Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Менеджер по управлению недвижимостьюСодержание книги
Поиск на нашем сайте
В настоящее время важнейшее значение приобретает рациональное использование объектов недвижимости и энергоресурсов. Необходимо научиться эффективно, управлять недвижимостью, в частности жильем. Управляющий недвижимостью – профессия необходимая, поскольку есть понимание, что недвижимостью надо управлять квалифицированно. В большей степени это относится к цивилизованному рынку недвижимости. Создание товариществ по самоуправлению предполагает замену существующих административных органов управления рыночными, экономическими отношениями. В основу управления положен принцип извлечения максимальной пользы (дохода) за счет рационального управления. Применяемые в настоящее время процедуры управления недвижимостью отличаются субъективностью и не имеют под собой технической и методической базы. Пока отсутствуют: - научно обоснованная методология управления в сфере профессионального управления недвижимостью в силу малой востребованности этого направления; - регламентация области профессиональной деятельности управляющих по объектам, комплексам, недвижимости; - только развертывается работа по подготовке кадров управляющих. Наиболее распространенными и первыми объектами управления является жилье. Необходимость управления недвижимостью обусловлена тем, что недвижимость со временем стареет, а потому требует грамотного к себе отношения в течение всего периода эксплуатации. Для управляющего важно помнить, что под деятельностью управления недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых, допускаемых законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества, разрешенного к обороту – земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений. Предпринимательская деятельность признается деятельностью по управлению недвижимостью, если данное лицо исполняет правомочия собственника в отношении, переданного ему в управление недвижимого имущества. Деятельность осуществляется в интересах собственника недвижимого имущества на возмездной основе. Это означает, что управлению недвижимостью должна соответствовать: - деятельность управляющего по комплексной эксплуатации недвижимости; - деятельность управляющего, связанная со сдачей в аренду недвижимости (введение регистраторов, арендаторов, определение условий аренды, контроль над выполнением договоров и возвратом недвижимости по истечению сроков договоров); - деятельность управляющего недвижимостью по руководству персоналом, работающим по контракту на объектах недвижимого имущества; - деятельность управляющего в качестве поверенного собственника при заключении сделок с недвижимостью; - деятельность управляющего недвижимостью по созданию отдельных объектов недвижимости с целью последующего управления ими или продажи; - деятельность управляющего недвижимостью по привлечению средств с целью вложения в объекты недвижимости для получения дохода и прибыли; - деятельность управляющего недвижимостью по предоставлению консультационных услуг собственников недвижимости (изучение рынка недвижимости, определение стоимости объектов недвижимости, услуг по определению арендной ставки, иных безвозмездных услуг, сопутствующих исполнителю правомочий собственника недвижимого имущества). Таким образом, управление недвижимостью имеет широкое понятие, содержание и состав на различных уровнях. В зарубежной практике под управлением недвижимостью понимают взаимоотношение собственника с нанимаемым им управляющим (менеджером), который действует в интересах собственника: – сдает помещение в аренду; – собирает финансовые средства за аренду; – выплачивает налоги; – ведет учет и отчитывается перед собственником. В то же время при необходимости продажа объектов проводится через риэлторов. Управление недвижимостью отражает деятельность, осуществляемую на свой риск и направленную по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться, распоряжаться своим недвижимым имуществом. Управляющий своим недвижимым имуществом – юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором. В перспективе управление сводится к управлению денежными потоками, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту. В ряде зарубежных стран профессиональными управляющими называют специалистов, имеющих инженерное, юридическое, экономическое высшее образование с дополнительным образованием по менеджменту. Различают менеджмент: – высшее звено – управляющие предприятием; - среднее звено – управляющие структурными подразделениями; - низовое звено – работники, обеспечивающие выполнение определенной деятельности в сфере бизнеса (менеджер по рекламе, по кадрам). Различают уровни менеджмента в масштабе и пределах полномочий, ответственности. Применительно к недвижимости менеджмент можно подразделить по следующим направлениям деятельности: – менеджер по операциям с недвижимостью (риэлтор); – менеджер по управлению недвижимостью; – менеджер по аренде, найму, лизингу недвижимости; – менеджер по ипотечным операциям; – менеджер по инвестициям в недвижимости. Подготовку специалистов по недвижимости необходимо рассматривать исключительно как часть целого менеджмента недвижимости. Риэлторская деятельность Риэлторская деятельность является развивающейся деятельностью по предоставлению услуг, связанных с операциями и эксплуатацией, а также управлением недвижимости. Риэлторские фирмы могут быть как юридические различных форм собственности, так и фирмы, основанные на базе частного предпринимательства или физических лиц. Работа риэлтора строится на основе договора с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет и в его интересах гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости. Проведение риэлторской услуги сводится к следующим действиям: 1. Получение задания, просьбы, которое сопровождается изучением предстоящих работ на основе подробного изложения технических данных, ограничений о недвижимости и желании изложенного в заявлении заказчика. 