Кен макэлрой. Подводные камни неумелого управления недвижимостью

 

 

Самое большое удовольствие я испытываю, когда мои лучшие друзья становятся надежными деловыми партнерами. Кен Макэлрой – один из таких людей. Помимо всего прочего, Кен принес мне не один миллион долларов.

«В любой плохой сделке можно встретить хорошего человека», – говорил мой отец. Эти слова поистине бесценны. Благодаря им я не испытываю страха перед неудачными сделками. Часто я иду на них, даже не вполне доверяя партнерам, потому что знаю: на моем пути может встретиться хороший человек.

Я познакомился в Кеном во время одной из неудачных сделок. Она была не просто плохой, а ужасной. Молодой человек, с которым я имел дело (назовем его Джорджем), в конце концов отправился за решетку. Комиссия по ценным бумагам и биржевой деятельности положила конец его махинациям. К сожалению, страдать пришлось жене Джорджа и его трем детям.

Мы с Кеном, почувствовав что-то неладное, в последний момент все же отказались от участия в жульнической инвестиционной схеме, которую предложил Джордж. Но в этой ситуации была и положительная сторона: я познакомился с Кеном в полном соответствии с истиной, которую внушал мне богатый папа.

Сегодня Кен – один из консультантов компании «Rich Dad». Его работы «Азбука инвестирования в недвижимость» и «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» должны стать настольными книгами любого инвестора.

Больше всего я ценю в Кене то, с какой щедростью он делится знаниями. Мы немало поездили по свету с лекциями и семинарами на нашу любимую тему – инвестиции в недвижимость.

Кен и его жена Лора – наши лучшие друзья. Мы прекрасно проводим время, обмениваясь знаниями и опытом, поддерживаем друг друга, чтобы стать еще богаче и независимее.

Роберт Кийосаки

 

Управление недвижимостью – тема сложная, и многие недопонимают принципы работы с ней. Чтобы стать преуспевающим инвестором, не обязательно уметь управлять ею.

Заявление может показаться странным, но если немного вдуматься, то поймете, что это действительно так. Возможно, вы обладаете недюжинными способностями, прекрасной интуицией, совершаете феноменально выгодные сделки, у вас широкий круг инвесторов, солидная команда юристов, брокеров и подрядчиков. Но все вышеперечисленное относится только к сделке. Речь идет лишь об инвестициях. На них фокусируют внимание и авторы многих книг, посвященных недвижимости. Но к успешному владению недвижимостью это не имеет прямого отношения.

У Роберта Кийосаки и команды «Rich Dad» есть одно ценное качество. Они понимают, что находить хорошую недвижимость и совершать сделки с ней не достаточно. Чтобы считаться хорошим инвестором и полностью использовать экономический потенциал недвижимости, ею надо умело управлять. Запомните: вы можете приобрести самую лучшую недвижимость в мире, но при неправильном управлении она очень быстро потеряет всякую ценность. Почему? Потому что настоящий инвестор всегда помнит, что ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не на стоимости. Чтобы по максимуму использовать потенциал, необходим профессиональный менеджмент.

 

Возьмите на заметку

Первое правило, которое вы должны запомнить, гласит: «Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не стоимости».

 

Тема управления недвижимостью слишком обширна, поэтому сосредоточимся на следующих важных вопросах:

1. Почему профессиональное управление недвижимостью так важно для успеха?

2. Что включает в себя грамотный менеджмент?

3. Как найти хорошего управляющего?

 

Рискну предположить, что понимание этих вопросов позволит вам стать еще лучшим инвестором. Но в любом случае оно принесет только пользу.

 

Взгляд со стороны

 

Роберт и его команда открыли мне глаза на колоссальный экономический потенциал инвестиций в недвижимость. До этого я зарабатывал на жизнь, управляя имуществом других людей. За плечами уже был опыт создания нескольких крупных компаний на юго-западе США.

Управляя зданиями, насчитывавшими более 20 тысяч квартир, я понял, какой ущерб стоимости недвижимости и благосостоянию ее владельца может нанести неумелый менеджмент.

До сих пор помню, как мне позвонил Джон, один из моих клиентов. Он входил в группу инвесторов из Колорадо, купившую многоквартирный дом в Финиксе. В его голосе явно сквозил ужас.

– Что случилось, Джон? – поинтересовался я.

– Мне кажется, у нас возникла небольшая проблема с домом, – ответил он. – Вы не могли бы нам помочь?

Оказалось, проблема была не такой уж и маленькой. Недвижимость находилась в состоянии полного запустения и разрухи. К такому положению привела целая серия ошибок, с которыми я не раз встречался на протяжении карьеры.

Во-первых, инвесторы приобрели дом, не подготовившись и не изучив местный рынок недвижимости.

Вторая проблема заключалась в том, что инвесторы решили обойтись малой кровью. Стремясь сэкономить, они поручили управление домом сотруднику одного из своих филиалов в Денвере. А тот не имел никакого опыта в подобных делах. Он прилетал в Финикс от силы раз в месяц. Мне до сих пор непонятно, как в целом неглупые бизнесмены умудрились доверить имущество стоимостью в несколько миллионов долларов совершенно неопытному человеку.

Я догадывался, что дела идут неважно, потому что Джон никогда не тревожился по пустякам. Но действительность оказалась намного хуже моих предположений. Выяснилось, что владельцам даже не хватило денег для уплаты очередного взноса по кредиту.

