Управление технической эксплуатацией зданий

УПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЗДАНИЙ

учебное пособие для студентов,
по профилю
«Экспертиза и управление недвижимостью»
направления 270800 «Строительство»

 

Второе издание, переработанное и дополненное

 

 

Пенза 2012

 

 

УДК 69.059.1:65.014 (075.8)

ББК 38.7-08я73

К89

 

Рецензенты:

Заместитель Председателя Пензенской областной Торгово-Промышленной палаты В.А. Паршин Зав.каф. «Экономика, организация и инвестиции» ФГБОУ Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, профессор, д.э.н Б.Б.Хрусталев

 

К89

Кузин Н.Я.

Управление технической эксплуатацией зданий: Учебное пособие / Н.Я. Кузин, В.Н. Мищенко, С.А. Мищенко. – Пенза: ПГУАС, 2012. – 255с.

ISBN 5-9282-0177-Х

 

Рассматриваются нормативно-правовые, экономические и технические вопросы управления собственностью. Особое внимание уделено организации управления недвижимостью профессиональными управляющими в многоквартирном доме.

Предназначено для специалистов-практиков, руководителей, работающих в сфере управления недвижимостью, студентов вузов строительных специальностей. Пособие может быть полезно всем, кто интересуется рынком недвижимости.

 

 

ISBN 5-9282-0177-Х

© Пензенский государственный университет

архитектуры и строительства, 2012

© Н.Я. Кузин, В.Н. Мищенко,

С.А. Мищенко, 2012

Предисловие

Среди важнейших направлений социально-экономических пре­образований в стране можно выделить реформирование рынка не­движимости. Становление российского рынка недвижимости и его влияние на экономику подтверждает, что недвижимость составляет основу национального богатства. Первоначальные инвестиции идут на приобретение зданий и сооружений или строительство новых объектов, как базы для производства и жилья.

Первые преобразования произошли в жилищной сфере. Прива­тизация жилья, создание первичного и вторичного рынка не­дви­жимости формируют положительный социальный эффект. В то же время отсутствие надлежащих нормативно-правовых, финансовых, управленческих механизмов работы с недвижимостью способно существенно снизить рыночный потенциал и в отдельных случаях привести к нежелательным последствиям, как это произошло в жилищно-коммунальной сфере. В настоящее время развитие жилищной сферы не соответствует предъявляемым к ней требованиям, что создает определенную напряженность между властью и насе­лением. Жилищно-коммунальная сфера пока остается дотационной и отрицательно влияет на бюджеты населенных пунктов и го­родов, снижая и без того низкий уровень жизни населения. Мо­нополизм на энергоресурсы, неэффективное управление из-за не­достаточной квалификации кадров, низкое качество предостав­ля­емых услуг, требуют коренной перестройки всей структуры управ­­ления и финансирования жилой недвижимости, перевод ее в эко­номически прибыльные условия. Рассматривая всю много­гран­ность и обширные возможности рыночного обращения, владе­ния, поль­зования и распоряжения, необходимо создать эффективную систему ее использования на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости.

Новая экономическая политика предполагает работу жилищно-ком­мунальной сферы в бездотационном режиме. Все отношения между собственниками недвижимости и коммунальными предприя­тия­­ми должны, строится на договорных отношениях. Основной курс – создание конкурентной среды в сфере жилищно-коммунальных отношений, привлечение инвестиций, снижение издержек произво­дителей, улучшение обслуживания потребителей. Предполагается переход от дотирования высокодоходных слоев насе­ления к адресной социальной поддержке семей с низкими доходами.

Вместе с тем в последнее время, из-за финансовых затруднений, практически не уделялось внимание сохранности, ремонту и вос­становлению изношенных строительных конструкций и систем ин­женерного обеспечения. Вопросы управления технической эксп­луа­тацией недвижимости оказались зависимы не только от финансовых средств, но и от правового вакуума, который создался из-за отсут­ствия законодательной базы и недостатка специалистов, способных эксплуатировать недвижимость в новых рыночных условиях экономики.

На первый план экономической модели жилищной сферы выступает управляющая компания, которая своевременно, качест­венно, будет предоставлять жилищные и коммунальные услуги.

В предлагаемом учебном пособии рассматриваются инте­ресные и важные вопросы, связанные с грамотным управлением недвижимости.