2. Предварительный осмотр объекта, заключение договора. Составление плана выполнения работы. 3. Сбор информации об объекте: полезности, местоположении, техническом состоянии, готовности субъектов провести сделку. Оценка недвижимости – зданий, сооружений, земельного участка. 4. Юридическое сопровождение сделки и переговоров клиентов: формирование комплекта документов, исследование чистоты правоустанавливающих документов, правовая экспертиза и законность сделки, определение степени риска сделки, знакомство с подготовленными документами заказчика и согласование техники проведения сделки. 5. Услуги по оформлению сделки: оформление документов, услуги по безопасности сделки, передача денег, прочие услуги. 6. Оформление акта сдачи-приемки выполненных работ по договору за оказанные услуги, оплата работы риэлтора. Схематически это можно представить так: фирма предлагает определенный набор услуг, клиент выбирает нужный ему вид услуг, заключается договор между клиентом и фирмой, затем – совершение сделки с недвижимостью, оплата услуг фирме. Основные направления деятельности риэлторов: – риэлтор – агент, заключающий с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязанности осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя, или от имени потребителя и за счет потребителя (приобретение, отчуждение, аренда или временное пользование); -риэлтор - поверенный - заключает договор поручения, в соответствии с которым риэлтор обязуется проводить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости; – риэлтор – брокер, при этом между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательства от своего имени и за счет комитента совершать сделки с объектами недвижимости. Он может выступать доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с недвижимостью, анализирует отрицательные и положительные моменты сделки или риски, разрабатывает более благоприятные условия проведения сделки; – риэлтор (фирма) – дилер, при этом объект недвижимости находится в собственности (приобретен в целях перепродажи); – риэлтор – посредник – выполняет услугу по поиску контрагентов, изъявивших желание купить или продать объект недвижимости с последующим заключением сделки. Риэлтор при этом не является непосредственной стороной; – риэлтор – торговый работник – предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки, поиску контрагентов, проводит консультации, оформляет документы, обеспечивает безопасные условия сделки и проведение расчетов; – риэлтор – инвестор, при этом фирмой на основе партнерства или самостоятельно осуществляется строительство новых объектов с последующей продажей. Обычно риэлторские фирмы работают на вторичном рынке. Однако крупные фирмы в дальнейшем могут переходить на первичный рынок. Наибольший интерес для риэлторских фирм представляет жилищный фонд. По производственным зданиям и сооружениям предложений меньше, хотя и они заслуживают внимания, поскольку также сдаются в аренду и продаются (офисы, промышленные здания, сооружения, склады, торговые площади). Однако эти услуги связаны не только с куплей-продажей, но и в какой-то степени с управлением. Деятельность риэлтора по управлению недвижимостью осуществляется на основе агентских договоров, договоров поручения, договоров аренды с правом субаренды для клиентов, доверительного управления объектом. Своеобразна и интересна работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации, изменения правового режима ранее существовавшего имущественного комплекса (когда приватизированные предприятия не имеют правоустанавливающих документов и им необходима помощь, консультации по оформлению прав собственности).
Контрольные вопросы
1. Дайте характеристику основным теориям управления. 2. Цель и задачи стратегического управления. 3. Укажите на особенности управления объектом при воспроизводстве. 4. Дайте характеристику существующему подходу в управлении жилищным фондом. 5. Назовите возможные способы управления жилым многоквартирным домом. 6. В чем заключается реформирование жилищно-коммунального хозяйства? 7. Как повысить эффективность управления жилищным фондом? 8. Как оценить деятельность фирмы по управлению жилыми домами? 9. Какова роль органов местного самоуправления в регулировании цен (тарифов) на ресурсы и услуги в жилищно-коммунальном хозяйстве? 10. Ваше понятие рыночной цены на ресурсы и государственной регулируемой цены. 11. Кто возмещает расходы, когда государственная регулируемая цена на ресурсы ниже их себестоимости предприятия, которая предоставляет эти ресурсы? 12. Как сдать в аренду нежилое помещение? 13. Обозначьте сферу деятельности риэлторской фирмы.
Требования к эксплуатационным качествам зданий К зданиям и сооружениям предъявляются два основных вида требований: по обеспечению несущей способности - первое предельное состояние и по пригодности к нормальной эксплуатации - второе предельное состояние. Под понятием предельного состояния понимают такое состояние, при котором конструкции перестают удовлетворять в процессе эксплуатации предъявляемым к ним требованиям или получают недопустимые перемещения и повреждения. [46]. Первое предельное состояние характеризуется вязким, хрупким, усталостным разрушениями или потерей устойчивости формы конструкции, перехода ее в изменяемую систему от действия внешних сил. Второе предельное состояние характеризуется чрезмерными перемещениями, прогибами, углами перекосов, колебаниями, раскрытием трещин. Вязкое или пластическое разрушение сопровождается пластическими деформациями, хрупкое разрушение имеет небольшие деформации, усталостные разрушения сопровождаются очень малыми деформациями и развитием трещин в материале от многократно повторяющихся нагрузок. Потеря устойчивости, формы или положения характеризуется тем, что при действии внешних сил конструкция или элемент утрачивает способность сохранять свое равновесное состояние. Переход конструкции в изменяемую систему характеризуется потерей несущей способности и прекращением эксплуатации. Предельное состояние второй группы по ограничению перемещений, сдвигов в соединениях, колебаний и изменения положения конструкций и элементов характеризуется тем, что нарушаются условия нормальной эксплуатации, связанные с пребыванием людей, работой технологического оборудования и сохранностью ограждающих конструкций. К ограждающим конструкциям, кроме вышеуказанных, предъявляются дополнительно теплотехнические требования, обусловленные их функциональным назначением. Здания и сооружения строятся для определенных целей, на действие реально действующих (расчетных) нагрузок и должны обеспечивать условия, как первого, так и второго предельного состояния, на всем протяжении времени эксплуатации. Квартира, офис и окружающая среда – это часть системы «человек – окружающая среда». Они должны иметь удобное архитектурное и планировочное решение, размеры, обладать вполне определенными качествами по прочности, долговечности, звукоизоляции, теплоизоляции. Под эксплуатационными качествами понимается всесторонняя характеристика по защите процесса, протекающего в здании, от неблагоприятных факторов[18, 23-41]. Причем процессы, протекающие в здании, где расположена баня, отличаются от процесса, где производят высокоточные приборы. Следовательно, и требования к ограждающим конструкциям зданий будут различные. Здание и каждая строительная конструкция характеризуются системой эксплуатационных качеств. Для наружных стен важны такие эксплуатационные качества, как их несущая способность, влажность материала, теплопроводность, герметичность, звукоизоляция, долговечность, для внутренних стен их несущая способность. Срок службы конструкций и здания в целом является весьма важным экономическим показателем на протяжении всего жизненного цикла объекта. Поэтому вопросы долговечности, надежности и параметры эксплуатационных качеств необходимо решать на всех этапах, начиная с проектирования, изготовления конструкций, строительства, а также с учетом затрат на эксплуатацию в соответствии с природно-климатическими особенностями. В современных условиях комплексное понятие качество жилища, помещения включает понятия рациональность и комфортность. Рациональность рассматривается как возможное использование недвижимости в качестве инвестиций, которое базируется на экономических соображениях (возможность использовать недвижимость при залоге) и капитальности (с течением времени стоимость недвижимости возрастает). Высокое качество жилища или офиса (комфортность) подразумевает гигиену жилища, функциональность, безопасность, соответствие внешней среды и внутренней. Одним из основных показателей гигиены является температурный и влажностный режим помещения. Значение придается также экологической чистоте внутренней и наружной среды, звуковому и зрительному восприятию [22, 35]. Все это должно подтверждаться условиями безопасного существования и отсутствием возможных рисков (обрушение зданий, потери устойчивости строительных конструкций, пожароопасность, взрывоопасность).
