Менеджер по управлению недвижимостью

В настоящее время важнейшее значение приобретает рацио­нальное использование объектов недвижимости и энергоресурсов. Необходимо научиться эффективно, управлять недвижимостью, в частности жильем.

Управляющий недвижимостью – профессия необходимая, поскольку есть понимание, что недвижимостью надо управлять квали­фицированно. В большей степени это относится к циви­лизованному рынку недвижимости. Создание товариществ по само­управлению предполагает замену существующих административных органов управления рыночными, экономическими отношениями. В основу управления положен принцип извлечения максимальной пользы (дохода) за счет рационального управления.

Применяемые в настоящее время процедуры управления не­дви­жимостью отличаются субъективностью и не имеют под собой технической и методической базы. Пока отсутствуют:

- научно обоснованная методология управления в сфере про­фессионального управления недвижимостью в силу малой вос­тре­бован­ности этого направления;

- регламентация области профессиональной деятель­ности управ­­ляющих по объектам, комплексам, недви­жимости;

- только развертывается работа по подготовке кадров управ­ляю­щи­х.

Наиболее распространенными и первыми объектами управления яв­ляется жилье. Необходимость управления недвижимостью обу­с­лов­­­лена тем, что недвижимость со временем стареет, а потому тре­бует грамотного к себе отношения в течение всего периода эксп­луа­тации.

Для управляющего важно помнить, что под деятельностью управ­­ления недвижимостью понимается предпринимательская дея­тель­ность по выполнению всей совокупности работ, связанных с ис­полнением любых, допускаемых законодательством РФ право­мо­чий собственника недвижимого имущества, разрешенного к обо­роту – земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых по­ме­щений. Предпринимательская деятельность при­знает­ся дея­тель­но­стью по управлению недвижимостью, если данное лицо исполняет пра­­вомочия собственника в отношении, переданного ему в управ­ле­ние недвижимого имущества. Деятельность осуществляется в ин­те­­­ресах собственника недвижимого имущества на возмездной ос­но­ве­.

Это означает, что управлению недвижимостью должна соот­вет­ствовать:

- деятельность управляющего по комплексной эксплуатации недвижимости;

- деятельность управляющего, связанная со сдачей в аренду недвижимости (введение регистраторов, арендаторов, определение условий аренды, контроль над выполнением договоров и возвратом недвижимости по истечению сроков договоров);

- деятельность управляющего недвижимостью по руководству персоналом, работающим по контракту на объектах недвижимого имущества;

- деятельность управляющего в качестве поверенного собст­вен­ника при заключении сделок с недвижимостью;

- деятельность управляющего недвижимостью по созданию отдель­ных объектов недвижимости с целью последующего управ­ления ими или продажи;

- деятельность управляющего недвижимостью по привлечению средств с целью вложения в объекты недвижимости для получения дохода и прибыли;

- деятельность управляющего недвижимостью по предостав­лению консультационных услуг собственников недвижимости (изуче­ние рынка недвижимости, определение стоимости объектов недвижимости, услуг по определению арендной ставки, иных без­возмездных услуг, сопутствующих исполнителю правомочий собст­венника недвижимого имущества).

Таким образом, управление недвижимостью имеет широкое понятие, содержание и состав на различных уровнях.

В зарубежной практике под управлением недвижимостью пони­мают взаимоотношение собственника с нанимаемым им управ­ляю­щим (менеджером), который действует в интересах собст­венника:

– сдает помещение в аренду;

– собирает финансовые средства за аренду;

– выплачивает налоги;

– ведет учет и отчитывается перед собственником.

В то же время при необходимости продажа объектов проводится через риэлторов.

Управление недвижимостью отражает деятельность, осущест­в­ля­емую на свой риск и направленную по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника вла­деть, пользоваться, распоряжаться своим недвижимым имущест­вом.

Управляющий своим недвижимым имуществом – юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

В перспективе управление сводится к управлению денежными потоками, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.

В ряде зарубежных стран профессиональными управля­ющими называют специалистов, имеющих инженерное, юри­ди­ческое, эконо­мическое высшее образование с допол­ни­тельным образованием по менеджменту.

Различают менеджмент:

– высшее звено – управляющие предприятием;

- среднее звено – управляющие структурными подразделе­ния­ми;

- низовое звено – работники, обеспечивающие выполнение опре­­­де­ленной деятельности в сфере бизнеса (менеджер по рекламе, по кадрам).

