Организация экономии энергетических ресурсов

Обострение энергетического кризиса, дефицит тепловой и элект­ри­ческой энергии делают важной и актуальной задачу экономии энер­гетических ресурсов в процессе технического обслуживания зда­ний. Так, потеря тепла при высокой его стоимости предъявляет жест­кие требования к состоянию ограждающих конструкций, сты­ков крупнопанельных зданий, швов и кирпичной кладки и т.д. Тре­буется не только увеличивать толщину стен для сохранения тепла в помещениях, но и проводить работу по установке счетчиков энерго­носителей, что позволит существенно экономить воду газ, тепло. Все это подлежит регламентации.

Сохранению тепла способствует увеличение слоев остекления (двойное, тройное и более), герметизация межстекольного пространства и сопряжения переплета с коробкой.

Для автоматического регулирования подачи тепла устанав­­ли­ваются специальные измерители. Электрическое освещение на лест­ничных клетках может регулироваться фотоэлектронным устрой­ст­вом, которое включает свет в зависимости от освещенности, из­меняя нагрузку осветительных ламп с учетом времени суток. Одно такое устройство экономит в год 3000 кВт электроэнергии и увели­чивает срок службы ламп в 5 раз.

Сбережение ресурсов одно из самых эффективных мер экономии или снижения коммунальных расходов.

При бережном отношении к тепловым ресурсам можно дать следующие советы:

-не закрывайте, не загораживайте отопительные приборы, не мешайте движению воздуху, закрывайте на ночь шторы;

-проветривайте помещение недолго, но интенсивно- откройте окна на короткое время, воздух сменится но стены останутся теплыми, не держите окна и форточки долго открытыми;

- утеплите оконные блоки, замените треснутые и разбитые стекла, восстановите или замените поврежденные горбыльки и штапики;

-утеплите входную дверь;

- установите между стеной и батареей теплоотражающий экран – пенофол или фольгу;

- без необходимости не включайте электронагревательные приборы в помещении, и позаботьтесь об утеплении окон и дверей.

-обеспечьте работу кондиционера толь при закрытых окнах и дверях;

 

При использовании водных ресурсов следует обратить внимание на то, как можно меньше использовать воды:

- предпочтительнее использовать краны с рычаговым смесителем. Он быстрее смешивает воду до нужной температуры, меньше льется воды в пустую;

-насадки – распылители воды на кране сокращают потребление воды;

-замените все протекающие и капающие краны;

- во время чистки зубов выключайте воду, полощите рот из стакана;

- не полощите белье под проточной водой. Используйте для этого ванну или таз;

- используйте стиральную и посудомоечную машину только при полной загрузки;

-следите за тем, чтобы из смывного бочка не текла вода;

- расход воды с использованием душа в 5-7 раз меньше чем с использованием ванны;

- когда моете посуду, не держите постоянно кран открытым;

- не превышайте норму максимальной загрузки в стиральной машине;

-вода в электрочайнике с накипью нагревается долше;

 

Контрольные вопросы по разделу» восстановление работоспособности зданий

 

1. Покажите схематично, как можно усилить фундамент из бутового камня, сборных железобетонных и бетонных блоков?

2. В чем заключается физический износ стен?

3. Какие дефекты встречаются у кирпичных и панельных стен и как их можно устранить?

4. Как устранить дефекты, повреждения в стыках панелей?

5. Что означает содержание кровли?

6. Как отремонтировать совмещенную рубероидную кровлю?

7. Как отремонтировать деревянные полы?

8. Как отремонтировать паркетные полы и полы из ламината?

9. Как отремонтировать бетонные и плиточные полы?

10. Как отремонтировать деревянные оконные блоки?

11. В чем заключается уход за территорией?

12. С какой целью проводится инвентаризация?

13. Управляя недвижимостью, как и зачем следует заниматься экономией энергоресурсов?

Вопросы

для проверки знаний по дисциплине

«Управление технической эксплуатацией зданий»

1.Что относится к понятию управления недвижимостью, и каковы задачи службы эксплуатации зданий?

2.Какие объекты недвижимости можно отнести к объектам управления?

3.Какие услуги предоставляются при управлении недвижимостью?

4.Каковы основные принципы управления недвижимости?

5. Что такое стратегическое и тактическое управление?

6.Какова практика при управлении жилой недвижимостью?

7. Каковы требования к содержанию жилых помещений?

8. Каковы обязанности менеджера по управлению недвижимостью?

9. Что является критерием качества оценки управляющей компании?

10. Что является одним из главных индикаторов характеризующих хорошую работу управляющей компании в жилищной сфере?

11. Какие данные содержит технический паспорт на здание и зачем он нужен?

12. Что такое риэлтерская деятельность?

13. Средства контроля санитарно-гигиенических параметров в жилом помещении?

