Управление посредством Управляющей компании (УК).

После принятия решения о способе управления домом, те, кто не участвовал в собрании или присутствовал, но проголосовал против принятого решения, обязаны будут подчиниться данному решению.

Меньшинство подчиняются большинству. Если собрание собственников решило отдать дом в управление какой-то управляющей компании, то это решение будет легитимно.

Так что собственники квартир не должны игнорировать собрание жильцов, в надежде, что его решение не повлияет на его дальнейшую жизнь, а должны идти и участвовать в голосовании, иначе другие проголосуют за них, и они будут вынуждены расплачиваться за чужие решения.

Быть членом ТСЖ собственнику не обязательно. Однако только члены ТСЖ могут принимать участие в общем собрании, решения которого для них обязательны. А поскольку ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников, то принятые на общем собрании членов ТСЖ решения будут обязательными для всех собственников (в том числе и не членов ТСЖ).

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Местом проведения собрания может стать актовый зал ближайшей школы, дома культуры, жилищно-коммунальной организации. Возможно, придется заплатить за аренду помещения, но только так жильцы могут собраться, выслушать своих соседей и высказаться сами, а затем принять взвешенное решение – поскольку от него будет зависеть очень многое:

Органы местного самоуправления должны помочь инициативной группе в организации проведения собрания: подобрать зал, представить пакет необходимых документов, провести собрание вместе с инициативной группой.

Бюллетень для голосующего члена ТСЖ должен содержать:

- сведения о лице, участвующим в голосовании;

- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на жилое помещение в данном многоквартирном доме. Это может быть номер свидетельства на право собственности, выданный регистрационной палатой, договор купли-продажи;

- решение по каждому вопросу повестки собрания (их может быть несколько), выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Все это необходимо на случай, если кто-либо из собственников жилья окажется недовольным результатами голосования и выбранной на собрании формой управления и может признать в судебном порядке эти результаты недействительными. Например, станет утверждать, что не был оповещен о проведении собрания надлежащим образом, не принял участия в голосовании или просто подвергнет сомнению результаты голосования. В протоколе все должно быть задокументировано, что поможет отстоять принятое на собрании решение.

Подсчет бюллетеней для голосования осуществляется представителями инициативной группы или членами выбранного на собрании собственников жилья президиума. В протоколе ведения собрания и протоколе голосования обязательно должна стоять дата проведения собрания, количество присутствующих, процентное соотношение присутствующих к общему числу собственников жилого дома и итоги проведения голосования.

Наниматели квартир, то есть те, кто проживает в них на основании договора социального найма, не принимают участия в общем собрании собственников жилья. Их интересы на данном собрании представляет муниципалитет, который и является собственником определенного количества квартир в конкретном многоквартирном доме.

Если в доме 50% квартир и более (под этим подразумевается 50 и более процентов общей площади жилых помещений данного жилого дома) не приватизировано, то собственники приватизированных и купленных квартир не смогут решить вопрос об управлении домом. За них это сделает муниципальная власть, поскольку именно у муниципалитета, как собственника неприватизированных квартир, всегда будет большинство голосов, и они будут решать, кто именно станет управлять домом. Муниципалитет вряд ли будет голосовать за ТСЖ или непосредственное управление своей квартирой каждым собственником. Скорее всего, это будет привлеченная муниципалитетом на конкурсной основе управляющая компания (прежнее предприятие ЖКХ или созданное на его основе другое предприятие любой организационно-правовой формы собственности).

В повестку дня в зависимости от того, какая форма управления будет выбрана, могут быть включены другие вопросы:

- выбор уполномоченных домом представителей (при форме непосредственного управления);

- создание Товарищества собственников жилья, утверждение Устава Товарищества, выборы правления Товарищества, выборы председателя Товарищества (председателя может выбрать и правление Товарищества), выборы ревизионной комиссии;

- выбор управляющей компании, которой будет передано управление данным многоквартирным домом; утверждение текста договора, который в дальнейшем управляющая компания должна будет заключить с каждым собственником этого дома.

В договоре указывается:

-состав имущества многоквартирного дома, его адрес;

-перечень предоставляемых работ и услуг, в том числе и коммунальных услуг, которые предоставляет обслуживающая организация;

-порядок формирования цены договора, размера платы за содержания и ремонт жилых помещений, размера платы за коммунальные услуги, порядок и время оплаты за них;

-как осуществляется контроль над исполнением своих обязательств управляющей организацией в соответствии с действующим договором;

-сроки и порядок предоставления отчета о выполнении договорных обязательств и планов на следующий год;

-срок действия договора и условия его расторжения.

