Росс Маккалистер Доходы с нуля

 

 

Росс является партнером Кена Макэлроя в компании «MC Properties». Мы с Ким частенько сотрудничаем с ними в различных проектах, и это всегда дает хорошие финансовые результаты, даже когда экономика переживает не самые лучшие времена.

Есть три основные причины, которые делают наши совместные инвестиции с Россом такими успешными. Во-первых, по профессии он строитель и знает строительную индустрию как свои пять пальцев. Во-вторых, он умело управляет недвижимостью. Это очень важно, потому что одним из ключевых факторов долгосрочных инвестиций в недвижимость является профессиональный менеджмент. В-третьих, Росс прекрасно разбирается в финансах и в соотношениях задолженности, активов и расходов. Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, он служит бесценным кладезем информации. Кроме того, он просто замечательный человек, которому свойственны порядочность и честность.

В 2002 году, когда рынок жилья в Тусоне был крайне привлекательным, знания и опыт Росса помогли нам не только удачно купить несколько уже построенных многоквартирных домов, но и возвести новые. Одной из наших первых совместных инвестиций было приобретение жилого комплекса, которым управляла его компания. Это давало нам большое преимущество, так как мы знали, что все финансовые показатели будут достоверными, а это очень важно, так как большинство документов, которыми снабжают вас риэлторы, представляют собой сплошную ложь. Во-вторых, к этим зданиям примыкали десять акров незастроенной земли. Купив уже существующие дома, мы сразу же приступили к строительству еще одного жилого комплекса на 100 квартир. В связи с тем, что квартплата в последующие годы неуклонно росла, Росс сумел провести рефинансирование, и мы с Ким получили обратно все первоначально вложенные деньги. Это значит, что теперь каждый месяц мы получаем от недвижимости положительный денежный поток, а наши инвестиции равны нулю. Если вы проделаете необходимые подсчеты, то поймете, что рентабельность нашего вложения денег равна бесконечности. Попросту говоря, мы получаем деньги из ничего, причем каждый месяц.

Именно поэтому мы с Ким с удовольствием сотрудничаем с Россом Маккалистером и Кеном Макэлроем.

Роберт Кийосаки

 

Возможно, вы уже прочли (и не один раз) книги Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и Кена Макэлроя «Полное руководство по инвестированию в недвижимость». В этом случае вы уже готовы к самостоятельным инвестициям. Вероятно, именно поэтому вы приобрели и данную книгу, написанную настоящими профессионалами в сфере недвижимости, каждый из которых в течение десятилетий зарабатывал себе на этом деньги.

В данной книге вы отыщете немало великолепных возможностей и новых способов, позволяющих делать деньги на недвижимости. Но существует одно направление инвестирования, о котором вы, возможно, раньше даже и не задумывались. Это разработка и реализация собственного строительного проекта с нуля.

Прибыли от таких инвестиций, о которых вам, возможно, доводилось слышать, поражают воображение. Однако, как и в каждом крупном предприятии, здесь присутствует и возможность огромных финансовых потерь, если эмоции затмевают рассудок или если вы сами не знаете, что делаете.

В этой главе я хочу подробно описать некоторые шаги, которые позволят здраво оценить возможности проекта. Они вытекают из опыта трех десятилетий, в течение которых я занимался подобного рода деятельностью. За это время мною реализовано более двадцати проектов строительства жилых комплексов примерно на четыре тысячи квартир. Поскольку я специализируюсь главным образом на жилых зданиях, то о них и пойдет речь. Тем не менее основные принципы вполне применимы и к коммерческим зданиям, например офисным или торговым. Точно так же не имеет значения, какой дом вы собираетесь строить – особняк на четыре семьи или четырехсотквартирный жилой комплекс.

Для меня разработка проекта с нуля – это самый интересный способ инвестирования в недвижимость. Трудно что-то сравнить с удовольствием, которое испытываешь, видя, как твой проект проходит весь путь от замысла до реализации. Еще лучше, когда он приносит положительные финансовые результаты. С другой стороны, вас может ожидать и большое разочарование, если вы работаете над проектом на протяжении нескольких лет, преодолеваете многочисленные препятствия на этом пути, стараясь соблюсти все законы и предписания, учитывая рыночные условия и финансовую ситуацию, но при этом постоянно терзаетесь вопросом, стоят ли полученные результаты потраченных нервов и риска. Такова реальность бизнеса, и она касается даже тех, кто имеет за плечами множество успешно реализованных проектов.

Я понимаю, что мысленно вы уже воображаете себя владельцем изумительного жилого комплекса в самой лучшей части города со всей инфраструктурой, а на видном месте красуется памятная табличка с вашим именем, написанным большими буквами. Вы уже видите счастливую семью, живущую в построенном вами доме, и слышите звон монет, стекающихся на ваш банковский счет в виде ежемесячной квартплаты. Но прежде чем прикреплять табличку и заводить себе счет, давайте поговорим о тех решениях, которые вы должны принять, пускаясь в это предприятие.

 

Возьмите на заметку

Главный урок, который я усвоил за тридцать лет занятий недвижимостью, заключается в том, что каждый проект уникален и неповторим. Каждый из них несет с собой особые возможности и проблемы.