14. Каковы функциональные особенности должны соблюдаться при эксплуатации жилой и промышленной недвижимости?

15. Что такое долговечность и надежность здания?

16. В чем заключается диагностика строительных конструкций. Что такое дефект и повреждение?

17. Пути реформирования жилищного хозяйства?

18. Как определить качество строительного материала в конструкциях на строительной площадке?

19. Цены и ресурсы в жилищно-коммунальном хозяйстве?

20. Какие повреждения можно встретить при обследовании несущих и ограждающих конструкций?

21. Что называют текущим, капитальным ремонтами?

22. Что такое реконструкция и модернизация объекта недвижимости?

23. На кого возложены обязанности по технической эксплуатации здания в товариществах собственников жилья?

25.Как защитить кирпичную стену от грунтовой влаги?

26. Почему кирпичная стена жилого здания толщиной 380 мм. при наружной температуре минус 25-30 градусов становится влажной внутри помещения?

27. Какие функции выполняют несущие кирпичные стены здания?

28. Что такое пустошовка в кирпичной стене и как она влияет на ее качество, хорошо это или плохо?

29. Кто и как обслуживает инженерное оборудование в жилом доме?

30. По каким параметрам определяется аварийность здания?

31. Зачем и кем проводятся осенние и весенние осмотры зданий?

32.Какая организация, и на каких условиях, проводит текущий ремонт жилищного фонда города?

33. Если кирпичное здание имеет вертикальную трещину по всей высоте, что может быть причиной такого явления?

34.Какую цель преследует техническая инвентаризация объектов недвижимости?

35. При эксплуатации подвалов и технических подполий, на какие недостатки нужно обращать внимание?

36. Какой уклон должна иметь отмостка от здания?

37 При периодических осенних, весенних осмотрах теплых чердаков кровель на что нужно обращать внимание?

38. Какова периодичность осмотра крыш, и как обеспечить нормальную эксплуатацию кровель жилых зданий?

39. Как правильно оформить договор, что в нем необходимо отразить обязательно, при сдачи помещения в аренду?

40. Что входит в систему противопожарной защиты и кто за нее несет ответственность?

41. Какие дефекты и повреждения встречаются у фундаментов здания?

42. Какие задачи призвано решать техническое регулирование в строительстве

 

Темы самостоятельных работ.

 

1. Эксплуатация жилых многоквартирных домов на современном этапе и пути реформирования структуры управления.

2. Особенности технической эксплуатации производственных зданий.

3. Ремонтно-восстановительные работы по кровлям различных типов.

4. Экономия энергетических ресурсов при эксплуатации жилых домов.

5. Организационная структура, задачи компании по управлению многоквартирным домом.

6. Усиление строительных конструкций жилых домов получивших повреждения в процессе эксплуатации.

7. При какой организации службы технической эксплуатации можно обеспечить рентабельные условия управления эксплуатацией зданий?

(Ваши разработки и предложения).

 

Заключение

В предлагаемом учебном пособии сделана попытка обратить внимание на особенности управления технической эксплуатацией зданий как управления недвижимостью. Во всем мире управление недвижимостью является доходным бизнесом, в Росси он убыточен. Проводимые реформы пока недалеко продвинулись в деле пере­устройства управления, особенно системы жилищно-коммунального хозяйства. Однако первые успехи все же имеются. Цель настоящей работы в том, чтобы, опираясь на отечественный и зарубежный опыт, обосновать единый методологический подход к управлению не­движимостью с разной формой собственности, позволяющий орга­нам местного самоуправления принимать обоснованные решения. Низ­кая результативность экономических преобразований заключена в непродуманном проведении реформ в отношении собственности. Система управления государственной, муниципальной, частной, до­левой и общедолевой собственностью проходит период станов­ле­ния. Систему управления технической эксплуатацией следует рас­смат­ривать как совокупность подсистем: маркетинга, монито­ринга, пла­нирования, учета, контроля, кадрового и финансового обес­печения.

Именно на решение указанных проблем направлена под­про­грам­ма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального ком­п­лекса РФ» федеральной программы «Жилище». Наряду с правовыми, финансовыми вопросами предполагается про­вес­т­и углубленный анализ технического состояния объектов недвижимости жилищно-коммунального комплекса, комплексную экспертизу издержек, независимый аудит коммунальных пред­приятий и естественных монополий, поставляющих ресурсы.

Управление недвижимостью должно быть поручено органи­за­ции, которая в состоянии своевременно, качественно предоставлять жилищные и коммунальные услуги, установленные договором.

Собственник недвижимости должен осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации и позволять ей исполнять свои обязательства, при необходимости корректируя ее действия.

Полагаем, что управление технической эксплуатацией с позиций экономической эффективности будет развиваться и далее, поскольку нет другой альтернативы.

