Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного выполняется в двух случаях:

• при необходимости отдельной оценки участка земли;

• при выборе объектов для сравнительного анализа.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости (правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого рода действий:

Первым шагом в выборе варианта использования земли и улучшений будет составление перечня функций, возможных к осуществлению на данном участке земли без каких-либо ограничений.

 

Виды разрешённого использования территории

В соответствии с новым «Генеральным Паном Санкт-Петербурга» объект оценки находится в зоне 3ЖД, которая является зоной среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры. Согласно «Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга», рассматриваемый земельный участок находится в зоне ТД2_2, которая является подзоной ТД2. Это территория, предназначенная для специализированных общественно-деловых объектов на территории периферийных и пригородных (включая исторические) районов города, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием объектов данной зоны (ТД2_2). Разрешенные виды использованияприведены в таблице 4.1.

 

Таблица 4.1 Виды разрешенного использования земельного участка для зоны ТД2_2.

 

Таблица 4.1.(продолжение)

Вариант наиболее эффективного использования определяется взаимодействием ряда факторов:

ü Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

ü Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

ü Экономическая целесообразность, рыночный спрос: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения.

ü Финансовая осуществимость. Рассмотрение принципиальной возможности обеспечения финансирования проекта с привлечением заемного капитала.

ü Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.