Дипломный проект об оценке недвижимости

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

к Методическим указаниям по оформлению курсовых и дипломных работ по оценке

«Документальное сопровождение оценки недвижимой собственности»

 

 

 

Дипломный проект об оценке недвижимости

О.В.Чернышевой

 

 

Реферат

Ключевые слова и понятия: ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ, ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ.

Дипломная работа содержит 160 страниц общего текста, в т.ч. 128 таблиц, 29 рисунков, 1 приложение.

В качестве конкретного объекта исследования в дипломной работе выбран объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, ул. ………………………, д. ………….., литер. …………….

Основной целью выпускной работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью повышения эффективности его использования.

В работе проведено исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и проанализированы соответствующие его сегменты (торговый, офисный и производственно складской). Собрана и изучена информация по оцениваемому объекту и среде его местоположения. Произведен анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Выполнен анализ рисков для возможных вариантов использования. Проведена оценка стоимости объекта тремя классическими подходами к оценке недвижимого имущества. Произведено согласование результатов, полученных тремя подходами. В ходе выполнения работы раскрыты основные понятия и обоснован выбор оцениваемой стоимости.

Содержание

1 Введение. 5

2 Описание объекта оценки. 6

2.1 Информация об объекте оценки. 6

2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки 9

2.3 Анализ местоположения объекта оценки. 9

2.4 Описание локального местоположения. 14

2.5 Выводы по разделу. 16

2.6 Характеристика конкурентной среды.. 17

3 Анализ рынка. 19

3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года. 19

3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге. 22

3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. 24

3.2.2 Рынок торговой недвижимости. 31

3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости. 35

3.3 Заключение по разделу. 38

4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. 39

4.1 Анализ использования участка как условно свободного. 40

4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка. 44

4.2.1 Определение прогнозного периода. 45

4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки. 45

4.2.3 Отбор объектов-аналогов. 46

4.2.4 Элементы сравнения. 46

4.2.5 Корректировки. 46

4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей. 51

4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода. 52

4.2.8 Определение величины операционных расходов. 52

4.2.9 Резерв на замещение. 53

4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода. 54

4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал. 54

4.2.12 Расчет стоимости строительства. 69

4.2.13 Анализ рисков. 74

4.3 Анализ участка с существующим улучшением.. 76

4.3.1 Анализ рисков. 82

4.4 Заключение по разделу. 83

5 Основы теории определения стоимости объекта. 84

6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода. 86

6.1 Определение стоимости строительства. 88

6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал. 90

6.1.2 Определение величины прибыли инвестора. 91

6.1.3 Расчет затрат на строительство. 92

6.1.4 Определение накопленного износа. 93

6.2 Определение стоимости земельного участка. 96

6.2.1Описание корректировок. 98

6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта. 100

6.3 Заключение по разделу. 103

7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода. 104

8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода. 105

8.1 Отбор объектов-аналогов. 106

8.2 Выбор элементов сравнения. 106

8.3 Корректировка цен. 107

8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта. 108

8.5 Заключение по разделу. 111

9 Согласование результатов оценки. 112

10 Заключение. 114

11 Источники информации. 116

12 Приложение. 117

 

 

Введение

Актуальной задачей для собственников объектов недвижимости является повышение эффективности использования собственности, в частности, максимизации прибыли. Существуют различные способы управления объектом с целью максимизации прибыли от его использования, а именно: эксплуатация объекта для собственных нужд собственником, сдача в аренду, передача его в управление профессиональной управляющей компании и т.д. При определении способов управления объектом возникает вопрос о поиске его наиболее эффективного использования, текущей стоимости объекта и определении гонорара управляющей компании. Данные задачи могут быть решены при проведении независимой оценки передаваемой в управление собственности, с анализом рисков проекта. Основной целью дипломной работы является повышение эффективности использования объектов недвижимости путем оценки их рыночной стоимости.

Для достижения поставленной цели в дипломной работе решаются задачи, перечисленные ниже.