Введение

Экономическая эффективность эксплуатации, работоспособность и долговечность построенного жилья, производственных зданий зависит от условий эксплуатации, которые определяются законо­мерностями физического, морального износа и старения. Долго­вечность зданий зависит не только от района строительства, состоя­ния грунтов, величины нагрузок, назначения зданий, качества окру­жающей среды, материалов, оборудования, конструктивных реше­ний, но и от технических условий эксплуатации.

Большинство воздействий носит случайный характер, поэтому изучение причин получения отказов и износа позволит предупре­дить разрушения, аварии, а значит, и крупные ремонтные расходы.

В задачи службы технической эксплуатации входит не только со­хра­нение здания во время эксплуатации, но и создание ком­форт­ных усло­вий проживания в жилых зданиях, а также обеспечение условий для осуществления технологических процессов в производ­ственных зда­ниях.

Использование здания по назначению требует постоянного конт­роля над функционированием систем жизнеобеспечения (освещение, отопление, водоснабжение и т.п.) и за уборкой помещений. Техни­че­ское обслуживание предусматривает работы по санитарному содержанию, контролю и учету технического состояния конст­рукций, инженерных систем и оборудования зданий, созданию нормальных условий их функционирования. Указанные меры не влияют непосредственно на техническое состояние конструкций, но их невыполнение может привести к изменению свойств материалов конструкций, созданию условий для коррозии, что приводит в дальнейшем к отказу инженерных систем.

Эффективная эксплуатация зданий предполагает проведение современной диагностики его состояния, установление повреждений и причин их появления. Однако выявление причин повреждений – это только начальный этап работы. Еще важнее – своевременно устранить повреждения и причины их возникновения.

В пособии рассмотрены задачи специалистов, осуществляющих техническую эксплуатацию зданий и производящих диагностику состояния строительных конструкций и всего здания. Кроме того, изложены вопросы ремонтно-восстановительных работ, в том числе работ по усилению конструкций в целях повышения их надежности и увеличения сроков службы. Предложена система управления технической эксплуатации зданий.

Управление недвижимостью

Стратегическое управление

Управление – это процесс принятия и реализации страте­ги­чес­ких и тактических решений с заданной целью и с учетом внешней среды и потенциальных возможностей системы. Основным видами управ­ления являются: стратегический, персональный, фи­нан­совый, про­изводственный менеджмент или административное управление [4,10].

Стратегическое управление сосредоточивает свое внимание на приоритетных направлениях финансово-хозяйственной деятельности с учетом факторов внешней среды и имеющихся ресурсов. В процессе стратегического управления изучается потребительский спрос, определяются общие цели, и формируется ответ на вопросы: Что? Как? Для кого?

Определяется сфера и вид деятельности в соответствующем секторе рынка. Разрабатывается механизм привлечения инвестиций, технология производства, необходимые технические средства, ры­нок сбыта, распределение доходов между сферой накопления и по­требления. Приоритетные направления задаются властными стру­ктурами, но способ выделения приоритетных сфер должен иметь экономическое обоснование, поскольку базируется на стимулах.

Одной из главных задач управления является определение целей, ради которых существует и развивается данное предприятие, или определение политики фирмы или пред­приятия. Страте­гиче­с­кое управление тесно связано с планированием на перспективу.

Например, главное в стратегии жилищно-коммунального хозяй­ства – это обеспечение функционирования и развития системы во внешней окружающей среде. Анализ внешних и внутренних условий необходим для выявления возможных угроз существованию систе­мы, а также для определения возможности адаптации к изменя­ющей­ся внешней или внутренней среде.

К внешней среде можно отнести деятельность государственных структур, направленную на создание нормативной базы. Сюда же входят экономические изменения макро­эконо­ми­ческого уровня, потенциальное развитие технологии и методов управ­ления, а также политические и социальные перемены в стране и регионе. Кроме то­го, культура управления и труда, традиции поведения, междуна­род­ные процессы, имеющие отношения к муниципальному уровню, – все это внешние факторы.

Стратегия внутренней системы должна базироваться на дея­тель­ности, регламентированной документами предприятия (орга­ни­за­ции). А именно уставом, положениями, договорами, инструкциями – и учи­тывать достигнутый уровень развития, определяемый ка­чеством и количеством предоставляемых услуг; разработкой новых услуг и продукции; эффективностью использования всех видов ресурсов; уровнем хозяйственной деятельности; профессионализмом работ­ников, их компетентностью; системой по­вы­шения квалифи­ка­ции и опла­ты труда; эффективностью органи­за­ции труда.

