Понятие договора имущественного найма

1. Под договором имущественного найма (louage des choses, Miete, Pacht, lease, hire) понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.

Договор во всех изучаемых странах является двусторонним, воз-мездным, консенсуальным. Его предметом служит любая непотребляемая вещь — движимая или недвижимая. Договор широко используется в отношениях по использованию земли, торгово-промышленных предприятий, машинно-технического оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозки грузов (контейнеров) и т. д.

В некоторых странах, в частности ФРГ и Швейцарии, в зависимости от предмета договора различают имущественный наем и его разновидность — аренду. К договору аренды относят только имущественный наем плодоприносящей вещи, при котором на возмездных началах переносится право не только пользования вещью, но и извлечения из нее плодов. При отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма.

В англо-американском праве в зависимости от характера предмета договора найма различают наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire). При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, тогда как при найме движимых вещей — лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Источником регулирования отношений по найму в странах рома-но-германской системы права являются нормы гражданских кодексов (Франция — ст. 1708—1778, 1800—1831 ФГК; ФРГ — § 535— 597 ГГУ; Швейцария — нормы Обязательственного закона и т. д.). В странах англо-американского права действуют нормы прецедент -ного права. Вместе с тем, по существу, во всех странах изданы также многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие обширное законодательство по использованию сельскохозяйственных земель, промышленно-торговых помещений, жилья и т. д. Целью такого законодательства является некоторое смягчение отрицательных социальных и экономических последствий произвола собственников имущества в определении условий сдачи имущества внаем. При отсутствии специальных предписаний применяются общие правила, регулирующие имущественный наем.

В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разработанные для найма различных видов имущества.

 

Права и обязанности сторон

1. Согласно закону, в обязанности наймодателя входит прежде всего предоставление в пользование имущества, сдаваемого внаем, в состоянии, годном для эксплуатации, то есть соответствующем назначению имущества или специальным условиям договора (Франция — п. 1 ст. 1719 ФГК; ФРГ — § 536 ГГУ; Швейцария — абз. 1 ст. 254 ШОЗ и т. д.).

Наймодатель несет ответственность за любые недостатки — как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества,— исключающие или существенно препятствующие обычному либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. Но он не отвечает за явные и скрытые недостатки вещи, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора. Ответственность наймодателя за недостатки имущества также отпадает, если, наниматель при заключении договора знал об этих недостатках.

Если вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе либо отступиться от договора, либо потребовать соответственно уменьшения размера наемной платы (ст. 255 ШОЗ и практика других стран). Обычно предусматривается также право нанимателя требовать устранения недостатков, а в случае просрочки наймодателя в их устранении наниматель может это сделать сам за его счет.

В большинстве стран допускается включение в контракт условий, ограничивающих ответственность наймодателя за недостатки вещи. Исключение составляют в этом отношении лишь некоторые объекты, например жилые помещения, помещения для торгово-промышленных операций и т. п. Не допускаются договорные ограничения ответственности за состояние вещи, если наймодатель умышленно умолчал о недостатках.

Ответственность наймодателя за недостатки вещи в английском праве регулируется нормами, аналогичными нормам об ответственности продавца за недостатки проданной вещи [разд. 7(1), 7(2) и 8 английского закона о поставке товаров и предоставлении услуг 1982 г.].

На наймодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в состоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования (Франция — п. 2 ст. 1719 ФГК; ФРГ — § 536 ГГУ; Швейцария — абз. 1 ст. 254 ШОЗ и др.). Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонта составляет обязанность нанимателя.

И наконец, наймодатель должен обеспечить нанимателю в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью. Он обязан принять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями использованию объекта, например предъявляют права собственника, патентообладателя и пр., либо создают препятствия в какой-либо иной форме.

В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной внаем вещи наймодатель обязан, по требованию нанимателя, вступить в процесс. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишается пользования вещью, наниматель вправе требовать возмещения убытков от неисполнения договора, как это прямо предусматривается, например, § 541 ГГУ и ст. 258 ШОЗ.

