Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Особенности функционирования жилищной сферыСодержание книги
Похожие статьи вашей тематики
Поиск на нашем сайте
Основу жилищной сферы составляет жилищный фонд: жилые дома, общежития, дома-интернаты, иные строения, пригодные для проживания. Жилищный фонд подразделяется на частный – это здания, помещения, находящееся в личном пользовании физических и юридических лиц (индивидуальные дома, коттеджи, приватизированные квартиры и т.д.); государственный ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или под оперативным управлением государственных учреждений; муниципальный фонд, находящиеся в собственности муниципальных образований; общественный фонд, являющийся собственностью общественных сообществ; коллективный – фонд совместной или общедолевой собственности, состоящий из различных форм собственности [4]. Длительное время жилищная сфера являлась государственным сектором экономики. Интенсивное строительство, создание жилищного фонда стало возможным благодаря целенаправленной работе по улучшению жилищных условий в стране. Жилья строилось много, однако его качество и уровень эксплуатации оставляли желать лучшего. Жилье работники предприятий получали бесплатно в порядке очереди, плата за коммунальные услуги была незначительной. Новое жилье не требовало больших затрат, но со временем все изменялось. В этот период сложилась двухуровневая система управления жильем: центральные органы власти и местные советы в лице исполкомов города, района [2,3,5]. Централизованно обеспечивались жилищно-коммунальные хозяйства ресурсами. Развитие и содержание жилого комплекса зависело от решений вышестоящих организаций, которые не могли знать состояние дел на местах. Выделенных ресурсов постоянно недоставало, использование их было крайне неэффективно из-за низкой квалификации кадров. Попытки исправить положение в строительстве и обслуживании жилья предпринимались неоднократно, но они, как правило, не имели успеха, поскольку оставалась неизменной административно-командная система управления. В рыночных условиях она оказалась неприемлемой, не соответствующей хозяйственным отношениям на рынке. Из-за этого уровень содержания жилищного фонда постоянно снижался, хотя государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем составляли расходы на социальную сферу. В переходный период реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве административно-командный механизм управления был заменен на административно-ведомственный, который мало чем отличался от предыдущего. Изменений требовали сложившиеся в обществе социально-экономические отношения, характеризующиеся: - созданием рынка жилья и прекращением распределения бесплатного жилья, построенного на государственные средства; - формированием государственной и муниципальной собственности в жилищной сфере; - формированием ведомственного монополизма, повышением тарифов на услуги ресурсы; - низкой эффективностью и большими потерями ресурсов при обслуживании жилья; - несвоевременностью предоставления трансфертов и субсидий. Механизм управления жилищно-коммунальным хозяйством, созданный ранее, в настоящее время сохранился, претерпев существенные изменения. Для того чтобы менять систему управления жилищно-коммунальным хозяйством, необходимо сформулировать задачи, стоящие перед городским хозяйством. Механизм хозяйствования в новых рыночных условиях должен ориентироваться на использование экономических рычагов и учет интересов потребителей услуг. Цель управления – обеспечение населения жильем, удовлетворение его запросов по содержанию жилья и жилищно-коммунальному обслуживанию. Для достижения этой цели необходимо: - совершенствовать нормативно-правовую базу, регулирующую взаимоотношения в обществе между потребителями услуг, заказчиками и подрядчиками; - учитывать интересы населения, проживающего на данной территории; - обеспечить надежную работу инфраструктуры жизнеобеспечения жилищной сферы (водо-, электро-, газо-, тепло- снабжения); - определить источники финансирования, ресурсообеспечения и развития материально- технической базы городского хозяйства; - осуществить подготовку и переподготовку кадров муниципальных служащих, руководителей ТСЖ, ТСЗ ВСК, ЖСК, МУП. Административно-ведомственный механизм управления, должен уступить место индикативному (направляющему) подходу, который может создать предпосылки для улучшения жилищных условий, качества обслуживания, активизации населения в управлении территориальными образованиями. Предполагаемый механизм управления должен учитывать ряд обстоятельств, а именно: - в своей деятельности ориентироваться на социальные, региональные, муниципальные, территориальные интересы населения; - учет интересов населения разных форм собственности; - передача ряда управленческих функций от муниципалитета на местный уровень, территориальным сообществам управления жильем; - защита интересов населения перед монополистами ресурсов; - привлечение в жилищную сферу подрядных организаций различных форм собственности; - нормативный принцип обеспечения ресурсами, различные уровни обслуживания населения; - подготовка, переподготовка кадров для структур, занятых в системе управления жилищно-коммунального хозяйства; - привлечение населения для управления и активного участия в жизни города. Процесс управления в жилищной сфере затрагивает интересы многих хозяйствующих субъектов: населения, заказчиков и подрядчиков, ведомственных служб города и предприятий, муниципальных служб, предприятий-монополистов. Важным в процессе перестройки является антимонопольная политика. Монополизм препятствует конкуренции, тормозит развитие, снижает качество предоставляемых услуг, способствует бесконтрольному повышению цен. Следовательно, процесс реформирования жилищно-коммунальной сферы связан с созданием конкурентной среды и устранением монополизма на все ресурсы. Существовавшая система предоставления жилищно-коммунальных услуг была связана с тесной согласованной работой заказчика и подрядчика. Если эти функции сосредоточить в одних руках, то результат неизбежно будет отрицательным. Необходимо работу между заказчиком и подрядчиком построить на нормативной, договорной основе, с учетом качественных показателей, с использованием для расчетов конкретных тарифов на ресурсы. Развитие жилищной сферы возможно только при активном участии населения города. Для привлечения общественности к острым жилищным проблемам широко используется пропаганда передовых форм обслуживания жилья, реклама, всевозможные публикации результатов маркетинговых исследований в области эксплуатации жилых домов.
