Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
В начале 2009 года участники рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжают наблюдать за развитием негативных последствий мирового финансового кризиса: заметным снижением деловой активности, сокращением издержек, ростом безработицы, снижением розничного товарооборота, сокращением грузоперевозок, ростом инфляции. Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости (торговля, офисы, склады) продолжается падение цен продаж и ставок аренды, вызванное снижением спроса со стороны покупателей и ухудшением положения арендаторов. Еще одной тенденцией 2009 года можно назвать начало перехода в номинирование цен продаж недвижимости в условных единицах, привязанных к иностранной валюте: долларам, евро.
Таблица 3.4 – Изменение ценовых показателей на рынке офисной и торговой недвижимости
В условиях нестабильности сделать достоверный прогноз развития рынка недвижимости непросто. Сложившаяся после кризиса ситуация во многом напоминает ситуацию после кризиса 1998 г. Поэтому можно предположить, что динамика цен аренды и продажи в 2009 г. будут похожи на тенденции посткризисного 1999 г. Исходя из этих соображений, было принято решение в данной работе в прогнозах на будущий период основываться на показателях 1999-2005г.г. Данные в абсолютном и относительном выражении (в % к уровню 1998г.) по годам были взяты с сайта «Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости» и сопоставлены с будущими периодами. Динамика цен и ставок аренды представлены в таблицах 3.5 и3.6. Прогноз цен и ставок аренды коммерческой недвижимости представлен на рисунках 3.3 и 3.4
Таблица 3.5 – Динамика цен продажа коммерческой недвижимости.
Рисунок 3.3 –Прогноз изменения цен для офисной, складской и торговой недвижимости (руб. за кв.м)
Таблица 3.6 – Динамика ставки аренды коммерческой недвижимости
Рисунок 3.4 - Прогноз изменения ставки аренды для офисной, складской и торговой недвижимости (руб. за кв.м в год) Источник информации: ГУИОН Рынок офисной недвижимости Предложение. Объем предложения на рынке офисных помещений в бизнес-центрах по итогам 2008 г. составил 2 016 859 кв.м. При этом офисных площадей класса «А» - 145 235 кв.м. (7% от общего объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах), класса - «В» 1 226 053 кв.м. (61%), класса «С» - 645 571 кв.м (32%). Офисные площади в бизнес-центрах класса «А» показали наибольший прирост (76%) – девелоперы стремились реализовать наиболее доходные проекты. Сегмент класса «С» увеличился незначительно – на 5%. При этом специалистами LCMC отмечается, что объекты класса «С», введенные в эксплуатацию в 2008 г., позиционируются в классе «В» (БЦ «Обухов-центр» и 2-я очередь БЦ «Содружество»), но не соответствуют заявленному классу.
Таблица 3.7 - Структура предложения офисных площадей по классам (по итогам 2008 года).
Географическая структура предложения в 2008 г. изменилась несущественно, однако тенденция децентрализации рынка, предрекаемая многими экспертами, подтверждается: лидерство до сих пор остается за Петроградским (96 300 кв.м. или 19,8% от общего объема введенных в эксплуатацию площадей в 2008 г.) и Центральным (94 404 кв.м., 19,4%) районами, далее следуют Московский (83 000 кв.м., 17,1%) и Приморский (75 000 кв.м., 15,4%) районы.
Рисунок 3.5 - Географическая структура рынка (по итогам 2008 года) Анализ географической структуры предложения показывает, что наиболее насыщенными офисными площадями районами города по-прежнему остаются Центральный (17,4% от общего объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах) и Петроградский (16,8%). По остальным районам объем предложения офисных площадей распределился следующим образом:
Таблица 3.8 -Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2008 году
Таблица 3.8. (продолжение)
Арендные ставки.
