Продолжить совершенствование системы государственного управления ЖКХ и внедрение передовых инновационных технологий

• определить законодательно сферы государственного управления (контроля и надзора) и финансирования отрасли ЖКХ;
• осуществить государственную поддержку внедрения систем сбора информации о потреблении энергоресурсов и расчетов потребителей за использованные ресурсы.

Региональным и местным органам власти уделять больше внимание благоустройству территорий:

• установление и закрепление прав и обязанностей собственников жилья в сфере благоустройства (в т.ч. содержания внутридворовых территорий);
• повышение ответственности за несоблюдение установленных законодательством требований в сферах благоустройства;
• привлечение общественных объединений граждан к контролю над обеспечением сохранности объектов благоустройства.

Рассмотрим, как могут решаться указанные выше проблемы на местах. Задача управляющей компании – обеспечить эффективное управление жилищным фондом [20]. Это значит свое­вре­менно предоставлять жилищные и коммунальные услуги уста­нов­ленного договором качества. Собственник жилищного фонда или орган, выступающий от его лица, в процессе управления жилищным фондом обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации а именно:

- выполнение управляющей организацией своих обязательств в соответствии с условиями договора на управление;

- постоянное измерение (мониторинг) и учет важнейших индикаторов деятельности управляющей организации;

- обновление оперативной информации (мониторинг) о состоянии жилищного фонда, переданного в управление;

- оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев;

- анализ и своевременное устранение недостатков, улучшение качества предоставляемых услуг компанией (табл. 2).

 

Таблица 2

Мероприятия, по осуществлению жилищной реформы

№ п/п	Задачи, которые стоят перед властью	Мероприятия, которые позволят решить поставленные задачи
	Повышение эффектив­ности управления город­ской недви­жи­мостью	1.1. Разделение функций управ­ле­ния и хозяйствования. Создание служб заказчика на жилищно-ком­му­наль­ные и прочие виды услуг и ра­бот в го­родском хозяйстве, в том чис­ле ТСЖ. Пе­ре­вод исполнителей работ ЖЭУ, РЭУ на условия подрядной дея­тель­ности; 1.2. Развитие договорных отно­ше­ний в городском хозяйстве. Заклю­чение договоров между админист­рацией города (службы заказчика), ТСЖ, ТОС, (пред­ста­вителей от населения) и про­изводителями работ; 1.3. Усиление контрольных функ­ций со стороны города за дея­тельностью предприятий и орга­низаций город­ского хозяйства, управляющих компаний (воз­можно через городскую жи­лищную инспекцию)
	Организация конку­рентной среды в жи­лищно-коммунальной сфере	2.1. Внедрение конкурсной системы отбора управляющих компаний, подрядчиков во всех отраслях городского хозяйства; 2.2. Развитие негосударственных форм управления жилищным фон­дом (товариществ собственников жилья, управляющих компаний)
	Стимулирование энерго- и ресурсо­сбе­режения	3.1. Разработка программы энерго- и ресурсосбережения в городском хозяйстве; 3.2. Организация поквартирного уче­­­­та с автоматической записью расхода всех ресурсов у по­тре­бителей (вода, газ, тепло, электроэнергия)

 

Продолжение табл. 2

	Упорядочение тарифной системы	4.1. Разработка и принятие эко­номически обоснованных тарифов по оплате услуг для населения; 4.2. Выравнивание коммунальных тарифов между основными груп­пами потребителей; 4.3. Введение дифферен­цирован­ных ставок оплаты жилья в завис­и­мости от его качества и место­положения
	Обеспечение со­циаль­ной поддержки насе­ле­ния	5.1. Разработка и внедрение в практику стандартов качества работ и услуг в городском хозяйстве и жилищно-коммунальном обслужи­ва­нии населения; 5.2. Формирование рациональной системы выплаты дотаций, компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг; 5.3. Совершенствование системы льгот по оплате услуг ЖКХ
	Повышение уровня жилищной обеспе­чен­ности населения	6.1. Формирование фонда муници­пального, социального жилищного строительства за счет средств бюджета города, вне­бюджетных поступлений и пла­ты за наем жилищных по­ме­щений; 6.2. Развитие схемы ипотечного кредитования различных слоев населения под гарантии администрации города
	Мероприятия, на­прав­ленные улучшение тех­нического со­дер­жа­ния жилищного фонда	7.1. Организация капитального ремонта ветхого жилищного фонда за счет средств бюджета города, внебюд­жетных поступлений и платежей граждан; 7.2. Разработка программы капи­тального ремонта жилищного фонда города на перспективный период

 

Окончание табл. 2

	Повышение надеж­но­ст­и и качества водо-, газо-, тепло- и энерго­снабжения населения	8.1. Реконструкция и модернизация энергетических систем города; 8.2. Развитие автономных систем теплоснабжения; 8.3. Улучшение технологии об­ра­ботки воды на основе модернизации водоочистных сооружений;
		8.4. Ввод новых мощностей систем канализации; 8.5. Усиление контроля со стороны администрации за деятельностью предприятий – естественных моно­полистов;
	Улучшение санитар­ного содержания до­мо­­владений и внут­ри­районных территорий	9.1. Внедрение системы размещения заказов на обустройство и ремонт внутриквартальных территорий на конкурсной основе, с исполь­зов­анием грантов; 9.2. Организация системы сбора и удаления твердых бытовых отхо­дов на конкурсной основе; 9.3. Внедрение эффективных форм и методов организации уборки до­мов и домовладений

 

Собственник

 

Цель управления: · обеспечение комфортных, безопасных условий проживания собственников в жилых домах; · техническая эксплуатация зданий в соответствии с требованиями строительных норм и правил, постановлений правительства; · коммерческая деятельность некоммерческих управленческих организаций с целью получения доходов и использования их в интересах собственников недвижимости;

 

 

Управляющая компания

 

 

Организация управления: · план работы по управлению; · бюджет, смета доходов и расходов компании по экс­п­луатации недвижимости; · договоры с предприятиями о поставке ресурсов и под­рядчиками по выполнению работ и обслуживанию; · контроль над использованием финансовых средств управляющей компанией; · ожидаемый эффект от проводимой работы- рентабельность.

Оценка деятельности управляющей компании собственниками недвижимости с использованием результатов аудита и индикаторов

 

Рис.2. Схема управления объектами недвижимости
управляющей организацией

 

Анализ и оценка деятельности управляющей организации поз­волит не только анализировать эффективность и профессио­нализм управления имуществом, но и выявлять его сильные и слабые стороны. Разработка эффективной программы мониторинга работы управляющей компании в соответствии с условиями договора на управление и оценка ее деятельности становятся простой необхо­димостью.

Однако на сегодня нет реально действующей системы (стандартов) инди­каторов для мониторинга работы управляющей организации. Для оценки эффективности деятельности по управлению жилищным фондом и внесения корректив в программу управ­ления собственнику жилищного фонда или органу, выступающему от его лица, нужна эффективная программа мониторинга. На основе принятых индикаторов оценки работы управляющей компании, в соответствии с условиями договора на управление жилищным фондом, необходимо закрепить критерии, с помощью которых будет контролироваться, и оцениваться деятельность управляющей орга­низации. Наиболее существенными, влияющими на жизне­обес­печение населения, могут быть следующие критерии:

- уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;

- своевременность расчетов и платежей согласно за­ключенным договорам с подрядчиками и ресурсо-снабжающими организациями;

- задолженности перед подрядными органи­зациями;

- наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуата­ции жилищного фонда;

- качество и объем предоставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

- снижение количества жалоб населения на содержа­ние и обслуживание жилищного фонда.

Результаты оценки деятельности управляющей организации, на основе разработанной собственником жилищного фонда программы мониторинга в дальнейшем будут непосредственно влиять на оплату услуг по управлению. Договор на управление жилищным фондом должен быть сформулирован таким образом, чтобы определенные в нем условия снижения размера вознаграждения управля­ющей организации за некачественное предоставление услуг сформировали систему эконо­мического стимулирования эффективной работы по управлению.

Программу мониторинга собственник формулирует из условия финансового результата оценки деятельности управляющей организации по наиболее важным индикаторам. В договоре могут быть предусмотрены финансовые санкции (уменьшение размера вознаграждения) управляющей компании за следующие недостатки в работе:

- нанесение по вине управляющей организации любых видов ущерба переданному ей в управление жилищному и нежилому фонду;

- увеличение задолженности по выполненным работам и предоставленным услугам в соответствии с заключенными дого­ворами;

- возрастание количества жалоб жильцов и арендаторов не­жилых помещений, владельцев и собственников на деятельность ор­ганизаций, предоставляющих жилищные (эксплуатационные) и коммунальные услуги;

- отсутствие или непредставление управляющей организацией те­кущих планов работы по управлению жилым и нежилым фондом;

- непредставление по запросам собственника другой доку­ментации и сведений, предусмотренных договором на управление.

Экономическая заинтересованность важна для повышения эф­фективности управления жилищным фондом. Это позволит повы­сить качество проживания, снизить стоимость предоставления жилищно-коммунальных услуг, инициировать процесс ресурсо­сбе­режения у поставщиков ресурсов.

Мониторинг подразумевает текущее измерение и учет важней­ших индикаторов деятельности для дальнейшей оценки достигнутых результатов. Мониторинг, как механизм постоянного оперативного сбора данных, помогает собственнику самосовершенствоваться и ответить на поставленные в ходе оценки вопросы:

- каков объем услуг, предоставляемых управляющей органи­зацией;

- выполняет ли управляющая организация свои функции по управлению жилищным фондом;

- каков объем израсходованных финансовых средств для выполнения функций по управлению жилищным фондом;

- какие недостатки обнаруживаются в работе управляющей организации.

Оценка является инструментом для принятия решений по реализации намеченных собственником мероприятий с целью повысить эффективность управления жилищным фондом. Оценка на основе мониторинга призвана выявить успехи и недостатки в работе управляющей организации и способствовать разработке программы совершенствования управления жилищным фондом.

Необходимо понимать, что мониторинг и оценка деятельности управляющей организации – разные процессы (табл. 3).

 

 

Таблица 3

Основные различия мониторинга
и оценки деятельности организации

Мониторинг	Оценка
Получение оперативной инфор­мации с помощью индикато­ров	Анализ результатов, достигнутых по завершении очередного этапа мониторинга
Описание процесса в сущест­вующем виде	Анализ отдельных стадий про­цесса с целью оптимизации
Сравнение фактических значений индикаторов с планируемыми	Анализ причин соответствия (не­соответствия) фактических зна­чений индикаторов планируемым
Использование полученной ин­фор­мации для совершен­ст­вова­ния механизма реализации су­щест­вующей программы	Формирование и внесение кор­ректив и разработка но­вой про­граммы

 

Мониторинг позволяет выявить про­блемы, требующие оценки. Если мониторинг дает информацию о сегодняшнем дне, то оценка объясняет, насколько хорошо проходят преобразования, почему возникают проблемы и как их исправить. Оценка деятельности управляющей организации помогает собственнику определить эффективность достижения намеченных целей и принять решение.

Для получения достоверной оценки деятельности управляющей организации с использованием системы мониторинга индикаторов важно: зафиксировать значения индикаторов на начальном этапе мониторинга (перед тем, как управляющая организация приступит к работе), периодически их обновлять и анализировать их динамику.

Система индикаторов разрабатывается индивидуально для каждого муниципального образования или управляющей жилищной компании. Оценка на основе индикаторов должна быть полезной для собственника жилищного фонда и ориентированной на конечный результат.

При разработке и утверждении системы индикаторов необхо­димо учитывать следующие условия:

- индикаторы должны быть нацелены на принятие адекватных оперативных решений;

- информация долж­на поступать с такой периодичностью, которая позволит своевременно принимать необходимые решения, минимизировать ущерб от неблагоприятных измене­ний и мак­сими­зировать эффект по­являющихся возможностей;

- набор индикаторов должен характеризовать деятельность управ­ляющих жилищных организаций и не упускать ни одного важ­ного аспекта;

- набор индикаторов должен учиты­вать специфику управляю­щей жилищной организации;

- должна существовать возможность объективного измерения значений индикаторов (ко­личественного и качественного);

- набор индикаторов должен вписываться в существующую систему информационных потоков, что позволит удешевить и упрос­тить процедуру информационного обмена.

Для мониторинга и оценки эффективности деятельности управ­ляющей организации с точки зрения повышения качества жилищно-коммунальных услуг и рационального расходования бюджетных средств индикаторы разрабатываются по основным направлениям дея­тельности управляющих организаций, а именно:

1. Организационно-хозяйственная структура.

2. Договорные отношения.

3. Инновации и развитие конкурентных отношений.

4. Совершенствование системы расчетов.

5. Качество предоставления жилищно-коммунальных услуг.

6. Финансовое состояние и перспективы развития управляющей организации.

Для проведения последующей оценки каждому направлению деятельности приписывается соответствующий вес, отражающий относительную значимость данного направления. Затем каждый индикатор оценивается в баллах. Взвешенная сумма балльных оценок индикаторов дает оценку направлению.

На основе примерного перечня конкретных индикаторов могут быть разработаны индивидуальные критерии оценки, исходя из специфики и актуальности контроля тех или иных параметров деятельности управляющих организаций (табл. 4, 5).

 

Таблица 4

Индикаторы оценки деятельности
жилищной управляющей организации

Индикаторы по направлениям деятельности	Ед. измерения, % от 0 до 1	Оце-нива-емое зна-чение	Фактическое значение
начало перио-да	конец перио-да
Организация деятельности управляю­щей организации	От 0 до 1, в том числе:
Ведение в установленном порядке тех­нической документации (базы дан­ных) на строения, инженерные со­ору­жения, объекты внешнего благо­устройства	0,0-0,02
Ведение в установленном порядке не­обходимой документации на все дей­ствия по передаче, ремонту, вос­ста­новлению имущества или произ­вод­ству работ и их приему. Свое­вре­менное предоставление указанных до­кументов для отражения проис­хо­дя­щих изменений в учете имущества	0,0-0,03
Систематическое проведение техни­чес­ких осмотров жилищного и нежилого фонда и на их основе корректировка базы данных, отражающих состояние этого фонда	0,0-0,02
Подготовка объектов жилищного фон­да к сезонной эксплуатации	0,0-0,4
Контроль над исполнением работ под­рядными организациями с обяза­тель­ным оформлением соответст­вующих ак­тов в случаях некачественного ис­пол­нения работ, нарушения договоров по поставке коммунальных услуг, нарушения гарантийных обязательств по ремонтным и специальным работам	0,0-0,15

 

Окончание табл.4

Соблюдение установленных графиком сроков планово-предупредительного, выборочного, текущего и капитального ремонтов	0,0-0,15
Разъяснительная работа с нанима­те­лями, собственниками, владель­цами, арендаторами жилых и нежилых по­мещений с целью предотвращения ущерба, наносимого жилищному и нежилому фонду, а также по вопросам тарифной политики	0,0-0,05
Работа с жильцами, а также с их представителями,товариществами собственников жилья. Информирование населения обо всех видах услуг (предостав­ляе­мых как бесплатно, так и за допол­нительную плату), а также о режиме работы управляющей организации	0,0-0,13
Наличие документов о закреплении имущества, включая: - жилищный фонд (жилые по­меще­ния) - нежилые помещения под уставные цели - перечень производственных поме­щений, находящихся в хозяйственном ведении, оперативном управлении, управлении	да/нет да/нет   да/нет

Таблица 5

Таблица индикаторов, предложенная
«Институтом экономики города»

Наименование групп индикаторов	Перечень индикаторов	Количественная оценка
суммарный эффект от 1 до 5	весомость ко­эффициентов сумме =1,0
Индикаторы, отражающие объем и качество услуг	Создание потребителям комфортных условий для жилья Количество аварий на объекте Техническое состояние и уровень износа объекта Объем капитально отре­монтированных объектов и проведенной рекон­ст­рук­ции Доля жилищного фонда всех форм собственности, обеспеченного ЖКУ		0,3
Индикаторы, отражающие эффективность структуры жилищной сферы	% населения, проживаю­щего в многоквартирных домах и состоящих в ТСЖ Доля муниципального жилья, обслуживаемого специальными частными компаниями Доля муниципального жилищного фонда, управ­ляемого на кон­курс­ной основе		0,2

 

 

Окончание табл.5

 

Индикаторы, отражающие финансовую стабильность	Стоимость жилищных услуг к среднему по региону Отношение затрат на капитальный ремонт жилищного фонда к затратам на его текущее содержание и обслуживание Оплата услуг населением Возмещение бюджетом услуг населению с низ­ки­ми доходами, субси­дии Дебиторская задолжен­ность жилищных органи­заций		0,5

 

 

Суммарный эффект (см.табл.4) определяется как средне­взвешенное значение эффекта по трем составляющим:

Э_о = ,

где Э i –	суммарный эффект по соответствующей группе (i = 1; 2…4; 5);
Kj –	балл с учетом коэффициента весомости (j =0,1; 0,2…0,8; 0,9; 1,0).

Высокие требования к управляющей компании требуют профес­сионального управления со стороны управляющего.

Управляющим недвижимостью может быть юридическое или физическое лицо, совершающее по договору с собственником недвижимости и в его интересах, в течение определенного времени любые юридические, экономические действия с недви­жим­остью, не запрещенные законом и договором доверительного управ­ления.

В обязанности управляющего входит создание коллектива работ­ников обслуживающих объект. Количество работающих их профес­сиональная пригодность, заинтересованность, их должностные инструкции и круг обязанностей определяются управляющим.

Деятельность управляющего направлена на взаимодействие с собственником, пользователем недвижимости, подрядными органи­зациями, которые производят обслуживание: осуществляют уборку, ремонт, поставляют воду, тепло, газ, электроэнергию и другие ресурсы.

Деятельность управляющего должна быть легитимна и оформ­лена с собственником недвижимости в соответствии с ГК РФ. В договоре должны быть прописаны возможность одностороннего отказа от договора учредителя управления и невозможность одно­стороннего отказа доверительного управляющего. Доход управ­ляющего обычно составляет 15% от чистого дохода или при­были. Целью управления для управляющего может быть коммерческое использование, купля-продажа, уменьшение расходов при эксп­луа­тации, увеличение доходов от аренды, применение инноваций, повышение ликвидности недвижимости.

Большое значение для работы управляющего имеет техническая и финансовая документация по объекту недвижимости. Прежде всего, это технический паспорт, который базируется на проектно-сметной, разрешительной документации на строительство.

Технический паспорт должен содержать:

- общие данные по объекту, планы, разрезы, чертежи по сетям, вентиляции, газоснабжению, электроснабжению, телефонным ли­ни­ям, радио, водоснабжению, водоотведению;

- данные и юридические адреса организаций по проектиро­ва­нию и строительству объекта;

- размещение машин и механизмов, обслуживающих объект;

- конструктивное решение несущих и ограждающих конст­рукций;

- технические параметры по содержанию помещений, внут­ренний климат: влажность, температура, звукоизоляция и т.д.;

- нормативные сроки эксплуатации строительных конструкций;

- журнал ремонта и мониторинга ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;

- инструкции по действиям в аварийных ситуациях.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при его эксплуатации. Деятельность управляющего направлена на формиро­вание арендной платы помещений как основного источника дохода от недвижимости. Особое внимание управляющий должен уделять структуре прямых и косвенных затрат на содержание объекта. Ве­ли­чина арендной платы формируется на основе трех групп затрат:

А_пл =К_пл + О_б + З _о.м,

где Кпл. –	коммунальные платежи;
Об –	отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;
Зо.м. –	затраты управляющего на содержание объекта.

Величина коммунальных платежей определяется платой за ис­пользуемые ресурсы. Иногда эти платежи берет на себя арендатор, если его расходы значительны, что обязательно указывается в до­говоре.

Управляющая компания должна иметь лицензию на право тор­говли тепловой, электрической энергией, услугами связи и другими ресурсами, это позволит относить коммунальные расходы на себе­стоимость продукции, что делает экономически выгодным содер­жа­ние тренажерных залов, спортивных секций, всевозможных клубов.

Управляющая компания является плательщиком налогов, несет ответственность за охрану окружающей среды.

 

 

1.10. Особенности аренды нежилых помещений
жилищного фонда

Одним из основных источников получения доходов для предприятий ЖКХ, ТСЖ является арендная плата за нежилые помещения, находящиеся в жилых домах. [4].

«Помещение – единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для само­стоятельного использования для жилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации или муниципальных образований» [4].

Однако арендная плата не всегда для них является доходом. Проще показать это на примере муниципальных унитарных предприятий.

В соответствии со статьей 215 Гражданского кодекса (ГК) жи­лищный фонд от Комитета по управлению имуществом (КУМИ) передается на праве хозяйственного ведения муниципальным и государственным предприятиям (далее МУП). Вместе с объек­тами жилищного фонда передаются на баланс МУП и встроенные и пристроенные нежилые помещения. Следовательно, обязанности по содержанию соот­вет­ствующего имущества должны исполнять организации ЖКХ, которые берут на себя:

· капитальные и текущие ремонты;

· расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг;

· начисление амортизации по нежилым помещениям;

· исчисление налога на имущество;

· исчисление налога на землю;

· расходы на содержание и ремонт инженерных систем и мест общего пользования зданий.

Исполнение функций по обслуживанию требует соответ­ствую­щих доходов.

Порядок заключения договоров аренды с арендаторами уста­навливает комитет по управлению имуществом. Арендная плата, уплачиваемая арендаторами за техническое, коммунальное обслу­живание направляется балансодержателю. Комитет по имуществу следит за тем, чтобы не допустить убытков по содержанию нежилых помещений. Не исключены и случаи, когда КУМИ в одностороннем порядке решает вопросы заключения договоров и выступает в роли собственника имущества. Причем КУМИ основывает свои действия на положении ст. 3 Указа Президента РФ от 14.10.92 г. № 1230, который утратил свою силу с введением части первой ГК. Такие взаимоотношения исключают возможность получения средств организациями ЖКХ-балансодержателями, на ба­лансе которых находится имущество. Это приводит к непра­вомерному отражению организациями ЖКХ финансовых операций и растущим невосполнимым убыткам. Затраты, производимые организациями ЖКХ, обычно списываются на получаемые доходы от населения. Покрытие убытков по эксплуатации жилищного фонда осуществляется за счет средств местных бюджетов. Таким образом, отсутствие договорных отношений между арендаторами и балансодержателями нежилых помещений приводит к переклады­ванию доли платежей за обслуживание ЖКХ нежилых помещений с арендаторов (коммерческих структур) на местные бюджеты.

Организация может сдавать в аренду помещения, принадле­жащие ему на правах хозяйственного ведения, только с согласия собственника, которым является комитет по имуществу. Собст­венник недвижимого имущества – КУМИ не может выступать арендодателем, но вправе разрешить или запретить сдавать в аренду помещения предприятию, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения.

Для закрепления правовых оснований на муниципальное иму­щество за МУП заключения договора с КУМИ не требуется. Вместе с тем заключение подобного договора позволит МУП выступать в роли собственника имущества. В соответствии с (п.1, ст. 295 ГК), «собственник имеет право на получение прибыли от исполь­зования имущества, находящегося в хозяйственном ведении», «собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества», «предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника» (п.2, ст. 295).

Отсутствие такого договора не позволяет предприятию распоряжаться движимым и недвижимым имуществом, а также полученной чистой прибылью.

Полагаем, что имеется в виду «бухгалтерская прибыль, которая представляет собой конечный финансовый результат отчетного периода за минусом причитающихся за счет прибыли установленных законодательством РФ налогов и других аналогичных обязательных платежей, включая санкции за несоблюдение правил налогообложения».

Для того чтобы КУМИ тоже получало часть прибыли, при заключении договора между МУП и КУМИ сумму арендной платы для арендатора «разбивают» на составляющие: часть поступает МУП для погашения его расходов, часть – КУМИ, как собст­веннику. В соответствии с п.1, ст.295 ГК РФ, «собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия».

Доходы от арендой платы, полученные МУП, вместе с доходами от других видов деятельности за вычетом расходов и после уплаты налогов составят прибыль предприятия. Поэтому собственник - КУМИ не имеет права ни на сам доход от арендной платы, полученный МУП, ни на отчисления от нее. Вся сумма арендной платы, полученная МУП как арендодателем, является ее доходом.

Доход, полученный от муниципального имущества, не закреп­лен­ного на праве хозяйственного ведения за муниципальным уни­тар­ным предприятием, составляет муниципальную казну (ст. 215 ГК) КУМИ.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей (п.2, ст.614 ГК РФ).

· Платежи устанавливаются в твердой денежной сумме, вносимой периодически или единовременно;

· Определяется доля, получаемая в результате интенсивного использования арендованного имущества (продукции, доходов);

· Платежи за предоставляемые дополнительные услуги;

· Затраты арендатором на улучшения арендованного иму­щества;

· Стороны могут предусматривать иные формы оплаты аренды.

Следует заметить, что п.1,2.,ст.616 гласит: «арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды», «на арендодателя возлагается обязанность на проведение капитального ремонта (если иное не установлено в договоре).

