Элементы подготовительного периода

• Осмотр недвижимости

• Юридическая экспертиза

• Проверка прав собственности

• Анализ отчетов сторонних организаций

• Изучение бухгалтерской и налоговой отчетности

 

Я делю подготовительный процесс на пять основных элементов – осмотр недвижимости, юридическая экспертиза, проверка прав собственности, анализ отчетов сторонних организаций, изучение бухгалтерской и налоговой отчетности. Начнем с первого элемента перечня.

 

Осмотр недвижимости

 

Вместе с командой вы инспектируете состояние недвижимости, чтобы удостовериться, что она отвечает планам и пожеланиям. Например, вы планируете приобрести многоквартирный жилой дом и сделать в квартирах небольшой ремонт, чтобы можно было в течение нескольких последующих лет поднять квартплату. С чего начинать?

До того как вы направите владельцу дома предложение о покупке, выберите компанию, управляющую недвижимостью, и попросите ее помочь в составлении сметы ремонта. Обратите внимание на слова «до того»! Компанию не ищут после того, как объявили о решении приобрести недвижимость. В результате работы, проделанной компанией, вы сможете сделать вывод, стоит ли вообще делать такое предложение.

 

Возьмите на заметку

Если вы хотите стать профессиональным инвестором в недвижимость, команда должна быть укомплектована еще до того, как вы направите владельцу здания предложение о покупке.

 

Компетентная компания может внимательно проанализировать бюджет по реконструкции недвижимости, сделать вывод о его реалистичности и оценить предпосылки, положенные в основу проекта и касающиеся, в частности, прогнозов операционных расходов, источников доходов и денежных потоков. Она может проверить бизнес-план, одобрить или забраковать его, а также скорректировать таким образом, чтобы он стал реально выполнимым. Помните, что, принимая решение, придется полагаться на мнение управляющей компании, поэтому с самого начала убедитесь, что вы сидите в одной лодке.

Управляющая компания имеет свои критерии проверки и оценки состояния недвижимости. Ее специалисты обойдут каждую квартиру и дадут заключение о состоянии здания в целом. К этому процессу они могут привлечь экспертов из других компаний, специализирующихся, например, на ремонте кровли, ландшафтных работах и т. п., которые тоже представят детальные отчеты.

Помимо осмотра управляющая компания проверит также ведомости на квартплату, финансовые отчеты домовладельца, состав жильцов. Все это необходимо, чтобы убедиться в достоверности сведений об операционной прибыли, которую дает недвижимость. Как правило, по результатам изысканий представляется обобщенный отчет.

 

Возьмите на заметку

Компания, управляющая недвижимостью, является крайне важным участником команды. Найдите самую лучшую, которую только можете себе позволить, и тесно сотрудничайте с ней.

 

Трудно даже подсчитать, сколько раз в моей карьере такая работа и написанные в ходе ее отчеты помогали покупателям принять правильное решение. Приведу пару примеров, раскрывающих роль управляющей компании с двух разных точек зрения. Как-то я рассматривал возможность покупки жилого дома на двадцать квартир, который затем намеревался продать в виде кондоминиума. К осмотру здания управляющая компания привлекла нескольких подрядчиков из других фирм, которые должны были вести ремонтные работы после подписания контракта.

Чтобы преобразовать обычный жилой дом в кондоминиум, я планировал вложить около 20 тысяч долларов в реконструкцию, включающую в себя установку стиральных и сушильных машин в каждой квартире. Этот вопрос не подлежал обсуждению, так как изучение рынка показывало, что все остальные кондоминиумы округи были оснащены таким оборудованием. Мы не имели права отставать от конкурентов.

После обследования глава управляющей компании позвонил мне и сказал, что никаких сюрпризов не обнаружено, кроме одного. Я поинтересовался, в чем дело. В ответ услышал, что водопроводчик и инженер по строительным конструкциям, входившие в комиссию, пришли к выводу: при существующей системе прокладки труб и водопроводных стояков установка стиральных и сушильных машин потребует дополнительных расходов в размере 5 тысяч долларов на одну квартиру. Это означало, что мне придется дополнительно вложить в этот проект 100 тысяч долларов!