Снижение запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в целом по рынку с момента начала кризиса (сентябрь 2008) по февраль 2009 года составило порядка 11-12% в рублевом эквиваленте. Реальные ставки аренды снизились более чем на 15 % в рублевом эквиваленте. Учитывая девальвацию рубля за этот период, ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 37%. Наибольшее падение ставок (в долларовом эквиваленте) произошло в классе А: более чем на 50%. Это связано с резким увеличением предложения за счет ввода ряда новых офисных проектов класса А в 4 квартале 2008 года. Ставка на офисы класса А, запрашиваемая арендаторами, составляла в январе 2009 года не более 1100 руб. за кв. м в мес. или не более 380 долл. за кв. м в год. В заявленных к вводу в 2009 году бизнес–центрах запрашиваемые ставки не демонстрируют резких колебаний по сравнению с предыдущим периодом. При этом значительное падение ставок (до 50%) демонстрируют проекты, испытывающие трудности из-за особенностей хода строительства или из-за особенностей концепции, идущей вразрез с современной экономической ситуацией.
Спрос. 3 200 кв.м в БЦ «Сенатор»; фирма «585» — 3 000 кв.м в БЦ «Выборгская застава». Источник: Maris Properties
Распределение спроса по площадям, начиная с третьего квартала стало изменяться: увеличилось количество заявок на аренду помещений менее 50 кв.м и значительно сократились запросы на офисные помещения 200-500 кв.м. К середине 2008 года офисный рынок достиг точки насыщения и постепенно начал превращаться в рынок арендатора.
1). Сокращение темпов экономического роста в целом по Российской Федерации и в Санкт-Петербурге, в частности. Всемирный Банк пересмотрел прогноз роста ВВП с 6% до 3% на 2009 год. В ряде секторов экономики ожидается даже снижение объемов
производства. Такой спад деловой активности неизбежно приводит к снижению спроса на административные помещения. 2). Одним из источников экономического кризиса является финансовая сфера, наиболее подверженными его негативным последствиям оказываются финансовый сектор и те сектора, компании в которых активно пользуются кредитными ресурсами, то есть строительство, крупные промышленные предприятия, проводящие модернизацию, транспортная отрасль. Предприятия вынуждены искать способы оптимизации затрат и одним из наиболее распространенных становится сокращение персонала. Проводимое сокращение рабочих мест напрямую влияет на спрос офисов высокого класса. Получает распространение практика уменьшения арендуемой офисной площади, отказ от резервных площадей «под развитие». Рисунок 3.7 – Ставки аренды бизнес-центров, руб. за кв. м в мес. Вакантные площади Уровень свободных офисных площадей в действующих бизнес-центрах в течение первых трёх кварталов оставался стабильным и составлял 4-6%. Финансовый кризис привёл к тому, что многие компании скорректировали планы относительно расширения бизнеса или даже сократили арендуемые площади, или переехали в офисные центры более низкого класса по более низким арендным ставкам. При этом предложение продолжало расти, результатом чего стало повышение уровня вакантных площадей. В конце 2008 г. этот показатель в зданиях класса А достиг 15%, что является абсолютным максимумом за последние 8 лет. При этом стоит отметить, что показатель возрастает до 20%, если учитывать здания, получения свидетельства о собственности которых перенеслось на январь–февраль 2009 года. Можно ожидать дальнейшего увеличения уровня вакансий по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий. Уровень вакантных площадей в офисах класса В достиг 8,7%. Был отмечен значительный рост количества предложений субаренды не только в офисных зданиях класса А, но и класса В, что исторически менее характерно для офисов класса В. Общее количество площадей классов А и В, предлагаемых в субаренду к концу 2008 г. превзошло 100 000 кв. м.
Цены продаж офисов также подверглись большой коррекции из-за кризисных явлений: за период с сентября 2008 по февраль 2009 падение в рублях составило около 8%, в долларах – 35%. При переговорах с реальными покупателями, происходит снижение ранее заявленных цен на 10-40%. Но, несмотря на кризисные явления, в начале 2009 года можно отметить сужение предложения офисной недвижимости и некоторое оживление спроса. По сравнению с ноябрем и декабрем 2008 года количество новых предложений офисов на продажу весьма незначительно. Часть владельцев недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тенденции на рынке офисной недвижимости Снижение прежних темпов прироста рынка закономерно: рынок офисной недвижимости г. Санкт-Петербург прошел стадии роста, стабилизации и стагнации, и сейчас проходит стадию спада.
