Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Управление технической эксплуатацией зданий↑ Стр 1 из 16Следующая ⇒ Содержание книги
Похожие статьи вашей тематики
Поиск на нашем сайте
УПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЗДАНИЙ учебное пособие для студентов,
Второе издание, переработанное и дополненное
Пенза 2012
УДК 69.059.1:65.014 (075.8) ББК 38.7-08я73 К89
К89 Кузин Н.Я. Управление технической эксплуатацией зданий: Учебное пособие / Н.Я. Кузин, В.Н. Мищенко, С.А. Мищенко. – Пенза: ПГУАС, 2012. – 255с. ISBN 5-9282-0177-Х
Рассматриваются нормативно-правовые, экономические и технические вопросы управления собственностью. Особое внимание уделено организации управления недвижимостью профессиональными управляющими в многоквартирном доме. Предназначено для специалистов-практиков, руководителей, работающих в сфере управления недвижимостью, студентов вузов строительных специальностей. Пособие может быть полезно всем, кто интересуется рынком недвижимости.
архитектуры и строительства, 2012 © Н.Я. Кузин, В.Н. Мищенко, С.А. Мищенко, 2012 Предисловие Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране можно выделить реформирование рынка недвижимости. Становление российского рынка недвижимости и его влияние на экономику подтверждает, что недвижимость составляет основу национального богатства. Первоначальные инвестиции идут на приобретение зданий и сооружений или строительство новых объектов, как базы для производства и жилья. Первые преобразования произошли в жилищной сфере. Приватизация жилья, создание первичного и вторичного рынка недвижимости формируют положительный социальный эффект. В то же время отсутствие надлежащих нормативно-правовых, финансовых, управленческих механизмов работы с недвижимостью способно существенно снизить рыночный потенциал и в отдельных случаях привести к нежелательным последствиям, как это произошло в жилищно-коммунальной сфере. В настоящее время развитие жилищной сферы не соответствует предъявляемым к ней требованиям, что создает определенную напряженность между властью и населением. Жилищно-коммунальная сфера пока остается дотационной и отрицательно влияет на бюджеты населенных пунктов и городов, снижая и без того низкий уровень жизни населения. Монополизм на энергоресурсы, неэффективное управление из-за недостаточной квалификации кадров, низкое качество предоставляемых услуг, требуют коренной перестройки всей структуры управления и финансирования жилой недвижимости, перевод ее в экономически прибыльные условия. Рассматривая всю многогранность и обширные возможности рыночного обращения, владения, пользования и распоряжения, необходимо создать эффективную систему ее использования на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости. Новая экономическая политика предполагает работу жилищно-коммунальной сферы в бездотационном режиме. Все отношения между собственниками недвижимости и коммунальными предприятиями должны, строится на договорных отношениях. Основной курс – создание конкурентной среды в сфере жилищно-коммунальных отношений, привлечение инвестиций, снижение издержек производителей, улучшение обслуживания потребителей. Предполагается переход от дотирования высокодоходных слоев населения к адресной социальной поддержке семей с низкими доходами. Вместе с тем в последнее время, из-за финансовых затруднений, практически не уделялось внимание сохранности, ремонту и восстановлению изношенных строительных конструкций и систем инженерного обеспечения. Вопросы управления технической эксплуатацией недвижимости оказались зависимы не только от финансовых средств, но и от правового вакуума, который создался из-за отсутствия законодательной базы и недостатка специалистов, способных эксплуатировать недвижимость в новых рыночных условиях экономики. На первый план экономической модели жилищной сферы выступает управляющая компания, которая своевременно, качественно, будет предоставлять жилищные и коммунальные услуги. В предлагаемом учебном пособии рассматриваются интересные и важные вопросы, связанные с грамотным управлением недвижимости. Введение Экономическая эффективность эксплуатации, работоспособность и долговечность построенного жилья, производственных зданий зависит от условий эксплуатации, которые определяются закономерностями физического, морального износа и старения. Долговечность зданий зависит не только от района строительства, состояния