Расчет стоимости строительства

Расчет затрат на строительство с использованием Укрупненных показателей стоимости строительства с использованием поправок (согласно справочнику «КО-ИНВЕСТ» — «Общественные здания», 2005) для оцениваемого здания представлен в таблице. Представленная в справочниках информация используется при определении затрат на замещение оцениваемого объекта. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты незавершенного строительства.

Прибыль инвестора — это установленная рынком величина, отражающая сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. При расчете величины прибыли инвестора использовалась методика расчета величины прибыли предпринимателя (инвестора), описанная в [1].

По данной методике расчет величины прибыли инвестора основывается на предположении о том, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку рассматриваемого проект. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Полученная по данной методике величина, удовлетворяет принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и туже продолжительность, что и новое строительство. Величина прибыли инвестора Pr определяется по формуле:

(4.9)

где Y_ocq – общая квартальная норма отдачи на капитал, вложенный в строящийся объект недвижимости, δ _E – доля начальных инвестиций, для подобных объектов может находиться в диапазоне до 30%, k – продолжительность строительства, кварталы.

В данной формуле приняты некоторые упрощения. В E_j при j=0 кроме издержек на приобретение права застройки участка включаются авансовые платежи подрядчикам E_o=E_l+E_a. Для упрощения формулы предполагается, что оставшаяся сумма ΔE=E_b-E_a выплачивается равными долями ΔE/k в конце каждого из jє(1,k) периодов. Дополнительно предполагаем, что норма отдачи на капитал за время строительства практически не меняется Y_ocq≈ const. Стоит отметить, что данное выражение обеспечивает оценку величины прибыли предпринимателя «снизу», учёт вклада земельного участка приведет к увеличению этой прибыли в 1,01-1,15 раз.

Таблица 4.31 - Затраты на строительство

Вариант использования	Офисное здание	ПСК	МФК
Параметр	Значение	Значение	Значение
Год постройки
Объем, куб. м	62 037	62 037	62 037
Площадь, кв.м
Справочник Ко-Инвест	«Общественные здания», 2005	«Промышленные здания», 2004	«Промышленные здания», 2004
Тип конструктивной системы	КС-1	КС-4	КС-4
Измеритель	1 куб.м	1 куб.м	1 куб.м
Код объекта-аналога	3.3.4.009	4.2.00.013	4.2.00.021
Объем аналога, куб.м
Отношение объемов	0,9194	0,94	0,95
Стоимость по справочнику, руб./ куб.м	3967,3	1216,95	1907,47
Прибыль предпринимателя	25,23%	26,32%	26,52%
Корректирующий коэффициент на объем	0,9	1,22
Регионально-экономический коэффициент	1,12	1,12	1,12
Коэффициент пересчета на дату оценки	1,65	1,65	1,65
Стоимость замещения, руб.	409 345 770	170 210 098	316 680 708

Далее рассчитана стоимость участка для трех (вероятный, оптимистический, пессимистический) сценариев по рассматриваемым функциям. В таблицах 4.32.-4.34 представлены расчеты для вероятного сценария по каждой функции. Остальные таблицы (оптимистический и пессимистический сценарии) приведены в приложении.

Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.32 – Базовый сценарий для первого варианта использования.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Динамика арендной ставки, %		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб. в год	13791кв.м.
Потери от недозагрузки, руб. в год	8%
Потери от неплатежей, руб. в год	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы, руб. в год
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год	1,5%
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год	0,5%
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год
Резерв на замещение, руб. в год
Переменные расходы, руб. в год
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год	10%
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год	4%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год	0,75%
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год	5,0%
Операционные расходы OE, руб. в год
Чистый операционный доход. руб. в год
Коэффициент операционных расходов		36,3%	35,4%	34,5%	33,4%	33,1%	32,6%
Затраты на строительство, руб.
Стоимость реверсии, руб.
Текущая стоимость реверсии, руб.
NPV, руб.
Стоимость земельного участка, руб.	-50247251

 

Расчет для второго варианта использования участка как условно свободного (строительство производственно-складского здания). Вероятный сценарий.

 

Таблица 4.33 – Базовый сценарий для второго варианта использования.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Динамика арендной ставки, %		-10%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб. в год	13 791 кв.м.
Потери от недозагрузки, руб. в год	7%
Потери от неплатежей, руб. в год	1,0%
Эффективный валовой доход, руб.
Постоянные расходы, руб. в год
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год	2,2%
Балансовая стоимость, руб.
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год	1,5%
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год	0,5%
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год
Резерв на замещение, руб. в год	11 722 500
Переменные расходы, руб. в год
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год	5%
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год	3%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год	1%
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год	6,0%
Операционные расходы OE, руб. в год
Чистый операционный доход. руб. в год
Коэффициент операционных расходов		33,7%	33,04%	32,7%	32,3%	31,6%	31,07%
Затраты на строительство, руб.
Стоимость реверсии, руб.
Текущая стоимость реверсии, руб.
NPV, руб.
Стоимость земельного участка, руб.	9 426 630

Расчет для третьего варианта использования участка как условно свободного (строительство многофункционального здания). Вероятный сценарий.

