Правило № 9: переведите титул собственности на юридическое лицо, или что может случиться, Если вы этого не сделаете

 

Итак, вы учредили одно или несколько ТОО, чтобы защитить свою недвижимость, и аккуратно оформили все документы в государственных учреждениях. Вы утвердили и подписали операционное соглашение о порядке функционирования ТОО, подписали протокол учредительного собрания и выдали свидетельства членам товарищества. Все важные документы собраны вместе, подшиты и хранятся в надежном месте.

Помните, что у вас должны быть все эти документы. Остерегайтесь дельцов, которые готовы за 99 долларов подготовить вам полный комплект учредительной документации, но при этом не снабжают вас ни операционным соглашением, ни протоколом собрания, ни свидетельствами. Наша фирма берет за такие услуги 695 долларов (или меньше, если у вас заключено партнерское соглашение с компанией «Rich Dad»), но зато все документы при этом оказываются в наличии и составлены они в соответствии с вашими особыми пожеланиями. Кроме того, на протяжении этого процесса вы получаете постоянные телефонные консультации.

 

Возьмите на заметку

Учредив ТОО для защиты имущества, сделайте следующий шаг и переведите на него титул собственности на недвижимость.

 

Можно ли считать, что процесс завершен?

Вправе ли вы полагать, что ваша недвижимость уже защищена? Пока нет. Учредив ТОО для защиты имущества, сделайте следующий шаг и переведите на него титул собственности на недвижимость.

Вы должны подготовить передаточный акт на собственность, например на ваш четырехквартирный дом, от физического лица Джона Джонса товариществу с ограниченной ответственностью «Jones Real Estate LLC».

При этом у вас может возникнуть несколько вопросов.

 

Схема 6.12

 

Во-первых: «Облагается ли эта операция налогом? Будут ли федеральное налоговое ведомство и налоговая служба штата требовать с меня какие-то деньги?» Ответ: «Нет». Это не продажа имущества, а только передача. Вы не получаете за эту операцию никаких денег, а лишь передаете имущество от себя (как физическое лицо) себе же (как единоличному собственнику вновь образованного ТОО).

Недвижимость передается в собственность товариществу по базовой стоимости, то есть по цене первоначального приобретения. Она остается неизменной. Например, если за свой четырехквартирный дом вы заплатили 250 тысяч долларов, то эта же стоимость указывается и в титуле собственности, оформленном на ТОО. Такая операция не дает вам дохода, а если его нет, то не может быть и речи о подоходном налоге.

Если впоследствии Джон Джонс решит включить в свое ТОО новых участников, то в этом случае ему, возможно, придется уплатить налог. Проконсультируйтесь со своим юристом прежде, чем осуществлять какие-то изменения в праве собственности.

Следующий вопрос: «Надо ли что-то платить за передачу собственности?» Ответ: «Смотря где вы живете».

Сбор за передачу права собственности, базирующийся на ее стоимости, имеет разную величину. Во многих штатах из этого правила есть исключения и льготы. Если вы, к примеру, передаете собственность от себя как от частного лица себе же как владельцу ТОО, то оплата отсутствует. Проконсультируйтесь со своим юристом по поводу местного законодательства.

Правда, некоторые штаты идут на хитрость. В Неваде вы можете бесплатно передать право собственности своему ТОО. Но если происходит обратная передача от ТОО частному лицу, то уплачивается сбор. Такая ситуация может возникнуть, когда вы собираетесь провести рефинансирование и кредитор настаивает на том, чтобы собственность была оформлена лично на ваше имя. Не идите на поводу у таких кредиторов. Они, конечно, будут аргументировать свое требование тем, что у них не остается гарантий безопасности, если право собственности оформлено на ТОО. Но это чушь. Даже если собственником недвижимости является ТОО, у кредитора остается ваша личная гарантия, и он является кредитором первой очереди точно так же, как если бы собственность была оформлена на ваше имя. Он одинаково защищен в обеих ситуациях. Поэтому ищите кредиторов, которые лучше подкованы в вопросах защиты собственности.