Практика управления жильем

Приватизация жилья сформировала ситуацию, когда все много­квартирные дома, за редким исключением, не имеют единого собст­венника, а имущество находится в общей долевой собственности.

Общим (общедолевым) имуществом собственников жилья в многоквартирном доме считаются все строительные конструкции и оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения.[4]

К общему имуществу относятся:

-фундаменты;

-крыша;

-несущие и ограждающие конструкции;

-лестничные клетки, площадки и лестницы;

-инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения (внутри здания и за его пределами);

-земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

-объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на данном земельном участке.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы за содержание принадлежащего ему имущества и содержании общего имущества многоквартирного дома. Размер платы определяется соразмерно его доле в праве общей собственности пропорционально квадратным метрам общей площади. Собственник не может отдельно распорядится долей в праве общей собственности, поскольку эта доля не может быть выделена в натуре. Обязательства по содержанию жилого дома в пригодном для эксплуатации состоянии в законодательном порядке определены постановлением правительства РФ. от 06.05.2011 № 354..[4]

Следовательно, условия управления общим имуществом необходимо согласовывать со всеми собственниками как жилых, так и нежилых помещений. Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (далее закон о ТСЖ) установил процедуру управления такими домами. [6].

1.Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.Управление товариществом собственников жилья;

3. Управление управляющей организацией.

Способ управления зависит от того сколько квартир в жилом доме, какова их платежеспособность, какие организации по эксплуатации имеются в этом районе, какие отношения складываются с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли счетчики или приборы учета в доме.

Первый способ управления требует, чтобы каждый собственник помещения от своего имени заключал договоры на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение с организациями предоставляющие такие услуги для своей квартиры. Оплату за предоставленные услуги он производит сам в размере и сроки установленные договором.

Преимущество такого способа управления в том, что сам владелец независимо ни от кого выбирает услуги.

Преимущество управления домом товариществом собственников жилья в том, что член ТСЖ может влиять (через общее собрание) на утверждение ежегодной сметы расходов на обслуживание жилого дома.

Также он может влиять на планирование мероприятий, работ по благоустройству территорий и очередность, качество ремонтов. Через работу ревизионной комиссии может контролировать расходование средств.

Управление через ТСЖ может быть реализовано в двух вариантах:

Вариант 1.

Правление ТСЖ нанимает весь обслуживающий штат (уравдома, бухгалтера, паспортистку, сантехников, уборщиков), организует бухгалтерию и оплачивает все расходы.

Вариант2.

Правление ТСЖ выбирает управляющую организацию (любой формы собственности) специализирующуюся на обслуживании жилых домов и заключает с ней договор на управление многоквартирным домом или домами.

Второй вариант менее затратен, даже при том, что в стоимость услуг фирма закладывает прибыль и НДС.

Управляющая организация это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Заключить договор с данной компанией об управлении домом обязаны все собственники квартир.

Что надо сделать, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом. На основе закона о ТСЖ, жильцы жилого дома могут создать инициативную группу. Как правило, эту миссию могут взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Инициативная группа должна:

-составить список собственников жилых помещений и занимаемых ими площадей;

- провести предварительный опрос жильцов и выяснить их мнение по поводу способа управления жилым домом;

- заняться подготовкой проведения общего собрания.

Только на собрании можно принять юридически правильное или законное решение по выбору способа управления жилым домом..

 

Подготовка к общему собранию жильцов.

Для проведения общего собрания инициативная группа, за десять дней до даты проведения собрания, под расписку или почтой уведомляет жильцов о проведении Общего собрания. На доме вывешивается объявление о проведении Общего собрания. Извещается орган в полномочия, которого включено распоряжение муниципальной собственностью.

В уведомлении необходимо указать:

-сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

-указывается форма голосования (очная, заочная);

-дата, место, время проведения собрания; (при заочном голосовании указывается дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место и адрес: куда должны передаваться данные);

- повестка дня Общего собрания;

-прядок ознакомления с материалами и информацией, которая будет представлена на данном собрании.

