Особенности функционирования жилищной сферы

Основу жилищной сферы составляет жилищный фонд: жилые дома, общежития, дома-интернаты, иные строения, пригодные для проживания.

Жилищный фонд подразделяется на частный – это здания, по­ме­­щения, находящееся в личном пользовании физических и юри­ди­чес­ких лиц (индивидуальные дома, коттеджи, привати­зиро­ванные квар­тиры и т.д.); государственный ведомственный фонд, нахо­дя­щий­­­­ся в полном хозяйственном ведении государственных пред­прия­тий или под оперативным управлением государственных учреж­де­ний; муни­ци­паль­ный фонд, находящиеся в собственности муни­ци­паль­­ных обра­зований; общественный фонд, являющийся собствен­ностью об­ще­ственных сообществ; коллективный – фонд со­вмест­ной или об­ще­долевой собственности, состоящий из различных форм соб­ст­­венности [4].

Длительное время жилищная сфера являлась государственным сектором экономики. Интенсивное строительство, создание жилищ­ного фонда стало возможным благодаря целенаправленной работе по улучшению жилищных условий в стране. Жилья строилось много, однако его качество и уровень эксплуатации оставляли же­лать лучшего. Жилье работники предприятий получали бесплатно в порядке очереди, плата за коммунальные услуги была незна­чи­тель­ной. Новое жилье не требовало больших затрат, но со вре­ме­нем все изменялось.

В этот период сложилась двухуровневая система управления жильем: центральные органы власти и местные советы в лице исполкомов города, района [2,3,5]. Централизованно обеспечивались жилищно-коммунальные хозяйства ресурсами. Развитие и содер­жание жилого комплекса зависело от решений вышестоящих орга­низаций, которые не могли знать состояние дел на местах. Выде­ленных ресурсов постоянно недоставало, использование их было крайне неэффективно из-за низкой квалификации кадров. Попытки исправить положение в строительстве и обслуживании жилья предпринимались неоднократно, но они, как правило, не имели успеха, поскольку оставалась неизменной административно-команд­ная система управления. В рыночных условиях она ока­залась неприемлемой, не соответствующей хозяйственным отноше­ниям на рынке. Из-за этого уровень содержания жилищного фонда по­стоянно снижался, хотя государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем составляли расходы на социальную сферу.

В переходный период реформ в жилищно-коммунальном хозяй­стве административно-командный механизм управления был заме­нен на административно-ведомственный, который мало чем отличался от предыдущего. Изменений требовали сложившиеся в обществе социально-экономические отношения, характеризующиеся:

- созданием рынка жилья и прекращением распределения бесплатного жилья, построенного на государственные средства;

- формированием государственной и муниципальной собствен­ности в жилищной сфере;

- формированием ведомственного монополизма, повышением тарифов на услуги ресурсы;

- низкой эффективностью и большими потерями ресурсов при обслуживании жилья;

- несвоевременностью предоставления трансфертов и субсидий.

Механизм управления жилищно-коммунальным хозяйством, созданный ранее, в настоящее время сохранился, пре­терпев существенные изменения.

Для того чтобы менять систему управления жилищно-комму­наль­ным хо­зяй­ством, необходимо сформулировать задачи, стоящие перед го­род­ским хозяйством. Механизм хозяйствования в новых рыночных условиях должен ориентироваться на использование экономических рычагов и учет интересов потребителей услуг.

Цель управления – обеспечение населения жильем, удовле­творение его запросов по содержанию жилья и жилищно-комму­нальному обслуживанию. Для достижения этой цели необходимо:

- совершенствовать нормативно-правовую базу, регулирующую взаи­мо­отношения в обществе между потребителями услуг, заказчиками и подрядчиками;

- учитывать интересы населения, проживающего на данной территории;

- обеспечить надежную работу инфраструктуры жизнеобес­пе­чения жилищной сферы (водо-, электро-, газо-, тепло- снабжения);

- определить источники финансирования, ресурсообеспечения и развития материально- технической базы городского хозяйства;

- осуществить подготовку и переподготовку кадров муници­паль­ных служащих, руководителей ТСЖ, ТСЗ ВСК, ЖСК, МУП.

Административно-ведомственный механизм управления, должен уступить место индикативному (направляющему) подходу, который может создать предпосылки для улучшения жилищных условий, ка­чест­ва обслуживания, активизации населения в управлении тер­ри­ториальными образованиями.

Предполагаемый механизм управления должен учитывать ряд обстоятельств, а именно:

- в своей деятельности ориентироваться на социальные, регио­нальные, муниципальные, территориальные интересы населения;

- учет интересов населения разных форм собственности;

- передача ряда управленческих функций от муниципалитета на местный уровень, территориальным сообществам управления жильем;

- защита интересов населения перед монополистами ресурсов;

- привлечение в жилищную сферу подрядных организаций различных форм собственности;

- нормативный принцип обеспечения ресурсами, различные уровни обслуживания населения;

- подготовка, переподготовка кадров для структур, занятых в системе управления жилищно-коммунального хозяйства;

- привлечение населения для управления и активного участия в жизни города.

