Реальная история: как 288 стиральных и сушильных машин принесли 1,9 миллиона долларов

Недавно мы с партнером Россом купили в Тулсе, штат Оклахома, жилой дом на 288 квартир. Стратегия заключалась в том, чтобы оснастить каждую квартиру стиральной машиной и сушильным шкафом. Электрические сети и водопроводная система позволяли это сделать. Как оказалось, у многих жильцов уже стояли стиральные машины, взятые напрокат за 40–50 долларов в месяц. В первый же год после покупки дома мы приобрели оборудование и установили его. В течение двух следующих лет квартплата должна была увеличиться на 40 долларов. Посмотрим, какой результат дала наша затея.

 

288 квартир × 40 долл. в месяц = 11 520 долл. в месяц

11 520 долл. x 12 месяцев = 138 240 долл. чистой операционной прибыли в год

138 240 долл.: 7 % нормы капитализации = 1 974 857 долл. прибавки к стоимости

Есть и другие возможности, которые могут оказаться откровением для вас, но являются обыденным делом для компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью.

 

Расходы

 

Расходы по управлению недвижимостью обычно меньше всего поддаются контролю. Причина в том, что их сумма в большинстве случаев диктуется извне. Самые типичные статьи – реклама и маркетинг, ремонт и обслуживание, зарплата персонала, коммунальные услуги, налог на недвижимость и страхование.

Налоги, страхование и коммунальные услуги – самые большие статьи расходов, на которые вы практически никак не можете повлиять.

Однако кое-что все же можно сделать. Например, профессиональная управляющая компания за счет величины своих активов может добиться лучших условий при заключении договора страхования и получить кредит под более низкий процент, чем индивидуальный инвестор. Кроме того, часто удается выторговать определенные налоговые льготы и вычеты. Уплату налогов можно частично возложить на жильцов.

Мы уже говорили о проверке кредитной истории и криминального прошлого квартиросъемщиков. Посмотрим, с какими расходами это связано. Справку об отсутствии кредитной задолженности, которая стоит обычно меньше 50 долларов, должен представлять сам потенциальный жилец.

 

Возьмите на заметку

Сэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию.

 

Сэкономив на проверке кредитной истории и криминального прошлого жильцов, вы можете понести куда большие расходы и попасть в весьма затруднительную ситуацию. Вот типичный сценарий. Вы тратите с трудом заработанные деньги на то, чтобы привести в порядок квартиру, после того как оттуда съехал предыдущий квартиросъемщик. Скажем, потребуется 500 долларов на уборку, покраску, мелкий ремонт и химчистку ковровых покрытий. Вселяется новый жилец, которого вы не удосужились проверить. Через некоторое время он перестает платить за квартиру. Вы в убытке до тех пор, пока он не покинет квартиру. Расходы на меры по судебному выселению в среднем составляют где-то 500 долларов. В конце концов жилец покидает дом, а вы остаетесь в минусе: задолженность по квартплате, судебные издержки и ущерб, причиненный имуществу. Вам предстоит снова готовить квартиру к заселению, что потребует еще 500 долларов.

Названные цифры весьма приблизительны, но и они показывают, что не стоит экономить на проверке потенциальных жильцов. Вы потеряли 1000 долларов только на том, чтобы дважды подготовить квартиру к заселению. Судебные издержки составили еще 500 долларов. Задолженность по квартплате оценим в 800 долларов. Упущение обошлось вам в 2300 долларов, из которых 1500 составляют прямые издержки, а оставшаяся сумма – это потерянный доход. К этому добавьте ущерб от пустующей еще некоторое время квартиры. Приплюсуйте также зря потраченное время.

И заметьте, речь идет только об одной квартире. А представьте, что такое будет регулярно происходить в доме на двести квартир. Плохое управление приведет к существенному снижению стоимости недвижимости.

 

Система

 

Чтобы вы лучше поняли суть системного подхода к недвижимости, вернемся к истории с Джоном и его коллегами-инвесторами. Их ошибки в управлении не просто влияли на доходы и расходы, а носили системный характер. Точнее говоря, у них не было вообще никакой системы. Они позволили преступникам заселиться в дом. Постепенно здание пришло в упадок из-за того, что были просрочены регламентные ремонтные работы. Все это повлекло крупные финансовые потери для Джона и его партнеров.

При надежной системе управления к потенциальным квартиросъемщикам предъявляют строгие требования. Основательная проверка позволила бы подтвердить источники доходов, место работы, отсутствие задолженности. Обученный персонал регулярно осматривал бы здание и докладывал обо всех неполадках. Управляющая компания принимала бы меры по их устранению. Был бы разработан операционный бюджет и ежемесячный план доходов и расходов. Освободившиеся квартиры приводили бы в порядок в течение трех дней. Отсутствие этих систем и процедур привело к денежным потерям.

 

Нравится ли вам эта работа?

 

Я лишь вкратце рассказал, как хорошо или плохо налаженное управление недвижимостью может повлиять на ее стоимость. Управленческая деятельность состоит еще из сотен других действий, в каждом из которых очень легко допустить ошибку. Небольшое упущение может обойтись в тысячи и даже миллионы долларов. Совершенно очевидно, что управление недвижимостью требует профессионализма, времени и опыта.