При регистрации участники собрания должны иметь при себе:

1. Физическим лицам:

-документ, удостоверяющий личность;

-свидетельство о праве собственности на жилое помещение;

2. Юридическим лицам:

-доверенность юридического лица-собственника жилых или нежилых помещений;

-свидетельство или копию свидетельства о праве собственности жилых или нежилых помещений;

На общем собрании решаются вопросы: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать жилой дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все придется платить.

Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая площадь квартир в доме составляет 5,0 тыс.кв.м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть более 2,5 тыс.кв.м.

Если в доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету, представители муниципалитета должны присутствовать на собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир.

На собрании должно быть принято решение о выборе одного из трех способов управления домом (п.2 ст.161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление каждым жильцом своей собственной квартирой;

2) управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ);

Риэлторская деятельность

Риэлторская деятельность является развивающейся деятель­ностью по предоставлению услуг, связанных с операциями и эксплуатацией, а также управлением недвижимости.

Риэлторские фирмы могут быть как юридические различных форм собственности, так и фирмы, основанные на базе частного предпринимательства или физических лиц. Работа риэлтора строится на основе договора с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет и в его интересах гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

Проведение риэлторской услуги сводится к следующим дейст­виям:

1. Получение задания, просьбы, которое сопровождается изучением предстоящих работ на основе подробного изложения технических данных, ограничений о недвижимости и желании изложенного в заявлении заказчика.

2. Предварительный осмотр объекта, заключение договора. Составление плана выполнения работы.

3. Сбор информации об объекте: полезности, местоположении, техническом состоянии, готовности субъектов провести сделку. Оценка недвижимости – зданий, сооружений, земельного участка.

4. Юридическое сопровождение сделки и переговоров клиентов: формирование комплекта документов, исследование чистоты право­уста­навливающих документов, правовая экспертиза и законность сделки, определение степени риска сделки, знакомство с под­готов­ленными документами заказчика и согласование техники прове­де­ния сделки.

5. Услуги по оформлению сделки: оформление документов, услуги по безопасности сделки, передача денег, прочие услуги.

6. Оформление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору за оказанные услуги, оплата работы риэлтора.

Схематически это можно представить так: фирма предлагает определенный набор услуг, клиент выбирает нужный ему вид услуг, заключается договор между клиентом и фирмой, затем – со­вер­шение сделки с недвижимостью, оплата услуг фирме.

Основные направления деятельности риэлторов:

– риэлтор – агент, заключающий с потребителем услуг агент­ский договор, в котором определяются его обязанности осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юри­дические действия от своего имени и за счет потребителя, или от имени потребителя и за счет потребителя (приобретение, отчу­ж­дение, аренда или временное пользование);

-риэлтор - поверенный - заключает договор поручения, в соот­ветствии с которым риэлтор обязуется проводить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости;

– риэлтор – брокер, при этом между потребителем услуг и риэл­тором заключается договор комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательства от своего имени и за счет комитента совершать сделки с объектами недвижимости. Он может выступать доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с недвижимостью, анализирует отрицательные и положительные моменты сделки или риски, разрабатывает более благоприятные условия проведения сделки;

– риэлтор (фирма) – дилер, при этом объект недвижимости находится в собственности (приобретен в целях перепродажи);

– риэлтор – посредник – выполняет услугу по поиску контр­аген­тов, изъявивших желание купить или продать объект недви­жимости с последующим заключением сделки. Риэлтор при этом не является непосредственной стороной;

– риэлтор – торговый работник – предоставляет услуги по инфор­мационному обеспечению участников сделки, поиску контр­агентов, проводит консультации, оформляет документы, обеспе­чи­вает безопасные условия сделки и проведение расчетов;

– риэлтор – инвестор, при этом фирмой на основе партнерства или самостоятельно осуществляется строительство новых объектов с последующей продажей. Обычно риэлторские фирмы работают на вторичном рынке. Однако крупные фирмы в дальнейшем могут переходить на первичный рынок.

Наибольший интерес для риэлторских фирм представляет жилищный фонд.

По производственным зданиям и сооружениям предложений мень­ше, хотя и они заслуживают внимания, поскольку также сда­ют­ся в аренду и продаются (офисы, промышленные здания, соору­жения, склады, торговые площади). Однако эти услуги связаны не толь­ко с куплей-продажей, но и в какой-то степени с управлением. Дея­тельность риэлтора по управлению недвижимостью осуще­ст­вляется на основе агентских договоров, договоров поручения, договоров арен­ды с правом субаренды для клиентов, довери­тель­ного управления объ­ектом.

