Диагностика железобетонных конструкций

По условиям изготовления монтажа и эксплуатации каждая конструкция отлична от других, поэтому влияние дефекта повреж­дения на ее несущую способность также своеобразно. Характер возникающих дефектов поддается типизации и классификации [1,2,8].

Для железобетонных конструкций характерны следующие виды дефектов (признаков разрушения):

- трещины (нормальные, наклонные);

- чрезмерные деформации;

- разрушение бетона или шелушение;

- обнажение арматуры, нарушение сцепления арматуры с бетоном;

- низкое качество бетона;

- коррозия бетона;

- коррозия арматуры, закладных деталей;

- разрушение защитных покрытий конструкций.

В процессе обследования железобетонных конструкций опреде­ляют прочность (класс) бетона, величину защитного слоя бетона, однородность, сплошность бетона, степень и глубину коррозии, ширину раскрытия трещины.

На основании опыта могут быть определены следующие визуальные диагностические признаки изменения несущей способ­ности железобетонных конструкций:

- наклонные трещины на приопорных участках с шириной раскрытия более 0,5 мм, свидетельствующие о недостаточной несущей способности по перечной силе;

- нормальные трещины в середине пролета с шириной раскрытия более 0,3–0,5 мм, свидетельствующие о недостаточной несущей способности по моменту;

- скалывание бетона в сжатой зоне, являющееся признаком его разрушения;

- продольная трещина вдоль арматуры на опорном участке, свидетельствующая о проскальзывании арматуры и нарушении анкеровки;

- наклонная трещина в приопорном участке, выходящая на нижнюю грань края опоры и возникающая вследствие проскаль­зывания продольной арматуры;

- продольные трещины в колоннах, появляющиеся из-за пере­грузки и выгиба стержней арматуры на участках между хомутами;

- трещины вдоль арматуры в защитном слое бетона, возни­кающие вследствие коррозии арматуры и расширения (разрушения) бетона продуктами коррозии;

- раскрытая трещина в изгибаемых элементах шириной
0,5–1 мм, характеризующая пластическую работу арматуры. Шири­­на раскрытия трещин более 1 мм свидетельствует, что изгибаемый элемент находится в аварийном состоянии. В этом случае конструкцию необходимо срочно усилить.

К повреждениям, которые мало влияют на несущую способность железобетонных конструкций, относят:

- раковины и поры в конструкциях;

- малая толщина защитного слоя бетона;

- небольшие сколы бетона;

- неровности бетона;

- усадочные трещины;

- разрушение защитного слоя бетона на небольшом участке;

- отслоение штукатурки;

- поверхностные механические повреждения.

 

4.10. Программа и методика обследования
строительных конструкций

При эксплуатации здание должно отвечать определенным требованиям, которые характеризуются заданными параметрами, в частности:

- прочностью, жесткостью, устойчивостью конструктивных эле­мен­тов и здания в целом;

- теплоизоляционными свойствами ограждающих конструкций;

- звукоизоляционными свойствами ограждающих конструкций;

- герметичностью стыков;

- гидроизоляционными свойствами кровли;

- освещенностью;

- влажностью в помещении;

- работой оборудования (санитарно-технических приборов, лифтов).

Это только часть параметров. Каждый из них имеет количест­венную и качественную оценку, отклонение от которой приводит к отказу или нарушению нормальной эксплуатации конструкций [1, 2,24,46].

Контроль и обеспечение нормативных значений этих парамет­ров, определяющих рабочее состояние здания, осуществляют спе­циальные организации (ЖЭУ, ЖКК), производящие:

1. Систематическое обследование несущих, ограждающих конструкций и оборудования (чаще всего оно ведется по графику). (См. прил. 4, 5.)

2. Анализ, выявление повреждений и оценка их влияния на работоспособность конструкций, оборудование, комфортность в помещениях.

3. Выполнение необходимых расчетов, связанных с анализом обнаруженных дефектов, повреждений. (См. прил. 7)

4. Разработка технических решений, мероприятий, рабочих чер­тежей, составление сметы для устранения выявленных от­клонений, повреждений.

5. Проведение ремонтно-восстановительных работ. (См. прил. 6, 8, 9, 10).