Библиографический список

1. Абрашитов В.С. Техническая эксплуатация, обследование строительных конструкций [Текст]: учеб. пособие для вузов– Пенза: Пензенский гос. архит.-строит. ин-т, 2001.-105с.

2. Бойко М.Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений [Текст]. – М.: Стройиздат, 1993. – 256с.

3. Гражданский кодекс [Текст]:. М., 1995.С дополнениями и изменениями Инстит011г., ч.-112стр.,ч.2-150стр.

4. Жилищный кодекс[Текст]:с изменениями от 04.06.2011г

5. Жилищно-коммунальное хозяйство в вопросах и ответах.ООО «Генеральная управляющая компания» [Текст]: г. Пенза, 2011г. 31с.

6. Закон о ТСЖ,от 30.12.2001г.№ 196-ФЗ, от 21.03.2001,№ 31-ФЗ, [Текст]: 2011г.

7. Калинин В.М.,Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий[Текст]: учебник.-М.: ИНФРА-М,2006._268с.

8. Комов В.А., С.И. Рощина,Н.С. Тимахова Техническая эксплуатация зданий и сооружений[Текст]:. Учебник,-М.: ИНФРА-М,2005.-288с.

9. Кузин Н.Я., Еремкин А.И., Андрианова Г.В. Справочник собственника жилья. [Текст]: Ростов н/Д Феникс,2006.-412с.

10. Кузин Н.Я. Управление недвижимостью [Текст]:. – М., 2005. – 193с.

11. Кузин Н.Я. Техническая эксплуатация зданий [Текст]:. – Пенза, 1995. – 90с.

12. Кузин Н.Я., Мищенко В.Н., Мищенко С.А.Управление технической эксплуатацией зданий [Текст]:. – Пенза: ПГАСА, 2004. – 233с.

13. Маликова И.П. Аренда нежилых помещений в домах госу­дарственного и муниципального жилищного фонда [Текст]:. – М.: Центр «Жилком­аудит», 2002. – 52с.

14. Маликова И.П. Регулируемые и рыночные цены в жилищ­но-коммунальном хозяйстве[Текст]:. – М.: Центр «Жилкомаудит», 2002. – 84с.

17.Маилян Л.Р. Справочник современного инженера жилищно-коммунального хозяйства [Текст]: Изд. 2-е, доп.и перераб. - Ростов н/Д: Феникс,2005.-380с.

18. Нотенко С.Н. и др. Техническая эксплуатация жилых зданий. – М.: Высш. шк., 2000. – 427с. Правила приемки в эксплуатацию законченных капиталь­ным ремонтом жилых зданий ВСН 42-85(р) / Госстрой России. – М.: ГУПЦПП, 2001.

19.Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" [Текст]:2011г.

20.Постановлением Правительства № 354 от 6 мая 2011г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». " [Текст]:2011г.

21. Приказ от 18 октября 2011 года № 248-Э/1 «Об установлении предельных индексов максимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, оказывающих услуги в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод с учетом надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, оказывающих услуги в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в среднем по субъектам Российской Федерации на 2012год». [Текст]:2011г.

22. СанПИН 2.1.2.1002-00 Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. Текст]:2011г.

22.Симеонова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости [Текст]: учебное пособие – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д Текст]:2011г.

23. СП 55.13330.2011. СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные [Текст].

24.СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций. [Текст].

25. СП 54.13330.2011. СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные [Текст]

26. СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения [Текст]

27 СНиП 2.09.04-87 (2000) Административные и бытовые здания [Текст]

28. СНиП 2.04.09-84 (с изм. 1 1997) Пожарная автоматика зданий и сооружений [Текст]

29 СП 52-101-2003.СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции» — Введен с 1 января 2003 года [Текст]:

30 СНиП II-22-81 (1995) Каменные и армокаменные конструкции [Текст]

31 СП 16.2011.СНиП II-23-81 (1990) Стальные конструкции [Текст]

32. СП 64.13330.2011. СНиП II-25-80 (1988) Деревянные конструкции [Текст]:

33. СП 20.1330.2011.СНиП 23-01-99 (2003) Строительная климатология [Текст]:

34. СП 50.13330.2010. СНиП 2.01.07-85 Нагрузки и воздействия [Текст]:

35. СП 51.13330.2011.СНиП 23-03-2003 Защита от шума [Текст]:

36. СНиП 2.03.11-85 Защита строительных конструкций от коррозии) [Текст]:

37. СНиП 2.04.01-85 (2000) Внутренний водопровод и канализация зданий. [Текст]

38. СНиП 2.04.02-84 (с изм. 1 1986, попр. 2000) Водоснабжение. Наружные сети и сооружения [Текст]:

39. СНиП 2.04.03-85 (с изм. 1986) Канализация. Наружные сети и сооружения. [Текст]

40.СП 60.13330.2010.СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование [Текст]: (взамен СНиП 2.04.05-91 (2000) Отопление, вентиляция и кондиционирование [Текст]

41СНиП 41-02-2003 Тепловые сети [Текст]: (взамен СНиП 2.04.07-86 (2000) Тепловые сети [Текст]

42. СНиП 2.04.08-87 (1999) Газоснабжение [Текст]

43. Федеральный закон от 23 ноября 2009г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» [Текст].

