Несколько слов о соблюдении законов

 

Я достаточно много знаю о законах, касающихся материальных активов и ценных бумаг, чтобы утверждать, что они очень сложны, многообразны и, как правило, безжалостны. Поскольку я не уполномочен и не готов консультировать читателей по юридическим вопросам, могу дать только единственный совет: прежде чем предложить кому-нибудь поучаствовать в вашем проекте с недвижимостью, обзаведитесь компетентным юристом. Нельзя недооценивать серьезности последствий даже неумышленного нарушения законодательства. Регулятором на рынке активов на федеральном уровне является Комиссия по ценным бумагам и биржевой деятельности. Кроме того, в каждом штате существуют свои собственные, порой очень своеобразные нормы и правила. Вы должны строго соблюдать их, если ваш проект предусматривает переход права собственности на материальные активы.

 

Несколько слов о формах собственности

 

Очень важно понимать, какое значение для владельцев недвижимости и их деятельности имеет правовая форма собственности. Будет ли это корпорация, генеральное партнерство, коммандитное товарищество или товарищество с ограниченной ответственностью? Выбор структуры более важен, чем может показаться на первый взгляд, особенно если принимать во внимание налоговый статус каждого участника. Опять-таки, в данном случае необходимо получить компетентную юридическую консультацию. Глава, написанная Гарреттом Саттоном, послужит вам бесценным источником информации.

Если бы в десятилетнем возрасте я был умнее, то, возможно, сумел бы убедить какого-нибудь игрока дать мне поиграть его шариками с условием, что впоследствии поделюсь с ним своим выигрышем. Может быть, в конечном итоге у меня оказалось бы меньше шариков, а может быть, и больше. Мои сокровища, вполне очевидно, сократились бы из-за того, что пришлось бы делиться ими. С другой стороны, я мог выиграть и больше за счет того, что раньше вступил бы в игру. Вам тоже придется принимать аналогичные решения, размышляя, как собрать необходимый капитал.

Независимо от того, каким образом вы собираетесь финансировать свои инвестиции – за счет накоплений, займов или сбора средств среди инвесторов, – необходимо рассматривать деньги под определенным углом зрения. Если вы используете собственный капитал, то совершенно очевидно, что от вас потребуются месяцы или даже годы работы, жертв и дисциплины. До того момента, как у вас появится капитал, вы не выберетесь из круга крысиных бегов. Работая по найму, мы обмениваем свое время на деньги. Наше время превращается в чужой капитал до тех пор, пока мы находимся в квадранте Р.

 

Возьмите на заметку

Большинство согласится со мной, что человеческая жизнь священна и бесценна. Поскольку мы обмениваем наше время – то есть нашу жизнь – на капитал, то можно сделать вывод, что капитал равен жизни. В таком случае капитал, как и жизнь, тоже можно считать священным и бесценным понятием, а значит, и относиться к нему надо соответственно.

 

Насколько иначе выглядела бы история бизнеса, если бы люди рассматривали чужие деньги как священный дар, равноценный жизни. Если инвестор работал всю жизнь, чтобы скопить капитал, а потом вложил его в предприятие, которое плохо управляется или нарушает закон, то капитал теряется, а вместе с ним и значительная часть жизни инвестора. Пожилым людям этих потерянных дней, недель и лет уже не вернуть. Одно дело – рисковать своими собственными шариками, временем и капиталом, и совсем другое – брать на себя моральную ответственность за сохранность и приумножение чужих денег. Я призываю вас подходить к использованию чужих денег со всей серьезностью. Вряд ли что-то другое сможет в такой же мере способствовать вашему успеху. Если вы ведете себя порядочно не только на словах, но и на деле, сохраняете и эффективно используете доверенные вам деньги, то придет время, когда капитала у вас будет больше, чем вы сможете его переварить. Как уже говорилось, деньги начнут охотиться за вами. Другими словами, чем больше вы уважаете капитал, тем сильнее привлекаете его к себе.

Вы только задумайтесь о той огромной массе капитала, которая существует в мире. Землю, минералы, древесину, растения, животных, рыб и даже некоторых насекомых и пресмыкающихся можно отнести к капиталу. Кроме того, капиталом являются инструменты, оборудование, станки, технологические процессы, нематериальные активы (например, программное обеспечение и ноу-хау), а также все разновидности денег и ценных бумаг. Различные формы естественной энергии, в частности энергия солнца, ветра, приливов, гравитационная и геотермальная энергия, человеческий труд и работа животных (вспомните о лошадиных силах) – это тоже капитал.