6. Контроль и приемка работ, проверка соответствия установ­ленных параметров действующим нормативам.

Методически намеченная программа выполняется следующим образом.

На основании первых результатов обследования намечаются места для длительных инструментальных замеров, привлекаются гео­дезические, геологические, динамические, лабораторные исследования.

После первого знакомства с объектом необходимо детальное изучение проектно-технической документации: рабочих чертежей; документов и чертежей по замене и усилению конструкций; журналов работ, журналов авторского надзора, актов скрытых работ, данных геодезической съемки, нивелирования, результатов инженерно-геологических изысканий, технических журналов эксплуатации зданий с учетом изменений и выполнения ремонтов. Обязательно знакомство с технологическим процессом, определения назначения здания, что позволит точнее выявить характер, место действующих нагрузок, их наибольшую величину, степень воздействия.

При детальном обследовании производят необходимые обмеры конструкций и имеющихся дефектов, повреждений с занесением в специальный журнал следующих данных. Указываются:

- геометрические размеры конструкций и элементов;

- длины сварных швов, места их разрушений;

- местные, общие прогибы;

- сколы защитного слоя бетона;

- уменьшение площадей поперечного сечения элементов;

- положение и характер трещин;

- места ослабления болтов, заклепок в соединениях;

- отклонение конструкции зданий от вертикали;

- места промерзания;

- результаты замеров влажности.

Систематизация полученных результатов обследования позво­ляет сделать выводы о состоянии несущих, ограждающих конст­рукций, уровне комфортности.

При необходимости выполняют статистические, конструк­цион­ные и другие расчеты с учетом выявленных повреждений и дефектов. На основании выполненных расчетов делают выводы о несущей способности и работоспособности конструкций, оборудования всего здания. При необходимости разрабатывают мероприятия, чертежи, эскизы, рабочий проект. Составляют смету по восстановлению работоспособности, надежности конструкций и оборудования здания.

Контроль над техническим состоянием зданий и инженерных систем объекта следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяються на общие и час­тич­ные. При общих осмотрах следует контролировать техническое со­стояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах – техническое состояние отдельных конструкций помещений, инженерных систем и элементов внешнего благо­устройства.

Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий, а также после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре проверяют готовность объекта к эксплуатации в весенне-летний период, уточняют объемы ремонтных работ, включенных в план текущего года.

При осеннем осмотре проверяется готовность объекта к эксплуатации в осенне-зимний период, защите от потери тепла, уточняются объемы ремонтных работ будущего года.

При общих осмотрах осуществляется контроль над выполнением нанимателями и арендаторами условий договора найма и аренды.

Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций (ТСЖ), представителей правлений жилищно-строительных кооперативов. Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) управляющей организации, ответственного за эксплуатацию данного объекта, руководителя этого объекта. В необходимых случаях в комиссию могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительной организации. Критерии оценки состояния зданий представлены в табл. 15.

Таблица 16

 

Критерии оценки технического состояния элементов жилых зданий

Элемент (часть) здания, территории; оборудование	Значение оценки
"неудовлетворительно" (2)	"удовлетворительно" (3)	"хорошо " (4)
Фундаменты и подвалы	Наличие крупных тре­щин, искривление рядов в кладке стен подвальных поме­ще­ний; выщелачивание солей кладочных рас­творов; выпадение от­­­дельных камней клад­ки фундаментов и стен подвальных по­мещений; местное разрушение блоков; отклонение стен от вертикали; признаки разрушения полов грун­товыми водами; трещины между цо­колем здания и тро­туаром или отмост­кой; разрушение кир­пичной кладки при­ямков и крылец; от­слоение и разру­ше­ние до 60% площади штукатурки камен­ных стен или защит­ного слоя железо­бетонных панелей	Отсутствие мест­ных деформаций конструктивных элементов. Частич­ное разрушение бло­­ков, частичное выкрашивание раствора из швов между блоками, от­­слоение и разру­шение менее 30% площади за­щит­но­го слоя штукатур­ки. Отсутствуют по­вреждения гид­роизоляционного слоя на всех не­об­ходимых участках. Отсутствуют затоп­ленные участки. Отмостка по пери­метру здания не имеет разру­шен­ных участков. Вво­ды в подвальные помещения и тех­нические подполья загерметизированы	Отсутствие мест­ных деформаций конструктивных элементов. Отсут­ствие на цоколе и фундаментных сте­нах трещин и учас­тков с утраченной облицовкой. От­сут­­ствуют повреж­дения гидроизо­ля­ци­онного слоя на всех необходимых участках. Вводы в подвальные поме­щения и техни­чес­кие подполья за­герметизированы. Отсутствуют затоп­ленные участки. Приямки не нуж­даются в ремонте. Отмостка по пери­метру здания не имеет разрушен­ных участков. Вво­ды в подвальные помещения и тех­ни­ческие подполья загерметизированы