Тепловой режим помещений Тепловой режим помещений, как и экологическая чистота, зрительное восприятие, звуковая среда обеспечивают искусственный микроклимат. Благоприятное сочетание указанных характеристик позволяет поддерживать нормальное физиологическое состояние человека [22,40,41]. Тепловой режим весьма важен для ощущения комфортности, так как связан с биологическими процессами в теле человека, при которых выделяется и поглощается тепло. Тепловой баланс в окружающей среде обеспечивается в том случае, когда выделенное человеком тепло рассевается. Это происходит при температуре воздуха в помещении +18…+19 градусов. При высокой или низкой температуре окружающей среды процессы терморегулирования требуют повышенного расхода энергии и создают неприятные ощущения. Большое значение для процесса терморегулирования имеет влажность. Она позволяет увеличить или уменьшить скорость испарения влаги с тела человека. При относительной влажности менее 20% у человека пересыхает слизистая оболочка, создаются неприятные ощущения. При относительной влажности более 60% процесс испарения влаги с тела человека затруднен, поэтому он не может находиться длительное время в такой среде. Нормальная относительная влажность 50-60%. Для теплообмена необходимо движение воздуха. Конвекция, при которой происходит рассеивание тепла, протекает нормально до температуры +40 градусов и движении воздуха более 0,1 м/с. При меньшей скорости воздуха создается чувство духоты, а при скорости более 1,5 м/с образуется сквозняк, способствующий переохлаждению тела. Оптимальное движение воздуха 0,25 м/с. Движению воздуха способствует лучистая тепловая энергия отопительных батарей. Наиболее комфортно чувствует себя человек, когда радиационная температура батарей отопления превышает температуру воздуха на 2°С., при меньшем значении создается впечатление холода. Совокупность указанных явлений обеспечивается теплообменом, который включает такие характеристики, как теплопроводность, конвекция и излучение. Теплопроводность связана с физическими характеристиками ограждающих конструкций. Чем меньше теплопроводность стен, тем комфортнее в этом помещении. Процесс теплопередачи включают два вида теплообмена: между наружной средой и стеной, а также между внутренней средой и стеной. Теплоизолирующая способность ограждающих конструкций жилых зданий должна соответствовать СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий». Перепады между температурой внутреннего воздуха жилых помещений и температурой поверхностей ограждающих конструкций (применительно к расчетным наружным температурам) не должны превышать 6 градусов – для внутренней поверхности наружной стены; 2 градуса – для перекрытий над проездами, подвалами; 4 градусов – для покрытий и чердачных перекрытий. Конвекция – перенос тепла в результате перемещения газообразного вещества – зависит от разности температур у ограждающих конструкций и скорости движения воздуха. Во время процесса теплообмена от отопительных приборов возникает электромагнитное излучение, которое передается в пространство. Встречая на своем пути сопротивление среды, поглощаются ею, превращаясь в тепло. Для комфортности процесс передачи тепла должен протекать как можно медленнее, что характеризуется тепловой инерцией. Толстые стены за короткий период не могут нагреться и охладиться, поэтому колебания температуры внутри помещения происходят значительно медленнее. Однако следует заметить, что теплотехнические свойства стен еще зависят от воздухопроницания – возможности фильтрации воздуха за счет разности в давлении наружного и внутреннего воздуха помещения, через отверстия в кирпичной кладке, в стыках между панелями. При определенных условиях влага может конденсироваться на внутренней поверхности стен или покрытия (если ее температура, ниже точки росы), что отрицательно сказывается на комфортности в помещении. Теплотехнические свойства ограждающих конструкций существенно могут ухудшиться за счет паропроницания в строительных материалах, происходящего на молекулярном уровне за счет разности давления внутри помещения и на улице. 