Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Сравнительный подход дает наиболее точные выводы о стоимости для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях. Любое отличие условий продажи сравниваемых объектов от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при использовании сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичные по качеству и полезности объекты. Очевидно, что найти на рынке полные функциональные аналоги оцениваемого объекта не представляется возможным. Поэтому исходим из того, что потенциальный покупатель будет заинтересован в приобретении более или менее универсальных объектов.

Существует множество классификаций методов определения стоимости сравнительным подходом. В данном случае была проведена группировка методов по количеству необходимых аналогов:

ü статистический (регрессионный) анализ (объектов -аналогов более 20);

ü построение корректировочных таблиц (объектов-аналогов от 4 до 6);

ü построение квалиметрической модели — количество объектов-аналогов 1-5.

Как уже было сказано выше, сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи или предложениях продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, метод сравнения продаж не обеспечивает надежных результатов.

При построении корректировочных таблиц могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок.

В данном случае оценивается здание общей площадью 13 791,1 кв.м и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м.

В рамках данного подхода анализировались цены на отдельно стоящие здания, используемые как многофункциональные или пригодные для реконструкции под многофункциональное использование, которые выставлены в листингах на продажу. Следует отметить, что ввиду ограниченного предложения, основными критериями отбора служили назначение, местоположение, потенциал использования, текущее использование и площадь.

Использование в качестве аналогов цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сопоставимых объектов.

В качестве единицы сравнения используется цена продажи 1 кв.м общей площади объектов. В процессе оценки цены продаж 1 кв.м. общей площади объектов сравнения приводятся к цене 1 кв.м общей площади оцениваемого объекта через систему корректировок.

Произведенные корректировки сделаны на основе анализа рыночной информации о предложениях и интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга. Полученные после проведения корректировок результаты формируют окончательную рыночную стоимость оцениваемого объекта с помощью весовых коэффициентов, отражающих точку зрения оценщика на достоверность информации о сделке и правильность произведенных корректировок.

 

Отбор оъектов-аналогов

В данном случае оценивается здание общей площадью 13 791,1 кв.м и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м. В качестве аналогов, были выбраны 5 объектов. Критериями выбора аналогов служили назначение, схожесть местоположения (территория предприятия), тип объекта, общая площадь и состояние. При выборе объектов-аналогов для объекта оценки, были учтены следующие факторы:

ü оцениваемое недвижимое имущество расположено по «красной линии» ул. ………………., в квартале, ограниченном пр. ……………….. и ……………., ул. …………. и …………………….;

ü ближайшее окружение объекта — преимущественно жилая застройка;

ü уровень интенсивности транспортных и пешеходных потоков в непосредственной близости от объекта оценки — средний;

ü транспортная доступность общественным и автомобильным транспортом характеризуется как хорошая, близость КАД и удобство выездов к ней;

ü возможность парковки и маневрирования автотранспорта на прилегающей территории;

ü объект оценки представляет собой здание производственного назначения с сопутствующими торговой, административной и складской функциями, площадью 13 791,1 кв.м. и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м;

ü на дату оценки объект оценки эксплуатируется по своему прямому назначению, то есть как многофункциональное здание;

ü общее техническое состояние оценивается как удовлетворительное, уровень отделки — простой.

Данные по сопоставимым объектам были получены из интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга: АН «Союз», тел.: [phone], АН «Адвекс-Центр», тел.: [phone], АН «Русский Фонд Недвижимости», тел.: [phone]), ООО «Итака», тел.: [phone], «Экотон», тел.: [phone], «Русский Дом», тел.: [phone], «Миэль», тел.: [phone], а также из периодических изданий «Бюллетень недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Недвижимость и строительство Петербурга» и различных сайтов Internet: www.estate.spb.ru, www.forumestate.ru, www.komned.ru.

Все аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств. Объекты сравнения (аналоги) имеют различные рыночные характеристики по местоположению, физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. Полученные от продавцов данные по аналогам принимаются в качестве достоверных.

Выбор элементов сравнения

Первая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются в расчете путем проведения абсолютных и процентных корректировок)

ü правовые характеристики;

ü условия финансирования;

ü условия продажи;

ü условия рынка;

ü отличие цен сделок от цен предложения.