1) Определение процесса оценки рыночной стоимости объекта;

2) Изучение и описание объекта оценки, среды местоположения и рыночной ситуации в регионе. Анализ ретроспективы арендных ставок для данного типа объектов и экстраполяция в будущее;

3) Выбор наиболее эффективного использования объекта;

4) Реализация подходов к оценке конкретного объекта для целей управления;

5) Анализ рисков на основе метода Монте-Карло при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта и при определении стоимости с использованием доходного подхода;

6) Согласование результатов оценки.

Описание объекта оценки

Выводы по разделу

o оцениваемое недвижимое имущество расположено по «красной линии» ул. …………….., в квартале, ограниченном пр. ……………. и …………., ул. …………… и …………..;

o ближайшее окружение объекта — преимущественно жилая застройка;

o уровень интенсивности транспортных и пешеходных потоков в непосредственной близости от объекта оценки — средний;

o инженерная и социальная инфраструктуры в районе достаточно развиты, коммерческая представлена преимущественно торгово-сервисной функцией;

o транспортная доступность общественным и автомобильным транспортом характеризуется как хорошая, близость КАД и удобство выездов к ней;

o возможность парковки автотранспорта на прилегающей территории;

o подъезд к объекту оценки осуществляется с ул. …………………., движение по которой и близлежащим магистралям осуществляется в обе стороны;

o территория расположения объекта оценки будет развиваться как зона многофункциональной общественно-деловой застройки, а также застройки объектами здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно исследовательских учреждений, культовых зданий.

Анализ рынка

Последние несколько лет в сегменте коммерческой недвижимости наблюдался интенсивный рост, девелоперы и инвесторы активно осваивали не только столичный, но и региональные рынки. Дефицит качественного предложения, устойчивый спрос со стороны бизнеса и конечных потребителей, доступность кредитных ресурсов давали все основания для оптимистичных прогнозов. Наступивший кризис опроверг такие ожидания и отодвинул прогнозируемые показатели на несколько лет.

Аналитики придерживаются различных точек зрения на перспективы рынка недвижимости, но какие бы из них ни были правильными, очевидно, что все происходящее будет отражением изменений в макроэкономике. Изменения, происходящие в отрасли, будут зависеть от того, насколько быстро восстановится российская экономика в целом. Поэтому, перед тем как охарактеризовать развитие регионального рынка коммерческой недвижимости, целесообразно описать процессы, происходящие в экономике страны, а также инвестиционный климат Санкт-Петербурга.

 

Рынок офисной недвижимости

Предложение.

Объем предложения на рынке офисных помещений в бизнес-центрах по итогам 2008 г. составил 2 016 859 кв.м. При этом офисных площадей класса «А» - 145 235 кв.м. (7% от общего объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах), класса - «В» 1 226 053 кв.м. (61%), класса «С» - 645 571 кв.м (32%).

Офисные площади в бизнес-центрах класса «А» показали наибольший прирост (76%) – девелоперы стремились реализовать наиболее доходные проекты. Сегмент класса «С» увеличился незначительно – на 5%. При этом специалистами LCMC отмечается, что объекты класса «С», введенные в эксплуатацию в 2008 г., позиционируются в классе «В» (БЦ «Обухов-центр» и 2-я очередь БЦ «Содружество»), но не соответствуют заявленному классу.

 

Таблица 3.7 - Структура предложения офисных площадей по классам (по итогам 2008 года).

Сегменты рынка	Количество по итогам 2007 г., шт.	Количество по итогам 2008 г., шт.	Объем предложения по итогам 2008 г., кв.м.	Прирост объема предложения по сравнению с концом 2007 г.
Класс «А»			145 235	176%
Класс «В»			1 226 053	147%
Класс «С»			645 571	105%
Итого			2 016 859	132%

Географическая структура предложения в 2008 г. изменилась несущественно, однако тенденция децентрализации рынка, предрекаемая многими экспертами, подтверждается: лидерство до сих пор остается за Петроградским (96 300 кв.м. или 19,8% от общего объема введенных в эксплуатацию площадей в 2008 г.) и Центральным (94 404 кв.м., 19,4%) районами, далее следуют Московский (83 000 кв.м., 17,1%) и Приморский (75 000 кв.м., 15,4%) районы.

