Определение прогнозного периода.

Метод капитализации доходов нормой отдачи основывается на будущих денежных поступлениях, поэтому задачей оценщиков является выработка прогноза изменений денежного потока на какой–либо будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста недвижимости не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный равный поток доходов).

Выбор прогнозного периода (срока проекта) зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата. В настоящих расчетах принят прогнозный период, равный 5 годам.

 

Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки

Потенциальный валовой доход — Potential Gross Inc ome (I_pg = I_pc + I_pm + I_ph +I_pa) — определяется от сдачи объектов недвижимости в аренду на вторичном рынке.

· Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда, I_pc=A_pc ´ S_pc, ), — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания.

· Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда, I_pm=A_m ´ S_m), — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

· Скользящий доход (I_ph), — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

· Прочие доходы (I_pa), — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Рыночная арендная ставка для трех вариантов использования участка как условно свободного определена сравнительным подходом ниже. В данной работе применялся метод качественного сравнения цен. Он позволяет при наличии достаточного числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине арендной ставки.

 

Отбор объектов-аналогов

Критериями выбора аналогов служили назначение, схожесть местоположения (территория предприятия), тип объекта, площадь и состояние, наличие земельного участка. Данные по сопоставимым объектам были получены из интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга: АН «Адвекс-Центр», тел.: [phone], «Русский Фонд Недвижимости», тел.: [phone], ООО «Итака», тел.: [phone], «Миэль», тел.: [phone], а также из периодических изданий «Бюллетень недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Недвижимость и строительство Петербурга» и различных сайтов Internet: www.estate.spb.ru, www.bn.ru, www.komned.ru, www.bn.ru.

Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств.

Элементы сравнения

Первая группа элементов сравнения

• условия рынка;
• отличие цен сделок от цен предложения.

Вторая группа элементов сравнения

• местоположение;

• назначение;
• наличие обременений;
• общая площадь;
• состояние здания;
• (возможность расширения участка для парковки) наличие прилегающего земельного участка.

 

Корректировки