ü В связи с текущей экономической ситуацией многие девелоперы приостановили проекты, находящиеся на стадии строительства, и «заморозили» проекты, находящиеся на стадии проектирования; ü Наблюдается снижение заполняемости бизнес-центров, спроса на офисные площади, а также арендных ставок, в особенности в бизнес-центрах класса «А»; ü Арендаторы стали чаще отказываться (либо откладывать на неопределенной срок) от переезда в офисы более высокого класса и от планов расширения занимаемой площади; ü Наблюдается изменение структуры спроса в сторону увеличения доли офисных зданий класса В и помещений с отделкой; ü Усиливающаяся конкуренция подтолкнет застройщиков к повышению качества объектов, а учитывая необходимость оптимизации издержек, девелоперы все чаще будут прибегать к услугам профессиональных управляющих компаний; ü В связи с пересмотром бюджетов большинства компаний накапливается отложенный спрос на офисные помещения; ü Рынок становится «Рынком покупателя».
Возможные сценарии развития ситуации на рынке офисной недвижимости В первой половине 2008 года девелоперами было заявлено к вводу в эксплуатацию на 2009-2010 гг. около 700 000 кв.м. офисных площадей. Однако в связи с мировым финансовым кризисом ряд проектов достигнет завершающей стадии строительства намного позже. Специалистами прогнозируется ввод в эксплуатацию около 60% от заявленного девелоперами объема. При этом учитывается, что основной объем финансирования большинство проектов уже получило. Кроме того, реализация многих проектов приостановлена на неопределенное время. Конечно, в основном это коснулось масштабных проектов комплексной застройки территории.
Оптимистический сценарий Уже весной произойдет стабилизация рынка. Спрос c сократится на 20-30%, после чего наступит непродолжительный период стабилизации. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже текущего уровня. В результате в первую очередь вернется спрос на потребительские товары, затем на банковские услуги, услуги юридических компаний, аудиторов. Чуть позже вернется спрос в другие сегменты финансового сектора и на товары длительного использования (машины, бытовая техника и пр.). В результате уже к лету 2009 года возродится спрос на офисы до текущих значений. После вывода на рынок к лету всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и некоторой стабилизации спроса осенью 2009 года при оптимистическом сценарии наступит период равновесия на рынке. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже докризисного уровня, наступит баланс спроса и предложения. К весне 2010 года рост спроса на офисные помещения и отсутствие нового предложения приведут к росту арендных ставок на 10-15% в годовом выражении. В результате рынок вернется к текущему состоянию в конце 2009 – начале 2010 года. Сценарий «Most likely» При этом сценарии предполагается, что падение темпов роста экономики России будет наблюдаться до конца 2009 года и лишь к началу 2010 года произойдут изменения и начнется некоторое оживление экономики. Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге будет находиться на низком уровне в течение достаточного длинного промежутка времени, на протяжении примерно года. Снижение стоимости аренды составит 10-20%. Девелоперы будут вынуждены снижать стоимость аренды еще больше. В действующих бизнес-центрах, многие собственники которых окупили свои вложения, пределом снижения цен является стоимость обслуживания. Стоимость аренды в таких бизнес-центрах может быть снижена на 40-50%. Если же говорить о только появившихся на рынке офисных центрах, то у их собственников практически нет свободы для снижения арендной ставки и сохранения положительной рентабельности проекта. Вследствие этого возможно значительное количество сделок по покупке новых проектов офисной недвижимости. Пессимистический сценарий Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 года и лишь к лету-осени 2010 года наступит начнется оживление экономики, спрос на потребительские товары, банковские услуги, услуги юридических компаний, аудиторов начнет расти. Спрос на офисные площади в течении всего этого периода будет низким. Для активизации спроса потребуется снижение арендных ставок на 50-60%, однако не все собственники готовы резко снизить ставки. В результате будет наблюдаться сильное различие в заполняемости БЦ и резкий отток арендаторов в офисные знания более низких классов. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах будет крайне высок, для бизнес-центров «А» класса достигнет 30%. Спрос на офисы достигнет текущих значений не ранее, чем в конце 2010 года. Только тогда разморозят большинство проектов, которые были отложены в связи с наступлением кризиса. В результате чего рынок вернется к докризисному состоянию в конце 2010 – начале 2011 года. Рынок торговой недвижимости По причине высокой насыщенности рынка Санкт-Петербурга торговыми площадями и таких кризисных явлений, как сокращение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие/сокращение ряда торговых сетей, торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше всех. Предложение. Объем торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга на конец 2008 г. составляет около 3 186 000 кв. м что значительно меньше по сравнению с предыдущим годом, когда было введено более 450 000 кв. м торговых площадей. Текущий год характеризуется падением девелоперской активности. Из заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008 году 33 торговых центров было открыто только 19 объектов. Отношение введенных в эксплуатацию торговых площадей к заявленным на 2008 г. не превышает 53%, тогда как в 2006-2007 гг. на количество введенных в эксплуатацию площадей приходилось 60% и более заявленных площадей. Среди крупных проектов, открывшихся в 2008 году – «Атлантик сити», «Феличита», «Атмосфера», «Северный молл», «Вояж». Динамика ввода торговых помещений представлена на рисунке 3.8.