По условиям договоров, особенно при сдаче внаем машин и оборудования, наймодатели нередко принимают на себя дополнительные обязанности, что не может не отражаться на сумме договора. К такого рода обязанностям чаще всего относятся: предоставление технической документации по эксплуатации объекта, сдаваемого внаем; проведение технического обслуживания объекта, особенно технически сложных машин и оборудования; инструктаж персонала нанимателя по эксплуатации объекта. •

2. Определенный круг обязанностей лежит по закону на нанимателе.

Наниматель обязан пользоваться имуществом добросовестно, как «хороший хозяин». В первую очередь это характеризует его обязанность эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением вещи, а также правилами ее технического использования и специальными условиями договора. В противном случае наймодатель может требовать его расторжения.

С понятием добросовестного использования имущества практика связывает и некоторые иные обязанности. В частности, наниматель должен обеспечить надлежащее хранение нанятого имущества, исключающее его порчу или иное ухудшение состояния объекта. Кроме того, он обязан немедленно известить наймодателя о всех дефектах, обнаруженных при использовании вещи, в интересах своевременного принятия наймодателем мер по предупреждению повреждений и пр. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность за убытки, вызванные неуведомлением.

Обязанностью нанимателя является уплата установленной по договору наемной платы в сроки, указанные в соглашении. Договоры имущественного найма делятся по срокам их действия на краткосрочные — от одного дня до года («рейтинг» или «чартер»), среднесрочные — от года до трех лет («хайринг») и долгосрочные — от трех до пяти лет и более («лизинг»). Платежи осуществляются обычно периодически — по месяцам, кварталам, годам и т. д. Размер наемной платы устанавливается по соглашению сторон, но сумма всех платежей по найму, как правило, превышает цену взятого внаем имущества.

При отсутствии в договоре указаний на сроки уплаты наемной платы платежи должны производиться в сроки, предусмотренные законом или обычаем (Франция — ст. 1728 ФГК; ФРГ — § 535 ГГУ; Англия и США — судебная практика).

Неплатеж нанимателем сумм за пользование имуществом рассматривается как основание для требования наймодателем расторжения договора.

И наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончании срока действия договора. Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, происшедшее во время эксплуатации, если не докажет, что оно наступило без его вины. В определенных случаях наниматель должен быть возмещен за внесенные дополнения и улучшения вещи.

Договором могут предусматриваться и дополнительные обязанности нанимателя. В частности, на него может быть отнесено страхование имущества, хотя обычно это делает наймодатель, включая стоимость страхования в наемную плату. К обязанности нанимателя по договору иногда относят принятие мер, исключающих возможность ознакомления конкурентов наймодателя с техническими и эксплуатационными качествами объекта.

3. Особую проблему составляет право нанимателя на сдачу имущества, полученного внаем, в пользование третьим лицам — в поднаем (или субаренду). Право отдельных стран, признавая в принципе такую возможность, по-разному регулирует предпосылки возникновения поднайма.

Во Франции и странах англо-американской системы права установлен принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма при отсутствии прямого запрещения в законе или договоре (Франция—ст. 1717 ФГК; англо-американская практика). Так, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земельных участков. В ФРГ передача в поднаем возможна лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ).

При поднайме наниматель несет свои прежние обязанности перед наймодателем и ответственность за эксплуатацию имущества третьим лицом, получившим вещь в поднаем.

Вторая особая проблема состоит в урегулировании отношений сторон, связанных с внесением нанимателем улучшений в используемое имущество. Суды исходят прежде всего из квалификации улучшений как неотделимых от имущества без нанесения ему вреда или улучшений отделимых.

Неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором. Но при внесении такого рода улучшении с согласия наймодателя наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения, произведенные нанимателем за свой счет, считаются его собственностью.