2.2. Санитарно-эпидемиологические требования Окружающая среда – широкое понятие, определенное Федеральным Законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ФЗ № 52-ФЗ от 30.03.99 г., с дополнениями от 28.09.2010 №243-ФЗ) Данный закон устанавливает санитарные требования, которые необходимо соблюдать при проектировании, строительстве, реконструкции, эксплуатации жилых зданий и помещений. Рассмотрим окружающую среду человека, находящегося в помещении. При неблагоприятной окружающей среде у человека могут возникнуть патологические отклонения в организме. Наибольшее влияние на экологию жилища оказывают используемое оборудование, а также объемно-планировочное, конструктивное решение здания [3,22]. Строительные конструкции, находящиеся в помещении, могут выделять вредные для человека химические компоненты. Так, ряд линолеумов, мебель, выполненная из древесно-стружечных плит, выделяют фенолы. Железобетонные конструкции, выполненные из бетона со щебнем из гранита, диабаза могут давать гамма-излучение 50-60 микрорентген в час (при норме 30 микрорентген в час, или Вызывает опасения воздушная среда крупных городов, у которых затруднена аэрация и проветривание улиц. Проветривание улиц зависит от плотности застройки, скорости и направления ветра. Проветривание нормально осуществляется при скорости ветра в пределах 1-4 м/с. Для поддержания комфортных условий в помещениях необходима инсоляция (облучение прямыми солнечными лучами), что оказывает благоприятное гигиеническое воздействие. Причем продолжительность инсоляции нормируется строительными нормами и правилами. Для климатической зоны, расположенной южнее 58° с.ш., продолжительность непрерывной инсоляции в период с В новой застройке продолжительность инсоляции регулируется ориентацией зданий относительно стран света. Биологическое влияние внутреннего оборудования здания представляют как воздействие электромагнитных полей, вибрации, колебаний на физиологию человека. Источником таких воздействий могут быть насосы, вентиляторы, трубопроводы, лифты, транспорт, особенно железная дорога, трамвай. В дозвуковом диапазоне (менее 20 Гц) они могут оказывать сильное физиологическое воздействие, при этом нарушается пространственная ориентация, наблюдается головокружение, расстройство пищеварения. Колебания 7-8 Гц могут находиться в резонансе с системой кровообращения и вызывать сердечные приступы. Понятие «электромагнитное излучение» подразумевает действие радиоволн, электромагнитных волн, инфракрасных, ультрафиолетовых, рентгеновских лучей. Источники электромагнитных полей – рентгеновские аппараты, компьютеры, телевизоры, передающие трансляторы, телевизионные вышки, линии электропередач. Электромагнитное излучение отрицательно сказывается на здоровье людей, вызывая болезни, сходные с болезнями от радиационного облучения. Ниже, в табл. 7, 8, приведены допустимые уровни инфразвука и электромагнитного излучения радиочастотного диапазона в жилых помещениях.
Таблица 7 Допустимые уровни инфразвука для жилых помещений
Таблица 8 Допустимые уровни электромагнитного излучения радиочастотного диапазона в жилых помещениях (включая балконы и лоджии)
Звуковое воздействие также представляет определенную опасность для здоровья людей. Звуки, особенно повышенной тональности, действуют на нервную систему, вызывая чувство опасности, и организм с трудом адаптируется к такому воздействию. Звук представляет собой волнообразное, синусоидальное движение упругой среды, которое воздействует на человека не только через органы слуха, но и через тело. Человек воспринимает частоты (измеряется в Гц – одно колебание в секунду) от 16 до 20000 Гц. Увеличение частоты вдвое вызывает ощущение повышения тона на величину, называемую октавой. Октавная полоса частот – это полоса, в которой верхняя граничная частота в два раза больше нижней. Человек улавливает увеличение частоты в 1,26 раза. Поэтому каждая октава разделена на три третьоктавных, где соотношение граничных частот равно 1,26. Звуковое давление L (измеряется в дБ, а эквивалентное (по энергии) давление от нескольких источников непостоянного шума – в ДБА) представляет собой разность между мгновенным, полным давлением в момент прохождения звука в среде и моментом отсутствия звука в звуковом поле. Звуковое давление зависит от интенсивности звука, которое воспринимает ухо человека. Звуковые волны делятся на полезные и шумы. Допустимыми уровнями постоянного шума являются уровни звукового давления L в дБ в октавных полосах со среднегеометрическими частотами: 31,5; 63; 125; 250; 500; 1000; 2000; 4000; 8000 Гц. Различают низкочастотный спектр частот до 300 Гц, среднечастотный 300-800 Гц, высокочастотный свыше 800 Гц. Шум вызывает раздражение и в отдельных случаях приводит к глухоте, если уровень звукового давления превышает 90 дБ. Принято шум подразделять на три группы. Первая группа характеризует шум от звукового порога до уровня, не мешающего пассивному отдыху – тишина (до 25 дБ). Вторая группа характеризуется шумами средней силы, не препятствующими работе и отдыху (до 60 дБ). К третьей группе относятся шумы сильные, мешающие нормальной работе (свыше 60 дБ) и вызывающие звуковое утомление, нервозность. Ниже в табл. 9, приведены допустимые уровни звукового давления в октавах.
