Определение стоимости объекта методами затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта. При этом оценивают стоимость нового строительства оцениваемого улучшения, затем вычитают из нее сумму оцененного износа, включающую физический, функциональный и внешний (экономический) износ. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость прав на землю.

При использовании затратного подхода прежде всего необходимо определить затраты, необходимые для нового строительства. В теории оценки существует два вида затрат:

- затраты на воспроизводство — затраты, необходимые для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий;

- затраты на замещение — затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Определение затрат на производство получило на практике широкое распространение, поскольку при расчетах затрат на создание объекта, аналогичного оцениваемому, создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. При этом затруднительно оценить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое может быть построено с применением иных материалов, иметь другие конструктивные решения, дизайн и планировку, в большей степени удовлетворяющие современным требованиям.

Вид затрат на новое строительство определялся исходя из особенностей оцениваемого объекта недвижимости, а также исходя из принципа построения используемого сборника (см. далее).

Анализ методов определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что при оценке объектов недвижимости может быть использована их следующая укрупненная классификация:

- метод на основе банка данных о стоимости объектов-аналогов (реальные затраты на строительство объектов-аналогов, согласно п.4.38 МДС 81.35-2004)1;

- метод разбивки на компоненты;

- ресурсный метод и его разновидности;

- базисно-индексный метод и его разновидности;

- комбинированный метод.

 

Метод определения стоимости на основе объектов-аналогов

Этот метод предполагает использование данных о стоимости какого-либо параметра (единицы сравнения, единицы «мощности») объекта, например, 1 куб.м строительного объема или 1 кв.м общей площади в зданиях определенного типа, 1 п. м линейно-плоскостных сооружений. Выбор аналога осуществляется на основе информации о стоимости строящихся или построенных объектов, сметы которых составлены по рабочим чертежам. При выборе аналога обеспечивается максимальное соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по производственно-технологическому или функциональному назначению и по конструктивно-планировочной схеме. С этой целью анализируется сходство объекта-аналога с будущим объектом, вносятся в стоимостные показатели объекта-аналога требуемые коррективы в зависимости от изменения конструктивных и объемно-планировочных решений, учитываются особенности, зависящие от намечаемого технологического процесса, а также отдельно делаются поправки по уровню стоимости для района строительства.

 

Метод разбивки на компоненты

Данный метод заключается в расчленении всего здания или сооружения на конструктивные элементы и виды работ (модули), а именно на: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровлю и т. д., и определении удельного веса каждого такого модуля в составе рассматриваемого объекта. Метод разбивки на компоненты может быть использован для приблизительной оценки стоимости строительства при недостатке более детальной проектной информации об объекте. При применении данного метода достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного процентного удельного вклада в стоимость строительства, найти общую стоимость объекта.

 

Базисный метод и его разновидности (базисно-компенсационный, базисно-индексный)

Данный метод предполагает использование данных имеющейся или разработанной проектно-сметной документации и применение системы индексов пересчета сметной стоимости, представленной в базисном уровне цен 1969 г., 1984 г., 1991 г., или 2000 г. в текущие цены. При этом могут использоваться как интегральные индексы пересчета цен на весь комплекс работ для различных типов зданий, сооружений и видов работ, так и дифференцированные индексы пересчета, учитывающие увеличение стоимости по элементам прямых затрат, а именно: по основной заработной плате, по стоимости эксплуатации машин и механизмов, по стоимости материалов. Как показывает анализ, более точное значение восстановительной стоимости или стоимости замещения получают при применении индексов пересчета цен, дифференцированных по элементам прямых затрат (по видам работ). Индексы пересчета цен устанавливаются региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

Ресурсный метод и его разновидности (ресурсный, ресурсно-базисно-индексный)

Данные методы определения стоимости строительства состоятв калькуляции в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектных решений. Ресурсный метод основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расходов строительных материалов, расчетов стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат. Стоимость основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов может определяться либо по фактическим показателям, либо в процентах по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа зданий или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика, либо рассчитывается через стоимость трудозатрат (чел.-час, маш.-час). Следует отметить, что ресурсный метод, оперирующий непосредственно с затратами в текущих ценах, дает лучшее приближение к объективной стоимости, чем базисные методы.

Комбинированный метод

Этот метод предполагает использование двух и более названных методов совместно, в различных сочетаниях.

В рамках настоящей работы для расчета рыночной стоимости рассматриваемого улучшения был использован метод определения стоимости на основе объектов-аналогов с использованием укрупненных показателей стоимости строительства объектов-аналогов согласно сборнику из серии «Справочник оценщика», публикуемых «КО-ИНВЕСТ». Согласно методике сборника, определяются затраты на замещение (без учета износа).