Расчет нормы отдачи с применением метода рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости.

Далее перечислены основные этапы данного метода.

1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными ценами сделок.

2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.

3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов. При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:

ü затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;

ü инфляционного удорожания по сложному проценту;

ü удешевления вследствие естественного устаревания;

ü расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).

ü определение нормы отдачи для оцениваемого объекта как средней или средневзвешенной из ставок конечных отдач сопоставимых объектов.

С целью устранения различий между объектами сравнения и объектом оценки, а также установления зависимости величины коэффициента капитализации от индивидуальных характеристик объекта, была проведена процедура качественного анализа. Перед этим была проведена корректировка характеристик

2 – характеристика объекта-аналога гораздо хуже объекта оценки;

1 – характеристика объекта-аналога хуже объекта оценки;

0 – корректировка не требуется;

-1 – характеристика объекта-аналога лучше объекта оценки.

-2 – характеристика объекта-аналога гораздо лучше объекта оценки.

Данные о рассмотренных объектах аналогах сведены в таблицу.

 

Расчет нормы отдачи для первого варианта использования

(административное здание).

Таблица 4.5 – Основные характеристики объектов.

Объекты	Адрес	ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес.	местоположение	удаленность от ближайшей станции метро	удаленность от центра города	Состояние здания
О1	ул. Ватутина, д.19	?	среднее	10-15 мин.	Близко	Хорошее
О2	ул. Минеральная, д.13	?	среднее	10-15 мин.	Близко	Хорошее
О3	Гражданский пр-т,д.41	?	хорошее	5 мин.	средняя	Отличное
О4	ул. Савушкина,д.47	?	хорошее	10-15 мин.	Далеко	Хорошее
О5	пр. Северный	?	среднее	10-15 мин.	Далеко	Хорошее
А1	пр.Кондратьевский		хорошее	5-10 мин.	Близко	Отличное
А2	пр. Луначарского		хорошее	5 мин.	Далеко	Хорошее
А3	ул. Веденеева, д.2		среднее	5-10 мин.	Далеко	Хорошее
А4	ул. Дибуновская		среднее	5-10 мин.	средняя	Хорошее
А5	пр. Ириновский, д.24		хорошее	10-15 мин.	Далеко	Отличное
А6	ул. Тимуровская, д.13		среднее	10-15 мин.	Далеко	Хорошее
А7	пр. Светлановский, д.38		хорошее	5 мин.	Средняя	Хорошее
А8	ул. Казанская, д.5		среднее	5-10 мин.	средняя	Отличное
А9	Б.Сампсониевский пр., д.68		среднее	5-10 мин.	средняя	Хорошее
А10	пр. Кондратьевский, д.15		хорошее	5-10 мин.	Близко	Отличное

Построение зависимости ставки аренды от суммарной корректировки объекта 1

Таблица 4.6 – Кодировка качественных характеристик объектов.

Объекты	ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес.	Местоположение	удаленность от ближайшей станции метро	удаленность от центра города	состояние здания	Сумма
О1	?
А1			-1		-1	-2
А2		-1	-2			-1
А3		-1	-1		-1
А4			-1
А5		-1			-1
А6
А7		-1	-2			-2
А8			-1		-1	-1
А9			-1
А10			-1		-1	-1

Расчет доверительного интервала для регрессионной зависимости [2]

Таблица 4.7 – Расчет ставки аренды для объекта 1.

Объекты	Суммарная корректи-ровка	Фактическое значение ставки Yi	Расчетное значение ставки по регрессии: Yt=a+bx	Нижняя граница доверительного интервала	Верхняя граница доверительного интервала
Аналог1	-2
Аналог2	-1
Аналог3
Аналог4
Аналог5
Аналог6
Аналог7	-2
Аналог8	-1
Аналог9
Аналог10	-1
Объект 1

 

Рисунок 4.1 – Расчет ставки аренды для объекта 1, руб. за кв. м в мес.

 

Аналогичным образом были определены ставки аренды для объектов 2-4 (рис. 4.2). Погрешность расчетов минимальная для объекта 1 и 2 это будет учтено при согласовании полученного результата.

 

Результаты расчетов рыночной ставки аренды для объектов 1-5 сведены в таблицу 4.8

Таблица 4.8 Рыночные ставки аренды для объектов 1-5.

Объекты	Полученное из уравнения регрессии значение ставки аренды, руб./кв. м/мес.	Значение ставки, руб./кв.м в год
О1	730,9
О2	726,8
О3	742,4
О4	690,3
О5	560,0

 

Для каждого анализируемого объекта был рассчитан чистый операционный доход.

Таблица 4.9 – Расчет чистого операционного дохода для объектов 1-5.

