ТОП 10:

Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода



Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Сравнительный подход дает наиболее точные выводы о стоимости для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях. Любое отличие условий продажи сравниваемых объектов от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при использовании сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичные по качеству и полезности объекты. Очевидно, что найти на рынке полные функциональные аналоги оцениваемого объекта не представляется возможным. Поэтому исходим из того, что потенциальный покупатель будет заинтересован в приобретении более или менее универсальных объектов.

Существует множество классификаций методов определения стоимости сравнительным подходом. В данном случае была проведена группировка методов по количеству необходимых аналогов:

ü статистический (регрессионный) анализ (объектов -аналогов более 20);

ü построение корректировочных таблиц (объектов-аналогов от 4 до 6);

ü построение квалиметрической модели — количество объектов-аналогов 1-5.

Как уже было сказано выше, сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, метод сравнения продаж не обеспечивает надежных результатов.

При построении корректировочных таблиц могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок.

В данном случае оценивается здание общей площадью 13 791,1 кв.м и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м.

В рамках данного подхода анализировались цены на отдельно стоящие здания, используемые как многофункциональные или пригодные для реконструкции под многофункциональное использование, которые выставлены в листингах на продажу. Следует отметить, что ввиду ограниченного предложения, основными критериями отбора служили назначение, местоположение, потенциал использования, текущее использование и площадь.

Использование в качестве аналогов цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сопоставимых объектов.

В качестве единицы сравнения используется цена продажи 1 кв.м общей площади объектов. В процессе оценки цены продаж 1 кв.м. общей площади объектов сравнения приводятся к цене 1 кв.м общей площади оцениваемого объекта через систему корректировок.

Произведенные корректировки сделаны на основе анализа рыночной информации о предложениях и интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга. Полученные после проведения корректировок результаты формируют окончательную рыночную стоимость оцениваемого объекта с помощью весовых коэффициентов, отражающих точку зрения оценщика на достоверность информации о сделке и правильность произведенных корректировок.

 

Отбор оъектов-аналогов

В данном случае оценивается здание общей площадью 13 791,1 кв.м и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м. В качестве аналогов, были выбраны 5 объектов. Критериями выбора аналогов служили назначение, схожесть местоположения (территория предприятия), тип объекта, общая площадь и состояние. При выборе объектов-аналогов для объекта оценки, были учтены следующие факторы:

ü оцениваемое недвижимое имущество расположено по «красной линии» ул. ………………., в квартале, ограниченном пр. ……………….. и ……………., ул. …………. и …………………….;

ü ближайшее окружение объекта — преимущественно жилая застройка;

ü уровень интенсивности транспортных и пешеходных потоков в непосредственной близости от объекта оценки — средний;

ü транспортная доступность общественным и автомобильным транспортом характеризуется как хорошая, близость КАД и удобство выездов к ней;

ü возможность парковки и маневрирования автотранспорта на прилегающей территории;

ü объект оценки представляет собой здание производственного назначения с сопутствующими торговой, административной и складской функциями, площадью 13 791,1 кв.м. и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м;

ü на дату оценки объект оценки эксплуатируется по своему прямому назначению, то есть как многофункциональное здание;

ü общее техническое состояние оценивается как удовлетворительное, уровень отделки — простой.

Данные по сопоставимым объектам были получены из интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга: АН «Союз», тел.: (812) 717-22, АН «Адвекс-Центр», тел.: (812) 336-97-77, АН «Русский Фонд Недвижимости», тел.: (812) 234-29-60), ООО «Итака», тел.: (812) 567-21-77, «Экотон», тел.: (812) 329-36-67, «Русский Дом», тел.: (812) 324-66-36, «Миэль», тел.: (812) 333-33-00, а также из периодических изданий «Бюллетень недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Недвижимость и строительство Петербурга» и различных сайтов Internet: www.estate.spb.ru, www.forumestate.ru, www.komned.ru.

Все аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств. Объекты сравнения (аналоги) имеют различные рыночные характеристики по местоположению, физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. Полученные от продавцов данные по аналогам принимаются в качестве достоверных.

