Построение тренда и нахождение стоимости объекта

Далее производится регрессионный анализ весов (суммы кодов) ценообразующих факторов с построением линейного тренда. Информативность модели мала, если коэффициент детерминации R²<70%. В качестве итогового результата принимается показатель с достаточной информативностью (R²>70%) и с максимальным R².

Коэффициент детерминации полученной линейной модели равен 0,7174, что позволяет использовать ее для расчета стоимости рассматриваемого объекта.

Таким образом, было получено линейное уравнение, аппроксимирующее зависимость цены 1 кв.м объекта недвижимости от величины квалиметрической оценки:

у = 4474,1х + 4325,1

где х – величина квалиметрической оценки; y – цена в рублях за 1 кв. м объекта недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого участка составляет 3 454 руб./кв. м или 32 474 457 рублей за весь участок площадью 9 401,0 кв.м.

Дальнейший анализ о значимости полученного уравнения и его коэффициентов был проведен с помощью функции Excel «Регрессия».

Значимость уравнения проверялась путем сравнения расчетного значения критерия Фишера с его критическим значением, при этом уравнение считается значимым, если расчетное значение превышает критическое.

Значимость коэффициента уравнения проверяется путем сравнения t-статистик коэффициентов уравнения с их критическими значениями, при этом коэффициенты признаются значимыми, если значения их t-статистик больше критических. Значение критических t-статистик принято в соответствии с таблицей значений критерия Стьюдента.

Далее был построен доверительный интервал для стоимости земельного участка, полученной на основании регрессионного анализа. Результаты расчета доверительного интервала представлены на рисунке 6.1.

Расчет рыночной стоимости права собственности на рассматриваемый земельный участок представлен в таблицах 6.6.-6.12.

 

 

Таблица 6.6 – Описание объектов-аналогов

Характеристика объектов	Объекты-аналоги	Объект оценки
Населенный пункт	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург	Санкт-Петербург
Район расположения	Невский	Красногвардейский	Невский	Невский	Корасногвардейский	Калининский
Адрес	за Ладожским вокзалом	Индустриальный пр.	Славянская ул.	в районе м. Рыбацкое	Индустриальный пр.	Учительская ул., д. 23
Тип объекта	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок	Земельный участок	земельный участок
Площадь участка, кв.м	10 000	13 000	20 000	7 000	16 000	9 401
Категория земель	земли поселений	земли поселений	земли поселений	земли поселений	Земли поселений	земли поселений
Разрешенное использование	для многофункциональных объектов	для размещения промышленных объектов	для размещения промышленных объектов	для многофункциональных объектов	Для размещения промышленных объектов	для размещения промышленных объектов
Передаваемые права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собствен-ность
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	Хорошая	хорошая	Хорошая	хорошая
Обременения	нет	договор аренды	есть	есть	договор аренды	нет
Наличие коммуникаций	все в наличии	необходимо подводить	все, кроме газа	все в наличии	коммуникации в 500 м	все в наличии
Цена, руб.	95 000 000	91 200 000	167 334 300	58 000 000	122 000 000	?
Цена, руб./кв.м	9 500	7 015,4	7 606,1	8 285,7	7 625,0	?

 

 

Таблица 6.7 – Корректировка на условия продажа (учет скидки на торг)

№ п/п						Объект оценки
Цена предложения, руб./кв.м	9 500	7 015	7 606	8 286	7 625	-
Отличие цены сделки от цены предложения, %	-5,0%	-5,0%	-5,0%	-5,0%	-5,0%	-
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	4 275	2 280	3 339	3 800	2 494	-

 

 

Таблица 6.8 – Кодировка качественных переменных

№ п/п						Объект оценки	Максимальное значение
Местоположение
Общая площадь
Обременения
Наличие инженерных коммуникаций

 

 

Таблица 6.9 – Учет субъективного веса ценообразующего фактора.

№ п/п						Объект оценки	Оценка фактора	Вклад фактора в стоимость
Местоположение	0,7	0,3	1,0	0,7	0,7	0,7		0,33
Общая площадь	1,0	0,7	0,3	1,0	1,0	1,0		0,22
Обременения	1,0	0,5	1,0	1,0	0,5	1,0		0,22
Наличие коммуникаций	1,0	0,5	0,5	1,0	0,5	0,5		0,22

 

Таблица 6.10 – Расчет квалиметрической оценки для объектов

№ п/п						О. оценки
Величина квалиметрической оценки	0,89	0,48	0,74	0,89	0,67	0,78
Стоимость, руб./кв.м	9 025	6 665	7 226	7 871	7 244
Стоимость оцениваемого участка, руб./кв.м	8 262
Стоимость оцениваемого участка, руб.	81 673 958

 

Таблица 6.11 –Результаты регрессионного анализа

Регрессионная статистика
Множественный R	0,846968
R-квадрат	0,717355
Нормированный R-квадрат	0,62314
Стандартная ошибка	553,0115
Наблюдения
Дисперсионный анализ
	df	SS	MS	F	Значимость F
Регрессия				14,2449014	0,07019
Остаток		917465,1	305821,7
Итого
	Коэффициенты	Стандартная ошибка	t-статистика	P-Значение	Нижние 95%	Верхние 95%
Y	4325,1428995	622,2954135	3,561219	0,037787	460,0192	8190,187
X 1	4474,1304375	864,6860806	2,75935	0,07019	686,023	9634,247

 

Рис.6.1 – Зависимость стоимости земельного участка от величины квалиметрической оценки

Таблица 6.12 – Построение доверительного интервала

(ti-tср)^2	Хi	Yi	Yti	(Yi-Yti)2	k	ta k Sy	Yti–Sytak	Yti+Sytak
0,790123	0,89				0,557	981,16
0,231824	0,48				0,458	806,02
0,548697	0,74				0,514	905,42
0,790123	0,89				0,557	981,16
0,444444	0,67				0,496	872,72
	0,78				0,524	925,42
2,805213			Сумма		Стандартная ошибка, Sy = 553, ta =3,18

Таким образом, стоимость земельного участка 7814 руб. за кв. м земельного участка или с вероятностью 68% будет находиться в интервале 7814 ±925.

Заключение по разделу

Расчет рыночной стоимости улучшения с учетом стоимости права собственности земельного участка производится следующим образом:

V_o = V_l + V_b (6.4)

где V_o — рыночная стоимость объекта оценки, руб;

V_b — рыночная стоимость улучшения, руб;

V_l — рыночная стоимость права собственности земельного участка, руб.;

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, полученная с использованием затратного подхода, представлена в таблице 6.13.

Таблица 6.13.

Наименование	Рыночная стоимость улучшений, руб.	Рыночная стоимость земельного участка, руб.	Рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС, с учетом округления, руб.
Объект оценки	241 828 954	81 673 958	323 502 912