Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Правило № 2: две самые распространенные формы собственности на недвижимость не способны защитить ее, или Почему следует избегать совместного владения и нераздельного совладения
Как ни странно, две самые распространенные и популярные формы собственности на недвижимость дают наименьшую защиту. Одна из них – совместное владение – приобрела популярность из-за того, что обеспечивает совладельцу право наследования. Если один из совладельцев умирает, оставшийся в живых автоматически становится по закону единственным владельцем. Эта форма широко используется супружескими парами. Если муж, к примеру, умирает первым, то контроль над его имуществом полностью переходит к жене. При этом у нее нет необходимости обращаться в суд и вести процесс о наследовании, связанный с большими денежными издержками. Для инвесторов в недвижимость в данном случае возникают проблемы двоякого рода. Во-первых, совместное владение не обеспечивает защиты имущества. Предположим, Питер, Пол и Коко являются совладельцами жилого дома на шесть семей. Против Пола подан судебный иск, и кредитор по решению суда забирает его долю в совладении. Теперь у Питера и Коко появляется новый партнер. Скорее всего, у них не сложатся с ним хорошие отношения, так как он вел судебный процесс против их друга и завладел его имуществом. Новый партнер, в свою очередь, может обратиться в суд с требованием продать недвижимость и выделить ему долю собственности в денежной форме. Такой процесс может оказаться весьма длительным и дорогостоящим. Во-вторых, право наследования, которое делает совместное владение привлекательным для супружеских пар, является крайне неудобным для инвесторов. Давайте еще раз взглянем на совладение Питера, Пола и Коко. Предположим, Коко умирает от какой-то новомодной болезни. Ее право собственности на долю в недвижимости автоматически ликвидируется. Она уже не может передать ее своим детям, потому что Питер и Пол по закону делят ее долю собственности между собой. Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности им предложить совместное владение. Они знают, что нельзя ставить себя в такое положение, при котором любая неприятность, случившаяся с вами, играет на руку кому-то другому. А именно это и происходит при совместном владении. Я воздержусь от комментариев, почему многие супружеские пары выбирают совместное владение в качестве предпочтительной формы собственности, но для инвесторов это явно неправильный выбор.
Возьмите на заметку Умные инвесторы не станут вкладывать деньги в проект, если в качестве формы собственности предложить им совместное владение.
Точно таким же неудачным решением (хотя и с одним исключением) будет и так называемое нераздельное совладение (то есть совместное владение без индивидуального права совладельца на отдельную часть недвижимости). Опять-таки здесь отсутствует защита имущества. Вернемся к нашему примеру: против Питера подан судебный иск, и у Пола и Коко вдруг оказывается новый и совершенно нежелательный партнер. Он, опять же, может начать судебный процесс о продаже недвижимости и разделе вырученных денег. Кроме того, если ведется судебная тяжба, затрагивающая само имущество (например, кто-то из жильцов хочет, чтобы ему был возмещен ущерб, причиненный вследствие неисправности бойлера в ванной), то индивидуальные совладельцы могут быть привлечены к ответственности. На все их личные активы может быть обращено взыскание. Нераздельное совладение, в котором партнерами выступают физические лица, не имеет смысла в нашем мире, пропитанном духом судебных разбирательств. Они становятся в этом случае беззащитной мишенью. Единственное исключение составляет ситуация, когда инвесторы вступают в нераздельное совладение не как физические, а как юридические лица, пользующиеся определенной защитой. Предположим, они объединяются для того, чтобы воспользоваться возможностями статьи 1031 налогового кодекса для обмена недвижимости или покупки более крупного объекта. В этом случае все они выступают как отдельные ТОО (товарищества с ограниченной ответственностью). Помещенная ниже схема поможет пояснить эту мысль.
Схема 6.1. Разница между нераздельными совладениями, образованными физическими и юридическими лицами
Возможно, для кого-то станет откровением тот факт, что ТОО – очень удобная форма владения недвижимостью, но я убежден, что большинство из вас уже знают об этом. Тем не менее есть еще несколько правил, касающихся того, чего нельзя делать. Давайте рассмотрим их, а потом уже перейдем в область положительных примеров защиты недвижимости.
|
|||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-01-24; просмотров: 162; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 44.200.101.170 (0.025 с.) |