Скотт Макферсон. Источники финансирования для инвестиций в недвижимость 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Скотт Макферсон. Источники финансирования для инвестиций в недвижимость



 

 

Скотт Макферсон – ипотечный брокер, к которому я обращаюсь, когда хочу узнать, что в действительности происходит на рынке недвижимости. Он больше чем просто брокер. Скотт еще и инвестор, который, как и все остальные авторы книги, применяет на практике все, чему учит других.

Я всегда могу рассчитывать, что Скотт с удовольствием примет участие в организуемых мною семинарах. Так же охотно он согласился поучаствовать в создании этой книги, потому что хочет, чтобы люди с умом распоряжались деньгами и инвестициями. Его многолетний опыт является ценным источником информации, особенно во времена экономического хаоса.

Мы познакомились со Скоттом в 1999 году в необычном месте – на турнире по гольфу в Финиксе. Он к тому времени был уже известным человеком, и я слышал о нем, но и представить себе не мог, что мое имя ему тоже знакомо. Он разделял мою позицию по поводу акций и инвестиционных фондов, хотя в то время я подвергался нападкам со всех сторон. Сегодня люди стали умнее, увидев, что происходит с их акциями и пенсионными накоплениями. Мои критики поумерили пыл.

С того дня Скотт стал для нас с Ким хорошим другом и доверенным консультантом. Он обладает способностью заглядывать за горизонт. С его помощью мы сэкономили много денег. Он уберег нас от некоторых инвестиций, которые могли обернуться тяжелыми потерями. Я не знаю, что бы делал без такого опытного и знающего человека. Если вам удастся найти такого брокера, как Скотт, то можете считать, что вам крупно повезло.

Роберт Кийосаки

 

Еще с юных лет я был уверен, что ничто не может заменить опыт. Я не профессиональный писатель, зато активно занимаюсь вопросами финансирования сделок с недвижимостью.

По сути, принципы финансирования остаются неизменными, покупаете вы недвижимость, чтобы затем сдавать ее внаем, или распродаете квартиры в 300‑квартирном жилом доме в Скотсдейле. Понять основной принцип не сложно. Надо только задать себе несколько основополагающих вопросов и затем сделать ряд простых шагов.

Мы рассмотрим с вами основы финансирования недвижимости. Также я дам ряд советов, как применять их в конкретных ситуациях.

 

Как все начиналось

 

Учась в Аризонском университете по специальности недвижимость и финансы, я пребывал в полной уверенности, что прочно держу удачу за хвост, и с нетерпением ждал часа, когда начну искать свою нишу на рынке недвижимости. Я жил в дорогой квартире неподалеку от студенческого городка, ездил на хорошей машине и демонстрировал отличные успехи в учебе. Я стал президентом студенческого клуба и считал, что никто не разбирается в недвижимости лучше меня.

Все изменилось в один миг, когда мой отец, Дуглас Макферсон, преуспевающий инвестор и владелец известной брокерской фирмы по коммерческой недвижимости, как-то раз усадил меня и сказал: «Слушай, ты считаешь себя знатоком недвижимости, но ведь ты знаком с ней только по книгам. У тебя нет практического опыта. Если ты действительно хочешь заниматься этим бизнесом, надо с чего-то начинать! Ты должен что-нибудь купить».

Я планировал после учебы пойти работать в отцовскую фирму, и такой поворот событий оказался для меня полной неожиданностью. Эта двадцатиминутная беседа с отцом стала, пожалуй, самым лучшим советом, который я получал за всю карьеру. И вот почему.

Передо мной стояла задача – купить жилой дом на одну семью, пожить в нем, отремонтировать и сдать в аренду. Я купил газету с объявлениями, и вдруг до меня дошло, что я не знаю даже, с чего начинать. Пару недель я искал дома в районах, где мне самому хотелось бы жить, но быстро понял, что они мне не по карману. Что делать дальше, я не знал.

Мне было нелегко осознавать, что я вот-вот получу диплом по специальности недвижимость и финансы, а сам не готов даже к покупке дома!

Я обратился за помощью к отцу, и он в течение двух недель по выходным дням ездил вместе со мной по окрестностям и читал объявления в газетах. Наконец мы нашли кое-что интересное. Это было маленькое объявление, в котором какой-то адвокат писал, что представляет интересы вдовы, которая хочет продать два дома за 15 тысяч долларов в таком состоянии, как они есть. Мы поехали взглянуть на дома. Они не вызвали у меня ни малейшего интереса, так как были в запущенном состоянии и находились в глухом районе Финикса.

Мы зашли пообедать, и вдруг отец начал рассказывать мне, какая это замечательная сделка. Два дома отдаются задешево, причем в таком районе, где вряд ли будут проблемы с поиском жильцов. До меня внезапно дошло, что я рассматривал эти дома только как возможное собственное жилище и даже не пытался взглянуть на них глазами инвестора.

Второе преимущество сделки, по словам отца, заключалось в том, что владелица ввиду неважного состояния домов сама финансировала их покупку за счет собственной закладной. В то время мне это ни о чем не говорило, но я понял, что у меня есть реальный шанс стать инвестором в недвижимость. Итак, я купил эти дома за 15 тысяч долларов, внеся в качестве первого взноса одну тысячу. Остальные 14 тысяч финансировались из закладной прежней хозяйки. Процесс пошел!

Отец помог мне составить бюджет для приобретения и ремонта недвижимости, а также произвести необходимые расчеты на случай сдачи домов внаем. Все это время я с трудом пытался понять, в чем же для меня выгода этой сделки. Отец внес половину начального платежа (500 долларов), оговорив себе половину прибылей в будущем, и отпустил меня в свободное плавание.

Поначалу было очень трудно, но я понимал, что эта сделка является для меня ключом к карьере. Год я занимался ремонтом домов и их сдачей в аренду. В конце концов продал их за 25 тысяч долларов. За это время я освоил азы ремонта недвижимости, узнал, что такое отрицательный денежный поток, как надо управлять недвижимостью, подыскивать себе партнеров, улаживать проблемы с жильцами и вырабатывать стратегию выхода из сделки.

Эти два запущенных дома в захолустном районе Финикса дали мне больше знаний, чем все время, проведенное в колледже.

 

Возьмите на заметку

В последующие два года я приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование.

 

С того момента я стал заядлым инвестором! В последующие два года приобрел двенадцать домов и понял, что самое важное в недвижимости – это финансирование. Как и в случае с первыми двумя домами, владельцы практически всегда обеспечивали сделки за счет своих закладных. Это давало мне два преимущества. Во-первых, появлялось очень выгодное плечо финансового рычага, а условия финансирования были лучше, чем мне мог бы дать любой банк. Во-вторых, сделка осуществлялась очень быстро, так как не требовалось никаких банковских согласований. Ведь если владельцу надо продать дом, то он хочет сделать это как можно быстрее.

Мне стало ясно, что основой моего бизнес-плана на будущее должно стать финансирование сделок с недвижимостью. Я с энтузиазмом взялся разрабатывать проекты, позволяющие получать со стороны от 80 до 100 процентов требуемого капитала.

 



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-01-24; просмотров: 100; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.81.33.119 (0.019 с.)