грунтов, величины нагрузок, назначения зданий, качества окружающей среды, материалов, оборудования, конструктивных решений, но и от технических условий эксплуатации. Большинство воздействий носит случайный характер, поэтому изучение причин получения отказов и износа позволит предупредить разрушения, аварии, а значит, и крупные ремонтные расходы. В задачи службы технической эксплуатации входит не только сохранение здания во время эксплуатации, но и создание комфортных условий проживания в жилых зданиях, а также обеспечение условий для осуществления технологических процессов в производственных зданиях. Использование здания по назначению требует постоянного контроля над функционированием систем жизнеобеспечения (освещение, отопление, водоснабжение и т.п.) и за уборкой помещений. Техническое обслуживание предусматривает работы по санитарному содержанию, контролю и учету технического состояния конструкций, инженерных систем и оборудования зданий, созданию нормальных условий их функционирования. Указанные меры не влияют непосредственно на техническое состояние конструкций, но их невыполнение может привести к изменению свойств материалов конструкций, созданию условий для коррозии, что приводит в дальнейшем к отказу инженерных систем. Эффективная эксплуатация зданий предполагает проведение современной диагностики его состояния, установление повреждений и причин их появления. Однако выявление причин повреждений – это только начальный этап работы. Еще важнее – своевременно устранить повреждения и причины их возникновения. В пособии рассмотрены задачи специалистов, осуществляющих техническую эксплуатацию зданий и производящих диагностику состояния строительных конструкций и всего здания. Кроме того, изложены вопросы ремонтно-восстановительных работ, в том числе работ по усилению конструкций в целях повышения их надежности и увеличения сроков службы. Предложена система управления технической эксплуатации зданий. Управление недвижимостью Стратегическое управление Управление – это процесс принятия и реализации стратегических и тактических решений с заданной целью и с учетом внешней среды и потенциальных возможностей системы. Основным видами управления являются: стратегический, персональный, финансовый, производственный менеджмент или административное управление [4,10]. Стратегическое управление сосредоточивает свое внимание на приоритетных направлениях финансово-хозяйственной деятельности с учетом факторов внешней среды и имеющихся ресурсов. В процессе стратегического управления изучается потребительский спрос, определяются общие цели, и формируется ответ на вопросы: Что? Как? Для кого? Определяется сфера и вид деятельности в соответствующем секторе рынка. Разрабатывается механизм привлечения инвестиций, технология производства, необходимые технические средства, рынок сбыта, распределение доходов между сферой накопления и потребления. Приоритетные направления задаются властными структурами, но способ выделения приоритетных сфер должен иметь экономическое обоснование, поскольку базируется на стимулах. Одной из главных задач управления является определение целей, ради которых существует и развивается данное предприятие, или определение политики фирмы или предприятия. Стратегическое управление тесно связано с планированием на перспективу. Например, главное в стратегии жилищно-коммунального хозяйства – это обеспечение функционирования и развития системы во внешней окружающей среде. Анализ внешних и внутренних условий необходим для выявления возможных угроз существованию системы, а также для определения возможности адаптации к изменяющейся внешней или внутренней среде. К внешней среде можно отнести деятельность государственных структур, направленную на создание нормативной базы. Сюда же входят экономические изменения макроэкономического уровня, потенциальное развитие технологии и методов управления, а также политические и социальные перемены в стране и регионе. Кроме того, культура управления и труда, традиции поведения, международные процессы, имеющие отношения к муниципальному уровню, – все это внешние факторы. Стратегия внутренней системы должна базироваться на деятельности, регламентированной документами предприятия (организации). А именно уставом, положениями, договорами, инструкциями – и учитывать достигнутый уровень развития, определяемый качеством и количеством предоставляемых услуг; разработкой новых услуг и продукции; эффективностью использования всех видов ресурсов; уровнем хозяйственной деятельности; профессионализмом работников, их компетентностью; системой повышения квалификации и оплаты труда; эффективностью организации труда. Практика управления жильем Приватизация жилья сформировала ситуацию, когда все многоквартирные дома, за редким исключением, не имеют единого собственника, а имущество находится в общей долевой собственности. Общим (общедолевым) имуществом собственников жилья в многоквартирном доме считаются все строительные конструкции и оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения.[4] К общему имуществу относятся: -фундаменты; -крыша; -несущие и ограждающие конструкции; -лестничные клетки, площадки и лестницы; -инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения (внутри здания и за его пределами); -земельный участок с элементами озеленения и благоустройства; -объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на данном земельном участке. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы за содержание принадлежащего ему имущества и содержании общего имущества многоквартирного дома. Размер платы определяется соразмерно его доле в праве общей собственности пропорционально квадратным метрам общей площади. Собственник не может отдельно распорядится долей в праве общей собственности, поскольку эта доля не может быть выделена в натуре. Обязательства по содержанию жилого дома в пригодном для эксплуатации состоянии в законодательном порядке определены постановлением правительства РФ. от 06.05.2011 № 354..[4] Следовательно, условия управления общим имуществом необходимо согласовывать со всеми собственниками как жилых, так и нежилых помещений. Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (далее закон о ТСЖ) установил процедуру управления такими домами. [6]. 1.Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2.Управление товариществом собственников жилья; 3. Управление управляющей организацией. Способ управления зависит от того сколько квартир в жилом доме, какова их платежеспособность, какие организации по эксплуатации имеются в этом районе, какие отношения складываются с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли счетчики или приборы учета в доме. Первый способ управления требует, чтобы каждый собственник помещения от своего имени заключал договоры на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение с организациями предоставляющие такие услуги для своей квартиры. Оплату за предоставленные услуги он производит сам в размере и сроки установленные договором. Преимущество такого способа управления в том, что сам владелец независимо ни от кого выбирает услуги. Преимущество управления домом товариществом собственников жилья в том, что член ТСЖ может влиять (через общее собрание) на утверждение ежегодной сметы расходов на обслуживание жилого дома. Также он может влиять на планирование мероприятий, работ по благоустройству территорий и очередность, качество ремонтов. Через работу ревизионной комиссии может контролировать расходование средств. Управление через ТСЖ может быть реализовано в двух вариантах: Вариант 1. Правление ТСЖ нанимает весь обслуживающий штат (уравдома, бухгалтера, паспортистку, сантехников, уборщиков), организует бухгалтерию и оплачивает все расходы. Вариант2. Правление ТСЖ выбирает управляющую организацию (любой формы собственности) специализирующуюся на обслуживании жилых домов и заключает с ней договор на управление многоквартирным домом или домами. Второй вариант менее затратен, даже при том, что в стоимость услуг фирма закладывает прибыль и НДС. Управляющая организация это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Заключить договор с данной компанией об управлении домом обязаны все собственники квартир. Что надо сделать, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом. На основе закона о ТСЖ, жильцы жилого дома могут создать инициативную группу. Как правило, эту миссию могут взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Инициативная группа должна: -составить список собственников жилых помещений и занимаемых ими площадей; - провести предварительный опрос жильцов и выяснить их мнение по поводу способа управления жилым домом; - заняться подготовкой проведения общего собрания. Только на собрании можно принять юридически правильное или законное решение по выбору способа управления жилым домом..