Совершенно ясно, что такие неожиданные затраты не были предусмотрены в бюджете, поэтому мне пришлось вновь обращаться к продавцу, чтобы изменить условия сделки. Мы договорились, что я не буду включать в окончательную стоимость непредвиденные расходы, выявленные в ходе подготовительного периода, а он, в свою очередь, снизит цену на 100 тысяч. Таким образом, присутствие в команде специалистов сэкономило мне значительную сумму! Но роль управляющей компании заключается в обнаружении не только скрытых потенциальных расходов, которые могут поставить всю сделку под сомнение, но и дополнительных доходов. Этого можно добиться за счет тщательного анализа финансовой отчетности и контингента жильцов.

Еще один пример. Однажды я финансировал покупку большого и очень запущенного жилого дома в Скотсдейле, штат Аризона. Мой клиент планировал после приобретения отремонтировать жилье, что позволило бы ему впоследствии постепенно поднимать квартплату. По его мнению, существующая ставка оплаты была значительно ниже среднерыночного уровня, а обновление внешнего вида здания, внесение дополнительных удобств и незначительный ремонт интерьера позволяли повысить ее.

После проверки управляющая компания сообщила сведения, которые его удивили и порадовали. Было обнаружено, что в более чем четверти квартир квартплата ни разу не повышалась с момента заселения! Два жильца платили за квартиры те же деньги, что и в момент сдачи дома в эксплуатацию… пятнадцать лет назад! Эта новость означала, что чистую операционную прибыль можно существенно повысить, просто сразу же подняв квартплату до текущего среднерыночного уровня, а затем уже приступать к запланированной реконструкции недвижимости. Думаю, управляющая компания в полной мере отработала свои деньги.

 

Юридическая экспертиза

 

Присутствие юриста в команде – абсолютная необходимость. Я не призываю тратить немыслимые суммы на его услуги, но при решении проблем, связанных с правом собственности, заключении контрактов, получении кредитов, с которыми вы обязательно столкнетесь, лучше иметь в команде хорошего юриста. Если вы уже опытный инвестор и покупка недвижимости не отягощена какими-либо проблемами, то, возможно, справитесь и своими силами. Но все же правовые вопросы – это не та область, на которой стоит экономить.

Если вдобавок ко всему юрист способен вести переговоры, то ему можно поручить темы, в которых он лучше всего разбирается. Однако я не раз наблюдал, как возникают проблемы, когда юрист берет на себя все переговоры по сделке. Помните, что вы – лидер команды, а все остальные ее участники должны отчитываться перед вами. Только тогда юрист, как и все остальные члены команды, может принести пользу.

Как-то раз в Портленде, штат Орегон, я финансировал проект по преобразованию жилого дома в кондоминиум. Заемщик нанял очень уважаемого юриста, чтобы тот проверил документацию, касающуюся прав собственности на недвижимость. Обнаружилось, что один из прежних ее владельцев в свое время выдвинул условие, запрещавшее создание кондоминиума без его согласия. Нечего было даже и думать о распродаже квартир поодиночке. Не было также никакой возможности вручить покупателям квартир «чистые» свидетельства о праве на собственность.

Мой клиент не мог продолжать работу над проектом, не убрав этот пункт из титула собственности. Единственное решение состояло в том, чтобы обратиться к прежнему владельцу и попросить его снять требование. К чему это привело? Прежний владелец выразил готовность пойти навстречу, но не бесплатно. Мой клиент заплатил 48 миллионов долларов за недвижимость, чтобы вдруг обнаружить, что проект не может быть доведен до конца, пока не будет устранено препятствие.

Продавец недвижимости и бывший владелец все же договорились, и клиент смог реализовать проект без дополнительных затрат. К счастью, юрист клиента оказался на высоте и обнаружил негативный момент в документах. В этом и состоит суть юридической экспертизы сделки: обнаружить проблему прежде, чем она станет неразрешимой, и предложить выход из создавшегося положения. Только представьте, что могло бы произойти, если бы клиент завершил сделку и только потом обнаружил, что не может преобразовать недвижимость в кондоминиум. На какие расходы ему бы пришлось пойти, чтобы задним числом убрать это условие из титула! Ведь покупатель полностью оказался бы во власти прежнего владельца.

 

Возьмите на заметку

Я настоятельно рекомендую, чтобы в крупных и сложных сделках, связанных с получением кредита или сбором средств среди инвесторов, ваши интересы постоянно представлял юрист.

 

Я, в первую очередь, ипотечный брокер по коммерческой недвижимости. Мне часто приходится иметь дело с финансированием сделок по приобретению недвижимости в масштабах всей страны, и я могу утверждать, что кредитные документы и соглашения с инвесторами о предоставлении средств очень сложны. Вам обязательно нужен человек, который не только сам хорошо разбирается в них, но и может разъяснить их суть вам.

 

Проверка прав собственности

 

Точно так же, как для юридической экспертизы документов, имеющих отношение к сделке, нужен специалист, которого вы хорошо знаете и которому доверяете, необходимо дополнительно установить хорошие отношения с проверенной и надежной титульной компанией. В любой своей сделке я стараюсь повлиять на выбор титульной компании, предпочитая крупные фирмы, располагающие достаточным страховым покрытием для обеих сторон.

 

Возьмите на заметку

Использование хорошо известной титульной компании, которую охотно признают кредиторы и юристы, сэкономит массу времени и усилий.

 

Мне нравятся титульные компании, которые помимо своей основной работы исследуют по моей просьбе все обстоятельства, связанные с объектами недвижимости по соседству (возможные продажи, конфискации за невыплату кредита, смену владельцев), чтобы я имел представление о происходящем вокруг. Это важные сведения, которые могут понадобиться для составления маркетинговых планов и финансовых прогнозов относительно собственной недвижимости.

Юристы – не единственные эксперты, которые в подготовительный период могут принести пользу. Приведу пример, как одна титульная компания обеспечила мне быстрый доход с дома, который я собирался покупать. Дело было в 1987 году в Парадайз-Вэлли, штат Аризона. Дом оказался настоящим сокровищем. Я увидел на нем объявление о продаже, совершая утреннюю пробежку, и тут же решил позвонить. Здание было небольшим, но вокруг него располагался участок земли в 2,5 акра. По соседству стояли еще четыре дома на 5 акрах. Такой большой земельный участок показался мне необычным, и я подумал, что это может сыграть мне на руку.

Связавшись с брокером, я узнал, что хозяин намерен как можно быстрее продать дом, так как недавно умерла его мать. Он запрашивал 225 тысяч долларов, но готов был на скидку, если покупка будет совершена быстро. Я тут же предложил 185 тысяч, и он согласился. У меня оставалось тридцать дней на то, чтобы найти деньги и подписать договор.

Обратившись в титульную компанию, я попросил собрать данные о всех сделках по покупке недвижимости в этом районе, чтобы узнать, кто мои соседи и сколько они заплатили за дома. И тут я обнаружил, что пять из десяти соседних домов поменяли владельцев в течение последних двенадцати месяцев. Затем я заметил нечто еще более интересное. Фамилии новых владельцев были разными, но все они указывали для налоговой службы один и тот же адрес электронной почты.

До меня вдруг дошло, что кто-то скупает земли в этом районе. Я проверил адрес и выяснил, что он принадлежит крупной девелоперской компании. Далее прочел в газетах, что компания подписала соглашение с сетью отелей «Ritz Carlton» и готовится объявить о постройке престижного отеля!

Благодаря информации, полученной от титульной компании, я теперь точно знал – мне необходимо приобрести дом, поскольку девелоперам скоро понадобится мой земельный участок. Завершив сделку, я связался с ними и продал дом вместе с землей за 375 тысяч долларов. На 150 тысяч дороже, чем купил! Вдобавок я еще выторговал право бесплатно жить в этом доме на протяжении ближайшего года. Никогда не забывайте мудрых слов старины Бена: «Усердие – мать удачи».