Обязательные реквизиты закладной и приложения

 

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (Росреестр), должна содержать[137]:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) сведения о залогодателе;

3) сведения о первоначальном залогодержателе;

4) реквизиты денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой;

5) сведения о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству;

7) указание срока уплаты суммы обеспеченного обязательства либо периодичности платежей и их размера;

8) сведения об имуществе, на которое установлена ипотека;

9) профессиональную денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) сведения о праве, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

11) указание на наличие обременений имущества, являющегося предметом ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) дату выдачи закладной залогодержателю и ее владельцу;

15) иные условия по усмотрению сторон.

Закладная является строго формализованной ценной бумагой, поэтому документ, который называется «закладная», но не содержит перечисленных сведений, с правовой точки зрения закладной не признается.

В случае если условиями ипотеки[138]предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.

К закладной также могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления прав из закладной. Такие документы должны быть перечислены с достаточной степенью определенности в самой закладной, которая к тому же должна содержать положение о том, что такие документы являются ее неотъемлемой частью.

В целях оптимизации оборота закладной, которая зачастую представляет собой объемный документ, законодательство предусматривает возможность определения отдельных условий закладной примерными опубликованными формами. Одной из подобных стандартных закладных является Стандарт закладной АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному страхованию)[139].

 

Возникновение закладной

 

Как известно, обязанными лицами по закладной являются должник по обеспеченному обязательству и залогодатель. В случае если залогодатель и должник не совпадают, закладная составляется этими лицами совместно.

Момент составления закладной надлежит отличать от момента ее выдачи.

Выдача первоначальному залогодержателю осуществляется Росреестром после государственной регистрации договора об ипотеке или в любой момент до прекращения обеспеченного обязательства. При этом сотрудники Росреестра делают на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации договора об ипотеке, нумеруют и скрепляют печатью листы закладной. Надлежит отметить, что даже выдача дубликата закладной (в случае потери первичного документа) осуществляется исключительно через Россреестр, который вручает дубликат, составленный залогодателем. Если в договоре об ипотеке указано, что после выдачи закладной данный договор прекращает свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем начинают регулироваться закладной.

Ни составление, ни выдача закладной не допускаются, если:

• предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право аренды предприятия;

• ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не может быть определена.

Изменение условий закладной осуществляется только по соглашению должника, залогодателя и залогодержателя и предполагает прикрепление сотрудниками Росреестра к закладной оригинала такого соглашения либо аннулирование выданной ранее закладной и выдачу новой. Аналогичная процедура предполагается и для случаев перевода долга по обеспеченному обязательству.

Проект изменений в ГК РФ[140]содержит ряд новшеств в части регулирования возникновения закладных. В случае принятия данных изменений будет установлен ряд императивных норм в отношении независимой ипотеки, т. е. ипотеки, в которой залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника считается обеспеченным. Если договор ипотеки будет предусматривать возможность передачи независимой ипотеки третьему лицу, то залогодатель обязан выдать закладную, являющуюся ордерной ценной бумагой.

 

Оборот закладных

 

Закладная является ликвидной ценной бумагой, что обеспечивается указанием на ничтожный характер условий закладной, запрещающих ее последующую передачу.

Передача прав на закладную (передача всех удостоверяемых закладной прав) предполагает совершение сделки в простой письменной форме и проставление на закладной предыдущим владельцем отметки о новом владельце. Такая отметка подписывается указанным в закладной залогодержателем, если передача прав осуществляется в первый раз, или предыдущим владельцем. При осуществлении депозитарного учета закладной отметка на закладной не проставляется, а переход прав совершается путем внесения записи по счету депо.

Законный владелец закладной, т. е. лицо, уполномоченное на реализацию удостоверяемых закладной прав, должен основывать свой статус на последней отметке на закладной либо на записи по счету депо. Не является законным владельцем лицо, которое, приобретая закладную, знало или должно было знать о том, что ценная бумага выбыла из владения лица, сделавшего передаточную надпись, помимо его воли в результате хищения или иным преступным путем.