Я говорю обо всем этом изобилии капитала, чтобы вы избавились от ощущения его дефицита. Чем больше человек нуждается в деньгах, тем меньше шансов, что он будет мыслить категориями изобилия. В таких условиях страх пересиливает веру, что деньги всегда можно добыть в нужном количестве.

 

Возьмите на заметку

Даже в самые сложные времена в экономике капитал редко исчезает бесследно. Он просто переходит в другие руки или изменяет форму.

 

Задумайтесь над тем, как капитал циркулирует в мире. От количества ежедневно осуществляемых финансовых операций просто захватывает дух. Многомиллиардные потоки капиталов включают в себя и ребенка, покупающего за медную монетку леденец в магазине, и международные банки, ворочающие горами денег, и правительства, следящие за внешнеторговым балансом. По сути, капитал представляет собой энергию или символизирует ее. Капитал – это не деньги, а энергия, циркулирующая в экономике. Деньги сами по себе – это всего лишь символ энергии, ценности и затраченного времени, которые содержатся в том или ином предмете, процессе или функции.

Если мы будем рассматривать эти бесчисленные финансовые операции как потоки экономической энергии, имеющей реальную ценность, а не просто денежный обмен, то перед нами откроется истинная природа капитала. В нем нет недостатка, он безграничен. Он не заперт в недоступных банковских подвалах. Вы уже владеете капиталом, который содержится в вашем времени, таланте, знаниях и готовности взяться за работу, которая его умножит. Один откопанный стеклянный шарик при умелой игре вскоре превратится в целую банку, а может, и бочку шариков. Не надо ждать, пока кто-то другой займется приростом вашего капитала. У вас есть все для того, чтобы начать.

Что же служит пусковым механизмом, который заставляет капитал двигаться? Я полагаю, что за каждым обменом энергией стоят человеческие эмоции: такие, как нужда, жадность, желание, вера, уверенность. Кто-то однажды сказал мне, что эмоция – это энергия в движении. Справедливость этого утверждения можно подтвердить следующими рассуждениями: если человеку нужна дорогая операция для сохранения здоровья и жизни, он сделает все, что в его силах, чтобы собрать нужную сумму. Если он голоден, то найдет деньги и отдаст их тому, у кого есть еда на продажу. Если я верю, что вы можете научить меня чему-то полезному, то найду ресурсы, чтобы купить ваши книги, посещать семинары и обращаться за личными консультациями. Если вы решили навестить свою бабушку, живущую далеко от вас, то отыщете способ заплатить за поездку. Заметьте, как в каждом из этих примеров человеческие желания и потребности приводят в движение экономическую энергию (деньги).

Однажды с семьей мы отправились в поездку по стране. Сидя в автобусе и глядя в окно, я вдруг осознал великую истину. Она пришла мне в голову где-то посреди Небраски, пока я разглядывал бесконечные фермы и думал о людях, которые там живут. Я представил себе юношу и девушку с разных ферм, которые полюбили друг друга и поженились. У них родились дети. Каждый день родители работают на ферме, чтобы дать все необходимое для жизни членам семьи. Именно в этот момент я понял всю силу слов песни, которую отец когда-то пел матери: «Любовь заставляет Землю вращаться». До меня дошло, что экономика – это энергия человеческой любви и других желаний, которые стимулируют нас на творчество и самое разнообразное потребление.

Наш путь пролегал по 80‑й автостраде, и я начал наблюдать за грузовиками, которые проезжали мимо нас в обоих направлениях и везли грузы, произведенные на заводах и фабриках. Я почувствовал уверенность, что с экономикой все будет в порядке, пока люди будут продолжать влюбляться, рожать детей и усердно трудиться, чтобы обеспечить им хорошую жизнь. Грузовики все так же будут идти нескончаемым потоком, а капитал – перетекать из одного места в другое, чтобы удовлетворять человеческие желания и потребности. Никакая сила на земле, никакие просчеты правительства не смогут остановить экономику. Эта энергия попрежнему будет оставаться в движении, пока у людей будет сохраняться желание жить лучше.

Итак, если вокруг нас изобилие капитала, то как заставить его двигаться из того места, где он в данный момент находится, туда, где он вам нужен?

