Інвестиційна нерухомість: елементи облікової політики

 

Згідно з Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість», інвестиційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.

Елементи облікової політики щодо інвестиційної нерухомості встановлюються Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість» та Методичними рекомендаціями щодо облікової політики підприємства (табл. 3.9).

Таблиця 3.9

Елементи облікової політики щодо інвестиційної нерухомості

Елементи облікової політики	Альтернативні варіанти	Коментар
Критерії розмежування. операційної та інвестиційної нерухомості (інвентарний об’єкт)	Самостійно встановлюються підприємством	Залежно від обраної підприємством стратегії управління та динаміки зміни вартості об’єкта інвестиційної нерухомості у часі за допомогою підходів до оцінки. За рахунок способу оцінки інвестиційної нерухомості на дату балансу можна «збільшувати» або «зменшувати» вартість об’єкта інвестиційної нерухомості, що відображається у балансі та, відповідно, забезпечити можливість дотримання стратегії «максимізації прибутку» або вартісно-орієнтованого управління підприємством
Оцінка інвестиційної нерухомості на дату балансу	– за справедливою вартістю; – за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення

 

Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість» визначено поняття «інвестиційна нерухомість» та «операційна нерухомість», критерії віднесення об’єктів нерухомості до інвестиційної або операційної визначаються підприємством самостійно, виходячи із вимог законодавства.

Інвестиційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.

Операційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою використання для виробництва, або постачання товарів чи надання послуг, або ж в адміністративних цілях.

Обґрунтована оцінка інвестиційної нерухомості забезпечує достовірність бухгалтерської інформації про вартість даного специфічного об’єкта основних засобів. Це, в свою чергу, сприяє прийняттю оптимальних управлінських рішень щодо її використання і сприяє оптимізації орендних платежів, які плануються до отримання.

Підприємство на дату балансу відображає у фінансовій звітності інвестиційну нерухомість за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити, або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, що визнаються відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 28 «Зменшення корисності активів». Обраний підхід застосовується до оцінки всіх подібних об'єктів інвестиційної нерухомості. Зрозуміло, що коли підприємство вибере метод оцінки за справедливою вартістю, то потрібно визначити цю справедливу вартість на дату балансу. Але визначення справедливої вартості стосується і тих об’єктів, які оцінюються за первісною вартістю. Не випадково в Положенні (стандарті) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість» цей метод оцінки називається так розгорнуто: за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, які визначено відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 28 «Зменшення корисності активів».

Отже, якщо підприємство обере метод оцінки об’єктів інвестиційної нерухомості за первісною вартістю, все одно справедливу вартість об’єкта на дату балансу визначити теж потрібно. Правильність такого висновку підтверджується фактом: при виборі методу оцінки об’єкта інвестиційної нерухомості за первісною вартістю у примітках до фінансової звітності необхідно вказати і справедливу вартість інвестиційної нерухомості (п. 36.5 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість»).

У загальному випадку відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість», нерухомість повинна оцінюватися за справедливою вартістю. Якщо підприємство обирає модель оцінки за залишковою вартістю, то порядок обліку такої нерухомості, по суті, абсолютно не відрізняється від порядку, передбаченого Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби» [46].

Переоцінка нерухомості, оціненої за справедливою вартістю, впливає на фінансовий результат поточного року і відображається у складі інших операційних доходів або витрат (п. 22 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість»). А переоцінка інвестиційної нерухомості, оціненої за залишковою вартістю, впливатиме на фінансовий результат тільки у межах попередніх витрат/ доходів від зменшення (відновлення) корисності.

Проблем з оцінкою інвестиційної нерухомості не виникало б, якби підприємства мали можливість:

– відображати ринкові тенденції на останню дату;

– проводити оцінку й документально оформляти її результати у найкоротший строк до дати балансу [81, с. 64 – 65].

Знос нараховується тільки при виборі методу оцінки за первісною вартістю із використанням методів нарахування амортизації, передбачених Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби».

Таким чином, згідно з нормами Положення (стандарту) бухгалтерського обліку інвестиційну нерухомість, для оцінки цих об’єктів можуть використовувати один із двох методів: оцінка за справедливою вартістю, оцінка за первісною вартістю. Для визначення справедливої вартості об’єкта інвестиційної нерухомості підприємства можуть скористатися послугами оцінювачів, але протягом декількох років користуватися цими не оновленими даними не можна. Адже в такому разі не буде виконано вимогу про визначення цієї вартості на кожну дату балансу. Крім того, одного разу скориставшись послугами оцінювача, згодом можна застосовувати інші методи для визначення справедливої вартості.

Отже, нормативно-правова база з бухгалтерського обліку інвестиційної нерухомості потребує вдосконалення, зокрема, в частині оцінки. У зв’язку з цим, пропонується розробити методичні рекомендацій, що забезпечать удосконалення та уніфікацію облікового відображення інвестиційної нерухомості як специфічного об’єкта основних засобів. При оцінці інвестиційної нерухомості на дату балансу для підприємств, які складають або планують готувати фінансову звітність за міжнародними стандартами, рекомендовано використовувати оцінку за справедливою вартістю, що забезпечить зростання рівня довіри інвесторів, кредиторів, учасників фондового ринку до фінансової звітності і сприятиме залученню іноземних інвестицій. Для інших суб’єктів господарювання прийнятним є використання оцінки за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, оскільки ринок нерухомості України характеризується рядом обмежень, що не дозволяє визначити достовірну справедливу вартість інвестиційної нерухомості [265].