Рисунок 3.8 – Динамика ввода торговых площадей (тыс. кв. м). Объемы ввода торговых площадей будут снижаться и в следующем году, поскольку рынок торговых центров уже приблизился к точке насыщения на душу населения. Несмотря на то что, на 2009 год заявлено к вводу около 900 000 кв.м, можно прогнозировать открытие не более трети заявленных площадей. В таблице 3.9 основные показатели современных торговых центров (ТЦ)
Таблица 3.9 – Основные показатели современных ТЦ
Практически все районы города так или иначе охвачены крупными торговыми или торгово-развлекательными центрами. В некоторых зонах (район станции метро «Комендантский проспект», например) уже чувствуется их «переизбыток». Большой потенциал для развития новых проектов имеют Васильевский остров, Петроградская сторона и центр. Но отсутствие свободных участков под застройку тормозит планы девелоперов к освоению этих районов.
Многие компании приостановили своё дальнейшее развитие, соответственно спрос снизился значительно, а уровень вакантных площадей к концу года увеличился с 6-8% до 10-15%. При этом заполняемость успешно действующих торговых центров в следующем году существенно не изменится, но вводимые новые торговые объекты будут испытывать трудности с заполняемостью на этапе строительства, несмотря на то, что в 2009 году ожидается меньший по сравнению с предыдущими периодами ввод новых площадей. Ряд строящихся проектов уже заморожен.
Арендные ставки. Арендные ставки на торговые помещения в первых трёх кварталах 2008 года существенно не менялись, по ряду объектов рост оставался в пределах инфляции. На конец 2008 г. средний диапазон арендных ставок в торговых центрах Санкт-Петербурга для не якорных арендаторов составлял от 1 500 до 3 500 руб./кв.м/мес., в течение года рост арендных ставок практически отсутствовал.