Различают уровни менеджмента в масштабе и пределах полномочий, ответственности.

Применительно к недвижимости менеджмент можно подраз­де­лить по следующим направлениям деятельности:

– менеджер по операциям с недвижимостью (риэлтор);

– менеджер по управлению недвижимостью;

– менеджер по аренде, найму, лизингу недвижи­мости;

– менеджер по ипотечным операциям;

– менеджер по инвестициям в недвижимости.

Подготовку специалистов по недвижимости необходимо рас­смат­ривать исключительно как часть целого менедж­мента недви­жимости.

Риэлторская деятельность

Риэлторская деятельность является развивающейся деятель­ностью по предоставлению услуг, связанных с операциями и эксплуатацией, а также управлением недвижимости.

Риэлторские фирмы могут быть как юридические различных форм собственности, так и фирмы, основанные на базе частного предпринимательства или физических лиц. Работа риэлтора строится на основе договора с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет и в его интересах гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

Проведение риэлторской услуги сводится к следующим дейст­виям:

1. Получение задания, просьбы, которое сопровождается изучением предстоящих работ на основе подробного изложения технических данных, ограничений о недвижимости и желании изложенного в заявлении заказчика.

2. Предварительный осмотр объекта, заключение договора. Составление плана выполнения работы.

3. Сбор информации об объекте: полезности, местоположении, техническом состоянии, готовности субъектов провести сделку. Оценка недвижимости – зданий, сооружений, земельного участка.

4. Юридическое сопровождение сделки и переговоров клиентов: формирование комплекта документов, исследование чистоты право­уста­навливающих документов, правовая экспертиза и законность сделки, определение степени риска сделки, знакомство с под­готов­ленными документами заказчика и согласование техники прове­де­ния сделки.

5. Услуги по оформлению сделки: оформление документов, услуги по безопасности сделки, передача денег, прочие услуги.

6. Оформление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору за оказанные услуги, оплата работы риэлтора.

Схематически это можно представить так: фирма предлагает определенный набор услуг, клиент выбирает нужный ему вид услуг, заключается договор между клиентом и фирмой, затем – со­вер­шение сделки с недвижимостью, оплата услуг фирме.

Основные направления деятельности риэлторов:

– риэлтор – агент, заключающий с потребителем услуг агент­ский договор, в котором определяются его обязанности осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юри­дические действия от своего имени и за счет потребителя, или от имени потребителя и за счет потребителя (приобретение, отчу­ж­дение, аренда или временное пользование);

-риэлтор - поверенный - заключает договор поручения, в соот­ветствии с которым риэлтор обязуется проводить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости;

– риэлтор – брокер, при этом между потребителем услуг и риэл­тором заключается договор комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательства от своего имени и за счет комитента совершать сделки с объектами недвижимости. Он может выступать доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с недвижимостью, анализирует отрицательные и положительные моменты сделки или риски, разрабатывает более благоприятные условия проведения сделки;

– риэлтор (фирма) – дилер, при этом объект недвижимости находится в собственности (приобретен в целях перепродажи);

– риэлтор – посредник – выполняет услугу по поиску контр­аген­тов, изъявивших желание купить или продать объект недви­жимости с последующим заключением сделки. Риэлтор при этом не является непосредственной стороной;

– риэлтор – торговый работник – предоставляет услуги по инфор­мационному обеспечению участников сделки, поиску контр­агентов, проводит консультации, оформляет документы, обеспе­чи­вает безопасные условия сделки и проведение расчетов;

– риэлтор – инвестор, при этом фирмой на основе партнерства или самостоятельно осуществляется строительство новых объектов с последующей продажей. Обычно риэлторские фирмы работают на вторичном рынке. Однако крупные фирмы в дальнейшем могут переходить на первичный рынок.

Наибольший интерес для риэлторских фирм представляет жилищный фонд.

По производственным зданиям и сооружениям предложений мень­ше, хотя и они заслуживают внимания, поскольку также сда­ют­ся в аренду и продаются (офисы, промышленные здания, соору­жения, склады, торговые площади). Однако эти услуги связаны не толь­ко с куплей-продажей, но и в какой-то степени с управлением. Дея­тельность риэлтора по управлению недвижимостью осуще­ст­вляется на основе агентских договоров, договоров поручения, договоров арен­ды с правом субаренды для клиентов, довери­тель­ного управления объ­ектом.

Своеобразна и интересна работа с производственной недви­жимостью по программе реструктуризации, изменения правового режима ранее существовавшего имущественного комплекса (когда приватизированные предприятия не имеют правоустанавливающих документов и им необходима помощь, консультации по оформлению прав собственности).

 

 

Контрольные вопросы

 

1. Дайте характеристику основным теориям управления.

2. Цель и задачи стратегического управления.

3. Укажите на особенности управления объектом при вос­производстве.

4. Дайте характеристику существующему подходу в управлении жилищным фондом.

5. Назовите возможные способы управления жилым много­квар­тирным домом.

6. В чем заключается реформирование жилищно-коммунального хозяйства?

7. Как повысить эффективность управления жилищным фон­дом?

8. Как оценить деятельность фирмы по управлению жилыми до­ма­ми?

9. Какова роль органов местного самоуправления в регули­ро­вании цен (тарифов) на ресурсы и услуги в жилищно-ком­му­наль­ном хозяйстве?

10. Ваше понятие рыночной цены на ресурсы и государственной регулируемой цены.

11. Кто возмещает расходы, когда государственная регули­руе­мая цена на ресурсы ниже их себестоимости предприятия, кото­рая предоставляет эти ресурсы?

12. Как сдать в аренду нежилое помещение?

13. Обозначьте сферу деятельности риэлторской фирмы.

 

Требования к эксплуатационным качествам зданий

К зданиям и сооружениям предъявляются два основных вида требований: по обеспечению несущей способности - первое предельное состояние и по пригодности к нормальной эксплуатации - второе предельное состояние. Под понятием предельного состояния понимают такое состояние, при котором конструкции перестают удовлетворять в процессе эксплуатации предъявляемым к ним требованиям или получают недопустимые перемещения и повреждения. [46].

Первое предельное состояние характеризуется вязким, хрупким, усталостным разрушениями или потерей устойчивости формы конструкции, перехода ее в изменяемую систему от действия внешних сил.

Второе предельное состояние характеризуется чрезмерными перемещениями, прогибами, углами перекосов, колебаниями, раскрытием трещин.

Вязкое или пластическое разрушение сопровождается пластическими деформациями, хрупкое разрушение имеет небольшие деформации, усталостные разрушения сопровождаются очень малыми деформациями и развитием трещин в материале от многократно повторяющихся нагрузок.

Потеря устойчивости, формы или положения характеризуется тем, что при действии внешних сил конструкция или элемент утрачивает способность сохранять свое равновесное состояние. Переход конструкции в изменяемую систему характеризуется потерей несущей способности и прекращением эксплуатации.

Предельное состояние второй группы по ограничению перемещений, сдвигов в соединениях, колебаний и изменения положения конструкций и элементов характеризуется тем, что нарушаются условия нормальной эксплуатации, связанные с пребыванием людей, работой технологического оборудования и сохранностью ограждающих конструкций.

К ограждающим конструкциям, кроме вышеуказанных, предъявляются дополнительно теплотехнические требования, обусловленные их функциональным назначением.

Здания и сооружения строятся для определенных целей, на действие реально действующих (расчетных) нагрузок и должны обеспечивать условия, как первого, так и второго предельного состояния, на всем протяжении времени эксплуатации. Квар­тира, офис и окружающая среда – это часть системы «человек – окружающая среда». Они должны иметь удобное архитектурное и планировочное решение, размеры, обладать вполне определенными качествами по прочности, долговечности, звукоизоляции, тепло­изоляции. Под эксплуатационными качествами понимается все­сторонняя характеристика по защите процесса, протекающего в здании, от неблагоприятных факторов[18, 23-41]. Причем процессы, протекающие в здании, где расположена баня, отличаются от процесса, где производят высокоточные приборы. Следовательно, и требования к ограждающим конструкциям зданий будут различные. Здание и каждая строительная конструкция харак­теризуются системой эксплуатационных качеств. Для наружных стен важны такие эксплуатационные качества, как их несущая способность, влажность материала, тепло­про­вод­ность, герметичность, звукоизоляция, долговечность, для внутренних стен их несущая способность. Срок службы конструкций и здания в целом является весьма важным эконо­мическим показателем на протяжении всего жизненного цикла объекта. Поэтому вопросы долговечности, надежности и параметры эксплуатационных качеств необходимо решать на всех этапах, начиная с проектирования, изготовления конструкций, строитель­ства, а также с учетом затрат на эксплуатацию в соответствии с природно-климатическими особенностями.