Любое лицо, являющееся законным владельцем закладной, вправе потребовать от Росреестра зарегистрировать его в качестве залогодержателя в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр). В случае если обеспеченное ипотекой обязательство предполагает промежуточные платежи, то они выплачиваются должником лицу, которое предоставило письменное уведомление о регистрации в Реестре или письменное уведомление о приобретении закладной с заверенной выпиской по счету депо.

Исключением из порядка передачи закладной путем совершения сделки является требование третьего лица, исполнившего за должника обеспеченное ипотекой обязательство. В данном случае третье лицо вправе требовать передачи ему закладной, в том числе и в судебном порядке.

Законодательство в части регулирования оборота закладных содержит также специальные положения о залоге данного вида ценных бумаг. Залог осуществляется по договору между первоначальным залогодержателем по закладной или ее законным владельцем и третьим лицом, которому закладная может и не передаваться.

 

Депозитарный учет закладных

 

По желанию залогодержателя закладная может на основании договора передаваться для учета в депозитарий, имеющий лицензию профучастника. В этом случае на закладной делается отметка о депозитарном учете, содержащая указание на депозитария.

Учет осуществляется временно или обязательно. В первом случае владелец закладной в любой момент вправе потребовать от депозитария прекращения хранения и учета. При обязательном учете закладная может быть выдана только для:

• передачи в другой депозитарий;

• предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;

• передачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В любом случае осуществление депозитарного учета предполагает обязанность депозитария по поручению владельца закладной внести запись по счету депо:

• о передаче закладной в доверительное управление, в залог;

• совершении иной сделки с закладной;

• праве залогодержателя продать закладную по истечении определенного срока в целях удержания из вырученных денег суммы обеспеченного ее залогом обязательства.

При прекращении учета обо всех обременениях и сделках, совершенных с закладной, депозитарий сообщает заинтересованным лицам путем проставления на ней соответствующих отметок.

 

Прекращение закладной

 

О наличии действующей закладной свидетельствует ее нахождение у залогодержателя либо отсутствие на ней каких-либо отметок об исполнении обеспеченного требования. Соответственно нахождение закладной у обязанных лиц или у регистрирующего органа по общему правилу свидетельствует об исполнении обеспеченного обязательства.

В случае если закладная прекращается по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии с планом погашения долга, залогодатель обязан передать закладную залогодержателю с пометкой об исполнении. В каждом случае частичного, а не полного исполнения обеспеченного обязательства залогодержатель обязан удостоверить платеж приложением к закладной предоставленных финансовых документов.

Прекращение закладной путем осуществления по ней прав по общему правилу совершается по предъявлении ценной бумаги владельцем обязанному лицу. Закладная не предъявляется в том случае, если она передана в депозит нотариуса, заложена с передачей залогодержателю или на закладной сделана отметка о ее депозитарном учете. Только последнее исключение предполагает осведомленность о нем обязанного лица и предоставляет должнику право потребовать от владельца закладной выписку по счету депо.

Законодательство о нотариате содержит положения, регулирующие осуществление прав по закладной, связанных с обращением взыскания на имущество[141]. При наличии неисполненного соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке нотариус полномочен совершать исполнительную надпись на закладной при наличии следующих документов:

• нотариально удостоверенное согласие на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество;

• договор, обязательства по которому обеспечены залогом;

• договор о залоге;

• расчет задолженности должника;

• отчет об оценке заложенного имущества или заявление залогодержателя об установлении в качестве начальной продажной цены оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге;

• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая, что ипотека не прекращена;

• закладная (если она выдавалась по условиям договоров).

Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца ценной бумаги никаких возражений, не основанных на закладной. В то же время законодательство в ряде случаев предусматривает отказ в осуществлении прав по закладной, а именно если:

• судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на закладную либо о применении последствий ничтожной сделки;

• предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей законному владельцу дубликата либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

• должник признается частично исполнившим обязательство.

Одним из специфических случаев прекращения закладной является ее аннулирование по требованию залогодержателя. Данное требование допускается в том случае, если договор об ипотеке или договор об обеспеченном ипотекой обязательстве не соответствуют содержанию закладной. В отличие от предыдущих случаев прекращения данный случай предполагает последующую выдачу новой закладной.