ТОП 10:

Построение тренда и нахождение стоимости объекта



Далее производится регрессионный анализ весов (суммы кодов) ценообразующих факторов с построением линейного тренда. Информативность модели мала, если коэффициент детерминации R2<70%. В качестве итогового результата принимается показатель с достаточной информативностью (R2>70%) и с максимальным R2.

Коэффициент детерминации полученной линейной модели равен 0,7174, что позволяет использовать ее для расчета стоимости рассматриваемого объекта.

Таким образом, было получено линейное уравнение, аппроксимирующее зависимость цены 1 кв.м объекта недвижимости от величины квалиметрической оценки:

у = 4474,1х + 4325,1

где х – величина квалиметрической оценки; y – цена в рублях за 1 кв. м объекта недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого участка составляет 3 454 руб./кв. м или 32 474 457 рублей за весь участок площадью 9 401,0 кв.м.

Дальнейший анализ о значимости полученного уравнения и его коэффициентов был проведен с помощью функции Excel «Регрессия».

Значимость уравнения проверялась путем сравнения расчетного значения критерия Фишера с его критическим значением, при этом уравнение считается значимым, если расчетное значение превышает критическое.

Значимость коэффициента уравнения проверяется путем сравнения t-статистик коэффициентов уравнения с их критическими значениями, при этом коэффициенты признаются значимыми, если значения их t-статистик больше критических. Значение критических t-статистик принято в соответствии с таблицей значений критерия Стьюдента.

Далее был построен доверительный интервал для стоимости земельного участка, полученной на основании регрессионного анализа. Результаты расчета доверительного интервала представлены на рисунке 6.1.

Расчет рыночной стоимости права собственности на рассматриваемый земельный участок представлен в таблицах 6.6.-6.12.

 

 

Таблица 6.6 – Описание объектов-аналогов

Характеристика объектов Объекты-аналоги Объект оценки
Населенный пункт Санкт-Петербург Санкт-Петербург Санкт-Петербург Санкт-Петербург Санкт-Петербург Санкт-Петербург
Район расположения Невский Красногвардейский Невский Невский Корасногвардейский Калининский
Адрес за Ладожским вокзалом Индустриальный пр. Славянская ул. в районе м. Рыбацкое Индустриальный пр. Учительская ул., д. 23
Тип объекта земельный участок земельный участок земельный участок земельный участок Земельный участок земельный участок
Площадь участка, кв.м 10 000 13 000 20 000 7 000 16 000 9 401
Категория земель земли поселений земли поселений земли поселений земли поселений Земли поселений земли поселений
Разрешенное использование для многофункциональных объектов для размещения промышленных объектов для размещения промышленных объектов для многофункциональных объектов Для размещения промышленных объектов для размещения промышленных объектов
Передаваемые права собственность собственность собственность собственность собственность собствен-ность
Транспортная доступность хорошая хорошая Хорошая хорошая Хорошая хорошая
Обременения нет договор аренды есть есть договор аренды нет
Наличие коммуникаций все в наличии необходимо подводить все, кроме газа все в наличии коммуникации в 500 м все в наличии
Цена, руб. 95 000 000 91 200 000 167 334 300 58 000 000 122 000 000 ?
Цена, руб./кв.м 9 500 7 015,4 7 606,1 8 285,7 7 625,0 ?

 

 

Таблица 6.7 – Корректировка на условия продажа (учет скидки на торг)

№ п/п Объект оценки
Цена предложения, руб./кв.м 9 500 7 015 7 606 8 286 7 625 -
Отличие цены сделки от цены предложения, % -5,0% -5,0% -5,0% -5,0% -5,0% -
Скорректированная стоимость, руб./кв.м 4 275 2 280 3 339 3 800 2 494 -

 

 

Таблица 6.8 – Кодировка качественных переменных

№ п/п Объект оценки Максимальное значение
Местоположение
Общая площадь
Обременения
Наличие инженерных коммуникаций

 

 

Таблица 6.9 – Учет субъективного веса ценообразующего фактора.

№ п/п Объект оценки Оценка фактора Вклад фактора в стоимость
Местоположение 0,7 0,3 1,0 0,7 0,7 0,7 0,33
Общая площадь 1,0 0,7 0,3 1,0 1,0 1,0 0,22
Обременения 1,0 0,5 1,0 1,0 0,5 1,0 0,22
Наличие коммуникаций 1,0 0,5 0,5 1,0 0,5 0,5 0,22

 

Таблица 6.10 – Расчет квалиметрической оценки для объектов

№ п/п О. оценки
Величина квалиметрической оценки 0,89 0,48 0,74 0,89 0,67 0,78
Стоимость, руб./кв.м 9 025 6 665 7 226 7 871 7 244  
Стоимость оцениваемого участка, руб./кв.м 8 262  
Стоимость оцениваемого участка, руб. 81 673 958

 

Таблица 6.11 –Результаты регрессионного анализа

Регрессионная статистика        
Множественный R 0,846968        
R-квадрат 0,717355        
Нормированный R-квадрат 0,62314        
Стандартная ошибка 553,0115        
Наблюдения        
Дисперсионный анализ        
df SS MS F Значимость F
Регрессия 14,2449014 0,07019
Остаток 917465,1 305821,7    
Итого      
Коэффициенты Стандартная ошибка t-статистика P-Значение Нижние 95% Верхние 95%
Y 4325,1428995 622,2954135 3,561219 0,037787 460,0192 8190,187
X 1 4474,1304375 864,6860806 2,75935 0,07019 686,023 9634,247
                     

 

Рис.6.1 – Зависимость стоимости земельного участка от величины квалиметрической оценки

Таблица 6.12 – Построение доверительного интервала

(ti-tср)2 Хi Yi Yti (Yi-Yti)2 k ta k Sy Yti–Sytak Yti+Sytak
0,790123 0,89 0,557 981,16
0,231824 0,48 0,458 806,02
0,548697 0,74 0,514 905,42
0,790123 0,89 0,557 981,16
0,444444 0,67 0,496 872,72
  0,78     0,524 925,42
2,805213     Сумма Стандартная ошибка, Sy = 553, ta =3,18

Таким образом, стоимость земельного участка 7814 руб. за кв. м земельного участка или с вероятностью 68% будет находиться в интервале 7814 ±925.

Заключение по разделу

Расчет рыночной стоимости улучшения с учетом стоимости права собственности земельного участка производится следующим образом:

Vo=Vl+Vb (6.4)

где Vo — рыночная стоимость объекта оценки, руб;

Vb — рыночная стоимость улучшения, руб;

Vl — рыночная стоимость права собственности земельного участка, руб.;

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, полученная с использованием затратного подхода, представлена в таблице 6.13.

Таблица 6.13.

Наименование Рыночная стоимость улучшений, руб. Рыночная стоимость земельного участка, руб. Рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС, с учетом округления, руб.
Объект оценки 241 828 954 81 673 958 323 502 912

 







Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.210.11.249 (0.007 с.)