Вторая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются путем составления квалиметрико-статистической модели).

ü местоположение;

ü общая площадь;

ü передаваемые права на участок.

ü состояние здания;

ü состояние коммуникаций.

Корректировка цен

Отличие цены сделки от цены предложения.

По информации риэлторов все объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом объекты предлагались на продажу в апреле 2009 года. При сравнении объектов по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств недвижимости, как правило, в ходе переговоров цены предложения могут быть снижены на 0-5%. Цены предложений аналогов были откорректированы на наибольшую величину указанного диапазона — 5%, так как сейчас на рынке есть тенденция к снижению стоимости недвижимости и вероятность предоставления скидки увеличивается. По остальным параметрам корректировки не проводились по причине того, что они одинаковы как для объектов-аналогов, так и для оцениваемых объектов.

Местоположение.

Местоположение объекта является наиболее значимым фактором и определяет его привлекательность для инвестора. Под местоположением подразумевается совокупность параметров. В расчетах были учтены 6 составляющих, определяющих привлекательность и, соответственно, стоимость, которые подробно описаны в затратном подходе при нахождении стоимости земельного участка: удаленность от метро, интенсивность транспортных/пешеходных потоков, характер окружающей застройки, потенциал развития территории, транспортная доступность, функциональное назначение объекта.

Корректировки по всем вышеперечисленным параметрам расставлялись от 1 до 3,

o наиболее выгодное местоположение — 3

o выгодное местоположения — 2;

o менее выгодное местоположение — 1.

Общая площадь объекта.

Как правило, чем больше площадь здания, тем дешевле он стоит в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Корректировки расставлялись на основании данных риэлтеров вышеперечисленных агентств недвижимости:

o от 10 000 до 15 000 кв.м — 1;

o от 5 000 до 10 000 кв.м — 2;

o до 5 000 кв.м — 3;

Передаваемые права на участок.

В условиях недостаточно развитого рынка определить величину данного фактора в абсолютном или относительном выражении достаточно сложно. Однако, по информации риэлторов городских агентств недвижимости, стоимость права собственности выше, чем права аренды. Корректировки были расставлены следующим образом:

o собственность — 2;

o аренда на 49 лет — 1.

Состояние здания.

Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, т.к. потенциальному собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Экспертные оценки выставлялись следующим образом:

o отличное — 3;

o хорошее — 2;

o требует ремонта — 1;

Состояние коммуникаций.

Состояние инженерных систем также играет важную роль, так как в случае неполадки, например, электросети или водопровода, весь процесс производства может быть остановлен. В данном случае при хорошем техническом состоянии инженерных систем, потенциальному собственнику не придется производить дополнительные и материальные затраты. Корректировки расставлялись следующим образом:

o все коммуникации в хорошем состоянии — 2;

o коммуникации в удовлетворительном состоянии — 1.

Наличие прилегающего земельного участка.

Наличие свободного прилегающего участка является существенным преимуществом для многофункциональных объектов, так как позволяет размещать на нем дополнительные сооружения и облегчает парковку и маневрирование автотранспортных средств, в т.ч. и личного транспорта сотрудников.

o есть прилегающий земельный участок — 2;

o нет участка, только пятно застройки — 1.

Каждому из элементов сравнения был сопоставлен свой весовой коэффициент, характеризующий влияние конкретного фактора на цену за 1 кв.м помещения. Величины данных коэффициентов были приняты в результате нахождения отношений соответствующих экспертных баллов значимости (расставлялись по принципу: 1 — малозначимый, 3 — многозначимый, 2 — промежуточное значение) к сумме всех балов, т.е определения удельных весов каждого из баллов в их общей сумме. Для обеспечения сопоставимости рядов оценок по различным элементам сравнения между собой необходимо провести процесс нормирования. В данном случае все оценки были поделены на максимальные значения в разрезе соответствующих элементов сравнения.

На втором этапе были определены средневзвешенные квалиметрические оценки для каждого из объектов. Данная операция выполнялась путем суммирования перемноженных на соответствующие веса нормированных баллов.