1. Первым делом воспитайте в себе уверенность в нескончаемом обилии ресурсов. Задайте себе вопрос, какие эмоции руководят вашими действиями – страх или вера, сомнения или уверенность? Всегда думайте о том, что не может быть недостатка в капитале, что он только и ждет, чтобы начать двигаться к вам, если вы сделаете все необходимое для его привлечения и сохранения. Одна моя хорошая знакомая рассказывала, что у нее в семье все любят чернику. До поры до времени она была уверена, что это очень редкая ягода, потому что в магазинах она продается по высокой цене. Но однажды женщина поехала с сыновьями в деревню и купила чернику на ферме. За те же деньги, за которые она могла купить в магазине небольшую коробочку, фермер дал им целых две корзинки, да еще и разрешил съесть столько, сколько они смогут собрать. Всего лишь взглянув на проблему с другой стороны, женщина смогла понять, что черника вовсе не дефицитная ягода.

2. Настройтесь на привлечение капитала. Примите сознательное решение преобразовывать энергию внутри и вокруг себя так, чтобы она гармонировала с энергией капитала, который вы хотите привлечь. Какая энергия привлекает капитал? Об этом вы узнаете чуть позже.

3. Берите на себя полную ответственность. Возьмите пример с Юджина Кренца, руководителя полета во время неудачной миссии космического корабля «Аполлон‑13». Если вы смотрели этот фильм, то, видимо, помните, что во время полета к Луне произошел взрыв, повредивший командный модуль, и это поставило под угрозу способность корабля вернуться на Землю. Астронавты должны были как можно дольше растянуть потребление кислорода и электричества, чтобы выжить. Кренц собрал в Хьюстоне всю команду наземного центра управления и заявил: «Мы еще ни разу не потеряли в космосе ни одного американца. И этого не должно произойти, пока я занимаю этот пост. Неудача как вариант не рассматривается». Он потребовал, чтобы инженеры нашли способ благополучно вернуть экипаж домой, используя те ресурсы, которые еще оставались на борту. Капитал стремится к тем людям, которые обладают такой же целеустремленностью, потому что, если человек берет на себя ответственность, в нем просыпается уверенность, творческий подъем и вера в свои силы. Берите на себя ответственность и добивайтесь намеченного с использованием всех своих способностей и возможностей.

4. Проявляйте порядочность. Я определяю порядочность очень просто. Надо делать то, что обещал, и тогда, когда обещал, а также всегда и при любых обстоятельствах говорить правду. Если люди видят, что на вас можно положиться, то можете считать, что вы уже опередили большинство своих конкурентов. Люди хотят иметь дело с теми, кто их не подводит.

5. Будьте искренни. Снабжайте потенциальных кредиторов и инвесторов всей информацией, которую вам и самому хотелось бы знать, будь вы на их месте.

6. Установите хорошую коммуникацию. Постоянно информируйте кредиторов и инвесторов обо всех важных деталях. Такое отношение к ним демонстрирует уважение и ответственность.

7. Подготовьтесь к привлечению капитала. Заметьте, я провожу различие между тем, чтобы «настроиться» на привлечение капитала и «подготовиться» к нему. Настроиться – значит обрести энергию, компетенцию и соответствующий образ мыслей, а подготовка имеет отношение к технике и деталям, к той точке, где шина автомобиля соприкасается с дорогой. Из опыта я знаю, что это самое главное в подготовке.

8. Знайте свой бизнес. Умейте отличать хорошую сделку от плохой. Настройтесь на постоянную учебу и будьте всегда на переднем крае своей отрасли – недвижимости. Вы должны разбираться в финансировании, проблемах демографии, типах зданий, предпочтениях клиентов, строительных материалах и методах строительства, в технологии и особенностях местного законодательства, в налоговой системе и управлении рисками, а также во многом другом.

9. Составьте бизнес-план. Ваш план должен быть всесторонним и полным, а также отражать все риски и возможности, которые могут встретиться на пути к прибыли.

10. Подготовьте несколько путей отхода. Достаточно ли вы уверены в своей инвестиции? Основана ли она на здравых экономических принципах и учитывает ли возможность изменения условий? Абсолютно ли вы убеждены, что достигнете намеченного результата? Проработали ли вы различные сценарии развития событий? Есть ли у вас запасные варианты? Что вы будете делать, чтобы защитить капитал, доверенный вам инвесторами, если события примут самый неблагоприятный характер?

