ТОП 10:

Определение величины прибыли инвестора



Прибыль инвестора — это установленная рынком величина, отражающая сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Величина прибыли инвестора должна быть принята таким образом, чтобы инвестору было выгодно вкладывать деньги в строительство данного объекта. Ставка прибыли инвестора может быть сопоставима или даже выше ставки процента по банковским.

Определение величины прибыли инвестора является одной из наиболее трудных проблем оценки недвижимости, так как получить рыночные данные о прибыли затруднительно, поскольку они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны.

При расчете величины прибыли инвестора, была использована методика расчета величины прибыли предпринимателя (инвестора), описанную в книге Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости» (СПб.: Издательство «МКС», 2003 г.).

По данной методике расчет величины прибыли инвестора основывается на предположении о том, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку рассматриваемого проект. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.

Величина прибыли инвестора, полученная по данной методике, удовлетворяет принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и туже продолжительность, что и новое строительство.

Величина прибыли инвестора Pr определяется по формуле:

(6.1)

где Yocq – общая квартальная норма отдачи на капитал, вложенный в строящийся объект недвижимости; δE – доля начальных инвестиций, для подобных объектов может находиться в диапазоне до 30%; k – продолжительность строительства, кварталы.

В данной формуле приняты некоторые упрощения. В Ej при j=0 кроме издержек на приобретение права застройки участка включаются авансовые платежи подрядчикам Eo=El+Ea. Для упрощения формулы предполагается, что оставшаяся сумма ΔE=Eb-Ea выплачивается равными долями ΔE/k в конце каждого из jє(1,k) периодов. Дополнительно предполагаем, что норма отдачи на капитал за время строительства практически не меняется. Yocq≈ const.

Стоит отметить, что данное выражение обеспечивает оценку величины прибыли предпринимателя «снизу», учёт вклада земельного участка приведет к увеличению этой прибыли в 1,01-1,15 раз.

Продолжительность строительства.

Продолжительность строительства оцениваемого объекта определялась в соответствии со СНиП от 17.04.85 № 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Также была проанализирована информация о строительстве в различных источниках (сайт агентства «АСН-Инфо» www.asninfo.ru, cайт издания «Строительство и городское хозяйство» www.stroygorhoz.ru, сайт компании и «Итака» www.itaka.spb.ru, и др.). Для рассматриваемого здания продолжительность строительства -18 месяцев (1,5 года).

Доля первоначальных инвестиций.

Доля первоначальных инвестиций — это средства, которые инвестор вкладывает еще до начала реализации объекта. Кроме издержек, связанных с приобретением права застройки участка, она включает долю капитальных вложений (авансовые платежи подрядчикам — проектной и строительной организациям). Доля первоначальных инвестиций бралась на основании рыночных данных, полученных из источников, указанных выше — для подобных проектов она составляет, как правило, 10%. Расчет прибыли инвестора приведен в таблице 6.2.

Таблица 6.2.







Последнее изменение этой страницы: 2017-02-06; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.234.250.24 (0.006 с.)