Своеобразна и интересна работа с производственной недви­жимостью по программе реструктуризации, изменения правового режима ранее существовавшего имущественного комплекса (когда приватизированные предприятия не имеют правоустанавливающих документов и им необходима помощь, консультации по оформлению прав собственности).

 

 

Контрольные вопросы

 

1. Дайте характеристику основным теориям управления.

2. Цель и задачи стратегического управления.

3. Укажите на особенности управления объектом при вос­производстве.

4. Дайте характеристику существующему подходу в управлении жилищным фондом.

5. Назовите возможные способы управления жилым много­квар­тирным домом.

6. В чем заключается реформирование жилищно-коммунального хозяйства?

7. Как повысить эффективность управления жилищным фон­дом?

8. Как оценить деятельность фирмы по управлению жилыми до­ма­ми?

9. Какова роль органов местного самоуправления в регули­ро­вании цен (тарифов) на ресурсы и услуги в жилищно-ком­му­наль­ном хозяйстве?

10. Ваше понятие рыночной цены на ресурсы и государственной регулируемой цены.

11. Кто возмещает расходы, когда государственная регули­руе­мая цена на ресурсы ниже их себестоимости предприятия, кото­рая предоставляет эти ресурсы?

12. Как сдать в аренду нежилое помещение?

13. Обозначьте сферу деятельности риэлторской фирмы.

 

Требования к эксплуатационным качествам зданий

К зданиям и сооружениям предъявляются два основных вида требований: по обеспечению несущей способности - первое предельное состояние и по пригодности к нормальной эксплуатации - второе предельное состояние. Под понятием предельного состояния понимают такое состояние, при котором конструкции перестают удовлетворять в процессе эксплуатации предъявляемым к ним требованиям или получают недопустимые перемещения и повреждения. [46].

Первое предельное состояние характеризуется вязким, хрупким, усталостным разрушениями или потерей устойчивости формы конструкции, перехода ее в изменяемую систему от действия внешних сил.

Второе предельное состояние характеризуется чрезмерными перемещениями, прогибами, углами перекосов, колебаниями, раскрытием трещин.

Вязкое или пластическое разрушение сопровождается пластическими деформациями, хрупкое разрушение имеет небольшие деформации, усталостные разрушения сопровождаются очень малыми деформациями и развитием трещин в материале от многократно повторяющихся нагрузок.

Потеря устойчивости, формы или положения характеризуется тем, что при действии внешних сил конструкция или элемент утрачивает способность сохранять свое равновесное состояние. Переход конструкции в изменяемую систему характеризуется потерей несущей способности и прекращением эксплуатации.

Предельное состояние второй группы по ограничению перемещений, сдвигов в соединениях, колебаний и изменения положения конструкций и элементов характеризуется тем, что нарушаются условия нормальной эксплуатации, связанные с пребыванием людей, работой технологического оборудования и сохранностью ограждающих конструкций.

К ограждающим конструкциям, кроме вышеуказанных, предъявляются дополнительно теплотехнические требования, обусловленные их функциональным назначением.

Здания и сооружения строятся для определенных целей, на действие реально действующих (расчетных) нагрузок и должны обеспечивать условия, как первого, так и второго предельного состояния, на всем протяжении времени эксплуатации. Квар­тира, офис и окружающая среда – это часть системы «человек – окружающая среда». Они должны иметь удобное архитектурное и планировочное решение, размеры, обладать вполне определенными качествами по прочности, долговечности, звукоизоляции, тепло­изоляции. Под эксплуатационными качествами понимается все­сторонняя характеристика по защите процесса, протекающего в здании, от неблагоприятных факторов[18, 23-41]. Причем процессы, протекающие в здании, где расположена баня, отличаются от процесса, где производят высокоточные приборы. Следовательно, и требования к ограждающим конструкциям зданий будут различные. Здание и каждая строительная конструкция харак­теризуются системой эксплуатационных качеств. Для наружных стен важны такие эксплуатационные качества, как их несущая способность, влажность материала, тепло­про­вод­ность, герметичность, звукоизоляция, долговечность, для внутренних стен их несущая способность. Срок службы конструкций и здания в целом является весьма важным эконо­мическим показателем на протяжении всего жизненного цикла объекта. Поэтому вопросы долговечности, надежности и параметры эксплуатационных качеств необходимо решать на всех этапах, начиная с проектирования, изготовления конструкций, строитель­ства, а также с учетом затрат на эксплуатацию в соответствии с природно-климатическими особенностями.