Рисунок 3.5 - Географическая структура рынка (по итогам 2008 года)

Анализ географической структуры предложения показывает, что наиболее насыщенными офисными площадями районами города по-прежнему остаются Центральный (17,4% от общего объема предложения офисных площадей в бизнес-центрах) и Петроградский (16,8%).

По остальным районам объем предложения офисных площадей распределился следующим образом:

• Московский район – 9,3% (187 577 кв.м.);
• Василеостровский район – 9,1% (187 577 кв.м.);
• Приморский район – 9,1% (183 607 кв.м.);
• Адмиралтейский район – 8,4% (170 306 кв.м.);
• Выборгский район – 7,2% (146 172 кв.м.);
• Калининский район – 7,1% (142 715 кв.м.);
• Невский район – 5,7% (115 495 кв.м.);
• Красногвардейский район – 4,9% (98 170 кв.м.);
• Кировский район – 2,4% (49 000 кв.м.);
• Фрунзенский район – 2,1% (42 380 кв.м.);
• Красносельский район – 0,5% (10 000 кв.м.)

Таблица 3.8 -Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2008 году

КРАТКАЯ Наименование объекта	Класс	Адрес	Административный район	Офисная площадь, кв.м
ОДК «Парадный квартал» (1-я оч.)	А	Парадная ул. / Кирочная ул./ Радищева ул. / Виленский пер.	Центральный	12 964
БЦ «Боллоев Центр»	A	Гривцова пер., 4	Центральный	10 370
БЦ «В&D»	A	Макарова наб., 32	Василеостровский	10 000
МФЦ «Толстой Сквер»	A	Льва Толстого ул., 9	Петроградский	9 800
БЦ «Sovereign»	A	Малый пр. В.О., 24	Василеостровский	9 000
БЦ «Австрийский»	A	Оренбургская ул., 4	Выборгский	7 000
БЦ без названия	A	Большая Морская ул., 40	Адмиралтейский	3 500
Итого класс «А»	62 634
БЦ «Senator»	B	проф.Попова ул., 37	Петроградский	43 000
БЦ «Renaissence Plaza»	B	Марата ул., 69-71	Центральный	39 000
БЦ «Лидер»	B	пл. Конституции, 7	Московский	38 800
БЦ «Ресо»	B	Богатырский пр., 20	Приморский	35 000
БЦ «Аэроплаза»	B	Стартовая ул., уч-к 4	Московский	34 200
БЦ «Арена Холл»	B	Добролюбова пр., 16	Петроградский	27 000
МФЦ «Авеню»	B	Аптекарская наб., 13	Петроградский	16 500
БЦ «Выборгская застава»	B	Большой Сампсониевский пр., 68	Выборгский	15 700
БЦ «Москва»	B	пл. Александра Невского, 2	Центральный	14 500
БЦ «Норд-Хаус»	B	Коломяжский пр., 18	Приморский	12 500
БЦ «Паль Хаус»	B	Обуховской обороны пр., 70/2	Невский	12 216
БЦ «Gregory`s»	B	Выборгская наб., 55	Выборгский	11 900
БЦ «Senator» (2-я оч.)	B	18-я линия В.О., 31	Василеостровский	10 845
БЦ «Овентал»	B	Социалистическая ул., 14	Центральный	10 000
БЦ «Империал» (2-я оч.)	B	Стачек пр., 48	Кировский	10 000
БЦ «Авиатор» (1-я очередь)	B	Мебельная ул., 12	Приморский	8 500
БЦ «Кондратьевский» (2-я оч.)	B	Кондратьевский пр., 15, корп.3	Калининский	8 000
БЦ «Maxima	B	Тобольская ул.,	Выборгский	7 481
БЦ «Ильич»	B	Белоостровская ул., 8	Приморский	7 000
МФЦ «Bazen	B	Шаумяна пр., 4	Красногвардейский	6 400
БЦ «Варшавский»	B	Варшавская ул., 5	Московский	6 000
БЦ без названия	B	Синопская наб., 52	Центральный	4 570