 

Прежде чем вы, находясь уже в середине пути по реализации проекта, позвоните мне и скажете: «Росс, но ведь вы ни словом не обмолвились, что мне придется проводить экологическую экспертизу по поводу влияния строительных работ на популяцию карликовых полевых утконосов!», вспомните мои слова о том, что в любой момент могут произойти события, которые сделают ваш проект намного сложнее, чем это можно было представить себе поначалу.

 

Ясное видение

 

Чтобы проект стал по-настоящему успешным, с самого начала вы должны ясно представлять себе, что вы хотите построить и каким образом надеетесь достичь намеченных целей. Это значит, что у вас, как минимум, должны быть цели или, точнее говоря, четкое понимание, чего вы хотите добиться с помощью данного проекта. Одна из причин, по которой наша с Кеном компания «МС Companies» постоянно преуспевает, состоит в том, что в ней существуют структуры, позволяющие разрабатывать планы, строить жилье и управлять им с целью получения прибыли. Мы тщательно подыскиваем достаточно большие районы под застройку, чтобы их экономическая рентабельность позволяла содержать штат профессионалов и вписывалась в нашу инвестиционную модель. При этом мы стараемся держать в узде свое самомнение и осуществляем строительство для удовлетворения рыночных потребностей, а не собственных прихотей.

Берясь за новую застройку, мы с самого начала тщательно прорабатываем каждое из направлений – проектирование, строительство и управление, – чтобы убедиться, что принимаем в данный момент правильное решение, так как в будущем оно будет иметь далеко идущие последствия. Для этого требуется командный подход. Независимо от того, строите ли вы дом на две или на четыреста квартир, если у вас нет достаточного опыта в одной из этих сфер деятельности, то перед тем, как вкладывать деньги, необходимо создать команду, члены которой располагают знаниями и умениями в каждой из названных областей.

 

Планируйте на длительную перспективу

 

Мы строим недвижимость только в расчете на то, что впоследствии сами же и будем управлять ею. Если после завершения строительства к нам в дверь постучится покупатель с намерением приобрести ее, мы можем рассмотреть и такую альтернативу, так как в условиях сильного рынка на продаже недвижимости можно сделать неплохие деньги, однако в начале разработки проекта такая цель нами никогда не ставится. От замысла до получения первого доллара в виде квартплаты проходят месяцы, а то и годы. Не всегда имеется возможность предсказать, в каком состоянии будет находиться рынок недвижимости на момент окончания строительства. Но если с самого начала вы планируете, что будете владеть и управлять недвижимостью, то получите более прочную отправную точку и более надежные финансовые предпосылки для успешного завершения проекта и получения прибыли.

Давайте рассмотрим сценарий строительства недвижимости с целью ее последующей продажи. Что будет, если рыночные условия изменятся по сравнению с тем моментом, когда вы только приступали к строительству? Если изначально вы не планировали управлять недвижимостью, то шансы на то, что вы сможете предсказать эти изменения, понять, как они скажутся на вашем проекте, и вовремя внести соответствующие коррективы, очень малы. В конечном итоге может оказаться, что ваш проект к окончанию строительства устареет и будет нуждаться в серьезных доработках, чтобы соответствовать новой рыночной ситуации.

И это вовсе не гипотетический пример. Весной 2006 года рынок недвижимости находился на подъеме и любое завершенное здание можно было продать с хорошей прибылью. Многие девелоперы взялись за строительство с намерением немедленно продать дома после завершения. В последующие два года были построены тысячи объектов недвижимости. Но в 2008 году банки резко изменили условия предоставления ипотечных кредитов и повысили ставки. Биржевые индексы перешли в крутое пике, результатом чего стал рост безработицы и общий спад в экономике. Рынок новой недвижимости сильно ослаб. Инвесторы начали настаивать на более низких ценах покупки зданий, чтобы компенсировать низкую отдачу от них в условиях замедления экономического роста.

В результате у многих девелоперов на руках оказались новые, с иголочки здания в условиях экономического спада, когда инвесторы проявляют осторожность, банки ведут себя сдержанно, а жильцы не спешат въезжать в квартиры. Все прогнозы двухлетней давности строились на факторах, которые в данной обстановке попросту отсутствовали. Из-за того, что девелоперы изначально не намеревались управлять своей недвижимостью, они оказались в обстановке, близкой к финансовому краху.

Нам с Кеном удалось избежать такого сценария, потому что в наши планы входило владение и управление построенными зданиями, а все наши действия соответствовали инвестиционным целям. Как следствие, мы смогли вовремя подстроиться под рыночные изменения и не понесли потерь даже в условиях экономического спада, потому что рассчитывали на длительную перспективу.

 

Возьмите на заметку

Я не верю, что можно с абсолютной точностью предугадать циклы рынка недвижимости. Если у вас это получилось, считайте, что вам повезло. Извлечение прибыли из недвижимости на длительную перспективу требует знаний и опыта. Кроме того, в процессе управления недвижимостью от вас потребуется острый глаз для отслеживания динамики рынка и открытый ум для внесения соответствующих корректив.