По второй группе элементов сравнения

Местоположение

Под местоположением подразумевается совокупность параметров: транспортная доступность уровень концентрации и интенсивности транспортных и пешеходных потоков, удаленность от центра города и пр. В данном случае наибольшее внимание уделено локальному расположению оцениваемых объектов и объектов-аналогов. В первую очередь важно расположение относительно метро, активных транспортных магистралей, выездов из города, транспортная и пешеходная доступность, район расположения, характер окружающей застройки.

Назначение

Назначение также вносит вклад в стоимость. Это связано с тем, что оцениваемый объект имеет помещения административного, офисного назначения, которые, как правило, стоят дороже и увеличивают привлекательность производственно-складских площадей. Это важно учитывать при рассмотрении варианта многофункционального комплекса.

Наличие обременений

Обременения снижают привлекательность объекта, так как сужают круг возможных для реализации функций. Для всех рассматриваемых в ННЭИ вариантов предполагается, что оцениваемое здание не обременено сервитутами, договорами аренды и т.п. Если они есть у некоторых аналогов, то будет произведена корректировка их стоимости.

Общая площадь

Как правило, чем больше площадь объекта, тем ниже арендная плата в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Поэтому, для объектов с большей площадью, чем у рассматриваемого объекта, корректировки повышающие. Для объектов с меньшей площадью корректировки понижающие.

Состояние

Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, т.к. потенциальному собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Соответственно, предлагаемые цены аренды корректировались относительно состояния оцениваемого объекта.

Возможность расширения участка для парковки (наличие прилегающего участка).

Наличие прилегающего участка также вносит вклад в стоимость, так как позволяет возводить дополнительные постройки и сооружения, а также обеспечивает маневрирование и парковку для любого вида транспорта.

Расчет арендной ставки для офисной функции приведен в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

№ п/п						Объект оценки
Район расположения	Калинис-кий	Калининс-кий	Выборг-ский	Калининс-кий	Калининс-кий	Калининс-кий
Местоположение	Культуры пр-т	Гражданский пр.	Луначарского пр.	ул. Учительская, д.19	Гражданский пр-т	ул. Учительская, д.23
Назначение объекта	офисное здание	офисно-складское здание	офисно-торговое здание	офисно-складское здание	офисное здание	офисное здание
Права на здание	аренда 49 лет	собственность	аренда 49 лет	аренда 49 лет	собственность	собственность

 

Таблица 4.2. (продолжение)

Наличие обременений	нет	нет	нет	нет	нет	нет
Общая площадь, кв.м	3 500	4 850,0	6 300	6 700	8 500	13 791,1
Транспортная доступность	хорошая	отличная	отличная	хорошая	отличная	хорошая
Характеристика территории	неогорожен-ная, охраняемая	неогорожен-ная, неохраняемая	неогорожен-ная, неохраняемая	негорожен-ная, охраняемая	негорожен-ная, охраняемая	огороженная, охраняемая
Состояние помещений	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	отличное	хорошее
Коммуникации	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии
Окружение	жилая и общ.-деловая застройка	жилая и общ.-деловая застройка	преимущест-венно жилая застройка	преимущест- венно жилая застройка	жилая и общ.-деловая застройка	преимущественно жилая застройка
Цена аренды 1 кв.м, руб/мес						?
Отличие цены сделки от цены предложения	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-
Скорректированная цена аренды, руб./кв.м						-
Местоположение	Культуры пр-т	Гражданский пр.	Луначарского пр.	ул. Учительская, д.19	Гражданский пр-т	ул. Учительская, д.23
Корректировка	вниз	вниз	вниз		вниз	-
Тип объекта	офисное здание	офисно-складское здание	офисно-торговое здание	офисно-складское здание	офисное здание	офисное здание
Корректировка	вниз		вниз		вниз
Общая площадь, кв.м	3 500,0	4 850,0	6 300,0	6 700,0	8 500,0	13 791,1
Корректировка	вниз	вниз	вниз	вниз	вниз
Права на здание	аренда 49 лет	собственность	аренда 49 лет	аренда 49 лет	собственность	собственность
Корректировка	вверх		вверх	вверх
Состояние помещений	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	отличное	хорошее
Корректировка		вниз			вниз
Общая корректировка	вниз	вниз	вниз		вниз
Цена аренды 1 кв.м, руб./мес.	684,00	747,00	657,00	531,00	603,00
Стоимость аренды, руб./кв.м (диапазон)	531-603
Стоимость аренды, руб./кв.м (среднее значение)

Таким образом, ставка аренды для помещений объекта оценки офисного назначения составит 567 руб. за кв. м в месяц.

 

Расчет арендной ставки для производственно-складской функции приведен в таблице 4.3

Таблица 4.3.