Выбор элементов сравнения

Первая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются в расчете путем проведения абсолютных и процентных корректировок)

ü правовые характеристики;

ü условия финансирования;

ü условия продажи;

ü условия рынка;

ü отличие цен сделок от цен предложения.

Вторая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются путем составления квалиметрико-статистической модели).

ü местоположение;

ü общая площадь;

ü передаваемые права на участок.

ü состояние здания;

ü состояние коммуникаций.

Корректировка цен

Отличие цены сделки от цены предложения.

По информации риэлторов все объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом объекты предлагались на продажу в апреле 2009 года. При сравнении объектов по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств недвижимости, как правило, в ходе переговоров цены предложения могут быть снижены на 0-5%. Цены предложений аналогов были откорректированы на наибольшую величину указанного диапазона — 5%, так как сейчас на рынке есть тенденция к снижению стоимости недвижимости и вероятность предоставления скидки увеличивается. По остальным параметрам корректировки не проводились по причине того, что они одинаковы как для объектов-аналогов, так и для оцениваемых объектов.

Местоположение.

Местоположение объекта является наиболее значимым фактором и определяет его привлекательность для инвестора. Под местоположением подразумевается совокупность параметров. В расчетах были учтены 6 составляющих, определяющих привлекательность и, соответственно, стоимость, которые подробно описаны в затратном подходе при нахождении стоимости земельного участка: удаленность от метро, интенсивность транспортных/пешеходных потоков, характер окружающей застройки, потенциал развития территории, транспортная доступность, функциональное назначение объекта.

Корректировки по всем вышеперечисленным параметрам расставлялись от 1 до 3,

o наиболее выгодное местоположение — 3

o выгодное местоположения — 2;

o менее выгодное местоположение — 1.

Общая площадь объекта.

Как правило, чем больше площадь здания, тем дешевле он стоит в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Корректировки расставлялись на основании данных риэлтеров вышеперечисленных агентств недвижимости:

o от 10 000 до 15 000 кв.м — 1;

o от 5 000 до 10 000 кв.м — 2;

o до 5 000 кв.м — 3;

Передаваемые права на участок.

В условиях недостаточно развитого рынка определить величину данного фактора в абсолютном или относительном выражении достаточно сложно. Однако, по информации риэлторов городских агентств недвижимости, стоимость права собственности выше, чем права аренды. Корректировки были расставлены следующим образом:

o собственность — 2;

o аренда на 49 лет — 1.

Состояние здания.

Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, т.к. потенциальному собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Экспертные оценки выставлялись следующим образом:

o отличное — 3;

o хорошее — 2;

o требует ремонта — 1;

Состояние коммуникаций.

Состояние инженерных систем также играет важную роль, так как в случае неполадки, например, электросети или водопровода, весь процесс производства может быть остановлен. В данном случае при хорошем техническом состоянии инженерных систем, потенциальному собственнику не придется производить дополнительные и материальные затраты. Корректировки расставлялись следующим образом:

o все коммуникации в хорошем состоянии — 2;

o коммуникации в удовлетворительном состоянии — 1.

Наличие прилегающего земельного участка.

Наличие свободного прилегающего участка является существенным преимуществом для многофункциональных объектов, так как позволяет размещать на нем дополнительные сооружения и облегчает парковку и маневрирование автотранспортных средств, в т.ч. и личного транспорта сотрудников.

o есть прилегающий земельный участок — 2;

o нет участка, только пятно застройки — 1.

Каждому из элементов сравнения был сопоставлен свой весовой коэффициент, характеризующий влияние конкретного фактора на цену за 1 кв.м помещения. Величины данных коэффициентов были приняты в результате нахождения отношений соответствующих экспертных баллов значимости (расставлялись по принципу: 1 — малозначимый, 3 — многозначимый, 2 — промежуточное значение) к сумме всех балов, т.е определения удельных весов каждого из баллов в их общей сумме. Для обеспечения сопоставимости рядов оценок по различным элементам сравнения между собой необходимо провести процесс нормирования. В данном случае все оценки были поделены на максимальные значения в разрезе соответствующих элементов сравнения.

На втором этапе были определены средневзвешенные квалиметрические оценки для каждого из объектов. Данная операция выполнялась путем суммирования перемноженных на соответствующие веса нормированных баллов.







Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.235.30.155 (0.008 с.)