 

Продолжение табл.16

Стены	Отклонение стен от вертикали. Выпу­чивание и просадка отдельных участков стен. Трещина в мес­тах сопряжения кирпичных стен и несущих конст­рук­ций; местами полное отсутствие раствора в стыках, трещины в кладке, расслое­ние рядов кладки, разрушение и выпа­дение отдельных кам­ней. Глубокие рас­крытия трещин и выбоины. Водо- и воздухопроницае-мость стыков, про­мерзание стыков па­нелей. Отслоения, силь­ные нарушения отделочного слоя и мокрые пятна. На­ли­чие разрушенных и находящихся в аварийном состоя­нии архитектурных элементов здания. Ослабление креп­лений элементов па­рапетов, карнизов и других высту­паю­щих архитектурных деталей	Отсутствие тре­щин. Стыки пане­лей герметичны, незначительные отслоения и вы­крашивания рас­тво­р­а в стыках и повреждения от­де­лочного слоя. От­сутствие про­мерзающих участ­ков стен. Отсут­ствие разру­шен­ных и нахо­дя­щихся в аварий­ном состоянии архитектурных элементов здания	Отсутствие тре­щин. Отсутствие участков раз­ру­ше­ний защитного слоя. Отсутствие учас­тков обру­ше­ния облицовки и штукатурки. Сты­ки панелей герме­тичны. Отсут­ст­вие промерзаю­щих участков стен. Отсутствие разрушенных и находящихся в аварийном со­стоя­нии архитектур­ных элементов здания

 

 

Продолжение табл.16

Водостоки	Повреждение до 30% трубопроводов ливневой канали­зации. Ослабление крепления водо­сточ­ных труб к стенам здания, неплот­ность соединения отдель­ных звеньев труб. Ослаб­ление креп­ления воронок к покрытиям	Частичные, до 10%, повреж­де­ния трубо­про­водов ливневой канализации	Водосточные трубы и воронки надежно закреп­лены и не нуж­даются в ремонте
Балкон и лоджии	Обратный уклон к зданию балконов и лоджий, крупные по­вреждения ограж­дающей решетки, тре­щины в балкон­ных плитах и кон­солях в местах их крепления, оголен­ность металли­чес­ких консолей, вы­сту­пы открытой ар­матуры	Отдельные по­вреж­дения ограж­дающей решетки, частичная оголен­ность метал­ли­ческих консолей	Мелкие незначи­тельные дефекты
Наружное освещение	Отсутствие осве­ще­ния до 30% входов в подъезды, оголен­ная проводка	Частичное, отсут­ствие освещения входов в подъ­езды до 10 %,	Наличие осве­щения входов во все подъезды
Входы в здание	Ступени, проступи, подступенки имеют ветхий вид и нуж­даются в ремонте. Значительное разру­шение козырька над входной дверью: трещины, пробоины, выступ открытой арматуры, прогибы плиты	Ступени, про­сту­пи, подступенки не нуждаются в ремонте козырек над входной дверью хорошо за­креплен, мел­кие трещины, на­рушения в струк­туре плиты, не­зна­чительный контр­­уклон к зданию	Ступени, просту­пи, подступенки не нуждаются в ремонте и не име­ют ветхого вида. Козырек над вход­­ной дверью хорошо закреплен и не пропускает осадки

 

 

Продолжение табл.16

 