 

Таблица 3.8. (продолжение)

БЦ «Радиус»	B	Волкоский пр. / ул. Касимовская	Фрунзенский	4 500
БЦ «Московские Ворота»	B	Московский пр., 97	Московский	4 000
БЦ «Призма-центр» (2-я оч.)	B	Воронежская ул., 5	Центральный	3 000
БЦ «Premium»	B	Мельничная ул., 8	Невский	1 500
Итого класс «B»	392 112
БЦ «Обухов-центр» (1-я оч.)	C	Обуховской Обороны пр., 271	Невский	19 200
БЦ «Содружество (2-я оч.)	C	Коломяжский пр., 33	Приморский	12 000
Итого класс «C»	31 200
Итого в 2008 года	485 946

Арендные ставки.

Снижение запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в целом по рынку с момента начала кризиса (сентябрь 2008) по февраль 2009 года составило порядка 11-12% в рублевом эквиваленте. Реальные ставки аренды снизились более чем на 15 % в рублевом эквиваленте. Учитывая девальвацию рубля за этот период, ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 37%.

Наибольшее падение ставок (в долларовом эквиваленте) произошло в классе А: более чем на 50%. Это связано с резким увеличением предложения за счет ввода ряда новых офисных проектов класса А в 4 квартале 2008 года. Ставка на офисы класса А, запрашиваемая арендаторами, составляла в январе 2009 года не более 1100 руб. за кв. м в мес. или не более 380 долл. за кв. м в год.

В заявленных к вводу в 2009 году бизнес–центрах запрашиваемые ставки не демонстрируют резких колебаний по сравнению с предыдущим периодом. При этом значительное падение ставок (до 50%) демонстрируют проекты, испытывающие трудности из-за особенностей хода строительства или из-за особенностей концепции, идущей вразрез с современной экономической ситуацией.

 

Спрос.
Спрос в первой половине года был устойчивым. Примером этого стал ряд интересных сделок: «ВТБ» приобрел 6 100 кв.м в БЦ класса А «Толстой сквер»; корпорация «ЛЭК» арендовала 6 100 кв.м в БЦ «Арена Холл»; компания T-Systems —

3 200 кв.м в БЦ «Сенатор»; фирма «585» — 3 000 кв.м в БЦ «Выборгская застава».

Рисунок 3.6 – Динамика спроса 20088 г.

Источник: Maris Properties

 

Распределение спроса по площадям, начиная с третьего квартала стало изменяться: увеличилось количество заявок на аренду помещений менее 50 кв.м и значительно сократились запросы на офисные помещения 200-500 кв.м. К середине 2008 года офисный рынок достиг точки насыщения и постепенно начал превращаться в рынок арендатора.

Основные причины сокращения спроса

1). Сокращение темпов экономического роста в целом по Российской Федерации и в Санкт-Петербурге, в частности. Всемирный Банк пересмотрел прогноз роста ВВП с 6% до 3% на 2009 год. В ряде секторов экономики ожидается даже снижение объемов

производства. Такой спад деловой активности неизбежно приводит к снижению спроса на

административные помещения.

2). Одним из источников экономического кризиса является финансовая сфера, наиболее подверженными его негативным последствиям оказываются финансовый сектор и те сектора, компании в которых активно пользуются кредитными ресурсами, то есть строительство, крупные промышленные предприятия, проводящие модернизацию, транспортная отрасль. Предприятия вынуждены искать способы оптимизации затрат и одним из наиболее распространенных становится сокращение персонала. Проводимое сокращение рабочих мест напрямую влияет на спрос офисов высокого класса. Получает распространение практика уменьшения арендуемой офисной площади, отказ от резервных площадей «под развитие».