Подготовка к общему собранию жильцов. Для проведения общего собрания инициативная группа, за десять дней до даты проведения собрания, под расписку или почтой уведомляет жильцов о проведении Общего собрания. На доме вывешивается объявление о проведении Общего собрания. Извещается орган в полномочия, которого включено распоряжение муниципальной собственностью. В уведомлении необходимо указать: -сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание; -указывается форма голосования (очная, заочная); -дата, место, время проведения собрания; (при заочном голосовании указывается дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место и адрес: куда должны передаваться данные); - повестка дня Общего собрания; -прядок ознакомления с материалами и информацией, которая будет представлена на данном собрании. При регистрации участники собрания должны иметь при себе: 1. Физическим лицам: -документ, удостоверяющий личность; -свидетельство о праве собственности на жилое помещение; 2. Юридическим лицам: -доверенность юридического лица-собственника жилых или нежилых помещений; -свидетельство или копию свидетельства о праве собственности жилых или нежилых помещений; На общем собрании решаются вопросы: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать жилой дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все придется платить. Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая площадь квартир в доме составляет 5,0 тыс.кв.м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть более 2,5 тыс.кв.м. Если в доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету, представители муниципалитета должны присутствовать на собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир. На собрании должно быть принято решение о выборе одного из трех способов управления домом (п.2 ст.161 ЖК РФ): 1) непосредственное управление каждым жильцом своей собственной квартирой; 2) управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ); Риэлторская деятельность Риэлторская деятельность является развивающейся деятельностью по предоставлению услуг, связанных с операциями и эксплуатацией, а также управлением недвижимости. Риэлторские фирмы могут быть как юридические различных форм собственности, так и фирмы, основанные на базе частного предпринимательства или физических лиц. Работа риэлтора строится на основе договора с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет и в его интересах гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости. Проведение риэлторской услуги сводится к следующим действиям: 1. Получение задания, просьбы, которое сопровождается изучением предстоящих работ на основе подробного изложения технических данных, ограничений о недвижимости и желании изложенного в заявлении заказчика. 2. Предварительный осмотр объекта, заключение договора. Составление плана выполнения работы. 3. Сбор информации об объекте: полезности, местоположении, техническом состоянии, готовности субъектов провести сделку. Оценка недвижимости – зданий, сооружений, земельного участка. 4. Юридическое сопровождение сделки и переговоров клиентов: формирование комплекта документов, исследование чистоты правоустанавливающих документов, правовая экспертиза и законность сделки, определение степени риска сделки, знакомство с подготовленными документами заказчика и согласование техники проведения сделки. 5. Услуги по оформлению сделки: оформление документов, услуги по безопасности сделки, передача денег, прочие услуги. 6. Оформление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору за оказанные услуги, оплата работы риэлтора. Схематически это можно представить так: фирма предлагает определенный набор услуг, клиент выбирает нужный ему вид услуг, заключается договор между клиентом и фирмой, затем – совершение сделки с недвижимостью, оплата услуг фирме. Основные направления деятельности риэлторов: – риэлтор – агент, заключающий с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязанности осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя, или от имени потребителя и за счет потребителя (приобретение, отчуждение, аренда или временное пользование); -риэлтор - поверенный - заключает договор поручения, в соответствии с которым риэлтор обязуется проводить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости; – риэлтор – брокер, при этом между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательства от своего имени и за счет комитента совершать сделки с объектами недвижимости. Он может выступать доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с недвижимостью, анализирует отрицательные и положительные моменты сделки или риски, разрабатывает более благоприятные условия проведения сделки; – риэлтор (фирма) – дилер, при этом объект недвижимости находится в собственности (приобретен в целях перепродажи); – риэлтор – посредник – выполняет услугу по поиску контрагентов, изъявивших желание купить или продать объект недвижимости с последующим заключением сделки. Риэлтор при этом не является непосредственной стороной; – риэлтор – торговый работник – предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки, поиску контрагентов, проводит консультации, оформляет документы, обеспечивает безопасные условия сделки и проведение расчетов; – риэлтор – инвестор, при этом фирмой на основе партнерства или самостоятельно осуществляется строительство новых объектов с последующей продажей. Обычно риэлторские фирмы работают на вторичном рынке. Однако крупные фирмы в дальнейшем могут переходить на первичный рынок. Наибольший интерес для риэлторских фирм представляет жилищный фонд. По производственным зданиям и сооружениям предложений меньше, хотя и они заслуживают внимания, поскольку также сдаются в аренду и продаются (офисы, промышленные здания, сооружения, склады, торговые площади). Однако эти услуги связаны не только с куплей-продажей, но и в какой-то степени с управлением. Деятельность риэлтора по управлению недвижимостью осуществляется на основе агентских договоров, договоров поручения, договоров аренды с правом субаренды для клиентов, доверительного управления объектом. Своеобразна и интересна работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации, изменения правового режима ранее существовавшего имущественного комплекса (когда приватизированные предприятия не имеют правоустанавливающих документов и им необходима помощь, консультации по оформлению прав собственности).
