Смотрите на все глазами инвестора

 

Осматривая районы города, отмечайте для себя места, которые, на ваш взгляд, слишком дороги, дешевы или находятся в полном запустении. Все эти оценки могут меняться. Я знаком с одним инвестором, который зарабатывает большие деньги, улучшая внешний вид и внутреннюю отделку самых заурядных зданий и повышая таким образом их рыночную стоимость. Это нелегкая работа, но он с удовольствием занимается ею. Необходимо также знать, что неплохие деньги можно заработать даже на трущобах. Я не призываю вас к этому, так как считаю одной из задач инвесторов улучшение среды обитания людей. Однако у нас, в конце концов, свободная страна.

Мне постоянно задают один и тот же вопрос: «По каким признакам можно определить, что тот или иной район катится к упадку?» Это нетрудно сделать, и если вы будете доверять своим ощущениям, то почувствуете ситуацию интуитивно. Вот вам пример из жизни. Однажды утром я ехал на машине, осматривая городские районы, в которых уже давно не бывал, и увидел автомобиль без колес, стоявший у обочины на подставках. Это классический признак упадка во всей своей красе. Другими признаками могут служить машины, запаркованные в больших количествах ночью на улицах, или контингент жильцов, не внушающих доверия и занимающихся темными делами. Наконец, присмотритесь внимательнее к общей ухоженности зданий. Если они имеют обшарпанный вид, это тоже нехороший признак. Можно также обратиться к полицейским сводкам, чтобы выяснить, насколько распространена преступность в данном районе.

Я рассказываю все это, чтобы вы поняли, что можно реставрировать здание, но в одиночку вам не удастся благоустроить все его окружение. Что же касается исторических зданий в старой части города, то они могли бы стать, к примеру, прекрасным офисом для модной дизайнерской студии, но если работники чувствуют там себя неуютно и испытывают дискомфорт уже через несколько часов работы, то такое решение вряд ли можно назвать хорошо продуманным. Держите глаза широко открытыми и глубоко анализируйте все, что видите. Прислушивайтесь к своему внутреннему голосу. Записывайте свои впечатления (да, именно впечатления) о каждом районе. Ниже приводится форма, которая не только даст вам пищу для ума, но и позволит зафиксировать свои чувства и ощущения.

 

Возьмите на заметку

Рекомендация № 5: ищите признаки упадка района и не игнорируйте их. Если только вы не специализируетесь на ремонте и реставрации зданий, они могут иметь далеко идущие последствия.

 

 

О чем говорят здания

 

Как я уже упоминал, здания сами по себе – это последняя вещь, на которую я обращаю внимание, знакомясь с городом или каким-то конкретным районом. Даже оценивая само здание, первым делом я обращаю внимание не на его вертикальную структуру, а на участок, на котором он расположен. Достаточно ли здесь мест для парковки? Удобно ли заезжать на стоянку и выезжать с нее? Другими словами, насколько обеспечен доступ к этому зданию? Какие общие впечатления вызывает этот дом? Смогут ли посетители разыскать его, не плутая по окрестностям?

Далее я обращаю внимание на тех, кто арендует здание. Кто они? Солидные и хорошо зарекомендовавшие себя компании или фирмы-однодневки? Конечно, совсем не обязательно, чтобы в числе арендаторов значились «Home Depot» или «Taco Bell». Для меня хорошим арендатором будет, к примеру, сантехническая фирма, которая снимает здесь помещения на протяжении десяти лет. Это намного лучше, чем только что основанная высокотехнологичная компания, о которой никто раньше не слышал, у которой еще нет доходов и за которой стоят только миллионы венчурного капитала и всего один клиент. Меня интересует также положение, которое фирма-арендатор занимает в своей отрасли, уровень конкуренции и направление ее деятельности.

 

Возьмите на заметку

Рекомендация № 6: в первую очередь оценивайте участок, на котором расположена недвижимость, а само здание – в последнюю.

 

Однажды вечером мне позвонила знакомая, которая как раз проезжала по небольшому городку: «Послушай, Крейг, я сейчас смотрю на одно здание, которое идеально подходит для центра обработки заказов. Что ты думаешь по этому поводу?» Ответ не вызвал у меня никаких затруднений. Центры обработки заказов в США находятся в упадке, так как большинство фирм переводят их в страны с более дешевой оплатой рабочей силы. Я ответил: «Если ты в данный момент находишься не в Индии, то брось эту затею». Здесь нужен только здравый смысл и некоторые знания о господствующих тенденциях, причем не только в области недвижимости, но и в других сферах бизнеса и жизни, которые напрямую влияют на недвижимость.

Анкета, представленная ниже, послужит вам инструментом, позволяющим зафиксировать самые первые впечатления от здания. Неплохо также сделать снимки и прикрепить их к анкете. Не забудьте добавить свои комментарии.