Нравится ли вам эта работа? Уверены ли, что у вас достаточно опыта и времени, чтобы эффективно управлять недвижимостью, на приобретение которой вы потратили с таким трудом доставшиеся деньги? Если да, то наша книга побудит вас работать над пополнением багажа знаний и критически оценивать эффективность усилий. Вдумчивые действия, менеджерские знания и навыки могут принести много больше, чем вы получаете сейчас.

 

 

Пять мудрых советов Кена

1. Используйте свою команду.

2. Доверяйте, но проверяйте.

3. Найдите подходящую компанию.

4. Что заплатите, то и получите.

5. Внимательно относитесь к деньгам.

 

Если не чувствуете уверенности и нет времени, чтобы эффективно управлять недвижимостью, то как можно скорее наймите хорошего профессионального менеджера. Это будет одно из самых мудрых решений. Чтобы найти хорошего управляющего, недостаточно просто пролистать телефонный справочник и позвонить в компанию, название которой вам глянулось. От выбора управляющей компании во многом зависит успех ваших инвестиций. Обратите внимание на принципы, о которых сейчас пойдет речь. Этот список далеко не полный, но он направит ваши мысли в нужном направлении.

 

1. Используйте свою команду. Роберт Кийосаки говорит: «Бизнес и инвестирование – это командные виды спорта». Если вы не знаете менеджера с хорошей репутацией, которому можно было бы полностью доверить имущество, обратитесь к членам команды. Вполне возможно, что они порекомендуют хорошую компанию. Но не доверяйтесь слепо. Как и во всех остальных делах, здесь должен действовать принцип: доверяй, но проверяй.

2. Доверяйте, но проверяйте. Умный инвестор всегда проводит тщательное изучение недвижимости, перед тем как приобрести ее. Скорее всего, вы внимательно проанализировали все финансовые документы, изучили каждого нанимателя, посетили каждую квартиру. Такой же педантичный подход требуется и при найме управляющего недвижимостью. Получите от него полный список клиентов и побеседуйте с ними, чтобы составить представление о стиле работы управляющего. Устраивают ли их оказываемые услуги? Случались ли очевидные ошибки и просчеты? Поинтересуйтесь, насколько увеличилась стоимость недвижимости под управлением этой компании. Побеседуйте также с сотрудниками компании и предполагаемым менеджером, который будет заниматься вашей недвижимостью. Удостоверьтесь, что имеете дело со знающим человеком. Наладьте отношения, ведь вам придется общаться очень часто.

3. Найдите подходящую компанию. На рынке присутствует множество управляющих компаний с самой разной специализацией. Одни занимаются преимущественно коммерческой недвижимостью, а другие жилой. Одним легче работать с крупными объектами, другие предпочитают мелкие. Даже хорошая и надежная управляющая компания далеко не всегда будет соответствовать вашим потребностям. Зачем сотрудничать с компанией, специализирующейся на многоквартирных домах, если у вас особняк на две семьи? Ваш дом потеряется в общем объеме сделок. Он слишком мал, чтобы ему уделяли должное внимание. А небольшая фирма вполне справится с этой задачей и окажет вам услуги, полностью соответствующие персональным нуждам.

4. Что заплатите, то и получите. Очень часто люди пытаются сэкономить на оплате услуг управляющих компаний. Не делайте этого. Размер оплаты зависит от рынка, от величины и категории недвижимости. Но если услуги стоят слишком дешево, то, скорее всего, они не будут качественными. При инвестициях во взаимные фонды или акции оплата работы менеджера (порой весьма существенная) носит скрытый характер, а менеджеров вполне устраивает ваша некомпетентность. На рынке недвижимости оплата услуг совершенно прозрачна, и ее размер оговаривается заранее. Если вы найдете хорошую компанию, то все расходы окупятся. Даже мои простые (и очень распространенные) примеры демонстрируют, насколько может подняться стоимость недвижимости при грамотном управлении.

5. Внимательно относитесь к деньгам. Там, где речь идет об управлении недвижимостью, правильно налаженный бухгалтерский учет является абсолютной необходимостью. Вам нужна компания, которая хорошо разбирается не только в управленческих операциях, но и в финансах. Кроме того, добейтесь, чтобы все деньги, имеющие отношение к вашей недвижимости, находились на отдельном счете.

 

Несколько слов в заключение

 

Ничто так не способствует успеху инвестиций в недвижимость, как хороший и грамотный менеджмент. От него часто зависит, добьетесь вы поставленных целей или понесете убытки. Независимо от того, управляете вы недвижимостью самостоятельно или поручаете кому-то другому, не пытайтесь сэкономить. Такой подход всегда ведет к потерям.

Если управление недвижимостью было налажено плохо, то немедленно решите эту проблему. Ключ к повышению стоимости имущества находится в ваших руках. Смелее беритесь за дело. Вы не разочаруетесь.

 

* * *

Кен Макэлрой, соучредитель «MC Companies», более двадцати лет управляет жилой недвижимостью, насчитывающей свыше 20 тысяч квартир. Он участвует в разработке проектов строительства, анализе инвестиций, а также поиске объектов для покупки. На радио Кен ведет еженедельную передачу, беседуя с экспертами в области недвижимости, финансов и хозяйственного права. Его с удовольствием приглашают в качестве лектора на конференции и семинары. Он автор книг «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость».

 

Часть 3