных нормативных документов: СНиП 2.07.01-89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (Постановление от 10.04.2003 № 38). Новое строительство должно вестись с учетом характера окружающей застройки и ее плотности. Учитывая, что ближайшее окружение земельного участка — преимущественно жилая застройка, на рассматриваемой территории не может быть разрешено строительство производственных предприятий 1, 2 и 3 классов, согласно САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Таким образом, на данном этапе можно исключить из рассмотрения реализацию производственных функций 1, 2 и 3 классов.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права собственности на землю серии СПб № 021045 от 18.09.1997 года, земельный участок принадлежит АОЗТ «Трибуна» на праве собственности. Целевое назначение земельного участка — под промышленные объекты.

На основании приведенных выше нормативных документов можно сказать, что при застройке участка объектами гостиничного, торгового, офисного, производственного (4 и 5 класса), сервисного, зрелищно-развлекательного, спортивного, медицинского, учебного, просветительского или творческого назначений юридических препятствий не возникнет. Что же касается недвижимости жилого назначения, то строительство объектов жилого назначения на данном участке исключено, по причине его назначения — нежилое. Учитывая близость жилой застройки, исключается возможность использования данного участка под объекты складского назначения, строительство которых подразумевает необходимость подъездов и осуществление маневров для большегрузного транспорта.

Наличие целевого назначения земельного участка в принципе не исключает возможности его использования под другие аналогичные назначения, так как в этом случае, по согласованию сторон и в соответствии с принятой процедурой, правоустанавливающие документы на землю могут быть переоформлены.

Физическая осуществимость

Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками самого участка (инженерно-геологические параметры грунтов, местоположение, достаточность размера участка и т.д.). При реализации рассматриваемых вариантов препятствий физического характера на данной территории не будет.

Финансовая осуществимость

В рамках исследуемой задачи проведен мониторинг банковских кредитов, которые выдают в настоящее время малому и среднему бизнесу под залог недвижимости. Стоимость привлечения заемных средств находится в диапазоне от 18% до 25%, при пятилетнем сроке погашения кредита ипотечную постоянную можно оценить на уровне 32%÷37%. Общий коэффициент капитализации оценен по объектам аналогам (табл.4.9–4.11) на уровне 25%.

Сопоставив данные по среднерыночным значениям ипотечной постоянной и общего коэффициента капитализации, можно сделать вывод, что на текущий момент привлечение заемного капитала на дату оценки является неэффективным (наблюдается эффект отрицательного левереджа). Снижение ставки рефинансирования, активная позиция правительства по снижению кредитных ставок до 15,5% позволяют прогнозировать возможность финансовой осуществимости с привлечением заемного капитала в ближайшей перспективе.

Экономическая целесообразность

При анализе экономической целесообразности определяется, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить приемлемый доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

Основной критерий экономической целесообразности: NPV(rf)>0

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли. Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования.

Согласно проведенному анализу среды местоположения объекта оценки, район расположения участка земли в наибольшей степени перспективен с точки зрения развития современной общественно-деловой зоны города. Учитывая тот факт, что рассматриваемый земельный участок выходит на улицу …………….., необходимо рассмотреть все возможные варианты застройки.

С точки зрения экономической целесообразности можно исключить объекты социально-бытового назначения. Это объекты, которые в принципе доходны, но найти инвесторов для них будет весьма затруднительно. Поэтому данное назначение исключается из рассматриваемого перечня (к примеру, дом бытовых услуг, объекты просветительского, творческого, учебного и научно-технического направлений).

Анализ рынка объектов недвижимости зрелищно-развлекательного назначения показал, что такие объекты концентрируются в основном в центральной части города, или в густонаселенных «спальных» районах, а также на площадях крупных многофункциональных торгово-развлекательных комплексов с хорошей транспортной доступностью, другими словами, география расположения подобных объектов обуславливается, прежде всего, близостью к «потенциальным потребителям». Учитывая местоположение земельного участка, относительную удаленность от основных транспортных и пешеходных потоков, вытянутую форму участка, которая ограничивает возможности планировки, строительство объектов зрелищно-развлекательного назначения на рассматриваемом земельном участке нецелесообразно.

Гостиничные проекты — самые сложные по сравнению с другими видами инвестирования в доходную недвижимость. Их строительство требует затрат в несколько раз выше, чем строительство бизнес-центра, а окупаемость существенно зависит от эффективности цепочки инвестор — туроператор — банк. Инвесторам становится интересно рассматривать данные проекты, но при этом предпочтение все же отдается архитектурно-интересным районам города (большое значение здесь может играть близость историко-культурных памятников). Следует также учитывать и тот факт, что в связи с экономическим кризисом происходит значительное снижение спроса на гостиничную недвижимость. Строительство гостиницы в северной части Калининского района, в центре жилых кварталов, не вызовет ожидаемого спроса и является неэффективным.