Предоставленные услуги организацией должны быть надлежащего качества. В понимании этого вопроса существуют расхождения между заинтересованными сторонами. Жилой дом должен обеспечиваться круглосуточно бесперебойным холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, электороснабжением, газоснабжением, в течении отопительного периода- отоплением. Температура горячей воды, в точке разбора, должна быть не менее 50 и не более 75 градусов. Отклонение температуры воды в точке разбора (из крана) (с 23.00 до 6.00 часов) должна быть не более чем на 5 градусов, в дневное время (с 6.00 до 23.00 часов) не более 3 градусов. Давление при горячей и холодной воде в точке разбора должна составлять 0,03МПа. В течении отопительного периода температура в квартире не должна быть ниже +18 градусов, а в угловых комнатах не ниже +20 градусов. Давление газа от 0,0012 до 0,003 МПа. Отклонение давления газа более чем на 0,0005 МПа не допускается.

Порядок перерасчета за отдельные виды временно не предоставленных коммунальных услуг в жилых помещениях осуществляются в соответствии с постановлением правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

По тому же постановлению при временном отсутствии в жилом помещении более 5 календарных дней подряд по заявлению потребителя может быть произведен перерасчет по соответствующим видам услуг. Пересчет за коммунальные услуги проводится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя. Заявление должно быть оформлено в течении месяца после окончания периода временного отсутствия услуги.см. [5].

Документом, подтверждающим временное, отсутствие являются:

- командировочное удостоверение (копия);

- копия больничного листа нахождения на стационарном лечении;

-проездные документы;

-счета за проживание в гостинице;

-справка из органов внутренних дел;

-справка из организации, охраняющей данный объект.

 

Допустимая продолжительность непредставления коммунальных услуг или представления их ненадлежащего качества
Холодное и горячее водоснабжение	8 часов (суммарно) в течении месяца, 4 часа единовременно. 24 часа при аварии
Водоотведение	8 часов (суммарно) в течении месяца, 4 часа единовременно. 4 часа при аварии
Электроснабжение	2 часа при наличии двух источников питания 24 часа при наличии одного источника питания.
Газоснабжение	4 часа(суммарно) в течении одного месяца.
Отопление	24 часа (суммарно) в течении одного месяца. 16 часов единовременно при температуре воздуха в жилом помещении 12 градусов 8 часов единовременно – пи температуре воздуха в жилом помещении от 10до 12 градусов. 4 часа единовременно при теператере воздуха в жмлом помещении от 8до 10градусов.

 

В соответствии с договором жильцы своевременно и в полном объеме должны вносить плату за коммунальные услуги. Должники не полностью внесшие плату за жилье обязаны оплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на момент оплаты, за невыплаченные в срок суммы за каждый день просрочки. Задолженность может быть взыскана в судебном порядке. В соответствии с п.п. 15 п.1 ст. 66 Закона 229-ФЗ существует право судебного пристава временно ограничивать выезд должника из России. Гражданам несвоевременно или не полностью оплатившим предоставленные услуги, в объеме трех ежемесячных размеров платы исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг.

Если семья в течении шести месяцев не вносит коммунальную плату без уважительных причин, то как крайняя мера, она может быть выселена в судебном порядке с предоставлением другого жилья, меньшей площади, определяемой по социальным нормам общежития.

По договору с управляющей компанией должники могут заключить договор о реструктуризации долга от нескольких месяцев до 1,5лет. Возможно погашения долга за счет общественно-полезных работ по благоустройству. В этом случае 25% заработанных средств идет на погашение задолженности.

Иногда в муниципальных образованиях органы местного самоуправлении принимают решения об управлении всем жилищным фондом независимо от форм собственности. По существу органы местного самоуправления не имеют на это права и не могут заменить суверенных правомочий собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, по владению, пользованию, распоряжению, а также по управлению долями в общей долевой собственности. Часто муниципальные образования передают жилищный фонд в хозяйственное ведение или оперативное управление муниципальным организациям, снимая, таким образом, всю ответственность за его состояние. Являясь учредителями муниципальных жилищных организаций, органы местного самоуправления формируют административную систему управления жилищным фондом, не неся никакой юридической ответственности за свою деятельность. Хозяйственное ведение и оперативное управление носит бессрочный характер, а потому закрепляет монополию муниципальных организаций на управление отдельных видов жилья. Имея право собственника, управляющие организации, администрация города, поселения вмешиваются в их хозяйственную деятельность, рекомендуют им централизованную закупку ресурсов и материалов, машин, оборудования и инструментов. Это вмешательство носит неофициальный характер.

Муниципалитет, как собственник квартир в многоквартирном доме, должен иметь обязательства по их содержанию. Они появятся тогда, когда будет запрещена передача жилищного фонда в хозяйственное ведение и оперативное управление, а администрация перейдет к заключению договоров социального найма, как с муниципальными, так и частными лицами. Тогда при выборе способа управления и управляющих будет соблюдаться ст. 22 закона о ТСЖ, где способ управления определяется и принимается на общем собрании домовладельцев в зависимости от размеров доли.

Без согласования с другими собственниками органы местного само­управления могут решать вопросы лишь относительно муниципальных квартир.