Рисунок 3.7 – Ставки аренды бизнес-центров, руб. за кв. м в мес.

Вакантные площади

Уровень свободных офисных площадей в действующих бизнес-центрах в течение первых трёх кварталов оставался стабильным и составлял 4-6%. Финансовый кризис привёл к тому, что многие компании скорректировали планы относительно расширения бизнеса или даже сократили арендуемые площади, или переехали в офисные центры более низкого класса по более низким арендным ставкам.

При этом предложение продолжало расти, результатом чего стало повышение уровня вакантных площадей. В конце 2008 г. этот показатель в зданиях класса А достиг 15%, что является абсолютным максимумом за последние 8 лет. При этом стоит отметить, что показатель возрастает до 20%, если учитывать здания, получения свидетельства о собственности которых перенеслось на январь–февраль 2009 года. Можно ожидать дальнейшего увеличения уровня вакансий по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий. Уровень вакантных площадей в офисах класса В достиг 8,7%.

Был отмечен значительный рост количества предложений субаренды не только в офисных зданиях класса А, но и класса В, что исторически менее характерно для офисов класса В. Общее количество площадей классов А и В, предлагаемых в субаренду к концу 2008 г. превзошло 100 000 кв. м.

Цена продажи.

Цены продаж офисов также подверглись большой коррекции из-за кризисных явлений: за период с сентября 2008 по февраль 2009 падение в рублях составило около 8%, в долларах – 35%. При переговорах с реальными покупателями, происходит снижение ранее заявленных цен на 10-40%.

Но, несмотря на кризисные явления, в начале 2009 года можно отметить сужение предложения офисной недвижимости и некоторое оживление спроса. По сравнению с ноябрем и декабрем 2008 года количество новых предложений офисов на продажу весьма незначительно. Часть владельцев недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам.

Тенденции на рынке офисной недвижимости

Снижение прежних темпов прироста рынка закономерно: рынок офисной недвижимости г. Санкт-Петербург прошел стадии роста, стабилизации и стагнации, и сейчас проходит стадию спада.

ü В связи с текущей экономической ситуацией многие девелоперы приостановили проекты, находящиеся на стадии строительства, и «заморозили» проекты, находящиеся на стадии проектирования;

ü Наблюдается снижение заполняемости бизнес-центров, спроса на офисные площади, а также арендных ставок, в особенности в бизнес-центрах класса «А»;

ü Арендаторы стали чаще отказываться (либо откладывать на неопределенной срок) от переезда в офисы более высокого класса и от планов расширения занимаемой площади;

ü Наблюдается изменение структуры спроса в сторону увеличения доли офисных зданий класса В и помещений с отделкой;

ü Усиливающаяся конкуренция подтолкнет застройщиков к повышению качества объектов, а учитывая необходимость оптимизации издержек, девелоперы все чаще будут прибегать к услугам профессиональных управляющих компаний;

ü В связи с пересмотром бюджетов большинства компаний накапливается отложенный спрос на офисные помещения;

ü Рынок становится «Рынком покупателя».

 

Возможные сценарии развития ситуации на рынке офисной недвижимости

В первой половине 2008 года девелоперами было заявлено к вводу в эксплуатацию на 2009-2010 гг. около 700 000 кв.м. офисных площадей. Однако в связи с мировым финансовым кризисом ряд проектов достигнет завершающей стадии строительства намного позже. Специалистами прогнозируется ввод в эксплуатацию около 60% от заявленного девелоперами объема. При этом учитывается, что основной объем финансирования большинство проектов уже получило. Кроме того, реализация многих проектов приостановлена на неопределенное время. Конечно, в основном это коснулось масштабных проектов комплексной застройки территории.

 

Оптимистический сценарий

Уже весной произойдет стабилизация рынка. Спрос c сократится на 20-30%, после

чего наступит непродолжительный период стабилизации. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже текущего уровня. В результате в первую очередь вернется спрос на потребительские товары, затем на банковские услуги, услуги юридических компаний, аудиторов. Чуть позже вернется спрос в другие сегменты финансового сектора и на товары длительного использования (машины, бытовая техника и пр.). В результате уже к лету 2009 года возродится спрос на офисы до текущих значений. После вывода на рынок к лету всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и некоторой стабилизации спроса осенью 2009 года при оптимистическом сценарии наступит период равновесия на рынке. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже докризисного уровня, наступит баланс спроса и предложения. К весне 2010 года рост спроса на офисные помещения и отсутствие нового предложения приведут к росту арендных ставок на 10-15% в годовом выражении. В результате рынок вернется к текущему состоянию в конце 2009 – начале 2010 года.

Сценарий «Most likely»

При этом сценарии предполагается, что падение темпов роста экономики России будет наблюдаться до конца 2009 года и лишь к началу 2010 года произойдут изменения и начнется некоторое оживление экономики. Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге будет находиться на низком уровне в течение достаточного длинного промежутка времени, на протяжении примерно года. Снижение стоимости аренды составит 10-20%. Девелоперы будут вынуждены снижать стоимость аренды еще больше.

В действующих бизнес-центрах, многие собственники которых окупили свои вложения, пределом снижения цен является стоимость обслуживания. Стоимость аренды в таких бизнес-центрах может быть снижена на 40-50%.

Если же говорить о только появившихся на рынке офисных центрах, то у их собственников практически нет свободы для снижения арендной ставки и сохранения положительной рентабельности проекта. Вследствие этого возможно значительное количество сделок по покупке новых проектов офисной недвижимости.

Пессимистический сценарий

Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 года и лишь к лету-осени 2010 года наступит начнется оживление экономики, спрос на потребительские товары, банковские услуги, услуги юридических компаний, аудиторов начнет расти. Спрос на офисные площади в течении всего этого периода будет низким. Для активизации спроса потребуется снижение арендных ставок на 50-60%, однако не все собственники готовы резко снизить ставки. В результате будет наблюдаться сильное

различие в заполняемости БЦ и резкий отток арендаторов в офисные знания более низких

классов. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах будет крайне высок, для бизнес-центров «А» класса достигнет 30%. Спрос на офисы достигнет текущих значений не ранее, чем в конце 2010 года. Только тогда разморозят большинство проектов, которые были отложены в связи с наступлением кризиса. В результате чего рынок вернется к докризисному состоянию в конце 2010 – начале 2011 года.

Рынок торговой недвижимости

По причине высокой насыщенности рынка Санкт-Петербурга торговыми площадями и таких кризисных явлений, как сокращение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие/сокращение ряда торговых сетей, торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше всех.

Предложение.

Объем торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга на конец 2008 г. составляет около 3 186 000 кв. м что значительно меньше по сравнению с предыдущим годом, когда было введено более 450 000 кв. м торговых площадей. Текущий год характеризуется падением девелоперской активности. Из заявленных к вводу в эксплуатацию в 2008 году 33 торговых центров было открыто только 19 объектов. Отношение введенных в эксплуатацию торговых площадей к заявленным на 2008 г. не превышает 53%, тогда как в 2006-2007 гг. на количество введенных в эксплуатацию площадей приходилось 60% и более заявленных площадей.

Среди крупных проектов, открывшихся в 2008 году – «Атлантик сити», «Феличита», «Атмосфера», «Северный молл», «Вояж».

Динамика ввода торговых помещений представлена на рисунке 3.8.

 

Рисунок 3.8 – Динамика ввода торговых площадей (тыс. кв. м).

Объемы ввода торговых площадей будут снижаться и в следующем году, поскольку рынок торговых центров уже приблизился к точке насыщения на душу населения. Несмотря на то что, на 2009 год заявлено к вводу около 900 000 кв.м, можно прогнозировать открытие не более трети заявленных площадей.

В таблице 3.9 основные показатели современных торговых центров (ТЦ)

 

Таблица 3.9 – Основные показатели современных ТЦ

 

Общее количество площадей в современных ТЦ, кв.м	2,9 млн.
Прирост площадей за 2008 год	354 000
Доля вакантных площадей, 1-3 квартал 2008 года	6-8%
Доля вакантных площадей, 4 квартал 2008 года	10-15%
Ожидаемый прирост площадей в 2009 году, кв.м	300 000

 

Практически все районы города так или иначе охвачены крупными торговыми или торгово-развлекательными центрами. В некоторых зонах (район станции метро «Комендантский проспект», например) уже чувствуется их «переизбыток». Большой потенциал для развития новых проектов имеют Васильевский остров, Петроградская сторона и центр. Но отсутствие свободных участков под застройку тормозит планы девелоперов к освоению этих районов.

Спрос.
По сравнению с предыдущими годами в 2008 году в городе появилось большое количество новых брендов, ранее не представленных, среди них – Zara Home, Prizma, Leroy Merlin. Но при этом ряд операторов закрыли магазины. Среди них: Banana mama (7 магазинов), Букбери (2 магазина), «Арбат престиж», а также по одному магазину закрыли сети «Детский мир», «Гроссмарт», «Виктория».

Многие компании приостановили своё дальнейшее развитие, соответственно спрос снизился значительно, а уровень вакантных площадей к концу года увеличился с 6-8% до 10-15%. При этом заполняемость успешно действующих торговых центров в следующем году существенно не изменится, но вводимые новые торговые объекты будут испытывать трудности с заполняемостью на этапе строительства, несмотря на то, что в 2009 году ожидается меньший по сравнению с предыдущими периодами ввод новых площадей. Ряд строящихся проектов уже заморожен.

 

Арендные ставки.

Арендные ставки на торговые помещения в первых трёх кварталах 2008 года существенно не менялись, по ряду объектов рост оставался в пределах инфляции. На конец 2008 г. средний диапазон арендных ставок в торговых центрах Санкт-Петербурга для не якорных арендаторов составлял от 1 500 до 3 500 руб./кв.м/мес., в течение года рост арендных ставок практически отсутствовал.

 

Таблица 3.10 – Средние ставки аренды для различных операторов торговых центров

Оператор	Средняя ставка аренды, $/кв.м/год
Продукты	200-700
Бытовая и электротехника	500-800
Детские/спортивные товары	800-1200
Сопутствующие товары	1600-2000
Одежда и обувь	1450-2200
Развлечения	470-700
Общественное питание	1200-2400

В 4 квартале спрос значительно упал, и арендодатели, чтобы удержать арендаторов стали снижать арендные ставки. Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах. Эта тенденция продолжится и в 2009 году. Для каждого оператора ставки будут изменяться индивидуально. У операторов не пищевого сегмента прогнозируется больший спад продаж, поэтому, если арендодатель захочет их сохранить на своих площадях, то может потребоваться более гибкая арендная политика. Снижение арендных ставок до 30-50% возможно в 2009 году. Это будет зависеть от общей ситуации.

Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.

Заполняемость торговых центров зафиксирована на уровне 90%-95%. Большинство договоров аренды заключаются на этапе строительства, в связи с чем заполняемость торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2008 г., зафиксирована на уровне 80%-90%. В структуре спроса на торговые площади в торговых центрах наиболее популярными для не якорных арендаторов остаются помещения площадью 150-300 кв.м. Помещения площадью более 1 000 кв. м как правило, занимают крупные федеральные сети, представляющие форматы супер- и гипермаркетов различной направленности.

Цена продажи

Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло. В целом, за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте.

Тенденции на рынке торговой недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка торговых центров также характеризуется значительным спадом объемов ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах, что в первую очередь вызвано повышением кредитных ставок на строительство коммерческой недвижимости и отсутствием собственных средств финансирования проектов у ведущих девелоперов. Так, компания «Адамант» заявила о прекращении работ над проектами, ввод в эксплуатацию которых заявлен после 2009 г. Компания «Макромир» выставила на продажу все функционирующие торговые центры ради привлечения инвестиций на развитие других проектов.