Что касается строительства небольшого торгового здания, то можно сказать следующее: на сегодняшний день в квартале рассматриваемого участка имеется ряд торговых объектов — универсамы «Пятерочка», «Гражданский», «Перекресток», Брянцевский рынок, а также другие торговые и сервисные объекты, сосредоточенные на проспекте Просвещения. Данные магазины удовлетворяют существующий локальный спрос. Емкости «местного» рынка, особенно в текущих экономических условиях не хватит, чтобы «поглотить» дополнительный объем предложения, который появится в результате строительства еще одного, даже небольшого торгового объекта. Исходя из этих соображений, можно предположить, что торговую функцию целесообразно рассматривать только как сопутствующую при строительстве многофункционального здания на данном участке.

При рассмотрении спортивной функции складывается та же ситуация, что и с торговой. Непосредственно на ……….. улице фитнес-центров, бассейнов, спорткомплексов нет, но в рассматриваемом микрорайоне конкуренция в этом сегменте высока: в 5-10 минутной пешеходной доступности расположены 8 фитнес-центров – 2 на пр. …………, 3 на пр. Гражданском, 1 на пр. …………….., 2 на проспекте ………. То есть спрос в этом районе, в принципе, удовлетворен, и нет необходимости в строительстве большого спортивного сооружения. Строительство же небольшого здания на участке площадью более 9000 кв. м не представляется целесообразным. Такая функция может использоваться только как сопутствующая при строительстве многофункционального комплекса.

На основании приведенных выше рассуждений, а также плана развития территории и назначения участка, можно заключить, что экономически целесообразным на данной территории может быть строительство объекта офисного и производственного (4 и 5 класса) назначения, или многофункционального объекта, в котором присутствуют эти функции, а также, возможно, торговая функция.

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется наиболее эффективный из трех вариантов: строительство офисного, производственно-складского, многофункционального (офисная, производственная, складская, торговая функции) здания.

 

 

4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка

Алгоритм расчетов:

1. Варианты использования земельного участка (мозговой штурм)

2. Стоимость улучшения - затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС ВР; или рыночные данные).

3. Стоимость объекта может быть определена:

3.1 Методом прямой капитализации по формуле:

, (4.1)

где I_o – чистый операционный доход, R_o – общий коэффициент капитализации.

3.2 Методом капитализации нормой отдачи:

, (4.2)

где I_oi – чистый операционный доход i -го года, V_on –стоимость реверсии на последний прогнозный год, Y_o – норма отдачи на капитал, n - последний год прогнозного периода

3.3 Методом сравнения продаж:

 

(4.3)

где V_oj – скорректированная стоимость j-го аналога, f_j субъективней вес j-го аналога.

4. Стоимость земельного участка, определенная по формуле:

 

V_L=V_O-V_BÞ max, (4.4)

 

где V_L - стоимость земли, V_O – рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), V_B – стоимость улучшения.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость земли можно найти, например, техникой выделения.

Автором работы было принято решение рассмотреть 2 варианта строительства: 1 и 2 этажного производственно-складского здания.

Использовался метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка.

Основные этапы процедуры оценки метода капитализации нормой отдачи:

• расчет типичного периода владения (прогнозный период) для оцениваемой недвижимости;
• прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения; для каждого периода необходимо определить:

· I_pg – потенциальный валовой доход (это общий валовой доход от недвижимости при сдаче в аренду всех помещений и при своевременном внесении арендных платежей всеми арендаторами);

· I_eg – эффективный валовой доход (в отличие от потенциального валового дохода учитывает возможные потери от временно пустующих помещений и потери при сборе арендных платежей);

· E – операционные расходы (издержки при эксплуатации объекта);

· I_o – чистый операционный доход (разница между эффективным валовым доходом и операционными расходами);

• расчет соответствующей нормы отдачи (ставки дисконтирования) для периодических денежных потоков (Y_о);
• расчет соответствующего коэффициента капитализации (R_on);
• расчет стоимости реверсии оцениваемого объекта на конец прогнозного периода (на последний год периода владения);
• расчет текущей стоимости чистого операционного дохода и стоимости реверсии путем их дисконтирования с применением соответствующей ставки дисконтирования;
• расчет рыночной стоимости путем суммирования текущих величин денежных потоков и стоимости реверсии.