Таблица 4.34 – Базовый сценарий для третьего варианта использования.

Показатель	Значение	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	Постпрог нозный период
Динамика арендной ставки, %		-5%	2%	5%	5%	10%	10%
Потенциальный валовой доход, руб. в год	13 791 кв.м.
от административных площадей	4585,1 кв.м
от производственно-складских площадей	6447,8 кв.м
от торговых площадей	2758,2 кв.м
Потери от неплатежей, руб. в год	8%
Эффективный валовой доход, руб.	1,0%
Постоянные расходы, руб. в год
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. в год
Балансовая стоимость, руб.	2,2%
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. в год
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. в год	1,5%
Расходы на обеспечение безопасности, руб. в год	0,5%
Резерв на замещение, руб. в год
Переменные расходы, руб. в год	11 722 500
Расходы на управление % от Ieg, руб. в год
Расходы на маркетинг % от Ieg, руб. в год	6%
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от от Ieg, руб. в год	3%
Эксплуатационные расходы от Ieg, руб. в год	1%
Операционные расходы OE, руб. в год	5,0%
Чистый операционный доход. руб. в год
Коэффициент операционных расходов
Затраты на строительство, руб.		35,04%	34,6%	34,07%	33,5%	32,9%	32,4%
Стоимость реверсии, руб.	316 478 019
Текущая стоимость реверсии, руб.
NPV, руб.
Стоимость земельного участка, руб.
Потери от неплатежей, руб. в год

Анализ рисков

Применение анализа сценариев при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта позволит получить дополнительные критерии (стандартное отклонение, коэффициент вариации), позволяющие учесть влияние неопределенности на принятие решения. Основным критерием выбора варианта использования участка как условно свободного является величина стоимости земельного участка.

В данном случае для автоматического формирования сценариев используется метод Монте-Карло. Он позволяет отказаться от субъективного назначения вероятности. Метод дает возможность перебрать максимальное число сочетаний исходных данных для каждого варианта использования и оценить диапазон изменения результирующей переменной.

Для каждого варианта использования объекта границы диапазонов изменения факторов приняты равными значениям, соответствующим крайним сценариям (пессимистического и оптимистического). Распределение факторов выбрано равномерным, количество испытаний принято равным 1000, мультиколлинеарность между факторами отсутствует.

Диапазоны для моделирования сценариев в методе Монте-Карло приведены в таблице 4.35. – 4.37.

Таблица 4.35 - Вариант 1. Строительство офисного здания

Фактор	Обозна- чение	Min значение	Max значение	Среднее значение	-6400648
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	490,5	572,25	Min значение	-70711093
Прогноз изменения ставки аренды	g	-20%	10%	Max значение
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	15%	Стандартное отклонение
Коэффициент операционных расходов	Koe	31,2%	37,6%	Коэффициент вариации	89%
Норма отдачи	Yo	25,98%	27,23%
Стоимость реверсии, руб.	Vr

 

Таблица 4.36 - Вариант 2. Строительство производственно-складского здания

.

Фактор	Обозна- чение	Min значение	Max Значение	Среднее значение	37 540 816
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am	354,35	391,65	Min значение	-23937427
Прогноз изменения ставки аренды	g	-20%	10%	Max значение
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	10%	Стандартное отклонение
Коэффициент операционных расходов	Koe	30,3%	35,75%	Коэффициент вариации	73%
Норма отдачи	Yo	26,79%	29,38%
Стоимость реверсии, руб.	Vr

 

 

Таблица 4.37 - Вариант 3. Строительство многофункционального здания.

Фактор	Обозна- Чение	Min значение	Max Значение	Среднее значение	56 164 180
Ставка аренды для объекта, руб. за кв. м	Am			Min значение
Прогноз изменения ставки аренды	G	-15%	10%	Max Значение
Коэффициент недозагрузки	Kv	5%	10%	Стандартное отклонение
Коэффициент операционных расходов	Koe	30,1%	37,28%	Коэффициент вариации	30%
Норма отдачи	Yo	25,64%	27,92%
Стоимость реверсии, руб.	Vr

 

Графическое представление результатов позволяет сделать выводы:

ü вариант 3 имеет максимальную стоимость земельного участка, минимальный риск неопределенности и минимальный коэффициент вариации.

ü вариант 3 даже в самом худшем случае приведет к стоимости не ниже, чем в других вариантах, следовательно, он оптимален.

Частота выпадения стоимости приведена на рис. 4.9.

 

Рис.4.9 Гистограмма распределения стоимости земли для трех вариантов

 

В соответствии с приведенными расчетами можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием для участка как свободного является строительство многофункционального здания (административная, производственно-складская, торговая функции)