Аренда – это кропотливая работа

 

Без труда сдать помещение в аренду удается очень редко. Обычно это весьма трудоемкий процесс. Начиная составлять маркетинговый план, мы первым делом осматриваем недвижимость и позиционируем ее на рынке. Необходимо провести маркетинговые исследования всех конкурирующих объектов – как уже существующих, так и тех, появление которых ожидается в ближайший год. Знание рынка помогает найти нишу, позволяющую подать здание в самом выгодном свете и привлечь арендаторов.

Но на этом работа не заканчивается. Мы рассматриваем и анализируем все аналогичные сделки, чтобы понять их специфику и отыскать факторы, которые будут способствовать нашему успеху. Мы учитываем даже показатели активности сделок с недвижимостью схожего класса, чтобы выявить какие-то тенденции, направленные вверх, вниз или вбок. Мы не останавливаемся, пока не составим полную картину рынка. Все эти детали позволяют установить ценность здания или какого-то отдельного помещения, а это уже дает возможность говорить о цене и прочих условиях аренды, включающих эксплуатационные расходы, допустимость переделок, всевозможные льготы и уступки, условия парковки автомобилей, охрану и т. п. Это солидный объем работы.

Часто можно видеть, как владельцы, пытающиеся самостоятельно сдать недвижимость, устанавливают такие высокие цены, что становятся неконкурентоспособными. Главная причина – они считают свое здание идеальным и уверены, что все остальные придерживаются того же мнения. Этот аргумент не выдерживает критики. Вторая причина – владельцы не выполняют «домашнюю работу» или выполняют ее плохо. Часто они сравнивают свои здания с недвижимостью более высокого класса или качества и устанавливают размер арендной платы, исходя из того, сколько сами вложили денег в строительство или приобретение здания. Но собственные затраты не имеют никакого отношения к размеру арендной платы.

 

Возьмите на заметку

Самый важный урок, который нам преподносит недвижимость, заключается в том, что размер арендной платы устанавливаем не мы, а рынок.

 

Далее, как и в случае продажи, запускается механизм рекламы. Мы рассылаем описание недвижимости и другие документы, делаем звонки, руководствуясь списками клиентуры, составленными в ходе многолетней работы, а также подготовленными специально для данного проекта. Порой работа ведется не только в пределах данного города, но и выходит за пределы штата. Мы информируем о наших намерениях фирмы, которые когда-либо выражали желание переселиться. Не забываем и о презентациях для фирм, входящих в нашу целевую группу как по размерам, так и по отрасли.

Мы поддерживаем тесные контакты с коллегами-брокерами. Определив, кто из них специализируется на аналогичной недвижимости, проводим презентацию для них. Помимо этого мы осуществляем рассылку рекламы по электронной и обычной почте, раздаем проспекты на различных собраниях и вечеринках, чтобы как можно большее количество людей имели информацию о недвижимости, которую мы представляем.

Разумеется, не обходим стороной и интернет, так как многие компании используют его возможности для поиска офисных помещений. Наш сайт, на котором содержится масса подробной информации, легко найти и на нем очень удобно ориентироваться, а это тоже плод усовершенствований, проводившихся на протяжении десяти лет. Как видите, мы проводим очень большую работу, цель которой – найти нужных арендаторов и как можно скорее заключить с ними договор найма.

Поняв, как правильно позиционировать недвижимость и каким компаниям ее предлагать, мы разрабатываем стратегию на перспективу, нацеленную на полное заселение здания арендаторами. Этот комплексный план включает ставки арендной платы, условия аренды, максимальный уровень эксплуатационных расходов на один квадратный метр офисной площади, допустимые пределы переделки, выплату комиссионных тем лицам, кто порекомендует новых арендаторов, и другие условия.

Вывесить на здании объявление о сдаче площадей в аренду – самая заметная и не требующая усилий часть кампании. А потом сиди и отвечай на телефонные звонки! Но практика показывает, что успех – это тяжелый труд, основанный на опыте. На пути к нему расставлено множество ловушек, в которые так легко угодить новичку. Я попадал, пожалуй, во все возможные капканы. Это еще один довод в пользу найма агента по сдаче недвижимости в аренду.