Исходные данные для расчета	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Площадь участка, кв.м	1 603	1030,00
Общая площадь здания, кв.м
Арендопригодная площадь, кв.м	5482,5			3629,5
Арендная ставка, руб./кв. м/год	8 770,80	8 721,60	8 908,80	8 283,60	6 720,00
Стоимость строит-ва здания, руб.	106 693 200	95 046 590	127 412 000	87 240 400	73 446 000
Балансовая стоимость, руб.	101 736 400	89 089 790	97 843 994	66 672 394	59 877 994
Стоимость продажи, руб.	109 005 000	101 672 000	156 156 000	103 761 000	94 770 000
Потери от недозагрузки	5%	5%	5%	5%	5%
Потери от неплатежей	1%	1%	1%	1%	1%
Экономическая жизнь, лет
Резерв на замещение, руб. в год	1 935 000	1 249 600	1 456 000	939 400	858 000

ТаТтттттттТ

Для каждого объекта исследования были смоделированы денежные потоки и определена внутренняя норма рентабельности (IRR), пример моделирования денежных потоков для объекта 1 приведен в таблице 4.10.

Таблица 4.10 – Расчет внутренней нормы рентабельности для объектов 1-5.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Рост арендной ставки		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год		43 277	44 143	46 350	48 668	53 534	58 887
Потери от недозагрузки, тыс. руб. в год	5%	2 163	2 207	2 317	2 433	2 676	2 944
Потери от неплатежей, тыс. руб. в год	1,0%
Эффективный валовой доход, тыс. руб. в год		40 680	41 494	43 569	45 747	50 322	55 354
Постоянные расходы, тыс. руб. в год		2 872	2 836	2 800	2 765	2 730	2 696
Налог на имущество, тыс. руб. в год	2,2%	2 208	2 178	2 149	2 121	2 092	2 065
Балансовая стоимость, тыс. руб.		100 379	99 041	97 720	96 418	95 132	93 864
Страховка - от балансовой ст-ти имущества, тыс. руб. в год	0,5%
Резерв на замещение, тыс. руб. в год	1 935
Переменные расходы, тыс. руб. в год		8 034	8 195	8 604	9 035	9 938	10 932
Расходы на управление % от Ieg, тыс. руб. в год	10%	4 068	4 149	4 356	4 574	5 032	5 535
Расходы на маркетинг % от Ieg, тыс. руб. в год	4%	1 627	1 659	1 742	1 829	2 012	2 214
Продолжение таблицы 4.10
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование, % от Ieg, тыс. руб. в год	0,75%
Коммунальные услуги, руб./кв.м
Эксплуатационные расходы % от Ieg, тыс. руб. в год	5,0%	2 034	2 074	2 178	2 287	2 516	2 767
Чистый операционный доход, тыс. руб. в год		29 773	30 462	32 163	33 946	37 652	41 725
Стоимость реверсии, тыс. руб.						326 890
Денежный поток, тыс. руб. в год	-123176	29 773	30 462	32 163	33 946	164 901
Норма отдачи, Yo	26,6%

 

Для объектов 2-5 расчет IRR аналогичен (расчетные таблицы приведены в приложении). Результаты анализа сведены в таблицу 4.11

Таблица 4.11 – Результаты расчета IRR для объектов 1-5 офисной функции.

	Полученная норма отдачи
Объект исследования 1	26,6%
Объект исследования 2	26,1%
Объект исследования 3	25,9%
Объект исследования 4	26,4%
Объект исследования 5	27%

Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам офисной функции – 26,49%

 

Расчет нормы отдачи для второго варианта использования

(производственно-складское здание).

Расчеты аналогичны расчетам, проведенным ранее при рассмотрении первой функции (административная). Таблицы приведены в приложении к работе. Результаты по рассмотренным объектам-аналогам представлены в таблице 4.12.

Таблица 4.12– Результаты расчета IRR для объектов 1-5 производственно-складской функции.

	Полученная норма отдачи
Объект исследования 1	26,8%
Объект исследования 2	27,0%
Объект исследования 3	29,4%
Объект исследования 4	27,9%
Объект исследования 5	26,8%

Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам производственно-складской функции – 27,54%

 

 

Расчет нормы отдачи третьего варианта использования

(торговая функция).

Расчеты аналогичны проведенным ранее при рассмотрении административной и производственной функций. Таблицы приведены в приложении к работе. Результаты по рассмотренным объектам-аналогам представлены в таблице 4.13.

Таблица 4.13 - – Результаты расчета IRR для объектов 1-5 торговой функции..

	Полученная норма отдачи
Объект исследования 1	25,6%
Объект исследования 2	26,5%
Объект исследования 3	26,3%
Объект исследования 4	26,4%
Объект исследования 5	26,3%

Среднее значение нормы отдачи по 5 объектам торговой функции – 26,22%