Подъезды	Глубокие выбоины, отслаивание до 30% площади покрытий пола. сырые пятна на стенах, отслоение до 30% площади штукатурного слоя, вздутия и выпучи­ва­ние. Поражение окон­ных блоков гнилью; ослабление крепления оконных и дверных коробок к стенам; ослаб­ле­ние крепления под­окон­ных досок; от­сутствие до 30% рам или остекления. Раз­рушение до ар­ма­­туры элементов лестничных маршей; нарушение сопря­жения площадок и маршей между со­бой и со стенами; повреждение при­сту­пен и лест­нич­ных площадок; про­гибы лестничных площадок и ступе­ней; нару­шения ог­раж­дений. Отсут­ст­вие освещения до 30% этажей (лест­нич­ных клеток) с открытыми щитками и/или отсутствием плафонов	Отсутствие тре­щин, выбоин сту­пеней лестниц и площадок. Отсут­ствие разрушений элементов лест­нич­ных маршей. Металлические перила жестко закреплены в кон­струкции лест­ничных маршей. Небольшие сколы и трещины в окон­ных блоках и на подоконных дос­ках. Отслаи­ва­ние до 10% пло­щади покрытия пола. Отслоение до 10% штукатур­ного слоя стен. Отсутствие до 10% остекления окон. Отсутствие освещения до 10% этажей (лестнич­ных клеток) с открытыми щит­ками и/или от­сут­ствием плафо­нов	Отсутствие тре­щин, выбоин сту­пеней лестниц и площадок. Отсут­ствие разрушений элементов лест­нич­ных маршей. Металлические перила жестко за­креплены в кон­струкции лест­нич­ных маршей. От­сутствуют участ­ки перил с утра­ченным пору­ч­нем. Поручни жестко прикреп­лены к перилам. Отсутствуют раз­ру­шения поверхности пола лестничных площадок. Нет раз­рушений шту­катурного слоя стен. Окна остек­лены полностью. Наличие освеще­ния на всех этажах (лестнич­ных клетках) подъ­ездов

 

Продолжение табл.16

Кровля, чердачные помещения	Коррозия стальных кровель, пробоины, раскрытие гребней и фальцев. вздутие, раз­рывы и про­бои­ны, местные просад­ки, расслоение ру­лон­ного ковра, рас­трескивание по­кров­ного слоя. наличие повреждений, сме­ще­ний и выпадений отдельных элемен­тов шиферных и черепичных кро­вель. ослабление креп­ления кровли, особенно в местах сопряжения с во­до­сточными трубами. Неплотность примы­кания гидроизо­ля­ционного ковра к водоприемной во­ронке. Наличие пора­жения дре­вес­и­ны насекомыми, гриб­ком; значи­тель­ные прогибы обре­шетки, стропил, про­гонов. Разру­ше­ние поверхности бе­тона, наличие обна­жен­ной арматуры, тре­щин, прогибов же­­лезобетонных конст­рукций крыш. неисправность вы­ходов на чердак, за­порных устройств вы­ходов; отсутствие остекления слух­о­вых окон	Выходы на чер­дак и крышу не нуждаются в ре­монте. Запорные устройства вы­хо­дов на чердак и крышу в исправ­ном состоянии. Слу­ховые окна и специальные лю­ки в исправном состоянии. От­дель­ные участки кровли нуждают­ся в ремонте. Не­значительные про­­теч­ки в подъ­ездах, квартирах, сырые пятна. Во­досточные трубы и воронки на­деж­но закреплены и не нуждаются в ремонте. Все эле­менты стропиль­ной системы в исправном состоя­нии. Ограждения крыши, парапет­ные решетки, по­жарные лестницы надежно закреп­лены и не нуж­даются в ремонте. Устройства зазем­ления, радио- и телеантенны над­еж­но закреплены и пригодны к эксплуатации	Выходы на чер­дак и крышу не нуждаются в ре­монте. Запорные устройства выхо­дов на чердак и крышу в исправ­ном состоянии. Слуховые окна и специальные лю­ки в исправном состоянии. Отсут­ствуют участки кровли, нуждаю­щиеся в ремонте. Все элементы стро­­пильной сис­темы в исправном состоянии. Ог­раж­дения крыши, парапетные ре­шет­ки, пожарные лестницы надеж­но закреплены и не нуждаются в ремонте. Устрой­ства заземления, радио- и телеан­тенны надежно за­креплены и при­годны к эксп­луатации

 