Таблица 9 Допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот эквивалентных и максимальных уровней звука
Вибрация При работе неисправного оборудования возникает вибрация. Наиболее опасны для человека колебания, находящиеся за пределами диапазона слышимых частот (менее 20 Гц.). Допустимыми уровнями постоянных вертикальных и горизонтальных вибраций являются средние квадратические значения виброускорения, м/кв.с, и виброскорости, м/с, в октавных полосах со среднегеометрическими частотами 2, 4, 8, 16, 31,5, 63, выраженные в дБ. Колебания частот 7-8 кГц иногда оказываются причиной сердечных приступов, так как провоцируют явление резонанса системы кровообращения. Отрицательно воздействуют на состояние суставов. В табл.10 собраны допустимые уровни вибрации в жилых помещениях.
Таблица № 10 Допустимые уровни вибрации в помещениях жилых домов
Зрительное восприятие (видеоэкология) Зрительному комфорту человека придается большое значение. Актуальность этого вопроса объясняется тем, что человека переместили в урбанизированную, искусственную городскую монотонную среду, далекую от живой природы. Почти 80% своей информации мы получаем через зрительное восприятие. Обилие одинаковых объектов человека не привлекает, а раздражает. Эстетические требования должны превышать физиологический базис, здания должны иметь определенную художественную ценность. Различают гомогенную неблагоприятную среду обитания и агрессивную. Для гомогенной среды характерны голые стены из стекла и бетона, асфальтированные покрытия, глухие заборы, одинаковые пластиковые окна, плоские без единого украшения двери. Строительство панельных домов, помогает решить жилищную проблему, но создает унылый вид. Агрессивная среда характеризуется большим количеством одинаковых элементов, ни на одном из которых невозможно зафиксировать взгляд. Если сравнить старинную архитектуру с современной архитектурой, то бесспорно, здания старых мастеров доставляют нам эстетическое наслаждение. Другое дело современное градостроительство: большие коробки неопределенных цветов, прямые углы, линии, искусственные строительные материалы. Урбанизация, отодвинула человека от естественной среды обитания, что сказывается на зрении и психике человека. Монотонность архитектуры, ритмичность звукового раздражителя вызывает рост агрессивности у людей. Интерьер помещения, выполненный в одних повторяющихся деталях (обои, ткать в горошек, тельняшка, прожектор представляющий концентрические окружности, повторяющиеся линии, полосы на обоях и т.д.) вызывают неприятный зрительный эффект [18]. Такие агрессивные поля являются раздражителем нервной системы, они действуют намного сильнее, чем гомогенные. В последнее время гомогенные и агрессивные среды проникают и в домашние интерьеры. Комфортной зрительной средой является озеленение, имеющее неповторимое разнообразие форм. Зеленый цвет благоприятно воздействует на человека. Воздействие освещения на психическое состояние связано с потребностью человека в уравновешенном чередовании противоположно влияющих на него света и тени. Свет является важным элементом среды жизнедеятельности человека, влияющий на обмен веществ и деятельность желёз внутренней секреции, и качество жизни. Свет создает зрительный и психологический комфорт, для работы отдыха, чтения, приготовления пищи. Активность человека в значительной степени зависит от освещенности. Коэффициент естественной освещенности е н (КЕО) указывает, какую долю от освещенности на открытом воздухе должна составлять освещенность исследуемой точки. Свет, проникающий через оконные проемы, называется боковым освещением. Свет, проникающий через верхние окна мансарды, называется верхним. Жилые помещения, освещаемые боковым светом, должны иметь е н=0,5%. Государственный санитарно-эпидемиологический надзор проводится: · при выборе земельного участка под строительство жилых зданий; · при экспертизе проекта жилых зданий; · при вводе в эксплуатацию жилых зданий; размещении нежилых помещений в жилом здании; · в процессе эксплуатации жилых зданий. Для повседневного технического обслуживания необходимы также соответствующие нормативные документы и подзаконные акты, раскрывающие их содержание.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-23; просмотров: 777; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.188.174.218 (0.015 с.) |