До конца 2010 г. появится 12 торговых объектов общей торговой площадью 411 450 кв. м, реализация остальных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию до 2010 г., маловероятна в связи с приостановкой развития деятельности девелоперских компаний, замораживанием или отказом от проектов.В 2009 году будет введено порядка 350 - 450 тыс. кв. м арендопригодных качественных торговых площадей (GLA).

Основными тенденциями развития до конца 2010 станут:

ü спад предложения новых торговых центров, новые проекты появляться не будут, а строительство тех, которые заявлены, но работы либо не начаты, либо находятся на начальной стадии проектирования, будут заморожены.

ü снижение доли класса «микрорайонный» в общей структуре предложения, а также появление первого «суперрегионального» торгового комплекса в центральной части города, изменится географическая структуру рынка торговых центров.

ü Центральный район станет одним из лидеров по количеству предложения торговых площадей в торговых центрах.

ü на рынке в краткосрочном периоде будут происходить слияния и поглощения, а также сделки купли-продажи торговых центров, в том числе и тех, чье строительство остановлено.

ü торговые центры, запланированные к введению в 2009-2010 гг., будут введены в эксплуатацию со значительными задержками.

 

Возможные сценарии развития ситуации на рынке торговой недвижимости

Спрос со стороны потребителей на качественные торговые площади в начале-середине 2009 года снизится. В связи с этим спрос со стороны арендаторов также упадет. На арендаторов также окажет влияние финансовый кризис - открывать новые магазины без заемных средств будет трудно. Такое положение окажет влияние на девелоперов торговых центров, которые постараются сделать свои объекты как можно более комфортными для арендаторов. Поэтому стоит ожидать постепенного снижения уровня арендных ставок.

 

Оптимистический сценарий

В результате сложностей с получением финансирования для строительства, произойдет снижение объемов ввода и в 2009 г. будет введено 50% запланированного объема площадей. Снижение арендных ставок на 10-15% будет наблюдаться в течение первого квартала 2009 года, после чего произойдет стабилизация. После возвращения спроса на потребительские товары, в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране, к началу 2010 год на рынке начнется активизация спроса, ставки вернутся на прежний уровень. В результате рынок вернется к докризисному состоянию в конце 2009 – начале 2010 года.

 

 

Сценарий «Most likely»

При этом сценарии предполагается, что падение темпов роста экономики России будет продолжаться до конца 2009 года и лишь к началу 2010 года наступит перелом и начнется некоторое оживление экономики. Снижение объемов ввода будет наблюдаться не только в 2009 г., но и в первой половине 2010 года. Продолжится уже заметная сейчас тенденция к переносу сроков сдачи объектов, приостановке крупных проектов. В оба года ввод новых торговых площадей будет значительно ниже запланированного, не более 40-50%. Будут снижаться и арендные ставки, предположительно на 15-25%. Стабилизация на рынке наступит не ранее, чем в конце второй половины 2010 года.

Пессимистический сценарий

Падение темпов роста экономики России будет наблюдаться в течение всего 2009 года и лишь к лету-осени 2010 года произойдут изменения в экономике, спрос на потребительские товары начнет расти. Сложности с финансированием приведут к резкому падению объемов ввода, которые составят 25-30% запланированного. Низкий уровень спроса на торговые помещения будет наблюдаться в течение всего 2009 и 2010 года. Падение арендных ставок продолжится в течение всего 2009 года и до второй половины 2010 года и может составить 25-35%. В конце 2010 года активизация спроса, вместе с отсутствием нового предложения, стимулирует рост арендных ставок до текущего уровня.

 

Арендные ставки

В 2008 году арендные ставки на складские помещения не претерпели существенных изменений, а в 4 квартале арендодатели готовы были предоставлять скидки. В 2009 году возможно снижение ставок до 15-20%. При этом для складов класса А снижение будет более существенно, чем для складов класса «В». Помимо снижения спроса