Процесс управления в жилищной сфере затрагивает интересы многих хозяйствующих субъектов: населения, заказчиков и под­рядчиков, ведомственных служб города и предприятий, муни­ци­пальных служб, предприятий-монополистов. Важным в процессе перестройки является антимонопольная политика. Монополизм препятствует конкуренции, тормозит развитие, снижает качество предоставляемых услуг, способствует бесконтрольному повышению цен. Следовательно, процесс реформирования жилищно-комму­наль­ной сферы связан с созданием конкурентной среды и устра­нением монополизма на все ресурсы. Существовавшая система предостав­ления жилищно-коммунальных услуг была связана с тесной согласован­ной работой заказчика и подрядчика. Если эти функции сосре­доточить в одних руках, то результат неизбежно будет отрица­тельным. Необходимо работу между заказчиком и подрядчиком построить на нормативной, договорной основе, с учетом качест­венных показателей, с использованием для расчетов конкретных тарифов на ресурсы.

Развитие жилищной сферы возможно только при активном участии населения города. Для привлечения общественности к острым жилищным проблемам широко используется пропаганда передовых форм обслуживания жилья, реклама, всевозможные публикации результатов маркетинговых исследований в области эксплуатации жилых домов.

 

Практика управления жильем

Приватизация жилья сформировала ситуацию, когда все много­квартирные дома, за редким исключением, не имеют единого собст­венника, а имущество находится в общей долевой собственности.

Общим (общедолевым) имуществом собственников жилья в многоквартирном доме считаются все строительные конструкции и оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения.[4]

К общему имуществу относятся:

-фундаменты;

-крыша;

-несущие и ограждающие конструкции;

-лестничные клетки, площадки и лестницы;

-инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения (внутри здания и за его пределами);

-земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;

-объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на данном земельном участке.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы за содержание принадлежащего ему имущества и содержании общего имущества многоквартирного дома. Размер платы определяется соразмерно его доле в праве общей собственности пропорционально квадратным метрам общей площади. Собственник не может отдельно распорядится долей в праве общей собственности, поскольку эта доля не может быть выделена в натуре. Обязательства по содержанию жилого дома в пригодном для эксплуатации состоянии в законодательном порядке определены постановлением правительства РФ. от 06.05.2011 № 354..[4]

Следовательно, условия управления общим имуществом необходимо согласовывать со всеми собственниками как жилых, так и нежилых помещений. Решение о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (далее закон о ТСЖ) установил процедуру управления такими домами. [6].

1.Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.Управление товариществом собственников жилья;

3. Управление управляющей организацией.

Способ управления зависит от того сколько квартир в жилом доме, какова их платежеспособность, какие организации по эксплуатации имеются в этом районе, какие отношения складываются с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли счетчики или приборы учета в доме.

Первый способ управления требует, чтобы каждый собственник помещения от своего имени заключал договоры на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение с организациями предоставляющие такие услуги для своей квартиры. Оплату за предоставленные услуги он производит сам в размере и сроки установленные договором.

Преимущество такого способа управления в том, что сам владелец независимо ни от кого выбирает услуги.

Преимущество управления домом товариществом собственников жилья в том, что член ТСЖ может влиять (через общее собрание) на утверждение ежегодной сметы расходов на обслуживание жилого дома.

Также он может влиять на планирование мероприятий, работ по благоустройству территорий и очередность, качество ремонтов. Через работу ревизионной комиссии может контролировать расходование средств.

Управление через ТСЖ может быть реализовано в двух вариантах:

Вариант 1.

Правление ТСЖ нанимает весь обслуживающий штат (уравдома, бухгалтера, паспортистку, сантехников, уборщиков), организует бухгалтерию и оплачивает все расходы.

Вариант2.

Правление ТСЖ выбирает управляющую организацию (любой формы собственности) специализирующуюся на обслуживании жилых домов и заключает с ней договор на управление многоквартирным домом или домами.

Второй вариант менее затратен, даже при том, что в стоимость услуг фирма закладывает прибыль и НДС.

Управляющая организация это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Заключить договор с данной компанией об управлении домом обязаны все собственники квартир.

Что надо сделать, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом. На основе закона о ТСЖ, жильцы жилого дома могут создать инициативную группу. Как правило, эту миссию могут взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Инициативная группа должна:

-составить список собственников жилых помещений и занимаемых ими площадей;

- провести предварительный опрос жильцов и выяснить их мнение по поводу способа управления жилым домом;

- заняться подготовкой проведения общего собрания.

Только на собрании можно принять юридически правильное или законное решение по выбору способа управления жилым домом..

 

Подготовка к общему собранию жильцов.

Для проведения общего собрания инициативная группа, за десять дней до даты проведения собрания, под расписку или почтой уведомляет жильцов о проведении Общего собрания. На доме вывешивается объявление о проведении Общего собрания. Извещается орган в полномочия, которого включено распоряжение муниципальной собственностью.

В уведомлении необходимо указать:

-сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

-указывается форма голосования (очная, заочная);

-дата, место, время проведения собрания; (при заочном голосовании указывается дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место и адрес: куда должны передаваться данные);

- повестка дня Общего собрания;

-прядок ознакомления с материалами и информацией, которая будет представлена на данном собрании.

При регистрации участники собрания должны иметь при себе:

1. Физическим лицам:

-документ, удостоверяющий личность;

-свидетельство о праве собственности на жилое помещение;

2. Юридическим лицам:

-доверенность юридического лица-собственника жилых или нежилых помещений;

-свидетельство или копию свидетельства о праве собственности жилых или нежилых помещений;

На общем собрании решаются вопросы: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать жилой дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все придется платить.

Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая площадь квартир в доме составляет 5,0 тыс.кв.м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть более 2,5 тыс.кв.м.

Если в доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету, представители муниципалитета должны присутствовать на собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир.

На собрании должно быть принято решение о выборе одного из трех способов управления домом (п.2 ст.161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление каждым жильцом своей собственной квартирой;

2) управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ);