Как найти нужную недвижимость

 

Мы подошли к самой интересной теме. Речь о том, от чего во многом зависит долгосрочный гарантированный успех при инвестировании в недвижимость. Поиски нужной недвижимости потребуют максимума знаний и творчества. Но именно в процессе вы приобретете опыт и станете мастером своего дела. Здесь в равной степени необходимы как логика, так и воображение. Придется объединить разум и интуицию, чтобы увидеть общую картину и найти правильное решение.

Но первым делом рассмотрим различные типы и категории недвижимости.

 

Категории недвижимости

 

Остановимся только на трех типах зданий.

Жилые. Они могут быть самыми разнообразными, но я предпочитаю небольшие дома на одну, две, три или четыре семьи.

Коммерческие. К ним принадлежат здания, в которых размещаются офисы или торговые предприятия.

Смешанного типа. Здания используются для жилья, но одновременно в них размещаются торговые учреждения или офисы.

Если вы делаете первые шаги в инвестициях, рекомендую начать с покупки жилого дома на одну-две семьи. Это позволит, вкладывая относительно небольшие средства, познать механику процесса. Накопив опыт и создав положительный денежный поток, вы сможете перейти к более крупной недвижимости.

 

Классы недвижимости

 

Недвижимость подразделяется на четыре класса качества.

Класс А – здания не старше десяти лет, в отличном состоянии, с элементами повышенного комфорта типа бассейнов и тренажерных залов. Характерен высокий уровень квартплаты, обычно низкие расходы на содержание и простота управления. Квартиросъемщики принадлежат к зажиточной прослойке. Такими зданиями, как правило, владеют группы инвесторов. Прибыльность по сравнению с инвестициями довольно низкая. Недвижимость данного класса чувствительнее других реагирует на спады экономики в масштабах как региона, так и страны в целом.

Класс В – здания, построенные десять – двадцать лет назад, в достаточно хорошем состоянии. Считаются самыми устойчивыми к колебаниям экономики. Обычно располагаются в довольно престижных районах и заселены представителями среднего класса. Здания достаточно новые и оснащены некоторыми элементами повышенного комфорта, но в то же время доступны для среднестатистических инвесторов и квартиросъемщиков.

Класс С – здания, построенные двадцать – тридцать лет назад. Коммунальные удобства ограничены или отсутствуют. Стоимость текущего ремонта и расходы на долгосрочное содержание довольно высоки в связи с общим износом здания и необходимостью его постоянного обновления. Квартиросъемщики – более бедные слои населения, включая лиц, живущих на государственные пособия. Стоимость может быть существенно повышена за счет модернизации.

Класс D – здания старше тридцати лет, требующие значительного капитального ремонта. Обычно располагаются в районах, переживающих экономический упадок. В них, как правило, просрочены такие регламентные ремонтные работы, как обновление кровли, электропроводки, водопровода, канализации и вентиляционных систем.

 

Возьмите на заметку

Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.

 

Вы можете попытаться найти недооцененную недвижимость в любом из четырех классов. Следует, однако, заметить, что недвижимость класса А позволяет добиться лишь небольшого оборота вложенных средств, так как у нее невысокий потенциал роста. Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.

 

С чего начинать поиск

 

Эти рекомендации помогут вам найти недооцененную недвижимость.

 

1‑й шаг. Досконально изучите конкретную местность

 

Обычно речь идет о местности, в которой вы живете. Попытка стать знатоком какого-нибудь города за пределами своего штата связана с большими затратами времени и денег. Читайте рубрики о недвижимости в газетах, больше ездите по улицам, заходите в дома открытого доступа.

Район должен быть достаточно большим, представляющим самые разные категории недвижимости. Для начала это может быть, к примеру, Сан-Франциско. Освоив этот город, вы можете выбрать для изучения какой-нибудь другой.

Пример.

• Выберите Сан-Франциско в качестве объекта изучения.

• Исследуйте его, изучайте материалы, ездите по городу.

• Досконально освойте город.

• Выберите другую местность – например, Окленд.

 

2‑й шаг. Выделите самые дешевые районы

 

Вам нужна проблемная недвижимость. Чем больше проблем, тем выше потенциал прибыли после того, как вы их устраните. Такую недвижимость можно найти в самых бедных кварталах.

 

3‑й шаг. Ищите проблемную недвижимость

 

После того как вы освоили какую-то местность и выделили районы с самой дешевой недвижимостью, ищите проблемные здания.

Как их найти? Обращайте внимание на следующие признаки:

• пустующий дом;

• заколоченные двери и окна;

• газон, заросший высокой травой и сорняками;

• разбитые окна;

• облупившаяся краска;

• запущенный внешний вид.

Обратите внимание на информацию о смене владельцев недвижимости:

• владелец дома хочет выселиться или уехать;

• дом конфискуется за долги;

• дом переходит по наследству;

• дом построен с нарушениями строительных норм и правил;

• возникли споры относительно земельного участка;

• владелец магазина закрывает заведение.

Процесс поиска – увлекательное занятие, но я никогда не забываю, что моя радость – это чья-то беда.

 

 

Рекомендации по поиску недвижимости

• Сохраняйте оптимизм. Поиски требуют времени. Придется немало побродить по окрестностям. Будут ошибки, тревожность. Оставайтесь в позитивном расположении духа, чтобы быть готовым к моменту, когда найдется нужная недвижимость.

• Будьте внимательны и сосредоточенны. Постарайтесь выкинуть из головы прошлые ошибки, негативные мысли, опасения и другие факторы, которые заслоняют возникающие возможности. Лишь тот, кто объективно воспринимает действительность и открыт для восприятия, сможет вовремя разглядеть появившуюся возможность и ухватиться за нее.

• Проявляйте терпение. В писательской среде говорят: «Чтобы написать книгу, надо не отрывать зад от стула». То же самое можно сказать и об инвестициях в недвижимость. Вам придется потратить много времени на изучение газет, поездки по городу, контакты с брокерами и кредиторами.

• Не позволяйте рыночным условиям сбить вас с толку. Вы никогда не дождетесь идеальных условий на рынке недвижимости. Всегда будут встречаться проблемы и подводные камни. Не поддавайтесь влиянию средств массовой информации, друзей или тех, кто отговаривает вас от поиска новых возможностей.

 

Последний пункт стоит повторить еще раз: на ваше решение не должны влиять переменчивые условия рынка. Ставки по кредитам будут повышаться и резко падать. Стоимость недвижимости будет снижаться, но потом начнется оживление. Эти процессы постоянны.

 

Возьмите на заметку

Занимаясь поисками недвижимости, повторяйте как заклинание: «На любом рынке, в любое время можно совершить удачную сделку».

 

 

Возьмите на заметку

Девизом должна стать пословица: «Терпение и труд все перетрут».

 

Помимо самостоятельных поисков вы должны создать вспомогательную сеть знакомств, инструментов и ресурсов. В ней могут быть задействованы:

• другие инвесторы;

• брокеры и агенты по недвижимости;

• банки;

• юристы;

• бухгалтеры;

• компании по управлению недвижимостью.

 

Таблица 10.1. Собственные мысли

Проведите мозговой штурм и составьте перечень других источников информации о потенциальных сделках.