Определение накопленного износа

Накопленный износ — это уменьшение восстановительной стоимости улучшения, которое может происходить в результате его физического разрушения, функционального или внешнего (экономического) устаревания, их комбинации.

Здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

· физический износ — уменьшение стоимости объекта из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

· функциональное устаревание — уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам; также функциональный износ улучшений возникает при несоответствии текущего использования земли наиболее эффективному варианту;

· внешний или экономический износ — уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний — воздействием окружающей среды.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости объекта оценки, определяется следующими классическими методами:

- сравнения продаж;

- эффективного возраста;

- разбивки.

В данной аттестационной работе для определения накопленного износа оцениваемого объекта был выбран метод разбивки.

Метод разбивки заключается в рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относятся:

- физический износ;

- функциональный износ;

- внешний (экономический) износ.

Далее проведена оценка всех видов износа.

Определение физического износа

При определении физического износа необходимо учитывать устранимый и неустранимый физические износы всех конструктивных элементов оцениваемого здания.

Устранимый физический износ обычно относят на счет естественного устаревания и плохой эксплуатации объекта. Позициями устранимого физического износа являются повреждения, определяемые осмотром строительных элементов и конструкций. С рыночной точки зрения, потеря стоимости за счет устранимого физического износа имеет место в результате того, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики объекта. Теоретически, величина устранимого физического износа определяется затратами по полному восстановлению поврежденных строительных элементов и конструкций для придания им нормальных (проектных) эксплуатационных свойств.

К позициям неустранимого физического износа относятся такие, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. В основном это износ долгоживущих элементов (например, стены, фундаменты и пр.), то есть такой износ, который нельзя устранить при помощи текущего ремонта. Теоретической основой для расчета неустранимого физического износа является предположение о линейном уменьшении потребительских качеств строительных элементов и конструкций в течение их срока службы. На основании выводов о техническом состоянии оцениваемого объекта, было принято решение об отсутствии неустранимого износа.

Основным фактором физического износа является естественное устаревание конструктивных элементов. Причинами естественного устаревания могут быть воздействие воздушной среды, грунтовых вод, отрицательных температур и пр.

Величина физического износа включает в себя затраты на восстановление элементов конструкций, которые потеряли свои эксплуатационные качества за время жизни объекта или отсутствуют. Величина износа конкретного конструктивного элемента определялась на основании визуального осмотра состояния здания и конструктивных элементов согласно «Правилам оценки физического износа зданий» (ВСН 53-86 (р)), а также согласно данным Технического паспорта.

Расчет величины физического износа для оцениваемого объекта представлен в таблице 6.4.

Таблица 6.4.

Наименование конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования	Фундаменты	Каркас	Стены и перегородки	Перекрытия	Кровля	Полы	Окна	Двери и ворота	Отделочные работы	Внутренние сантехн.и эл.техн. работы	Прочие работы	Итого
Удельный вес элементов и устройств,%	19,39%	9,0%	14,0%	6,0%	1,7%	7,0%	6,30%	3,9%	15,8%	16,91%	100%
Износ элемента,%	25%	30%	30%	25%	30%	20%	20%	30%	30%	25%
Вклад элемента в общий износ здания, %	4,8%	2,7%	4,2%	1,5%	0,51%	1,4%	1,26%	1,17%	4,7%	4,2%	27%

 

Базой для расчета физического износа является стоимость нового строительства объекта. Значение стоимости физического износа определяется в соответствии с выражением

Ифиз.= Сз.х Pфиз., (6.2)

где Ифиз. – значение стоимости физического износа, руб.; Сз. – значение стоимости замещения, руб.; Pфиз. – степень физического износа, %.

Определение функционального износа

Функциональный износ связан с рассогласованием эксплуатационных, функциональных и эстетических характеристик улучшений с характеристиками, предпочитаемыми типичными пользователями в современных рыночных условиях.

Аналогично физическому, функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый, которые различаются отношением затрат на их устранение к последующему приращению стоимости объекта.

Потери стоимости, связанные с этими двумя типами функционального износа, оцениваются разными способами: при исправимом функциональном износе — по затратам на его устранение, при неисправимом — по величине капитализированной потери дохода, вызванной наличием соответствующих недостатков.

Оба типа функционального износа чаще всего вызываются «элементными» недостатками трех типов:

а) отсутствием элементов конструкций или инженерного оборудования, необходимых для типичного пользователя;

б) несоответствие характеристик элементов конструкций современным требованиям;

в) избытком величины количественной характеристики какого-либо элемента над величиной, предпочитаемой типичным пользователем.

На практике могут иметь место и другие проявления функционального износа как сложных комбинаций — например несоответствия современным требованиям архитектурно-планировочных решений строения, стиля и качества дизайна интерьера и экстерьера и др.

Поскольку в настоящий момент оцениваемый объект используется по своему прямому назначению, основные конструктивные элементы соответствуют требованиям, предъявляемым к подобным объектам, можно сделать предположение, что потенциальный собственник не захочет менять назначение объекта. Следовательно, функциональный износ в данном случае отсутствует. К тому же в рамках настоящего подхода определялась величина затрат на замещение, которая по своему определению исключает наличие функционального износа.

На основании всего вышесказанного принято решение функциональный износ в данном случае не учитывать.

Определение внешнего износа

В большинстве источников литературы, посвященных рассмотрению проблемы внешнего (экономического) износа (старения, устаревания), он определяется как изменение стоимости недвижимости в результате воздействия внешних по отношению к оцениваемому зданию факторов (не зависящих от самого объекта).

Факторы, приводящие к возникновению внешнего износа, достаточно разнообразны, например, изменение положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям; изменения рыночных условий, макроэкономической ситуации, финансовых и законодательных условий и т.д. Причины внешнего износа лежат вне здания и к его физической конструкции или оснащению отношения не имеют. При этом следует также отметить, что внешний износ может приводить к изменению стоимости как улучшений, так и земли.

Как правило, факторы, вызывающие внешний износ, неустранимы на дату оценки (владелец здания не может улучшить экологическую обстановку или остановить упадок микрорайона, экономический спад на данной территории, которые приводят к падению спроса на данном секторе рынка недвижимости).

Однако, внешний износ может быть и временным, так как факторы его вызывающие, с течением времени могут изменяться в лучшую или худшую сторону.

Проанализировав местоположение объекта оценки (как с географической точки зрения, так и с экономической) и варианты его использования, можно прийти к выводу, что внешний износ у объекта отсутствует.

В результате расчета каждого вида износа получаем величину общего накопленного износа. Накопленный износ определяется по формуле:

Инак.= Ифиз.+ Ифункц.+ Ивн., (6.3)

Где Инак. – значение стоимости накопленного износа, руб.

Ввиду отсутствия у рассматриваемого объекта функционального и внешнего износов, накопленный износ равен физическому. Расчет представлен в таблице 6.5.

Таблица 6.5.