Практика управления жильем Приватизация жилья сформировала ситуацию, когда все многоквартирные дома, за редким исключением, не имеют единого собственника, а имущество находится в общей долевой собственности. Общим (общедолевым) имуществом собственников жилья в многоквартирном доме считаются все строительные конструкции и оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения.[4] К общему имуществу относятся: -фундаменты; -крыша; -несущие и ограждающие конструкции; -лестничные клетки, площадки и лестницы; -инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения (внутри здания и за его пределами); -земельный участок с элементами озеленения и благоустройства; -объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на данном земельном участке. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы за содержание принадлежащего ему имущества и содержании общего имущества многоквартирного дома. Размер платы определяется соразмерно его доле в праве общей собственности пропорционально квадратным метрам общей площади. Собственник не может отдельно распорядится долей в праве общей собственности, поскольку эта доля не может быть выделена в натуре. Обязательства по содержанию жилого дома в пригодном для эксплуатации состоянии в законодательном порядке определены постановлением правительства РФ. от 06.05.2011 № 354..[4] Следовательно, условия управления общим имуществом необходимо согласовывать со всеми собственниками как жилых, так и нежилых помещений. Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (далее закон о ТСЖ) установил процедуру управления такими домами. [6]. 1.Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2.Управление товариществом собственников жилья; 3. Управление управляющей организацией. Способ управления зависит от того сколько квартир в жилом доме, какова их платежеспособность, какие организации по эксплуатации имеются в этом районе, какие отношения складываются с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли счетчики или приборы учета в доме. Первый способ управления требует, чтобы каждый собственник помещения от своего имени заключал договоры на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение с организациями предоставляющие такие услуги для своей квартиры. Оплату за предоставленные услуги он производит сам в размере и сроки установленные договором. Преимущество такого способа управления в том, что сам владелец независимо ни от кого выбирает услуги. Преимущество управления домом товариществом собственников жилья в том, что член ТСЖ может влиять (через общее собрание) на утверждение ежегодной сметы расходов на обслуживание жилого дома. Также он может влиять на планирование мероприятий, работ по благоустройству территорий и очередность, качество ремонтов. Через работу ревизионной комиссии может контролировать расходование средств. Управление через ТСЖ может быть реализовано в двух вариантах: Вариант 1. Правление ТСЖ нанимает весь обслуживающий штат (уравдома, бухгалтера, паспортистку, сантехников, уборщиков), организует бухгалтерию и оплачивает все расходы. Вариант2. Правление ТСЖ выбирает управляющую организацию (любой формы собственности) специализирующуюся на обслуживании жилых домов и заключает с ней договор на управление многоквартирным домом или домами. Второй вариант менее затратен, даже при том, что в стоимость услуг фирма закладывает прибыль и НДС. Управляющая организация это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Заключить договор с данной компанией об управлении домом обязаны все собственники квартир. Что надо сделать, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом. На основе закона о ТСЖ, жильцы жилого дома могут создать инициативную группу. Как правило, эту миссию могут взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Инициативная группа должна: -составить список собственников жилых помещений и занимаемых ими площадей; - провести предварительный опрос жильцов и выяснить их мнение по поводу способа управления жилым домом; - заняться подготовкой проведения общего собрания. Только на собрании можно принять юридически правильное или законное решение по выбору способа управления жилым домом..
Подготовка к общему собранию жильцов. Для проведения общего собрания инициативная группа, за десять дней до даты проведения собрания, под расписку или почтой уведомляет жильцов о проведении Общего собрания. На доме вывешивается объявление о проведении Общего собрания. Извещается орган в полномочия, которого включено распоряжение муниципальной собственностью. В уведомлении необходимо указать: -сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание; -указывается форма голосования (очная, заочная); -дата, место, время проведения собрания; (при заочном голосовании указывается дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место и адрес: куда должны передаваться данные); - повестка дня Общего собрания; -прядок ознакомления с материалами и информацией, которая будет представлена на данном собрании. При регистрации участники собрания должны иметь при себе: 1. Физическим лицам: -документ, удостоверяющий личность; -свидетельство о праве собственности на жилое помещение; 2. Юридическим лицам: -доверенность юридического лица-собственника жилых или нежилых помещений; -свидетельство или копию свидетельства о праве собственности жилых или нежилых помещений; На общем собрании решаются вопросы: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать жилой дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все придется платить. Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая площадь квартир в доме составляет 5,0 тыс.кв.м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть более 2,5 тыс.кв.м. Если в доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету, представители муниципалитета должны присутствовать на собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир. На собрании должно быть принято решение о выборе одного из трех способов управления домом (п.2 ст.161 ЖК РФ): 1) непосредственное управление каждым жильцом своей собственной квартирой; 2) управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ);
|
||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-23; просмотров: 849; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.116.118.214 (0.01 с.) |