Продолжение табл.16

 

Инженерное оборудование	Наличие неис­прав­ностей внут­ридомо­вых сетей. Течи по трубопроводам и запорной арматуре, отсутствие тепло- и гидроизоляции, пробок и ревизий, проржавление труб	Система горячего и холодного водо­снабжения: Тру­бо­­проводы на­деж­но закреплены. Капельные течи. Трубы и запорная арматура не нуж­даются в ремонте или замене. Про­из­ведена необхо­димая марки­ров­ка элементов сис­тем. Регулирую­щая арматура ра­ботает исправно. Внутренние по­жарные краны не нуждаются в ре­монте. Исправно функционируют контрольно-из­ме­рительные при­бо­ры. Незначи­тель­ные повреждения тепло- и гидрои­золяции. Система отопления. Отсут­ствует негерме­тич­ность отдель­ных участков тру­бо­проводов и ото­пительных прибо­ров. Запорная и регулирующая ар­матура исправно функционирует и не нуждается в наладке и ре­монте. Имеются участки с утра­чен­ной или нуж­даю­щейся в ре­-	Система горячего и холодного водо­снабжения: Тру­бопроводы на­деж­но закреплены. Все соединения сис­тем хорошо уплотнены. На всех участках и узлах систем во­до­­снабжения от­сутствует течь. Тру­бы и запорная арматура не нуж­даются в ремонте или замене. Про­из­ведено ан­ти­кор­розийное по­кры­тие всех эле­мен­тов. Пр­о­из­ведена необ­ходимая мар­ки­ров­ка эле­мен­тов сис­тем. Регу­лирую­щая ар­ма­тура ра­ботает ис­правно. Внутрен­ние по­жарные краны не нуж­даются в ре­монте. Исправно функ­ционируют конт­рольно-изме­ри­тель­ные при­бо­ры. Отсутствуют участ­ки с утра­чен­ной или нуж­даю­щейся в ре­мон­те тепловой изо­ляцией. Сис­тема отопления: О­тсутствует не­гер­метичность отдельных участ­-

 

 

Окончание табл.16

		мон­те тепловой изо­ляцией. Ис­пра­в­но функцио­ни­руют контроль­но-измерительные приборы. Трубы и отопительные при­боры надежно закреплены	ков трубопро­во­дов и отопи­тель­ных при­боров. Запор­ная и ре­гу­ли­ру­ю­щая арма­ту­ра ис­прав­но фун­к­цио­ни­рует и не нуж­дается в на­ладке и ре­мон­те. Отсут­ст­вуют уча­ст­­ки с утра­­ченной или нуж­­дающейся в ре­­монте теп­ловой изо­ляцией. Ис­прав­но функци­о­ни­руют конт­роль­­но-измери­тель­ные приборы. Трубы и отопи­тель­ные при­боры надежно за­креп­ле­ны
Придомовая территория	Наличие разрушен­ных участков тро­туа­ров, проездов, до­рожек и площа­док	Отсутствие раз­рушенных участ­ков тротуаров, про­ездов, доро­жек и площадок. Необходимость в незначительном ремонте, укреп­лении, замене от­дельных участков ограждений, обо­рудования дет­с­ких игровых, спор­тивных и хозяйственных площадок	Отсутствие разру­шенных участков тротуаров, про­ез­дов, дорожек и площадок. Отсут­ствие необходи­мости ремонта, укреп­ления, замены: - отдельных уча­ст­­ков ограж­де­ни­й; - оборудования детских игровых, спортивных и хозяйственных площадок; - дворовых убор­ных и мусорных ящиков; - площадок и на­весов для контей­неров; - мусоро­сбор­ни­ко­в

Мелкие работы по текущим ремонтам выполняются об­служивающей организацией (ЖЭУ, УК), капитальные ремонты – специализированной организацией по подряду.

 

Контрольные вопросы

 

1. Что такое долговечность, безотказность, надежность строи­тель­ных конструкций и здания в целом?

2. Что понимают под отказом строительной конструкции?

3. Зачем проводится обследование и диагностика строительных конструкций?

4. Что такое дефекты и повреждения строительных конструкций и всего здания в целом?

5. Зачем проводится контроль качества строительных мате­риа­лов?