44.Федеральный закон от 30.12.2009г. № 384-ФЗ. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений [Текст].

45. Интернет ресурсы: lidermsk.ru. [Текст].

46. Пособие по обследованию: stroyka-ip.ru[Текст].

 

 

.

 

Приложение 1

Основные термины и определения

для ЖКХ [4]

Элементы здания	Конструкции и технические устройства, составляющие функций
Неисправности элемента здания	Состояние элемента, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных тре­бований
Повреждение элемента здания	Неисправность элемента здания или его составных частей, вызванная внешним воздействием (событием)
Дефект элемента здания	Неисправности (изъяны) элемента здания, вызванные нарушением правил, норм и технических условий при его изготовлении, монтаже или ремонте
Эксплуатационные показатели здания	Совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуа­тационные качества
Техническое обслуживание жилого здания	Комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов его технических устройств
Текущий ремонт зданий	Комплекс ремонтно-строительных работ по под­дер­жанию эксплутационных показателей здания
Капитальный ремонт здания	Комплекс ремонтно-строительных работ по восста­новлению и улучшению эксплуатационных показателей жилого здания, направленных на обеспечение надеж­ности и комфортности зданий (элементов)
Физический износ здания (элемента)	Величина, характеризующая степень ухудшения тех­нических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента)
Моральный износ здания	Состояние основных параметров, определяющих усло­вия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям
Реконструкция здания	Комплекс работ, связанных с изменением основных тех­нико-экономических показателей (количества и пло­щади квартир, строительного объема и общей площади зданий, вместимости или пропускной способности) в целях улучшения условий проживания, качества обслу­живания, увеличения объема услуг
Внутридомовые инженерные системы	инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг и расположенные в помещениях многоквартирного дома или в жилом доме.
Водоотведение	отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети.
Граница владения	линия раздела элементов систем, сетей, сооружений и других объектов инженерной инфраструктуры жилищной сферы между владельцами по признакам собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, аренды и других оснований владения данным недвижимым имуществом.
Договор найма	соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания изолированное жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.
Договор социального найма	соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо (наймодатель) предоставляют в бессрочное владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, как правило, в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.
Долевая собственность	имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве на общую собственность. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади владеемого помещения.
Жилищный фонд	совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, в других строениях, пригодные для проживания.
Исполнитель	юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги и отвечающий за обслуживание внутридомовых инженерных систем. Исполнителем может быть управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Если же домом управляют собственники, то это может быть любая другая организация, которая предоставляет коммунальные услуги.
Коммунальные услуги	деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях
Межевание	комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.
Моральный износ дома	постепенное (во времени) отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований эксплуатации зданий и сооружений, а также величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.
Норматив потребления коммунальных услуг	месячный объем (количество) потребления коммунальных ресурсов потребителем, используемый при определении размера платы за коммунальные услуги при отсутствии индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.
Обслуживающие организации	организации, оказывающие собственникам помещений в многоквартирном доме услуги и выполняющие работы по ремонту общего имущества в таком доме.
Общая площадь жилого помещения для расчетов за жилищно-коммунальные услуги	сумма площадей всех помещений квартиры, включая площади встроенных шкафов, темных комнат (кладовок). Справочно: площади летних помещений (застекленные и открытые) лоджии, балконы, террасы) в оплачиваемую общую площадь квартиры не включаются.
Общее имущество	имущество, принадлежащее собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в доме пропорциональна размеру общей площади его помещения. Собственники помещений в доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
Орган управления многоквартирным домом	общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Придомовая территория	земельный участок, примыкающий к дому, включающий тротуары, дворовые и внутриквартальные проезды, зеленые насаждения, хозяйственные, детские и спортивные площадки, площадки, оборудованные для сбора твердых бытовых отходов и т. п.
Ресурсоснабжающая организация	юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальной предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов многоквартирному дому.
Совет дома	это добровольное общественное объединение граждан (нанимателей, собственников жилья) по месту их жительства в многоквартирном доме (домах) для совместного решения социальных проблем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля за содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения.
Счет-квитанция на оплату	платежный документ для осуществления денежных расчетов, подлежащий оплате собственниками или пользователями помещений за ЖКУ.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ)	это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Управляющая организация	юридическое лицо независимо от организационно -правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

 

Приложение 2