В современных условиях комплексное понятие качество жили­ща, помещения включает понятия рациональность и комфорт­ность. Рациональность рассматривается как возможное исполь­зова­ние недвижимости в качестве инвестиций, которое базируется на экономических сообра­жениях (возможность использовать недвижи­мость при залоге) и капитальности (с течением времени стоимость недвижимости возрастает).

Высокое качество жилища или офиса (комфортность) подразумевает гигиену жилища, функциональность, безопасность, соответствие внешней среды и внутренней. Одним из основных показателей гигиены является температурный и влажностный режим помещения. Значение придается также экологической чистоте внутренней и наружной среды, звуковому и зрительному восприятию [22, 35].

Все это должно подтверждаться условиями безопасного сущест­вования и отсутствием возможных рисков (обрушение зданий, потери устойчивости строительных конструкций, пожароопасность, взрывоопасность).

 

Тепловой режим помещений

Тепловой режим помещений, как и экологическая чистота, зрительное восприятие, звуковая среда обеспечивают искусственный микроклимат. Благоприятное сочетание указанных характеристик позволяет поддерживать нормальное физиологическое состояние человека [22,40,41].

Тепловой режим весьма важен для ощущения комфортности, так как связан с биологическими процессами в теле человека, при ко­то­рых выделяется и поглощается тепло. Тепловой баланс в окру­жаю­щей среде обеспечивается в том случае, когда выделенное чело­веком тепло рассевается. Это происходит при температуре воздуха в помещении +18…+19 градусов. При высокой или низкой темп­е­ратуре окружающей среды процессы терморегулирования тре­бу­ют повышенного расхода энергии и создают неприятные ощу­щения.

Большое значение для процесса терморегулирования имеет влажность. Она позволяет увеличить или уменьшить скорость испарения влаги с тела человека. При относительной влажности менее 20% у человека пересыхает слизистая оболочка, создаются неприятные ощущения. При относительной влажности более 60% процесс испарения влаги с тела человека затруднен, поэтому он не может находиться длительное время в такой среде. Нормальная относительная влажность 50-60%.

Для теплообмена необходимо движение воздуха. Конвекция, при которой происходит рассеивание тепла, протекает нормально до температуры +40 градусов и движении воздуха более 0,1 м/с. При меньшей скорости воздуха создается чувство духоты, а при скорости более 1,5 м/с образуется сквозняк, способствующий переохлаждению тела. Оптимальное движение воздуха 0,25 м/с. Движению воздуха способствует лучистая тепловая энергия отопительных батарей. Наиболее комфортно чувствует себя человек, когда радиационная температура батарей отопления пре­вы­шает температуру воздуха на 2°С., при меньшем значении соз­дается впечатление холода. Совокупность указанных явлений обеспечи­вается теплообменом, который включает такие характе­рис­тики, как теплопроводность, конвекция и излучение.

Теплопроводность связана с физическими характеристиками ограждающих конструкций. Чем меньше теплопроводность стен, тем комфортнее в этом помещении. Процесс теплопередачи включают два вида теплообмена: между наружной средой и стеной, а также между внутренней средой и стеной. Теплоизолирующая способность ограждающих конструкций жилых зданий должна соответствовать СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий». Перепады между темпе­ратурой внутреннего воздуха жилых помещений и темпе­ра­турой поверхностей ограждающих конструкций (применительно к рас­четным наружным температурам) не должны превышать 6 гра­дусов – для внутренней поверхности наружной стены; 2 градуса – для перекрытий над проездами, подвалами; 4 градусов – для покрытий и чердачных перекрытий.

Конвекция – перенос тепла в результате перемещения газо­образного вещества – зависит от разности температур у ограждаю­щих конструкций и скорости движения воздуха.

Во время процесса теплообмена от отопительных приборов возникает электромагнитное излучение, которое передается в пространство. Встречая на своем пути сопротивление среды, поглощаются ею, превращаясь в тепло.

Для комфортности процесс передачи тепла должен протекать как можно медленнее, что характеризуется тепловой инерцией. Толстые стены за короткий период не могут нагреться и охла­дить­ся, поэтому колебания температуры внутри помещения происходят зна­чительно медленнее.

Однако следует заметить, что теплотехнические свойства стен еще зависят от воздухопроницания – возможности фильтрации воздуха за счет разности в давлении наружного и внутреннего воздуха помещения, через отверстия в кирпичной кладке, в стыках между панелями. При определенных условиях влага может конденсироваться на внутренней поверхности стен или покрытия (если ее температура, ниже точки росы), что отрицательно сказывается на комфортности в помещении.

Теплотехнические свойства ограждающих конструкций сущест­вен­но могут ухудшиться за счет паропроницания в строительных материалах, происходящего на мо­лекулярном уровне за счет разности давления внутри помещения и на улице.

2.2. Санитарно-эпидемиологические требования
к жилым зданиям и помещениям

Окружающая среда – широкое понятие, определенное Феде­раль­ным Законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ФЗ № 52-ФЗ от 30.03.99 г., с дополнениями от 28.09.2010 №243-ФЗ) Данный закон уста­навливает санитарные требования, которые необходимо соблюдать при проектировании, строительстве, реконструкции, эксплуатации жилых зданий и помещений. Рассмотрим окружающую среду че­ло­века, находящегося в помещении. При неблагоприятной окружаю­щей среде у человека могут возникнуть патологические отклонения в организме. Наибольшее влияние на экологию жилища оказывают используемое оборудование, а также объемно-планировочное, конст­руктивное решение здания [3,22].

Строительные конструкции, находящиеся в помещении, могут выделять вредные для человека химические компоненты. Так, ряд ли­нолеумов, мебель, выполненная из древесно-стружечных плит, вы­деляют фенолы. Железобетонные конструкции, выполненные из бетона со щебнем из гранита, диабаза могут давать гамма-излучение 50-60 микрорентген в час (при норме 30 микрорентген в час, или
1 м³ в год в среднем за 5 лет, но не более 5 м³ в год), что приводит к образованию в помещении радиоактивного газа – радона. Воздуш­ная внутренняя среда зависит от внешней среды, с которой осу­щест­в­­ляется воздухообмен. Для одного человека необходимо 60 м³/ч, чистого воздуха, при повышенной комфортности – 180 м³/ч. Ниж­ней границей можно считать 30 м³/ч, что соответствует норме заселения 10 кв.м на человека. Воздухообмен эффективен и полезен при условии отсутствия загрязненности атмосферы. Если в атмосфере, окружающей здание, есть вредные примеси, необходимо производить очистку поступающего в помещение воздуха. При очистке и обработке воздуха качество его будет несколько хуже, поскольку уменьшается количество озона и полезных ионов.

Вызывает опасения воздушная среда крупных городов, у которых затруднена аэрация и проветривание улиц. Проветривание улиц зависит от плотности застройки, скорости и направления ветра. Проветривание нормально осуществляется при скорости ветра в пределах 1-4 м/с.

Для поддержания комфортных условий в помещениях необ­ходима инсоляция (облучение прямыми солнечными лучами), что оказывает благоприятное гигиеническое воздействие. Причем продолжительность инсоляции нормируется строительными норма­ми и правилами. Для климатической зоны, расположенной южнее 58° с.ш., продолжительность непрерывной инсоляции в период с
22 марта по 22 сентября может не превышать 2,5 часа. Для широт севернее 58° с.ш. она должно составлять не менее 3 часов. В городах с плотной застройкой это время можно уменьшить, но не более чем на 0,5 часа.

В новой застройке продолжительность инсоляции регулируется ориентацией зданий относительно стран света.

Биологическое влияние внутреннего оборудования здания представляют как воздействие электромагнитных полей, вибрации, колебаний на физиологию человека. Источником таких воздействий могут быть насосы, вентиляторы, трубопроводы, лифты, транспорт, особенно железная дорога, трамвай. В дозвуковом диапазоне (менее 20 Гц) они могут оказывать сильное физиологическое воздействие, при этом нарушается пространственная ориентация, наблюдается головокружение, расстройство пищеварения. Колебания 7-8 Гц мо­гут находиться в резонансе с системой кровообращения и вызывать сердечные приступы.

Понятие «электромагнитное излучение» подразумевает дейст­вие радиоволн, электромагнитных волн, инфракрасных, ультрафио­ле­товых, рентгеновских лучей. Источники электромагнитных полей – рентгеновские аппараты, компьютеры, телевизоры, передающие транс­ляторы, телевизионные вышки, линии электропередач. Элект­ро­магнитное излучение отрицательно сказывается на здоровье лю­дей, вызывая болезни, сходные с болезнями от радиационного облу­чения. Ниже, в табл. 7, 8, приведены допустимые уровни инфра­звука и электромагнитного излучения радиочастотного диапазона в жилых помещениях.

 

Таблица 7

Допустимые уровни инфразвука для жилых помещений

 

Наименование помещений	Уровни звукового давления дБ, в октавах, полосах со среднегерметическими частотами, Гц	Общий уровень звукового давления, дБ
Жилые помещения

Таблица 8

Допустимые уровни электромагнитного излучения радиочастотного диапазона в жилых помещениях (включая балконы и лоджии)

 

Объект	Предельно допустимые уровни в диапазонах частот, МГц
30–300	0,3–3	3–30	30–300
Жилые по­ме­щения (вклю­чая балконы и лоджии)	25,0	15,0	10,0	3,0	10; 100,0

 

Звуковое воздействие также представляет определенную опасность для здоровья людей. Звуки, особенно повышенной то­наль­ности, действуют на нервную систему, вызывая чувство опас­ности, и организм с трудом адаптируется к такому воз­дей­ствию. Звук представляет собой волнообразное, синусои­дальное движение упругой среды, которое воздействует на человека не только через органы слуха, но и через тело. Человек воспринимает частоты (измеряется в Гц – одно колебание в секунду) от 16 до 20000 Гц. Увеличение частоты вдвое вызывает ощущение повы­шения тона на величину, называемую октавой. Октавная полоса частот – это по­лоса, в которой верхняя граничная частота в два раза больше ниж­ней. Человек улавливает увеличение частоты в 1,26 раза. По­этому каждая октава разделена на три третьоктавных, где соот­ношение гра­ничных частот равно 1,26. Звуковое давление L (измеряется в дБ, а эквивалентное (по энергии) давление от нескольких источ­ников непостоянного шума – в ДБА) представляет собой разность между мгновенным, полным давлением в момент прохождения звука в среде и моментом отсутствия звука в звуковом поле.

Звуковое давление зависит от интенсивности звука, которое воспринимает ухо человека. Звуковые волны делятся на полезные и шумы. Допустимыми уровнями постоянного шума являются уровни звукового давления L в дБ в октавных полосах со средне­геомет­рическими частотами: 31,5; 63; 125; 250; 500; 1000; 2000; 4000; 8000 Гц. Различают низкочастотный спектр частот до 300 Гц, сред­не­частотный 300-800 Гц, высокочастотный свыше 800 Гц. Шум вы­зывает раздражение и в отдельных случаях приводит к глухоте, если уровень звукового давления превышает 90 дБ. Принято шум подразделять на три группы. Первая группа характеризует шум от звукового порога до уровня, не мешающего пассивному отдыху – тишина (до 25 дБ). Вторая группа характеризуется шумами средней силы, не препятствующими работе и отдыху (до 60 дБ). К третьей группе относятся шумы сильные, мешающие нормальной работе (свыше 60 дБ) и вызывающие звуковое утомление, нервозность. Ниже в табл. 9, приведены допустимые уровни звукового давления в октавах.

 

Таблица 9

Допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот эквивалентных и максимальных уровней звука
проникающего шума в помещения жилых зданий. [22].

 

Наиме-нование поме-щений, террито-рий

Время суток

Уровни звукового давления, дБ, в октавных полосах со средними частотами

Уровни звука, дБА

Макси-мальные уровни звука, дБА

31,5

Жилые комна-ты

с 7 до 23

с 23 до 7

 

Вибрация

При работе неисправного оборудования возникает виб­рация. Наиболее опасны для человека колебания, находящиеся за пре­делами диапазона слышимых частот (менее 20 Гц.).