6. Как определить прочность бетона?

7. Как определить качество стали?

8. Какие повреждения можно встретить при обследовании стро­ительных металлических конструкций?

9. Какие повреждения можно встретить при обследовании же­ле­зобетонных конструкций?

10. Какие работы проводятся при детальном обследовании строи­тельных конструкций?

11. Зачем проводятся осенние и весенние осмотры зданий?

Виды ремонтов

Ремонт зданий – это работы по восстановлению до проектного уровня заданных функций здания, утраченных при эксп­луатации. Здание должно отличаться не только комфортностью, но и быть удобным для ремонта. Это в итоге позволит обеспечить его эксплуатационную надежность и долговечность.

Надежность есть сохранение качества объекта (здания) во времени [18].

Каждое здание и ее конструктивный элемент имеют определенный срок службы, в течение которого обеспечиваются конкретные эксплуатационные характеристики. Нормативный срок службы здания (элемента) выявляется на основе учета его работы.

По срокам службы здание в целом и отдельные его элементы могут отличаться друг от друга. Например, в жилых домах при общем нормативном сроке службы 100 лет дощатые полы приходят в негодность, т.е. отказывают через 40 лет, перекрытия – через 50–60 лет, инженерные системы – через 15–30 лет. Если метал­ли­ческую кровлю не красить раз в три года, то она не прослужит даже нормативный срок 20 лет.

Следовательно, для обеспечения работоспособности и надежности здания, обеспечения безотказной работы необходима системати­ческая замена или восстановление износившихся элемен­тов, обеспечение нормативного срока службы, т.е. необходим ремонт. Ремонтопригодность строительной конструкции характе­ризуется возможностью предупреждения и устранения отказов, повреждений при проведении технического обслуживания и ремонта. Перио­дичность ремонтных работ определяется норма­тивными сроками службы и зависит от величины и характера действующих нагрузок, качества материала, назначения здания, агрессивности среды, в которой оно эксплуатируется, а также от технологических и других факторов воздействия.

Планы ремонтных работ составляют на основе периодических осмотров и технических освидетельствований, проводимых спе­ци­аль­ными комиссиями.

Различают следующие виды ремонтов:

Текущий ремонт должен проводиться с целью восстановления неисправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения для поддержания на заданном уровне параметров эксплуатационных качеств.

Профилактический текущий ремонт является основой нор­маль­ной технической эксплуатации. Проведение его в строго регламентированные сроки обеспечивает установленную долговеч­ность конструктивных элементов и оборудования путем защиты их от преждевременного износа.

Периодичность ремонтов обеспечивает эффективную эксплуа­тацию зданий или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента следующего капитального ремонта или реконструкции. При проведении ремонта учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительностьнормальной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта рекомендована в прил. 3, а состав основных работ по текущему ремонту – в прил. 7. Текущий ремонт выполняется по перспективным и годовым планам.

Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий, объ­ек­тов социально-культурного назначения осуществляется комиссией в составе представителей жилищно-эксплуатационной службы (прав­­ления ТСЖ, ЖСК), ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организаций, органа управления жи­лищным хозяйством организации или предприятиями министерств и ведомств.

Порядок приемки объектов после текущего ремонта уста­нав­ливается заказчиком, объектов коммунального и социально-куль­турного назначения – соответствующими органами отраслевого управления или руководителями управляющих организаций (табл.17).

 

Таблица 17

Критерии общей оценки качества работы Подрядчика

 

