Задачи службы технической эксплуатации

Решение проблемы обеспечения жилыми и промышленными зда­ния­ми, сооружениями зависит не только от объемов строи­тельства, но и от сроков службы эксплуатируемых зданий и соору­жений. Дол­­говечность может быть гарантирована лишь поддер­жанием зда­ний в надлежащем состоянии в процессе эксплуатации, т.е. со­блю­де­нием правил и норм их технической эксплуатации [1,2,11,18].

Задачей эксплуатации зданий можно определить как комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование составляющих здания, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока службы.

Эксплуатацию здания можно разделить на две составляющих обслуживание зданий и техническую эксплуатацию.

 

Каждое здание представляет собой сложный, дорогостоящий объект, состоящий из многих конструктивных строительных эле­ментов и инженерного оборудования, которые длительное время должны выполнять определенные функции. Потеря эксплуата­ционных функций ведет к снижению комфортности жилья, условий труда, нарушению условий технологического процесса и т. д.Под воздействием природных и человеческих факторов, производственных процессов окружающая среда постоянно изменяется. В период использования здания, развития инженерной мысли, требования к зданию изменяются, условия эксплуатации усложняются и становятся отличными от ранее принятых проектных требований.

Для поддержания необходимого состояния здания следует знать закономерности разрушения и износа строительных конструкций и инженерных систем (тепло-, газо-, водо-, электроснабжения и вентиляции), что позволит своевременно производить восстанов­ление, планово-предупредительный капитальный ремонт, а также осуществлять надлежащее техническое обслуживание.

Задачи специально создаваемых служб технической эксплуа­тации зданий состоят в том, чтобы обеспечивать соблюдение соот­ветствия воздействия действующих нагрузок и различных сред на строительные конструкции в пределах величин, огово­рен­ных в проекте и нормативных документах, своевременно выявлять и устранять неисправности строительных конструкций, т.е. осущест­влять комплекс мероприятий, обеспечивающих безотказное исполь­зование помещений здания для определенных целей в течение нормативного срока службы.

Рост территории городов, оборудования зданий сложными инже­нер­ными системами требует создание специальных служб по эксп­луатации зданий и оборудования. Структура этих служб с течением времени меняется. В настоящее время созданы жилищно-эксп­лутационные, эксплутационно-ремонтные, специальные управ­ляю­щие компании. Усложнение оборудования за счет использова­ния средств автоматизации, например при контроле лифта, осве­щения лест­ничных клеток, расхода воды в системе отопления и т.п., – потребовало создания объединенной диспетчерской службы микро­рай­она.

 

 

3.3. Организация эксплуатации производственного
и жилого фондов

На предприятии ответственность за правильную эксплуатацию, ремонт производственного здания или его элементов приказом руководителя возлагается на начальника цеха. Начальник цеха имеет право приказом возложить персональную ответственность за выполнение отдельных работ по эксплуатации и ремонту на конкретных работников. В масштабе предприятия создается служба (отдел) эксплуатации и ремонта зданий (рис.4), начальник кото­рой непосредственно подчиняется главному инженеру. В его обя­занности входит контроль качества выполнения работ по эксплуа­тации и ремонту зданий, а также планирование и организационная подготовка ремонта.

В городе органом управления жилищным хозяйством являются городские жилищные управления, отделы, комбинаты.

Непосредственную эксплуатацию жилых домов осуществляют жилищно-коммунальные службы (ЖКО, ЖЭК, ЖЭУ), а также товарищества собственников жилья (ТСЖ) и кондоминиумы. Штаты административно-управленческого персонала для ЖЭУ выде­ляются в зависимости от категории и определяются объемом обслуживаемой жилой площади. Задачей этих подразделений является обеспечение технической эксплуатации и обслуживания жилищного фонда на принципах хозяйственного расчета.