Таблица 3.10 – Средние ставки аренды для различных операторов торговых центров
В 4 квартале спрос значительно упал, и арендодатели, чтобы удержать арендаторов стали снижать арендные ставки. Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Эта тенденция продолжится и в 2009 году. Для каждого оператора ставки будут изменяться индивидуально. У операторов не пищевого сегмента прогнозируется больший спад продаж, поэтому, если арендодатель захочет их сохранить на своих площадях, то может потребоваться более гибкая арендная политика. Снижение арендных ставок до 30-50% возможно в 2009 году. Это будет зависеть от общей ситуации. Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается. Заполняемость торговых центров зафиксирована на уровне 90%-95%. Большинство договоров аренды заключаются на этапе строительства, в связи с чем заполняемость торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2008 г., зафиксирована на уровне 80%-90%. В структуре спроса на торговые площади в торговых центрах наиболее популярными для не якорных арендаторов остаются помещения площадью 150-300 кв.м. Помещения площадью более 1 000 кв. м как правило, занимают крупные федеральные сети, представляющие форматы супер- и гипермаркетов различной направленности. Цена продажи Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло. В целом, за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте. Тенденции на рынке торговой недвижимости. Дальнейшее развитие рынка торговых центров также характеризуется значительным спадом объемов ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах, что в первую очередь вызвано повышением кредитных ставок на строительство коммерческой недвижимости и отсутствием собственных средств финансирования проектов у ведущих девелоперов. Так, компания «Адамант» заявила о прекращении работ над проектами, ввод в эксплуатацию которых заявлен после 2009 г. Компания «Макромир» выставила на продажу все функционирующие торговые центры ради привлечения инвестиций на развитие других проектов. До конца 2010 г. появится 12 торговых объектов общей торговой площадью 411 450 кв. м, реализация остальных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию до 2010 г., маловероятна в связи с приостановкой развития деятельности девелоперских компаний, замораживанием или отказом от проектов.В 2009 году будет введено порядка 350 - 450 тыс. кв. м арендопригодных качественных торговых площадей (GLA). Основными тенденциями развития до конца 2010 станут: ü спад предложения новых торговых центров, новые проекты появляться не будут, а строительство тех, которые заявлены, но работы либо не начаты, либо находятся на начальной стадии проектирования, будут заморожены. ü снижение доли класса «микрорайонный» в общей структуре предложения, а также появление первого «суперрегионального» торгового комплекса в центральной части города, изменится географическая структуру рынка торговых центров. ü Центральный район станет одним из лидеров по количеству предложения торговых площадей в торговых центрах. ü на рынке в краткосрочном периоде будут происходить слияния и поглощения, а также сделки купли-продажи торговых центров, в том числе и тех, чье строительство остановлено. ü торговые центры, запланированные к введению в 2009-2010 гг., будут введены в эксплуатацию со значительными задержками.
Возможные сценарии развития ситуации на рынке торговой недвижимости Спрос со стороны потребителей на качественные торговые площади в начале-середине 2009 года снизится. В связи с этим спрос со стороны арендаторов также упадет. На арендаторов также окажет влияние финансовый кризис - открывать новые магазины без заемных средств будет трудно. Такое положение окажет влияние на девелоперов торговых центров, которые постараются сделать свои объекты как можно более комфортными для арендаторов. Поэтому стоит ожидать постепенного снижения уровня арендных ставок.
Оптимистический сценарий В результате сложностей с получением финансирования для строительства, произойдет снижение объемов ввода и в 2009 г. будет введено 50% запланированного объема площадей. Снижение арендных ставок на 10-15% будет наблюдаться в течение первого квартала 2009 года, после чего произойдет стабилизация. После возвращения спроса на потребительские товары, в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране, к началу 2010 год на рынке начнется активизация спроса, ставки вернутся на прежний уровень. В результате рынок вернется к докризисному состоянию в конце 2009 – начале 2010 года.
Сценарий «Most likely» При этом сценарии предполагается, что падение темпов роста экономики России будет продолжаться до конца 2009 года и лишь к началу 2010 года наступит перелом и начнется некоторое оживление экономики. Снижение объемов ввода будет наблюдаться не только в 2009 г., но и в первой половине 2010 года. Продолжится уже заметная сейчас тенденция к переносу сроков сдачи объектов, приостановке крупных проектов. В оба года ввод новых торговых площадей будет значительно ниже запланированного, не более 40-50%. Будут снижаться и арендные ставки, предположительно на 15-25%. Стабилизация на рынке наступит не ранее, чем в конце второй половины 2010 года. Пессимистический сценарий Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 года и лишь к лету-осени 2010 года произойдут изменения в экономике, спрос на потребительские товары начнет расти. Сложности с финансированием приведут к резкому падению объемов ввода, которые составят 25-30% запланированного. Низкий уровень спроса на торговые помещения будет наблюдаться в течение всего 2009 и 2010 года. Падение арендных ставок продолжится в течение всего 2009 года и до второй половины 2010 года и может составить 25-35%. В конце 2010 года активизация спроса, вместе с отсутствием нового предложения, стимулирует рост арендных ставок до текущего уровня.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; просмотров: 339; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.149.251.155 (0.104 с.) |