Контрольные вопросы
1. Дайте характеристику основным теориям управления. 2. Цель и задачи стратегического управления. 3. Укажите на особенности управления объектом при воспроизводстве. 4. Дайте характеристику существующему подходу в управлении жилищным фондом. 5. Назовите возможные способы управления жилым многоквартирным домом. 6. В чем заключается реформирование жилищно-коммунального хозяйства? 7. Как повысить эффективность управления жилищным фондом? 8. Как оценить деятельность фирмы по управлению жилыми домами? 9. Какова роль органов местного самоуправления в регулировании цен (тарифов) на ресурсы и услуги в жилищно-коммунальном хозяйстве? 10. Ваше понятие рыночной цены на ресурсы и государственной регулируемой цены. 11. Кто возмещает расходы, когда государственная регулируемая цена на ресурсы ниже их себестоимости предприятия, которая предоставляет эти ресурсы? 12. Как сдать в аренду нежилое помещение? 13. Обозначьте сферу деятельности риэлторской фирмы.
Требования к эксплуатационным качествам зданий К зданиям и сооружениям предъявляются два основных вида требований: по обеспечению несущей способности - первое предельное состояние и по пригодности к нормальной эксплуатации - второе предельное состояние. Под понятием предельного состояния понимают такое состояние, при котором конструкции перестают удовлетворять в процессе эксплуатации предъявляемым к ним требованиям или получают недопустимые перемещения и повреждения. [46]. Первое предельное состояние характеризуется вязким, хрупким, усталостным разрушениями или потерей устойчивости формы конструкции, перехода ее в изменяемую систему от действия внешних сил. Второе предельное состояние характеризуется чрезмерными перемещениями, прогибами, углами перекосов, колебаниями, раскрытием трещин. Вязкое или пластическое разрушение сопровождается пластическими деформациями, хрупкое разрушение имеет небольшие деформации, усталостные разрушения сопровождаются очень малыми деформациями и развитием трещин в материале от многократно повторяющихся нагрузок. Потеря устойчивости, формы или положения характеризуется тем, что при действии внешних сил конструкция или элемент утрачивает способность сохранять свое равновесное состояние. Переход конструкции в изменяемую систему характеризуется потерей несущей способности и прекращением эксплуатации. Предельное состояние второй группы по ограничению перемещений, сдвигов в соединениях, колебаний и изменения положения конструкций и элементов характеризуется тем, что нарушаются условия нормальной эксплуатации, связанные с пребыванием людей, работой технологического оборудования и сохранностью ограждающих конструкций. К ограждающим конструкциям, кроме вышеуказанных, предъявляются дополнительно теплотехнические требования, обусловленные их функциональным назначением. Здания и сооружения строятся для определенных целей, на действие реально действующих (расчетных) нагрузок и должны обеспечивать условия, как первого, так и второго предельного состояния, на всем протяжении времени эксплуатации. Квартира, офис и окружающая среда – это часть системы «человек – окружающая среда». Они должны иметь удобное архитектурное и планировочное решение, размеры, обладать вполне определенными качествами по прочности, долговечности, звукоизоляции, теплоизоляции. Под эксплуатационными качествами понимается всесторонняя характеристика по защите процесса, протекающего в здании, от неблагоприятных факторов[18, 23-41]. Причем процессы, протекающие в здании, где расположена баня, отличаются от процесса, где производят высокоточные приборы. Следовательно, и требования к ограждающим конструкциям зданий будут различные. Здание и каждая строительная конструкция характеризуются системой эксплуатационных качеств. Для наружных стен важны такие эксплуатационные качества, как их несущая способность, влажность материала, теплопроводность, герметичность, звукоизоляция, долговечность, для внутренних стен их несущая способность. Срок службы конструкций и здания в целом является весьма важным экономическим показателем