Хотя и без большой охоты, я согласился помочь Джону. Мне был знаком дом, о котором шла речь. Он располагался в хорошем районе, но про него шла дурная слава и в нем очень быстро менялись жильцы. В доме свили гнездо представители местного наркокартеля. В первую же неделю после того, как мы взялись за это дело, ситуация еще больше обострилась. Жителя одной из квартир застрелили на глазах у подружки. Было совершенно очевидно, что налицо гангстерские разборки, так как руки у жертвы были связаны за спиной, а стреляли в голову, как обычно делают киллеры. Девушка не пострадала и находилась под защитой полиции как важный свидетель.

И это случилось в одном из самых престижных районов! Рядом находились крупные предприятия, школа и региональный торговый центр. Но подобные события могут произойти где угодно.

Когда наша команда приступила к обследованию дома, то все были в шоке. Мы знали, что здание находится не в лучшем состоянии, но мы не могли даже представить, насколько все плохо. Состояние дома было хуже некуда, прилегающая территория абсолютно запущена, перекрытия между этажами прогнили. Более 20 процентов квартир не представлялось возможным сдать внаем. В аналогичных домах по соседству было заселено 90 процентов квартир, а в нашем только 70, что, естественно, сказывалось на доходах. Помимо того что многие квартиры пустовали, некоторые из жильцов имели задолженность по квартплате.

Вдобавок ко всему квартиросъемщики массово высказывали намерение переехать из дома, так как беспокоились за собственную безопасность и их не удовлетворяло состояние жилья.

Владельцы не могли найти новых жильцов, и у них не хватало денег на ремонт дома и пустующих квартир. Ситуация складывалась удручающая.

Мы быстро поняли, что предстоит много работы. Нам уже не раз доводилось спасать дома, пришедшие в упадок вследствие некачественного управления. Но в данном случае на это понадобилось больше времени и денег. Но хуже всего то, что партнерским отношениям инвесторов был нанесен непоправимый ущерб. В результате нарастающего напряжения их союз распался. При этом прозвучало много резких слов, переругались даже старые друзья, а на репутации Джона появилось темное пятно.

Я не испытывал особой жалости к Джону и его партнерам. Конечно, неприятно, что они потеряли так много денег, но этого можно было легко избежать, если бы они наняли хорошего менеджера, который помог бы провести все необходимые подготовительные мероприятия перед приобретением дома и эффективно управлял им после покупки.

 

Знание – ключ к успеху

 

Вы можете подумать, что это единичный случай крайней глупости. Но это не так. Буквально каждый день умные инвесторы вдруг превращаются в идиотов, потому что не понимают, насколько важно для недвижимости грамотное управление, и недооценивают работу менеджеров. Сегодня я зарабатываю на жизнь, исправляя ситуации вроде той, в которой оказался Джон. Я скупаю подобные дома с большой скидкой, затем довожу их до нормального состояния и получаю на этом огромные прибыли.

Если осознаете важность управления недвижимостью и поймете, какими средствами оно достигается, то в ваших руках окажется ключ к успеху в инвестициях.

Итак, что же такое грамотное управление недвижимостью?

 

Тройной подход

 

Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.

 

Возьмите на заметку

Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.

 

 

Доходы

 

Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не на стоимости. Основная ошибка, которая может превратить хорошую недвижимость в плохую, заключается в непонимании факта, что недвижимость – это не просто инвестиция, а бизнес. Таким образом, самый главный аспект недвижимости состоит вовсе не в том, как она выглядит, где находится и сколько стоит. Чтобы стать настоящим инвестором, необходимо понимать, что ценность недвижимости, как и любого бизнеса, основывается на производимой ею чистой операционной прибыли, то есть доходов за вычетом расходов:

 

 

Доход – Расход = Чистая операционная прибыль

 

Если требуется повысить чистую операционную прибыль, то легче всего поддается контролю валовой доход, который дает недвижимость.

При инвестировании в недвижимость валовой доход зависит от ряда факторов, в частности:

• размера квартплаты;

• степени заселенности жилья;

• других возможностей денежных поступлений.

 

Квартплата

 

Очевидный признак плохого управления – существенное снижение квартплаты ниже среднерыночного уровня. Мне часто приходится встречаться с этим явлением, когда я рассматриваю возможность покупки очередного объекта. Для инвестора такой дом – это удача.

Чтобы понять, насколько важно правильно установить размер квартплаты, необходимо разобраться в механизме оценки недвижимости.

 

Возьмите на заметку

Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не стоимости.

 

Самый простой способ установить стоимость недвижимости заключается в использовании нормы капитализации. Ее величину можно узнать у любого брокера. А дальше ориентируйтесь на формулу:

 

 

Чистая операционная прибыль: Рыночная норма капитализации = Стоимость

 

Как это делается

Предположим, вы хотите купить жилой дом на 200 квартир, который дает в год 500 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Допустим, рыночная норма капитализации составляет 7 процентов. Это значит, что ориентировочная стоимость дома на данном рынке составит 7 142 857 долларов.

500 000 долл.: 7 % = 7 142 857 долл.

Теперь разберемся, почему так важно следить, чтобы уровень квартплаты соответствовал среднерыночному уровню.