11. Определите уровень своей компетентности и усильте команду. Располагаете ли вы и ваша команда необходимыми знаниями и умениями, чтобы выполнить бизнес-план? Достаточно ли вы реалистичны, чтобы выявить пробелы в своей подготовке? Чем вы компенсируете свои слабые стороны? Наймете специалиста? Найдете себе партнера, располагающего нужным опытом? Представьте себе, что вы едете на автомобиле, в котором одна шина спущена. Точно так же неуклюже будет двигаться вперед и ваш бизнес, если в команде не в порядке хотя бы одно колесо. Разнообразие талантов поможет преодолеть множество препятствий.

12. Ведите учет своих достижений. Ничто так не подкрепляет репутацию, как прошлые успехи. Если вы только начинаете свою деятельность и у вас нет за плечами достижений, честно сообщите об этом потенциальным кредиторам и инвесторам. Будьте готовы продемонстрировать им, каким образом вы намерены компенсировать недостаток опыта. Не забывайте, что опыт и знания можно нанять. Роберт Кийосаки постоянно подчеркивает, что он не в состоянии быть самым умным и сообразительным в любой ситуации и поэтому окружает себя людьми, которые разбираются в каких-то вещах лучше, чем он. Я не могу припомнить случая, чтобы мне не удалось найти человека с нужными мне талантами. Люди, обладающие выдающимися способностями, любят, когда к ним обращаются за помощью, и обычно с удовольствием включаются в работу высококлассной команды, зная, что все окружающие надеются на них.

13. Уделяйте больше внимания своему бизнесу. Я уже давно понял на собственном опыте, что моя ГЛАВНАЯ РАБОТА – это полная сосредоточенность на том деле, которым я в данный момент занимаюсь. Бизнес не развивается сам собой. Чтобы управлять им, нужно прилагать всю энергию и усилия вместе со своей командой. Тех, кто делает все возможное, чтобы бизнес рос и процветал, ждет большая награда.

 

Составляющие успеха

 

Когда бизнес развивается успешно, каждому хочется поучаствовать в нем. На Уолл-стрит все гоняются за акциями компаний, дающих хорошую прибыль на вложенные деньги. С другой стороны, вам, возможно, уже приходилось видеть статистику, что примерно 90 процентов предприятий малого бизнеса разоряются на протяжении первых пяти лет работы. Люди и компании теряют миллиарды долларов из-за неудачных инвестиций. Если вы хотите привлечь к себе капитал, заставьте свой бизнес работать успешно. Сделайте его прибыльным. Наполните его страстью и перспективами непрекращающихся успехов. Люди вкладывают деньги в недвижимость, чтобы на этом что-то заработать. Если вы докажете, что способны давать солидную прибыль и по справедливости делиться ею с инвесторами, то они, естественно, захотят вступить с вами в долю.

Если вам удалось привлечь капитал со стороны, пусть поначалу совсем небольшой, и умело распорядиться им, то слух об этом быстро распространится среди инвесторов. У ваших дверей выстроится очередь желающих поучаствовать в прибыльном предприятии. Для этого от вас потребуется только одно – всеми своими делами доказывать, что вы способны давать прибыль и вести себя порядочно с клиентами. Если вы преуспеете в этом, то капитал сам отыщет к вам дорогу. Однако помните: даже когда инвесторы приходят к вам «по знакомству», вы точно так же обязаны раскрывать перед ними всю информацию, которая требуется по закону.

Я знаю, что эти принципы эффективны, потому что сам применял их, создавая группу компаний с нуля, активы которых возросли за шестнадцать лет до многомиллионных значений. То, чем я делюсь сейчас с вами, я узнал не понаслышке. В бизнес-школах вас кормят всякой чепухой вроде неких магических формул и глубокомысленных научных сентенций, с помощью которых якобы можно гарантировать успех и избежать поражений. Чушь. Конечно, учеба дает очень многое, но это всего лишь теория. Диплом об окончании колледжа дает вам только право занять свое место в реальном мире, где придется работать за деньги.