В современных условиях комплексное понятие качество жили­ща, помещения включает понятия рациональность и комфорт­ность. Рациональность рассматривается как возможное исполь­зова­ние недвижимости в качестве инвестиций, которое базируется на экономических сообра­жениях (возможность использовать недвижи­мость при залоге) и капитальности (с течением времени стоимость недвижимости возрастает).

Высокое качество жилища или офиса (комфортность) подразумевает гигиену жилища, функциональность, безопасность, соответствие внешней среды и внутренней. Одним из основных показателей гигиены является температурный и влажностный режим помещения. Значение придается также экологической чистоте внутренней и наружной среды, звуковому и зрительному восприятию [22, 35].

Все это должно подтверждаться условиями безопасного сущест­вования и отсутствием возможных рисков (обрушение зданий, потери устойчивости строительных конструкций, пожароопасность, взрывоопасность).

 

Тепловой режим помещений

Тепловой режим помещений, как и экологическая чистота, зрительное восприятие, звуковая среда обеспечивают искусственный микроклимат. Благоприятное сочетание указанных характеристик позволяет поддерживать нормальное физиологическое состояние человека [22,40,41].

Тепловой режим весьма важен для ощущения комфортности, так как связан с биологическими процессами в теле человека, при ко­то­рых выделяется и поглощается тепло. Тепловой баланс в окру­жаю­щей среде обеспечивается в том случае, когда выделенное чело­веком тепло рассевается. Это происходит при температуре воздуха в помещении +18…+19 градусов. При высокой или низкой темп­е­ратуре окружающей среды процессы терморегулирования тре­бу­ют повышенного расхода энергии и создают неприятные ощу­щения.

Большое значение для процесса терморегулирования имеет влажность. Она позволяет увеличить или уменьшить скорость испарения влаги с тела человека. При относительной влажности менее 20% у человека пересыхает слизистая оболочка, создаются неприятные ощущения. При относительной влажности более 60% процесс испарения влаги с тела человека затруднен, поэтому он не может находиться длительное время в такой среде. Нормальная относительная влажность 50-60%.

Для теплообмена необходимо движение воздуха. Конвекция, при которой происходит рассеивание тепла, протекает нормально до температуры +40 градусов и движении воздуха более 0,1 м/с. При меньшей скорости воздуха создается чувство духоты, а при скорости более 1,5 м/с образуется сквозняк, способствующий переохлаждению тела. Оптимальное движение воздуха 0,25 м/с. Движению воздуха способствует лучистая тепловая энергия отопительных батарей. Наиболее комфортно чувствует себя человек, когда радиационная температура батарей отопления пре­вы­шает температуру воздуха на 2°С., при меньшем значении соз­дается впечатление холода. Совокупность указанных явлений обеспечи­вается теплообменом, который включает такие характе­рис­тики, как теплопроводность, конвекция и излучение.

Теплопроводность связана с физическими характеристиками ограждающих конструкций. Чем меньше теплопроводность стен, тем комфортнее в этом помещении. Процесс теплопередачи включают два вида теплообмена: между наружной средой и стеной, а также между внутренней средой и стеной. Теплоизолирующая способность ограждающих конструкций жилых зданий должна соответствовать СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий». Перепады между темпе­ратурой внутреннего воздуха жилых помещений и темпе­ра­турой поверхностей ограждающих конструкций (применительно к рас­четным наружным температурам) не должны превышать 6 гра­дусов – для внутренней поверхности наружной стены; 2 градуса – для перекрытий над проездами, подвалами; 4 градусов – для покрытий и чердачных перекрытий.

Конвекция – перенос тепла в результате перемещения газо­образного вещества – зависит от разности температур у ограждаю­щих конструкций и скорости движения воздуха.

Во время процесса теплообмена от отопительных приборов возникает электромагнитное излучение, которое передается в пространство. Встречая на своем пути сопротивление среды, поглощаются ею, превращаясь в тепло.