№ п/п						Объект оценки
Район расположения	Выборгский	Выборгский	Красногвардейский	Выборгский	Калининский	Калининский
Местоположе-ние	Парнас	ул. Михайлова	Ириновский пр., д. 29	ул. Замшина	ул. Обручевых, д. 1	ул. Учительская, д.23
Назначение объекта	производственно-складское здание	административно-произв. здание	новое административно-произв. здание	производственно-складское здание	административно-произв. Здание	производственно-складское здание
Права на здание	собствен-ность	собственность	аренда 49 лет	собствен-ность	собствен-ность	собствен-ность
Обременения	нет	нет	нет	нет	нет	нет
Общая площадь, кв.м	8 700	1 396,2	1 800	4 300	1 021	13 791,1
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Характеристика территории	неогороженная, охраняемая	неогороженная, неохраняемая	неогороженная, неохраняемая	огороженная, охраняемая	огороженная, охраняемая	огороженная, охраняемая
Наличие прилегающего земельного участка, кв.м		участок застройки	5 000	4 300	участок застройки	9 401
Права на зем. участок	собствен-ность	аренда на 49 лет	аренда 49 лет	собствен-ность	аренда 49 лет	собствен-ность
Состояние	хорошее	хорошее	под чистовую отделку	требует ремонта	хорошее	хорошее
Коммуникации	в хорошем состоянии	в удовл. состоянии	в хорошем состоянии	в удовл. состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии
Окружение	жилая застройка и пром. территории	жилая застройка и пром. территории	преимущественно жилая застройка	жилая застройка и пром.территории	жилая застройка и пром. территории	преимущественно жилая застройка
Цена аренды 1 кв.м, руб./мес.						?
Отличие цены сделки от цены предложения	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-
Скорректированная цена аренды, руб./кв.м						-
Местоположение	Парнас	ул. Михайлова	Ириновский пр., д. 29	ул. Замшина	ул. Обручевых, д. 1	ул. Учительская, д.23
Корректировка		вниз			вниз	-
Назначение объекта	производственно-складское здание	административно-произв. здание	новое административно-произв. здание	производственно-складское здание	административно-произв. Здание	производственно-складское здание
Корректировка		вниз	вниз		вниз
Общая площадь, кв.м	8 700,0	1 396,2	1 800,0	4 300,0	1 021,0	13 791,1
Корректировка	0,00	Вниз	вниз	вниз	вниз
Продолжение таблицы 4.3
Наличие прилегающего земельного участка, кв.м	2 000	участок застройки	5 000	4 300	участок застройки	9 401
Корректировка		Вверх			вверх
Права на зем.участок	собственность	аренда 49 лет	собственность	собственность	аренда 49 лет	собственность
Корректировка		Вверх	вверх		вверх
Состояние	хорошее	хорошее	под чистовую отделку	требует ремонта	хорошее	хорошее
Корректировка			вверх	вверх
Состояние коммуникаций	хорошее	удовлетвори- тельное	хорошее	удовлетворительное	хорошее	хорошее
Корректировка		вверх		вверх
Общая корректировка	вверх	вверх		вверх	вниз
Цена аренды 1 кв.м, руб/мес
Стоимость аренды, руб./кв.м (диапазон)		369 - 378
Стоимость аренды, руб./кв.м (среднее значение)

Таким образом, ставка аренды для помещений объекта оценки складского назначения составит 373 руб. за кв. м в месяц.

 

Расчет арендной ставки для торговой функции приведен в таблице 4.4.

Таблица 4.4.

№ п/п						Объект оценки
Район	Калинин	Калинин	Калинин	Калинин	Калинин	Калинин
Местоположение	пр. Художников	пр. Тихорецкий	ул. М. Блюхера	ул. Веденеева	пр. Науки	ул. Учительская, д.23
Назначение объекта	торговое здание	часть торгового здания	торговое здание	часть торгового здания	часть торгового здания	часть торгового здания
Права на здан.	собственность	собственность	аренда 49 лет	аренда 49 лет	аренда 49 лет	собственн.
Наличие обременений	нет	нет	нет	нет	нет	нет
Общая площадь, кв.м	2 400	1 300,0	3 100		1 020	1 758,1
Транспортная доступность	отличная	отличная	хорошая	хорошая	отличная	хорошая
Характеристика территории	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая
Состояние помещений	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Коммуникации	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии
Окружение	жилая и общ.-деловая застройка	преимущественно жилая застройка	жилая и произв. застройка	преимущест-венно жилая застройка	преимущест-венно жилая застройка	преимущест-венно жилая застройка
Цена аренды 1 кв.м, руб/мес						?
Отличие цены сделки от цены предложения	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-
Продолжение таблицы 4.4
Скорректированная стоимость, руб./кв.м						-
Местоположение	пр. Художников	пр. Тихорецкий	ул. Маршала Блюхера	ул. Веденеева	пр. Науки	ул. Учительская, д.23
Корректировка	вниз	вниз	вниз	0%	вниз	-
Тип объекта	торговое здание	часть торгового здания	торговое здание	часть торгового здания	часть торгового здания	часть торгового здания
Корректировка	вниз		вниз
Общая площадь, кв.м	2 400,0	1 300,0	3 100,0	850,0	1 020,0	1 758,1
Корректировка	вниз	вниз	вниз	вниз	вниз
Наличие прилегающего земельного участка, кв.м	участок застройки	участок застройки	2 000	1 300	участок застройки	9 401
Корректировка	вверх	вверх	вверх	вверх	вверх
Права на здание	собственность	собственность	аренда 49 лет	аренда 49 лет	аренда 49 лет	собственность
Корректировка			вверх	вверх	вверх
Состояние помещений	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	хорошее	Хорошее
Корректировка		вниз
Цена аренды 1 кв.м, руб./мес.
Общая корректировка	вниз	вниз	вниз	вверх
Стоимость аренды, руб./кв.м (диапазон)	711 – 747
Стоимость аренды, руб./кв.м (среднее значение)

 

Таким образом, ставка аренды для помещений объекта оценки торгового назначения составит 729 руб. за кв. м в месяц.