"Хорошо "	"Удовлетворительно "	"Неудовлетворительно"
Работы выполняются в предусмотренные договором сроки и в установленном объеме: - осмотры проводятся свое­временно и в полном объ­еме с исчерпывающим и пра­вильным докумен­таль­ным оформлением резул­ь­татов; - текущий (непредвиден­ный) и аварийный ремонты выполняются в сроки, уста­новленные нормативными документами и догово­рен­ностями Сторон; - планово- предупре­дитель­ный (профилактический) ре­монт и подготовка к се­зонной эксплуатации про­во­дятся согласно плану – гра­фику или с его опереже­нием; - системы инженерного обо­рудования дома исправны и функционируют в расчет­ном режиме; - места общего пользования в жилых зданиях и при­домовые территории содер­жатся в чистоте и благо­устроенном состоянии; - опрос жителей указывает на улучшение качества вы­пол­няемых работ. Нет обо­снованных жалоб от прожи­вающих	Работы выполняются с не­значительными отклоне­ни­я­ми от предусмотренных до­говором сроков или объ­емов: - осмотры проводятся с от­клонением от установ­лен­ной периодичности или полно­ты; - текущий (непредвиден­ный) и аварийный ре­мон­ты выполняются с не­зна­чи­­­тель­ным нару­ше­ни­ем сро­ков, установлен­ных нор­ма­тив­ны­ми доку­мен­тами и догово­рен­ностями Сторон; - профилактический ре­монт и подготовка к се­зонной эксплуатации про­­­­водятся с незна­чи­тельным отстава­ни­ем по отдельным позициям от плана-гра­фика; - не все системы инже­нер­ного оборудования до­ма ис­правны или фун­к­цио­нируют в расчетном ре­жиме; - места общего пользо­вания в жилых зданиях и при­домовые терри­то­рии не всегда содержатся в чис­тоте; - опрос жителей ука­зы­вает на удовлетво­ри­тель­ное отношение к ка­чест­ву выполняемых ра­бот	Работы не выпол­ня­ются в предусмот­рен­ные договором сроки и в установленном объ­еме: - осмотры проводятся с нарушением перио­ди­чности и полноты; - не выдерживаются предусмотренные нор­мативами и согласо­ван­ные Сторонами сро­ки выполнения те­кущего и (или) ава­рийного ре­монта; - нарушается план-график профилак­ти­ческого ремонта и под­готовки к сезонной эксплуа­тации, - места общего поль­зования в жилых зда­ниях и придомовые тер­ритории не содер­жатся в чистоте; - инженерные системы неисправны и ра­ботают с отклонениями от нормы; - от жильцов посту­пают жалобы и заяв­ления о неудовле­творительном качестве работ

 

Оплата работ производится по смете с учетом стоимости материалов и работ на текущий момент, предусмотренных для капитального ремонта.

Текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателем этих помещений за свой счет на определяемых законодательством условиях и порядке. Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых нанимателями за свой счет, приведен в прил. 8. Эти работы должны выполняться за счет средств эксплуатирующей организации, если они вызваны неис­правностью элементов здания (кровли, инженерных сетей и др.), техническое обслуживание и ремонт которых входят в ее обязанности.

Капитальный ремонт зданий и сооружений проводится с целью восстановления ресурсов – параметров эксплуатационных качеств и направлен на устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (исключением являются каменные и бетонные фундаменты, несущие стены и каркасы)на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Перечень работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в прил. 9.

Капитальному ремонту, как правило, подлежит все здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций).

Капитальный комплексный ремонт,также охватывающий все здание, является видом капитального ремонта. Он предусматривает замену изношенных частей здания, перепланировку, улучшение благоустройства.

Капитальный выборочный ремонт производится в зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном состоянии, но некоторые их конструкции и оборудование изношены, пришли в неудовлетворительное состояние и нуждаются в усилении или замене. Ремонт таких конструкций производится в первую очередь. Периодичность капитальных ремонтов определена нормативами. Ежегодные расходы на него составляют около 2% восстано­витель­ной стоимости зданий. За счет средств, предназначенных для капитального ремонта, оплачиваются проектные, строительно-монтажные работы, а также работы по замене изношенного оборудования, улучшения благоустройства.

Как показывает опыт, при капитальном комплексном ремонте следует отдавать предпочтение крупноразмерным конструкциям, монтируемым большими кранами, а при выборочном – средне- и малоразмерным строительным конструкциям, монтируемым через оконные проемы. Определяющими в выборе способа усиления или замены являются конструкции новых перекрытий. В зависимости от их характеристик выбирается не только конструктивное решение, но и способ замены новых конструкций. При этом выбираются монтажные краны и способы монтажа. При ремонте малоэтажных зданий используются малоразмерные конструкции, и монтаж ведется с колес автокранами.

Капитальный ремонт производится по утвержденным проектам и сметам. Если характер работ не требует составления рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасада, полов), то составляется только локальная смета.