Допустимыми уровнями постоянных вертикальных и горизон­таль­ных вибраций являются средние квадратические значения виброускорения, м/кв.с, и виброскорости, м/с, в октавных полосах со среднегеометрическими частотами 2, 4, 8, 16, 31,5, 63, выра­женные в дБ.

Колебания частот 7-8 кГц иногда оказываются причиной сердеч­ных приступов, так как провоцируют явление резонанса системы кро­вообращения. Отрицательно воздействуют на состояние суста­во­в.

В табл.10 собраны допустимые уровни вибрации в жилых помещениях.

 

Таблица № 10

Допустимые уровни вибрации в помещениях жилых домов
от внутренних и внешних источников

 

Среднегеометрические частоты полос, Гц	Допустимые значения по осям Х о, Y о,
виброускорения	виброскорости
м/кв.с×10^-3	дБ	м/с×10^-4	дБ
	4,0		3,2
	4,5		1,8
	5,6		1,1
	11,0		1,1
31,5	22,0		1,1
	45,0		1,1
Эквивалентные скорректи­ро­ванные значения вибро­ско­рости или виброускорения и их логарифмические уровни	4,0		1,1

Зрительное восприятие (видеоэкология)

Зрительному комфорту человека придается большое значение. Актуальность этого вопроса объясняется тем, что человека пе­реместили в урбанизированную, искусственную городскую моно­тон­ную среду, далекую от живой природы.

Почти 80% своей информации мы получаем через зрительное восприя­тие. Обилие одинаковых объектов человека не привлекает, а раздражает. Эстетические требования должны превышать физиоло­гический базис, здания должны иметь определенную художест­венную ценность.

Различают гомогенную неблагоприятную среду обитания и агрессивную. Для гомогенной среды характерны голые стены из стекла и бетона, асфальтированные покрытия, глухие заборы, одинаковые пластиковые окна, плоские без единого украшения двери. Строительство панельных домов, помогает решить жилищную проблему, но создает унылый вид.

Агрессивная среда характеризуется большим количеством одинаковых элементов, ни на одном из которых невозможно зафиксировать взгляд.

Если сравнить старинную архитектуру с современной архитектурой, то бесспорно, здания старых мастеров доставляют нам эстетическое наслаждение. Другое дело современное градостроительство: большие коробки неопределенных цветов, прямые углы, линии, искусственные строительные материалы. Урбанизация, отодвинула человека от естественной среды обитания, что сказывается на зрении и психике человека.

Монотонность архитектуры, ритмичность звуко­вого раздражителя вызывает рост агрессивности у людей. Интерьер помещения, выполненный в одних повторяющихся деталях (обои, ткать в горошек, тельняшка, прожектор представляющий концентрические окружности, повторяющиеся линии, полосы на обоях и т.д.) вызывают неприятный зрительный эффект [18]. Такие агрессивные поля являются раздражителем нервной системы, они действуют намного сильнее, чем гомогенные. В последнее время гомогенные и агрессивные среды проникают и в домашние интерьеры. Комфортной зрительной средой является озеленение, имеющее неповторимое разнообразие форм. Зеленый цвет благоприятно воздействует на человека.

Воздействие освещения на психическое состоя­ние связано с потребностью человека в уравно­вешенном чередовании противоположно влияю­щих на него света и тени. Свет является важным элементом среды жизне­деятельности человека, влияющий на обмен веществ и деятельность желёз внутренней секреции, и качество жизни. Свет создает зрительный и психологический комфорт, для работы отдыха, чтения, приготовления пищи.

Активность человека в значительной степени зависит от осве­щенности. Коэффициент естественной освещенности е _н (КЕО) ука­зывает, какую долю от освещенности на открытом воздухе должна составлять освещенность исследуемой точки. Свет, прони­каю­щий через оконные проемы, называется боковым освещением. Свет, проникающий через верхние окна мансарды, называется верхним. Жилые помещения, освещаемые боковым светом, должны иметь е _н=0,5%.

Государственный санитарно-эпидемиологический надзор прово­дится:

· при выборе земельного участка под строительство жилых зданий;

· при экспертизе проекта жилых зданий;

· при вводе в эксплуатацию жилых зданий; размещении не­жилых помещений в жилом здании;

· в процессе эксплуатации жилых зданий.

Для повседневного технического обслуживания необходимы также соответствующие нормативные документы и подзаконные акты, раскрывающие их содержание.