на протяжении всего жизненного цикла объекта. Поэтому вопросы долговечности, надежности и параметры эксплуатационных качеств необходимо решать на всех этапах, начиная с проектирования, изготовления конструкций, строительства, а также с учетом затрат на эксплуатацию в соответствии с природно-климатическими особенностями. В современных условиях комплексное понятие качество жилища, помещения включает понятия рациональность и комфортность. Рациональность рассматривается как возможное использование недвижимости в качестве инвестиций, которое базируется на экономических соображениях (возможность использовать недвижимость при залоге) и капитальности (с течением времени стоимость недвижимости возрастает). Высокое качество жилища или офиса (комфортность) подразумевает гигиену жилища, функциональность, безопасность, соответствие внешней среды и внутренней. Одним из основных показателей гигиены является температурный и влажностный режим помещения. Значение придается также экологической чистоте внутренней и наружной среды, звуковому и зрительному восприятию [22, 35]. Все это должно подтверждаться условиями безопасного существования и отсутствием возможных рисков (обрушение зданий, потери устойчивости строительных конструкций, пожароопасность, взрывоопасность).
Тепловой режим помещений Тепловой режим помещений, как и экологическая чистота, зрительное восприятие, звуковая среда обеспечивают искусственный микроклимат. Благоприятное сочетание указанных характеристик позволяет поддерживать нормальное физиологическое состояние человека [22,40,41]. Тепловой режим весьма важен для ощущения комфортности, так как связан с биологическими процессами в теле человека, при которых выделяется и поглощается тепло. Тепловой баланс в окружающей среде обеспечивается в том случае, когда выделенное человеком тепло рассевается. Это происходит при температуре воздуха в помещении +18…+19 градусов. При высокой или низкой температуре окружающей среды процессы терморегулирования требуют повышенного расхода энергии и создают неприятные ощущения. Большое значение для процесса терморегулирования имеет влажность. Она позволяет увеличить или уменьшить скорость испарения влаги с тела человека. При относительной влажности менее 20% у человека пересыхает слизистая оболочка, создаются неприятные ощущения. При относительной влажности более 60% процесс испарения влаги с тела человека затруднен, поэтому он не может находиться длительное время в такой среде. Нормальная относительная влажность 50-60%. Для теплообмена необходимо движение воздуха. Конвекция, при которой происходит рассеивание тепла, протекает нормально до температуры +40 градусов и движении воздуха более 0,1 м/с. При меньшей скорости воздуха создается чувство духоты, а при скорости более 1,5 м/с образуется сквозняк, способствующий переохлаждению тела. Оптимальное движение воздуха 0,25 м/с. Движению воздуха способствует лучистая тепловая энергия отопительных батарей. Наиболее комфортно чувствует себя человек, когда радиационная температура батарей отопления превышает температуру воздуха на 2°С., при меньшем значении создается впечатление холода. Совокупность указанных явлений обеспечивается теплообменом, который включает такие характеристики, как теплопроводность, конвекция и излучение. Теплопроводность связана с физическими характеристиками ограждающих конструкций. Чем меньше теплопроводность стен, тем комфортнее в этом помещении. Процесс теплопередачи включают два вида теплообмена: между наружной средой и стеной, а также между внутренней средой и стеной. Теплоизолирующая способность ограждающих конструкций жилых зданий должна соответствовать СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий». Перепады между температурой внутреннего воздуха жилых помещений и температурой поверхностей ограждающих конструкций (применительно к расчетным наружным температурам) не должны превышать 6 градусов – для внутренней поверхности наружной стены; 2 градуса – для перекрытий над проездами, подвалами; 4 градусов – для покрытий и чердачных перекрытий. Конвекция – перенос тепла в результате перемещения газообразного вещества – зависит от разности температур у ограждающих конструкций и скорости движения воздуха. Во время процесса теплообмена от отопительных приборов возникает электромагнитное излучение, которое передается в пространство. Встречая на своем пути сопротивление среды, поглощаются ею, превращаясь в тепло. Для комфортности процесс передачи тепла должен протекать как можно медленнее, что характеризуется тепловой инерцией. Толстые стены за короткий период не могут нагреться и охладиться, поэтому колебания температуры внутри помещения происходят значительно медленнее. Однако следует заметить, что теплотехнические свойства стен еще зависят от воздухопроницания – возможности фильтрации воздуха за счет разности в давлении наружного и внутреннего воздуха помещения, через отверстия в кирпичной кладке, в стыках между панелями. При определенных условиях влага может конденсироваться на внутренней поверхности стен или покрытия (если ее температура, ниже точки росы), что отрицательно сказывается на комфортности в помещении. Теплотехнические свойства ограждающих конструкций существенно могут ухудшиться за счет паропроницания в строительных материалах, происходящего на молекулярном уровне за счет разности давления внутри помещения и на улице. 2.2. Санитарно-эпидемиологические требования Окружающая среда – широкое понятие, определенное Федеральным Законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ФЗ № 52-ФЗ от 30.03.99 г., с дополнениями от 28.09.2010 №243-ФЗ) Данный закон устанавливает санитарные требования, которые необходимо соблюдать при проектировании, строительстве, реконструкции, эксплуатации жилых зданий и помещений. Рассмотрим окружающую среду человека, находящегося в помещении. При неблагоприятной окружающей среде у человека могут возникнуть патологические отклонения в организме. Наибольшее влияние на экологию жилища оказывают используемое оборудование, а также объемно-планировочное, конструктивное решение здания [3,22]. Строительные конструкции, находящиеся в помещении, могут выделять вредные для человека химические компоненты. Так, ряд линолеумов, мебель, выполненная из древесно-стружечных плит, выделяют фенолы. Железобетонные конструкции, выполненные из бетона со щебнем из гранита, диабаза могут давать гамма-излучение 50-60 микрорентген в час (при норме 30 микрорентген в час, или Вызывает опасения воздушная среда крупных городов, у которых затруднена аэрация и проветривание улиц. Проветривание улиц зависит от плотности застройки, скорости и направления ветра. Проветривание нормально осуществляется при скорости ветра в пределах 1-4 м/с. Для поддержания комфортных условий в помещениях необходима инсоляция (облучение прямыми солнечными лучами), что оказывает благоприятное гигиеническое воздействие. Причем продолжительность инсоляции нормируется строительными нормами и правилами. Для климатической зоны, расположенной южнее 58° с.ш., продолжительность непрерывной инсоляции в период с В новой застройке продолжительность инсоляции регулируется ориентацией зданий относительно стран света. Биологическое влияние внутреннего оборудования здания представляют как воздействие электромагнитных полей, вибрации, колебаний на физиологию человека. Источником таких воздействий могут быть насосы, вентиляторы, трубопроводы, лифты, транспорт, особенно железная дорога, трамвай. В дозвуковом диапазоне (менее 20 Гц) они могут оказывать сильное физиологическое воздействие, при этом нарушается пространственная ориентация, наблюдается головокружение, расстройство пищеварения. Колебания 7-8 Гц могут находиться в резонансе с системой кровообращения и вызывать сердечные приступы. Понятие «электромагнитное излучение» подразумевает действие радиоволн, электромагнитных волн, инфракрасных, ультрафиолетовых, рентгеновских лучей. Источники электромагнитных полей – рент<
|
|||||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-23; просмотров: 1304; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.148.105.152 (0.013 с.) |