При разработке проектно-сметной документации, выполнении ремонтно-строительных работ и сдаче их в эксплуатацию следует руководствоваться строительными нормами и правилами по капитальному ремонту, в частности:

· положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения, ВСН 58-88(р);

· правилами оценки физического износа жилых зданий,
ВСН 53-86(р);

· положением по техническому обследованию жилых зданий, ВСН 57-88(р);

· правилами приемки в эксплуатацию жилых домов, про­шедших капитальный ремонт, ВСН 42-85(р);

· документацией на капитальный ремонт, которая обычно содержит:

- задание на проектирование;

- заключение проектной организации и заказчика о техни­ческом состоянии здания;

- техническое заключение об инженерно-геологических усло­виях и особенностях площадки под зданием;

- генеральный план застройки;

- поэтажные планы и разрезы;

- планы и разрезы несущих конструкций;

- фасады с отмостками;

- рабочую документацию по инженерным сетям и оборудова­нию;

- пояснительную записку.

На проведение обследований состояния основных несущих конструкций зданий и инженерных систем привлекаются опытные специалисты, которые после выполнения работ представляют письменные заключения об их состоянии и рекомендации или мероприятия по их безопасной дальнейшей эксплуатации. При обследовании желательно применять инструментальные методы контроля. Для получения более достоверных данных производят вскрытие отдельных конструктивных элементов в местах, указан­ных специалистами по обследованию.

Техническое заключение должно содержать:

- данные по этажным планам;

- планировочные решения с расположением конструкции и оборудования;

- оценку технического состояния конструктивных элементов здания, отделки и состояния инженерного оборудования;

- оценку физического износа конструктивных элементов и всего здания в целом;

- геологические и гидрогеологические материалы;

- выводы и предложения о целесообразности капитального ремонта, необходимые чертежи усиления, примерный объем работ;

- составляется дефектная ведомость, где указываются виды повреждений, объем работ по устранению выявленного дефекта;

- при замене отдельных видов или элементов конструкций составляется проектная, а по окончании – исполнительная доку­ментация.

Для составления смет применяются сборники единичных рас­це­нок на ремонтно-строительные работы, для определения стои­мос­ти работ в текущих ценах применяются региональные коэф­фи­циенты пересчета.

В сметы по капитальному ремонту зданий и сооружений, помимо стоимости работ, включаются нормируемые и лимити­рован­ные затраты.

Нормируемые затраты, входящие в стоимость, опре­деляются в процентах к стоимости работ:

- накладные расходы – в процентах от прямых затрат или основной заработной платы рабочих;

- плановые накопления – в процентах от суммы прямых затрат и накладных расходов.

Лимитированные затраты включаются в сметы в процентах от прямых затрат, накладных расходов и плановых накоплений, т.е. сметной стоимости работ. Эти затраты предназначены для компен­сации дополнительных затрат, возникающих при выполнении ре­монтно-строительных работ.

Нормируемые затраты (значения цифр приняты условно).

Накладные расходы:

- на общестроительные работы – в размере 14,2% от прямых затрат (затраты строительных организаций на организацию и производство работ и обслуживание рабочих при капитальном ремонте зданий несколько ниже, чем при строительстве объектов);

- на санитарно-технические работы – в размере 13,3% от прямых затрат;

- на монтаж металлоконструкций – в размере 8,6% от прямых затрат;

- на электромонтажные работы – в размере 87% от основной заработной платы рабочих;

- на монтаж оборудования – в размере 80% от основной заработной платы рабочих;

- 60% от основной заработной платы рабочих на прокладку и монтаж сетей связи.

Плановые накопления – в размере 6% от прямых затрат и накладных расходов.

На стоимость материалов, не учтенных расценками, и на ком­пенсацию разницы стоимости материалов нормируемые и лимити­рованные затраты не начисляются.

Лимитированные затраты:

- временные здания и сооружения (титульные) не включаются в смету (ремонтируемые объекты, как правило, обеспечены водой, элект­ричеством, теплом, бытовым помещениями, подъездными путями);

- зимние удорожания включаются в смету в размерах, принятых в каждом регионе, но в акты выполненных работ вклю­чаются только при наличии фактических затрат подрядчика;

- непредвиденные затраты включаютс