Структура арендной платы, а также дополнительных платежей устанавливается арендодателем в договоре аренды. К дополни­тельным платежам арендаторов могут быть отнесены платежи за техническое обслуживание, оплату коммунальных услуг. В этом случае организация-арендодатель должна иметь лицензии на тех­ническое обслуживание. В противном случае эти виды расходов должны быть учтены в договоре об арендной плате в части расходов, подлежащих возмещению эксплуатационным и комму­нальным предприятиям.

В качестве примера можно привести одну из схем оплаты аренды арендодателем (табл.6) [3].

В определении величины арендной платы принимают участие собственник имущества КУМИ и МУП. Если аренда является для предприятия обычной формой деятельности, то необходимо учитывать действия налогового законодательства, которое требует, чтобы услуги предоставлялись по рыночным ценам. Это позволяет установить доходную и расходную части бюджета предприятия при сдаче имущества в аренду. Величина арендной платы и до­полнительных платежей должны покрывать все расходы, свя­зан­ные с содержанием имущества, сданного в аренду (налог на иму­щество, налог на землю, амортизацию, возмещение всех комму­нальных платежей, в том числе и за техническое обслуживание, на­кладные расходы и проценты рентабельности).

 

Таблица 6

Схема оплаты аренды арендодателем предприятию МУП
с функциями эксплуатации жилищного фонда

 

№ п/п	Возмещаемые рас­хо­ды, вклю­чае­мые в аренд­ную плату, дру­гие платежи	Варианты структуры платежей арендатора
	Амортизация по нежилым помещениям	В счет аренд­­ной платы	В счет аренд­ной платы	В счет аренд­ной платы	В счет арендной платы
	Налог на иму­щество	В счет аренд­ной платы	В счет аренд­ной платы	В счет аренд­ной платы	В счет арендной платы
	Налог на землю	В счет дого­вора на тех­ническое об­служивание	В счет д­ого­вора на тех­ни­ческое об­слу­живание	В счет аренд­ной платы	В счет аренд­ной платы
	Услуги по техническо-му обслужи­ванию мест общего поль­­зования	В счет дого­вора на тех­ническое об­служивание	В счет дого­вора на тех­ническое об­служивание	В счет дого­вора на тех­ническое об­служивание	В счет до­говора на техничес-кое обслу­живание
	Коммуналь-ные услуги	В счет аренд­ной платы	Напрямую коммуналь-ным пред­прия­тиям	Напрямую коммуналь-ным пред­приятиям	Напрямую комму-нальным предприя-тиям

Рекомендуется рассматривать два варианта сдачи в аренду муниципального имущества:

· имущество сдается в аренду муниципальным унитарным предприятием с покрытием всех расходов, связанных с содер­жанием имущества;

· имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения за МУП, сдается в аренду КУМИ.

Если цена арендной платы ниже себестоимости, складываю­щейся по соответствующей услуге, то МУП обязано нести от­вет­ственность по действующему налоговому законодательству за упущенную выгоду.

Методика определения арендной платы по регионам несколько отличается друг от друга из-за различной стоимости энергетических ресурсов и экономической активности.

В качестве примера по определению арендной платы можно привести методику, используемую в г. Пензе.

Расчет
арендной платы за пользование нежилыми зданиями,
помещениями в соответствии с законом Пензенской области
от 8 июля 2002 г. № 375-ЗПО (с изменениями от 25.09.2008г. № 1595-ЗПО)

 

Пункт 1.1. Базовая ставка годовой арендной платы за один квадратный метр общей площади нежилых помещений устанав­ли­вается в размере 35 рублей.

Расчет ведется по формуле:

Литера А.

A_пл = S ×C_б×K_из×K_м×K_т×K_з×K_вд×_нжх×K_ндс,

где Aпл –	размер арендной платы в рублях за нежилое зда­ние (помещение) за 1 месяц;
S –	общая площадь здания (помещения);
Сб –	базовая ставка арендной платы за нежилое помещение
Kиз –	коэффициент износа здания (при величине износа зда­ния не более 25 процентов коэффициент равен 1,0; при величине износа здания более 25 процентов – 0,75);
Kм –	коэффициент вида строительного материала: кирпичное –1,0; железобетонное – 0,8; смешанное (кирпич + дерево) – 0,7; дерево и прочие материалы – 0,6;
Kт –	коэффициент типа здания.

(Значение коэффициента устанавливается в зависимости от указанного в техническом паспорте назначения здания:

административное отапливаемое – 1,1;

производственное, складское о