В штате Пенсильвания передача прав собственности является дорогостоящим мероприятием. За это там берут 2 процента от стоимости имущества. Таким образом, если ваша недвижимость оценивается в миллион долларов, а вы взяли под ее покупку кредит в 950 тысяч, то за передачу прав собственности товариществу с ограниченной ответственностью с вас все равно возьмут 20 тысяч (2 процента от одного миллиона). Увы.

Самый лучший выход из этой ситуации состоит в том, чтобы оформить титул на ТОО в момент покупки недвижимости. В этом случае у вас уже не будет необходимости передавать право собственности и платить за это.

Вы всегда найдете банкиров, которые не будут возражать, если имущество находится в собственности ТОО (или КТ).

Если уж зашла речь о банках и кредиторах, то возникает следующий вопрос: «Не расторгнут ли они кредитный договор, если я передам право собственности на недвижимость?» Мне не раз приходилось слышать о подобных действиях банкиров, когда титул переоформляется на ТОО. Вследствие своего недомыслия они полагают, что таким образом вы пытаетесь укрыть от них имущество и уклониться от выполнения обязательств по договору. Как уже было сказано, если у кредитора есть ваша личная гарантия, то он защищен, независимо от того, кто является собственником недвижимости.

Но у большинства кредиторов полностью отсутствует логика. Как только вы начинаете процесс передачи права собственности, они заявляют, что по условиям договора вы должны немедленно погасить кредит в случае продажи недвижимости. Но ведь вы ее не продаете, а передаете сами себе.

Что же делать в таком случае?

Как вы думаете, что лучше: просить разрешения или прощения? Если вы поинтересуетесь у большинства кредиторов, как они отнесутся к такой операции, то они инстинктивно ответят отказом. Но если вы проведете ее, не спрашивая разрешения, то потом у вас всегда будет возможность извиниться. Весьма вероятно, что дело даже не дойдет до этого. Во всех моих сделках кредиторы в подобных случаях никогда не расторгали договоров. Может ли это случиться с вами? Не знаю. Но если вы продолжаете ежемесячно погашать кредит, то, скорее всего, они не будут этого делать. Зачем им лишние хлопоты, если деньги исправно поступают? Если же у них вдруг возникнет такая странная идея, осуществите рефинансирование, выбрав для этого банк, который не боится ТОО. В любом случае вы не потеряете своей недвижимости, даже если кредитный договор будет расторгнут.

Однако некоторые из вас могут оказаться слишком щепетильными для таких затей. Если вы готовы потратить немного больше денег, то есть и другой способ обеспечить себе безопасность.

Федеральный закон предписывает кредиторам не чинить препятствий, если вы переписываете свою недвижимость в доверительную собственность. Земельный траст почти ничем не отличается от доверительной собственности, и отношение к нему банкиров такое же. Поэтому можете передать право собственности на свое имущество образованному вами земельному трасту, и считайте, что вы достигли своей цели.

Для такой операции потребуются некоторые дополнительные расходы. Однако помните, о чем говорится в правилах № 5 и № 6: никакой земельный траст не может гарантировать вам полной защиты. Поэтому, если вы решитесь применить эту стратегию, вам все же придется основать ТОО и назначить его бенефициаром земельного траста.

Если право собственности на недвижимость передано земельному трасту, а в качестве бенефициара выступает ТОО, то у вас будет необходимая защита, и даже самый узколобый банкир не станет чинить вам препятствий.

Единственная организация, которую вы обязаны поставить в известность о передаче права собственности, – это страховая компания. Она должна переписать страховой полис с вашего имени на ТОО. В противном случае (и такие вещи случаются) она может заявить, что страховала лично вас, а не ТОО, и на этом основании откажется от страховых выплат. Даже если она и поставит кредитора в известность о произведенных изменениях, то это, как правило, не ведет к расторжению договора.

Последний вопрос: «Почему при передаче права собственности надо использовать передаточный акт, а не акт с отказом от права собственности?» Передаточный акт носит более универсальный характер. В частности, он подразумевает и переход страхования титула собственности. Поскольку вы передаете недвижимость самому себе, то имеет смысл предоставить себе максимум прав. Поэтому пользуйтесь передаточным актом.