Посредник, необходимый при использовании статьи 1031

 

Каждый раз, когда кто-то из клиентов обращается ко мне с просьбой оказать ему содействие в обмене недвижимости с использованием статьи 1031 налогового кодекса, я настаиваю, чтобы он вместе со своим бухгалтером еще раз тщательно проверил все финансовые показатели и сравнил экономический эффект при уплате налогов и при их отсрочке, которая предоставляется в случае обмена. С моей точки зрения, экономия на налогах далеко не всегда оправдывает затраты на проведение операции по обмену одной недвижимости на другую.

Инвесторы весьма часто закладывают в свои проекты возможность применения статьи 1031. В данной книге есть целая глава, посвященная обменам недвижимости, но вкратце можно сказать, что статья 1031 налогового кодекса, позволяющая снизить до минимума или вообще избежать налогообложения, вступает в действие, когда вы продаете одну недвижимость и приобретаете взамен другую. Каждый раз в таком случае вам требуется независимый посредник. Причина очень проста: если в этом процессе вы допустите ошибку, то статья 1031 отменяется, и вы будете поставлены перед необходимостью уплаты всех налогов, которых так старались избежать.

Вы должны точно знать сумму налогов, чтобы взвесить все «за» и «против» этой процедуры. Чтобы проверить себя, проведите небольшой тест: стали бы вы вообще приобретать эту недвижимость, если бы не необходимость обмена? Другими словами, можно ли считать приобретаемую недвижимость хорошей инвестицией? Даже если вы утвердительно ответили на этот вопрос, я всегда настаиваю, чтобы клиент обсудил предстоящий обмен со мной или со своим налоговым консультантом, чтобы точнее представить себе эту операцию в рамках общего финансового проекта.

Кроме налогов существуют и другие причины для обмена. Вот некоторых из них:

• Обмен полностью амортизированной недвижимости на новую, которая обладает большей ценностью и имеет потенциал амортизации.

• Обмен земельного участка, не приносящего дохода, на здание, способное производить денежный поток.

• Обмен, вызванный особенностями местного законодательства.

• Обмен большого объекта недвижимости на несколько маленьких, например, чтобы разделить имущество между наследниками.

• Обмен недвижимости с целью изменения порядка взимания оплаты жилья.

 

Какой же посредник вам требуется при обмене? Вы должны быть уверены, что деньги, вырученные за проданную недвижимость, находятся у него в полной сохранности и будут доступны вам в любой момент при завершении сделки. Поэтому, во-первых, лучше всего привлечь к делу квалифицированного посредника, имеющего безупречные рекомендации от других инвесторов. Необходимо также провести собственное расследование, чтобы выяснить, как посредник управляет доверенными ему инвестициями. Недавно одна крупная посредническая фирма не смогла выполнить своих обязательств, потому что инвестировала значительную часть переданных ей на хранение средств в ценные бумаги, которые сразу же после этого обесценились. Если вы не можете разобраться в инвестиционной практике посредника, то не следует доверять ему деньги.

Во-вторых, обязательно получите письменные гарантии сохранности своих средств. И наконец, убедитесь, что у посредника имеется договор страхования от кражи и иных противоправных действий со стороны его служащих, желательно не менее чем на 100 миллионов долларов.

 

Генеральный подрядчик

 

Почти все проекты, связанные с недвижимостью, требуют каких-то строительных или ремонтных работ. И лучше будет, если управление ими возьмет на себя генеральный подрядчик. Если вы этому не обучены, то вам лучше и не пытаться руководить строительством, какого бы мнения вы ни были о своих способностях. Если вы инвестор, то и оставайтесь им.

Пожалуй, не стоит даже говорить о том, что к выбору подрядчиков нужно подходить очень осмотрительно. От вашего решения во многом будет зависеть качество проекта. Рекомендации по кандидатуре подрядчика вы можете получить у своего архитектора. Если вы уже нашли себе страховую компанию, которая специализируется на строительстве, то там тоже можно получить объективные отзывы обо всех подрядчиках в городе. Кроме того, обратитесь за советом к юристу, ипотечному брокеру, кредитору, да и сами взгляните в городе на сооружаемые здания и узнайте, кто их строит. Это даст вам представление о репутации многих строительных фирм.

Как бы сильно ни было искушение обойтись малыми деньгами и нанять для своего небольшого проекта игрока из «низшей лиги», никогда не обращайтесь к услугам подрядчиков, не имеющих лицензии и страховки. Как юрист я никогда не посоветую своим клиентам брать на себя астрономический риск, нанимая подрядчиков (да и других специалистов) без лицензии и страховки.

Неплохо также выяснить, какие страховые гарантии выполнения работы и платежей может представить генеральный подрядчик. При отсутствии таких гарантий необходимо выяснить причину. Зачастую, если генеральный подрядчик помимо выполнения заказов самостоятельно ведет проектирование и строительство, страховые компании неохотно дают ему такие гарантии. Однако если фирма работает только по подряду, то гарантии, как правило, должны быть. В этом случае при неисполнении работ или выполнении их не в срок и без должного качества компания, выдавшая гарантию, возместит ущерб, который может оказаться довольно значительным.

Генеральный подрядчик несет ответственность за точное исполнение проекта и за деятельность субподрядчиков, которые будут непосредственно осуществлять работы. Обычно генеральный подрядчик редко сам осуществляет строительные и ремонтные работы. Это всего лишь опытный менеджер проектов, который хорошо разбирается в процессе строительства и знает людей или фирмы, которые справятся с порученным объемом работ. Наняв опытного подрядчика, вы повысите шансы, что на строительстве у вас будут работать хорошие специалисты. Занимаясь поисками генерального подрядчика, необходимо также получить у него полный перечень субподрядчиков и поставщиков, чтобы поинтересоваться, насколько своевременно и регулярно он расплачивается с ними.

Как найти хорошего подрядчика? Прежде всего, взгляните на результаты выполнения им предыдущих проектов. Осмотрите их собственными глазами. Оцените качество и соблюдение стандартов. Это особенно заметно по отделке и мелким деталям внешнего вида здания. Если они выполнены небрежно, можно предположить, что и то, что скрывается от постороннего взгляда за стенами, сделано не лучше. Во-вторых, что более важно, поговорите с субподрядчиками. Вовремя ли платит им генеральный подрядчик или постоянно задерживает платежи? Это может означать, что у него проблемы с оборотными средствами. Этот вопрос надо выяснить по возможности досконально. Вы ведь не хотите, чтобы кредит, который вы взяли на закупку строительных материалов, пришлось потратить на оплату услуг субподрядчиков?

Раз уж речь зашла о деньгах, то расходы на строительство (как, впрочем, и многие другие), если с самого начала их не поставить под строгий контроль, могут начаться в одной солнечной системе, а закончиться в совершенно другой галактике. Для этого требуется ясный бюджет, четкое определение объема работ и жесткий график их выполнения.

С моей точки зрения, все должно начинаться с поиска опытного генерального подрядчика, располагающего страховыми гарантиями своевременного и качественного выполнения работ. В этом случае дополнительные расходы по строительству и оплате услуг можно будет существенно снизить.