Для комфортности процесс передачи тепла должен протекать как можно медленнее, что характеризуется тепловой инерцией. Толстые стены за короткий период не могут нагреться и охла­дить­ся, поэтому колебания температуры внутри помещения происходят зна­чительно медленнее.

Однако следует заметить, что теплотехнические свойства стен еще зависят от воздухопроницания – возможности фильтрации воздуха за счет разности в давлении наружного и внутреннего воздуха помещения, через отверстия в кирпичной кладке, в стыках между панелями. При определенных условиях влага может конденсироваться на внутренней поверхности стен или покрытия (если ее температура, ниже точки росы), что отрицательно сказывается на комфортности в помещении.

Теплотехнические свойства ограждающих конструкций сущест­вен­но могут ухудшиться за счет паропроницания в строительных материалах, происходящего на мо­лекулярном уровне за счет разности давления внутри помещения и на улице.

2.2. Санитарно-эпидемиологические требования
к жилым зданиям и помещениям

Окружающая среда – широкое понятие, определенное Феде­раль­ным Законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ФЗ № 52-ФЗ от 30.03.99 г., с дополнениями от 28.09.2010 №243-ФЗ) Данный закон уста­навливает санитарные требования, которые необходимо соблюдать при проектировании, строительстве, реконструкции, эксплуатации жилых зданий и помещений. Рассмотрим окружающую среду че­ло­века, находящегося в помещении. При неблагоприятной окружаю­щей среде у человека могут возникнуть патологические отклонения в организме. Наибольшее влияние на экологию жилища оказывают используемое оборудование, а также объемно-планировочное, конст­руктивное решение здания [3,22].

Строительные конструкции, находящиеся в помещении, могут выделять вредные для человека химические компоненты. Так, ряд ли­нолеумов, мебель, выполненная из древесно-стружечных плит, вы­деляют фенолы. Железобетонные конструкции, выполненные из бетона со щебнем из гранита, диабаза могут давать гамма-излучение 50-60 микрорентген в час (при норме 30 микрорентген в час, или
1 м³ в год в среднем за 5 лет, но не более 5 м³ в год), что приводит к образованию в помещении радиоактивного газа – радона. Воздуш­ная внутренняя среда зависит от внешней среды, с которой осу­щест­в­­ляется воздухообмен. Для одного человека необходимо 60 м³/ч, чистого воздуха, при повышенной комфортности – 180 м³/ч. Ниж­ней границей можно считать 30 м³/ч, что соответствует норме заселения 10 кв.м на человека. Воздухообмен эффективен и полезен при условии отсутствия загрязненности атмосферы. Если в атмосфере, окружающей здание, есть вредные примеси, необходимо производить очистку поступающего в помещение воздуха. При очистке и обработке воздуха качество его будет несколько хуже, поскольку уменьшается количество озона и полезных ионов.

Вызывает опасения воздушная среда крупных городов, у которых затруднена аэрация и проветривание улиц. Проветривание улиц зависит от плотности застройки, скорости и направления ветра. Проветривание нормально осуществляется при скорости ветра в пределах 1-4 м/с.

Для поддержания комфортных условий в помещениях необ­ходима инсоляция (облучение прямыми солнечными лучами), что оказывает благоприятное гигиеническое воздействие. Причем продолжительность инсоляции нормируется строительными норма­ми и правилами. Для климатической зоны, расположенной южнее 58° с.ш., продолжительность непрерывной инсоляции в период с
22 марта по 22 сентября может не превышать 2,5 часа. Для широт севернее 58° с.ш. она должно составлять не менее 3 часов. В городах с плотной застройкой это время можно уменьшить, но не более чем на 0,5 часа.

В новой застройке продолжительность инсоляции регулируется ориентацией зданий относительно стран света.

Биологическое влияние внутреннего оборудования здания представляют как воздействие электромагнитных полей, вибрации, колебаний на физиологию человека. Источником таких воздействий могут быть насосы, вентиляторы, трубопроводы, лифты, транспорт, особенно железная дорога, трамвай. В дозвуковом диапазоне (менее 20 Гц) они могут оказывать сильное физиологическое воздействие, при этом нарушается пространственная ориентация, наблюдается головокружение, расстройство пищеварения. Колебания 7-8 Гц мо­гут находиться в резонансе с системой кровообращения и вызывать сердечные приступы.