Определение величины недополученных арендных платежей

Потери арендной платы имеют место за счет неполной загруженности помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы.

Величина потерь от вакансий —Vacancy Allowance (V) — рассчитывается по формуле:

V = (Kn × Nf) / No, (4.5)

где Kn – коэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора в общей арендной площади – %) (помещения зданий могут быть сданы нескольким арендаторам); Nf – число арендных периодов, необходимое для поиска нового арендатора (месяцы) (исходя из того, что необходимо будет сдать бытовые помещения в совокупности с производственно-складскими); No – общее число арендных периодов (месяцы)

Исходя из предположения, что арендная плата вносится авансом (авансовый аннуитет), потери от неплатежей арендной платы мало вероятны — Collection Loss (L) — составляют 1% от потенциального валового дохода в год.

Определение величины эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход — Effective Gross Income (EGI) рассчитывается по следующей формуле:

I_eg =(I_pc+I_ph) ´ ( 1- K_L) + I_pm ´(1- K_V)´(1- K_L) + I_pa ´(1- K_Va)´(1- K_La), (4.6)

 

где K_v – потери от недозагрузки, K_L – потери от неплатежей.

Опираясь на данные приведенного в предыдущем разделе обзора рынка производственно-складских помещений, коэффициент недозагрузки принят на уровне 5%.

 

Определение величины операционных расходов

Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. Операционные расходы можно разделить на три основные группы:

• постоянные расходы;
• переменные расходы.

 

Постоянные расходы

К постоянным (Fixed Expense — FE) обычно относят расходы, которые не зависят от уровня загрузки объектов. Это налоги на имущество, платежи за земельный участок, страховой сбор, управленческий учет, расходы на бухгалтерский учет основных фондов, уборку территории, отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждений, автоматизированную систему оповещения, обслуживание рекламных носителей, телесистем и сетей, прочие расходы.

Платежи за землю

Платежи за земельный участок рассчитывались на основании 2 статьи Закона №611-86 Санкт-Петербурга «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «о налоговых льготах» от 28.11.2005 г., согласно которому налоговые платежи за землю рассчитываются как 1,5% от его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1919 руб./кв.м. Таким образом, ставка налога на землю составляет 28,79 руб./кв.м.

Страховой сбор

Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страховку имущества. Страховой сбор может составлять не более 0,5% от налогооблагаемой стоимости. Полный пакет — 0,5%: пожар, залив, противоправные действия третьих лиц, стихийные действия и т.д. Неполный пакет (от 0,01 до 0,2%) при страховании отдельных видов рисков). В данном случае используется неполный пакет, средняя величина отчислений по которому составляет 0,1%. Основание — обзор тарифов страховых компаний «АльфаСтрахование», «КапиталЪ Страхование», «Росгосстрах», «Энергогарант», ежемесячно публикуемый в журнале «Эксперт».

Налог на имущество

Расчет платежей в бюджет по налогу на имущество проводился исходя из нормативной ставки налога в размере 2,2% от налогооблагаемой стоимости имущества. В качестве базы для расчета налогооблагаемой стоимости была использована балансовая стоимость объекта, и в дальнейшем налогооблагаемая стоимость рассчитывалась с учетом годовой нормы амортизации улучшения согласно правилам бухгалтерского учета.

Расходы на обеспечение безопасности

Складываются из оплаты услуг охранных компаний и расходов на поддержание интегрированных систем безопасности, включающих охранно-пожарную сигнализацию, видеонаблюдение и контроль доступа. Расходы на обеспечение безопасности составляют 421 400 руб. в год. (автономная охранная сигнализация - 352 400 руб./год; расходы на пороговую пожарную сигнализацию – 69 040 руб. в год). Данные получены из организации «Группа компаний «Август», http://www.sechome.ru.

Переменные расходы

К переменным (Variable Expense — VE) относятся расходы, величина которых связана с уровнем загрузки объекта недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг. Это бухгалтерские и юридические услуги арендных и подрядных отношений, накладные расходы, налоги по зарплате персонала, расходы по телпо-, электро-, газоснабжению, коммунальные услуги, эксплуатационные услуги (вентиляция, кондиционирование, уборка помещений, обслуживание лифтов), обеспечение безопасности, прочие расходы.

Расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги

Составляют в среднем 5%-10% от эффективного валового дохода в зависимости от функции и сценария (включают расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги, прибыль управляющей компании и т.д.), приняты по результатам интервью представителей собственника, специалистов рынка коммерческой недвижимости, специалистов управляющих компаний («ВМБ-Траст», «АйБи Групп»).

Расходы на маркетинг

Связаны с расходами на приобретение информации и расходами на продвижение права пользования и владения объекта как товара. В данной работе расходы на маркетинг принимаются исходя из среднерыночных данных для производственно-складских, офисных и многофункциональных зданий и составляют 3%-4% от эффективного валового дохода в зависимости от функции и сценария.

Расходы на энергоснабжени е

Ориентировочные расчеты электрических нагрузок производственных зданий выполнялись по укрупненным удельным электрическим нагрузкам, в зависимости от функционального назначения здания. Для административных и многофункциональных зданий средний расход электроэнергии будет равен 86,4 кВт в год на единицу общей площади (из таблицы 15 ВСН 59-88). Тариф на электроэнергию равен 1,85 руб./кВт[1]. Таим образом, расчеты на энергоснабжение составляют порядка 0,75% от эффективного валового дохода. Для промышленных зданий средний расход- 110,5 кВт в год на единицу общей площади. Тариф - 1,85 руб./кВт (http://www.pes.spb.ru/tariffs/2/)

Эксплуатационные расходы

Составляют в среднем 5% от эффективного валового дохода (+/- в зависимости от сценария и функции). Состоят из расходных материалов - 1% от эффективного валового дохода; уборки помещений (в т.ч. оплаты обслуживающего персонала) - 0,4% от эффективного валового дохода; технического обслуживания - 3,6% от эффективного валового дохода (включая обслуживание спец. установок, лифтов). Информация предоставлена собственником.

Коммунальные услуги - в данной работе приняты равными нулю, так как для объекта оценки и всех объектов-аналогов рассматривается вариант чистой аренды.

 

Резерв на замещение

Для того, чтобы иметь возможность сдавать помещения по арендным ставкам, представленным на рынке коммерческой недвижимости, позволяющим приносить желаемый доход собственнику, в оцениваемых помещениях необходимо проводить ремонт изнашивающихся элементов объекта недвижимости (Allowance for Replacements — AR). Периодичность проведения таких ремонтов составляет 5-10 лет, в зависимости от интенсивности эксплуатации помещений. При анализе было сделано предположение, что следующий ремонт будет производиться через 5 лет, то есть резерв на замещение рассчитывается на прогнозный период.

Резерв на замещении включает в себя затраты на ремонт кровли, элементов конструкций и сетей. Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в конструкциях и в оборудовании в процессе эксплуатации здания. По видам производимых работ различают:

- текущий профилактический ремонт - ТПР, выявляемый и планируемый заранее;

- текущий непредвидимый ремонт - ТНР, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.

К ТПР относят: ремонт и окраску кровель, замену и окраску водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистку от загрязнения и простую окраску фасадов, лестничных клеток и т.п. На производство этих работ, как правило, планируется до 75-80% от ассигнаций, выделяемых на текущий ремонт. Профилактический ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и повышения долговечности здания. Периодичность его проведения - 3 года. Нормы затрат на текущий ремонт общественных и многофункциональных зданий средние по городу - в пределах 1,25-1,35% от восстановительной стоимости здания, для производственных – 1,3-1,45%.