В обязанности начальника ЖЭУ входит организация работ всех звеньев: подразделений, обеспечивающих техническую эксплуа­та­цию, санитарную очистку территории, благоустройство и другую финансово-хозяйственную деятельность. Он руководит обеспече­нием и расстановкой кадров, разрабатывает перспективные и текущие планы ремонта, обеспечивает безопасные условия работы, контролирует ход, качество, сроки выполнения работ, руководит диспетчерской службой.

Старший инженер обеспечивает оформление заказов на со­став­ле­ние технической документации, контролирует ход текущего ремон­та, руководит бригадами рабочих, выполняющих текущий ремонт. [4,12,18 ].

Техник руководит работой уборщиц, дворников, лифтеров и обслуживающего персонала.

На рисунках 4, 5 показаны схемы структуры управления не­движи­мостью.

Создание объединенных диспетчерских систем связи позволяет не только улучшить бытовые условия проживания жильцов, но и продлить сроки эксплуатации инженерных систем и строительных конструкций, а также ставит задачу автоматизации и механизации технического обслуживания. Так, разработанные в институте КиевЗНИИЭП и объединении «Ураллифт» системы «Эталон» обеспечивают сбор и переработку информации о работе лифтов, систем освещения, пожарной сигнализации и т.д. Информация поступает на диспетчерский пункт. Система работает циклически в автоматическом режиме (0,32 с), контролирует 96 параметров (температура, давление, загазованность и др.).

Улучшению санитарного состояния подъездов, сохранности оборудования, экономии электроэнергии, тепла, а также снижению количества краж способствует установка в подъездах переговорно-замочных устройств в виде электромагнитных защелок с элект­ронными блоками, которые обеспечивают открывание двери с по­мощью ключа, кодового устройства или из квартиры. При открывании двери включается освещение в подъезде. Если дверь открыта более 10 минут, на диспетчерский пункт поступает сигнал.

 

 

Требования к содержанию жилых помещений

Не допускается:

- использование жилого помещения для целей, не предусмот­ренных проектной документацией;

- хранение и использование в жилых помещениях и в поме­щениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;

- выполнение работ или совершение других действий, являю­щихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загряз­нения воздуха, либо нарушающих условия проживания граждан в соседних помещениях;

- захламление, загрязнение и затопление подвалов и техни­чес­ких подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помеще­ний, других мест общего пользования; использование бытовых газо­вых приборов для обогрева помещений.

Необходимо:

- своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (систем водопровода, канализации, вентиляции, отопле­ния, мусороудаления, лифтового хозяйства и пр.), нарушающих санитарно-гигиенические условия;

- обеспечивать своевременный вывоз бытовых отходов, содер­жать в исправном состоянии мусоропроводы и мусороприемные камеры, места общего пользования;

- проводить мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, свя­зан­ных с санитарным состоянием жилого здания. При необхо­ди­мости проводить мероприятия по уничтожению насекомых грызунов (дезинфекция и дератизация).

Главный архитектор (зам. главного инженера)

Секретарь-машинистка

Начальник отдела эксплуатации и ремонта производственных зданий (зам. главного архитектора)

Начальник планово-сметного бюро

Начальник про­-ек­т­но-конструк­тив­ного бюро

Начальник группы технической эстетики

Начальник бюро надзора за зданиями

 

 

Рис.3. Возможная структура эксплуатационных служб,
обслуживающих производственные здания

Начальник ЖЭУ

Главный инженер

Старший инженер

Рабочие текущего ремонта

Техники-смотрители

Служба выполнения непредвиденного ремонта

Служба осмотра

 

 

Рис.4. Структура эксплуатационных служб,
обслуживающих жилые здания

 

Контрольные вопросы

 

1. Каковы задачи у службы технической эксплуатации?

2. Какова структура управления производственным фондом пред­прия­тия, завода?

3. Какова структура управления жилищным фондом и какие тре­­бо­вания к ней предъявляются?

4. Нарисуйте структуру управления производственным фондом.