Правило № 3: 180 дней на завершение сделки

 

Опять-таки, начиная с даты продажи у вас имеется ровно 180 календарных дней, в течение которых вы должны приобрести себе новую недвижимость. Независимо от того, сколько объектов вы приобретете, они должны содержаться в перечне, который вы подготовили в течение первых сорока пяти дней. Вы можете купить один, два или, если хотите, все три объекта, но только из этого перечня и не позднее чем через 180 дней.

Как и в предыдущем правиле, речь идет о календарных днях, а это значит, что если срок заканчивается в субботу, воскресенье или праздничный день, никаких продлений не будет, даже если вы обратитесь с такой просьбой к самому президенту. Учтите, что сроки определены совершенно конкретно – сорок пять и сто восемьдесят дней, а не шесть недель или шесть месяцев. Либо вы их соблюдаете, либо сделка по обмену признается недействительной.

 

Возьмите на заметку

Ограничения по срокам имеют очень строгий характер. Соблюдайте их.

 

 

Правило № 4: Независимый посредник

 

Вы не имеете права прикасаться к вырученным деньгам на протяжении всего срока между продажей старой и покупкой новой недвижимости. Закон требует участия в сделке независимой третьей стороны – посредника, который обязан хранить эти средства и готовить все документы, необходимые для обмена.

Несмотря на то, что кандидатура посредника должна быть в какой-то форме согласована с налоговой службой, на самом деле его деятельность никем не регламентирована. Он не должен сдавать никаких экзаменов, чтобы доказать свои знания и способности, и, как правило, может делать с вашими деньгами все, что ему вздумается. В большинстве штатов посредником может стать любой человек, которому хватит денег на то, чтобы напечатать себе визитные карточки.

В нашей сфере деятельности нередки случаи денежных потерь из-за того, что посредники используют деньги клиентов в собственных целях или неудачно инвестируют их. Некоторые из таких недобросовестных посредников в прошлом были юристами, успешными бизнесменами и даже сотрудниками титульных компаний. Потери могут быть как относительно небольшими, так и огромными, но все они объясняются тем, что посредники смешивают свои деньги с деньгами клиентов. Другими словами, они хранят их на общем банковском счете.

У посредника есть только два способа хранить деньги клиентов: либо они смешивают их все на одном счете, либо заводят отдельные счета для каждого клиента. Любые злоупотребления со средствами клиентов могут произойти лишь тогда, когда все деньги собраны в «общий котел». Тем не менее примерно 95 процентов посредников (по моим личным сведениям) хранят все средства на одном счете.

Калифорния, Айдахо и Невада – это единственные штаты, где приняты законы, регулирующие деятельность посредников и защищающие клиентов. Аналогичные законопроекты предлагались во многих других штатах, но, как и следовало ожидать, они встречают резкое противодействие со стороны посредников. Таким образом, единственный, кто может защитить ваши деньги, – это вы сами.

Поскольку вы все равно обязаны пользоваться услугами посредников в сделках по обмену недвижимости, то на что следует обращать внимание при их выборе? Во-первых, надо настоять, чтобы ваши деньги лежали не на общем, а на отдельном счете с указанием вашего имени и учетного номера налогоплательщика. Почаще звоните в банк, чтобы удостовериться, что деньги никуда не исчезли. Один из недобросовестных посредников долгое время убеждал клиентов, что их деньги находятся на отдельных счетах, а на самом деле все они были в одной куче. Поэтому, звоня в банк, всегда записывайте, с кем и о чем говорили.

 

Возьмите на заметку

Добейтесь, чтобы ваши деньги были помещены на отдельный счет, и почаще убеждайтесь, что они по-прежнему там находятся.

 

Во-вторых, удостоверьтесь, что посредник знает, что делает. Многие из них плохо разбираются в законах, касающихся налогов, недвижимости и применения статьи 1031, однако с большим удовольствием берутся за эту работу, чтобы приложить руку к вашим деньгам (таких посредников легко определить по слишком низким ценам за услуги). Поинтересуйтесь, сколько операций по обмену они осуществили. Сколько человек работает в их фирме? Могут ли они представить вам список клиентов, у которых можно получить отзыв? Были ли жалобы на их работу? Не поддавайтесь магии должностей и звучных титулов. Защищать свои деньги придется только вам, потому что никто другой этого за вас не сделает.

Видя в вечерних теленовостях интервью с очередной жертвой мошенничества, вы никогда не услышите: «Нет ничего удивительного в том, что меня обманули. Я никогда не доверял этому человеку, потому что он похож на жулика». Все обманутые говорят совершенно противоположные вещи: «Просто поверить не могу, что меня так облапошили. Он же казался таким милым человеком и внушал полное доверие. Наши дети ходят в одну и ту же школу, мы с ним посещаем одну и ту же церковь. У него такая замечательная жена. Как же он мог так поступить со мной?» Итак, если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя! Вы единственный человек, который несет ответственность за сохранность своих денег.

 

Возьмите на заметку

Если нельзя доверять людям, которые не внушают доверия, и точно так же нельзя доверять тем, кто внушает доверие, то кому же тогда доверять? Никому, кроме себя!