Думаю, что не случайно, описывая динамику бизнеса, многие авторы прибегают к военным метафорам. Сразу же после выпускного вечера каждый студент сталкивается с конкурентами на корпоративном поле битвы. Здесь не берут пленных. Речь идет об экономической жизни или смерти, и каждый должен сам доказывать, что способен пользоваться выгодными возможностями, планировать наступление и выполнять план сражения в постоянно меняющихся условиях. Когда в декабре 1992 года я основал компанию «National Note», то представлял ее будущее совсем не так, как оно выглядит сегодня. Первоначально я планировал, что буду заниматься только брокерской деятельностью за комиссионные в интересах институциональных инвесторов. Это прямиком отправило меня в сектор С квадранта денежного потока. Вскоре я обнаружил, что многие институциональные покупатели слишком субъективны и непостоянны. Мне надоело, что они постоянно отвергают мои отличные предложения по причинам, которые представлялись просто капризом.

Задействовав свои собственные пенсионные сбережения и небольшие деньги, собранные среди родственников, друзей и клиентов, с которыми я поддерживал отношения в течение многих лет, я начал покупать недвижимость и вскоре заметил, что активы моей компании растут необычно быстрыми темпами. Мой бухгалтерский баланс с каждым годом становился все лучше. Лишь прочитав книгу Роберта Кийосаки «Квадрант денежного потока», я понял, что переместился из сектора С (работающие на себя) в сектор И (инвесторы).

Много лет спустя, проводя вместе с Робертом семинар, я вдруг осознал, что быстрый рост моей компании объяснялся как раз тем, что всю структуру ее деятельности я неуклонно приводил в соответствие с философией Богатого папы. Я не задумывался над теоретическими тонкостями, а просто работал не поднимая головы и делал все, что было в моих силах. Ко мне начали приходить люди со своими идеями. С некоторыми из них я основал совместный бизнес. Все эти дочерние предприятия, созданные под крылом «National Note», добились успеха за счет таланта моих партнеров и капиталов компании. Я по справедливости делился с партнерами доходами, и их предприятия тоже начали расти и процветать.

Где-то в середине пути произошел удивительный феномен. Инвесторы, которым мы каждый месяц без задержек высылали деньги, начали рассказывать о нашей компании своим родственникам и друзьям. На протяжении шестнадцати лет наш бизнес неуклонно рос, а за последние четыре года увеличил свой объем в десять раз. А ведь мы просто занимались своим делом и старались обеспечить безопасность доверенным нам капиталам.

В чем причина такого успеха? В тех самых принципах, о которых я вам сейчас рассказываю. Надо всего лишь правильно выбирать недвижимость, умело управлять бизнесом, говорить правду, не утаивать информацию от клиентов, выполнять то, что обещаешь, и делать все, что в твоих силах, и в капиталах никогда не будет недостатка.

От людей, которые ведут с нами совместный бизнес, приходится слышать множество положительных примеров и историй о том, как они ликвидируют долги, компенсируют потери, понесенные на бирже, создают пенсионные накопления, оплачивают учебу детей в колледжах и дают возможность женам уйти с работы, чтобы заниматься семьей. Все эти личные победы стали возможны благодаря правильному вложению капиталов в недвижимость. Достижения наших клиентов являются самой большой наградой и еще больше укрепляют меня в мысли, как хорошо быть капиталистом.

Конечно, в десятилетнем возрасте я не мог знать, какую важность приобретет в будущем тот белый стеклянный шарик. Думаю, теперь вы понимаете, почему я храню в своем кабинете вазу с шариками. В бизнесе нет ничего особенно сложного и непостижимого. Освоив некоторые капиталистические навыки (например, умение бросать шарики), вы тоже сможете построить механизм, который будет приносить прибыль и вам, и тем, кто ведет дела совместно с вами.

Инвестиции – это не спекуляция и не азартная игра. Найдите простую и эффективную систему и используйте ее. Оставайтесь в игре. Тщательно подбирайте себе противников и радуйтесь, видя, как стеклянные шарики наполняют мешочек, банку, а затем, возможно, и банковское хранилище. Успехи наших компаний меня поражают. Какие все же возможности заложены в капитализме! Какой путь нами пройден! С какой радостью мы можем оглянуться на него, а затем устремить взор в будущее, к новым поразительным достижениям!

Теперь настала ваша очередь. Где вы сможете отыскать свой стеклянный шарик? Когда вы начнете свою первую игру? Сколько времени вам понадобится, чтобы набрать такое количество шариков, о котором вы и мечтать не могли? Ответ на эти вопросы дадите вы сами. Желаю вам удачи в этом путешествии!

 

* * *

Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи на протяжении тридцати лет владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.