Правовое регулирование арендных отношений

В качестве одной из разновидностей землепользования выступают правоотношения в области аренды земель. Эти отношения урегулированы Земельным Кодексом Украины, а также рядом другим законодательных актов. В частности, ст. 8 ЗК Украины предусматривает, что во временное пользование на условиях аренды земля предоставляется гражданам Украины, предприятиям, учреждениям и организациям, общественным объединениям и религиозным организациям, совместным предприятиям, международным объединениям и организациям при участии украинских иностранных юридических лиц и граждан, предприятиям, которые полностью принадлежат иностранным инвесторам, а также иностранным государствам, международным организациям, иностранным юридическим лицам и физическим лицам без гражданства.

В качестве арендодателей земли выступают:

- сельские, поселковые, городские и районные Советы;

- собственники земли.

Земля может предоставляться в аренду на условиях краткосрочного пользования – до трех лет (для выпаса скота, сенокошения, огородничества, государственных и общественных нужд) и в долгосрочное – до пятидесяти лет.

Условия, сроки, а также плата за аренду земли устанавливаются по согласованию сторон и отражаются в договоре, таким образом, основанием возникновения арендных отношений является договор аренды. Форма договора и порядок его регистрации устанавливается Кабинетом Министром Украины. Как правило, он включает в себя следующие положения:

- дата заключения договора;

- наименование и реквизиты сторон (арендодателя и арендатора);

- предмет договора: земельный участок или его часть (указывается его площадь), срок, на который заключается данный договор, вид пользования (краткосрочное или долгосрочное), а также цель использования;

- плата за землю: размер, сроки внесения, расчетный счет и отделение банка, а также основания и срок освобождения землепользователя от арендной платы, если данное условие устанавливается по соглашению сторон;

- права и обязанности арендодателя и арендатора;

- подписи сторон;

- время и место регистрации данного договора, а также регистранный номер.

Наряду с другими правами, которыми обладают собственники земельных участков и землепользователи, арендатор имеет преимущественное право на продолжение договора аренды земли после окончания срока его действия.

Закон устанавливает, что арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют преимущественное право на получение арендованных земельных участков в собственность, кроме случаев, когда их арендаторами являются совместные предприятия, международные объединения и организации при участии украинских, иностранных юридических и физических лиц, предприятия, которые полностью принадлежат иностранным инвесторам, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и физические лица без гражданства.

Также ст. 8 ЗК Украины предусматривает, что временно неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, которые находятся в коллективной собственности коллективных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных кооперативов и сельскохозяйственных акционерных обществ, могут предоставляться в аренду для сельскохозяйственного использования на срок, не более пяти лет.

Граждане, которые имеют земельные участки в собственности, имеют право предоставлять их в аренду без изменения целевого назначения на срок до трех лет, а также на срок до пяти лет в следующих случаях:

- временной нетрудоспособности;

- призыва на действительную военную службу в Вооруженные Силы Украины;

- поступлении в учебное заведение.

Далее, часть8 данной статьи определяет, что при наследовании земельных участков несовершеннолетними допускается предоставление этих участков в аренду при наличии контроля со стороны местных Советов на срок до достижения наследником совершеннолетия.

Арендодатель и арендатор обладают правами и имеют обязанности, установленные ст. 39,40 ЗК Украины.

Основаниями для прекращения землепользования на условиях аренды являются условия, предусмотренные ст. 27 ЗК Украины, а кроме того, в качестве таких оснований, присущих непосредственно для арендных отношений, выступают следующие:

- систематическое невнесение арендной платы в сроки, определенные договором аренды;

- при расторжении договора аренды земли по соглашению сторон.

Право временного пользования землей на условиях аренды прекращается путем расторжения соответствующего договора.

 

ПРАВОВЫЕ МЕРЫ ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ

Ст. 82 ЗК Украины устанавливает, что охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на их рациональное использование, предупреждение необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных антропогенных воздействий, а также на воспроизводство и повышения плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда, сохранение режима земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и санитарно-культурного назначения. Охрана земель осуществляется на основе комплексного подхода к указанному природному ресурсу, как к одной из составных частей природной среды с учетом целей и характера их использования, зональных и региональных их особенностей.

Одним из основных условий, при соблюдении которого обеспечивается сохранение земельных ресурсов в надлежащем состоянии, является осуществление рационального землепользования. Ст. 83 ЗК Украины предусматривает, что система рационального использования земель должна иметь природоохранный, ресурсосберегающий, воспроизводящий характер и предусматривать сохранение почв, ограничение негативного влияния на них, а также на растительный и животный мир, геологические породы, водные источники и другие компоненты окружающей среды.

С целью обеспечения сохранности земель в надлежащем состоянии, собственники земельных участков и землепользователи должны осуществлять ряд нижеследующих мероприятий:

- рациональную организацию территории;

- сохранение и повышение плодородия почв, а также улучшение других полезных свойств земли;

- защиту земель от водной и ветряной эрозии, селей, подтопления и заболачивания, вторичного засоления, высушивания, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами и от других процессов разрушения;

- защиту от зарастания сельскохозяйственных угодий кустарниками и мелколесьем, других процессов ухудшения культурно-технического состояния земель;

- рекультивацию нарушенных земель, мероприятия по повышению их плодородия и улучшению других полезных свойств земли;

- снятие, использование и сохранение плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель;

- временную консервацию деградированных сельскохозяйственных угодий, если иными способами невозможно восстановить плодородие почв.

В свою очередь, государственные органы осуществляют необходимые мероприятия в рамках международных, государственных и региональных программ охраны земель.

Порядок охраны земель устанавливается законодательством Украины и предусматривает разработку нормативов предельно допустимых концентраций химических, радиоактивных и других загрязняющих веществ в почве, а также экологических и санитарно-технических требований при размещении новых и реконструкции действующих объектов, деятельность которых может негативно влиять на состояние окружающей природной среды и земельных ресурсов, в частности.

К примеру, ст. 85 ЗК Украины регламентирует, что нормативы предельно допустимых концентраций химических, радиоактивных и других вредных веществ в почве и порядок их определения разрабатывается и вводится в действие Кабинетом Министров Украины или по его поручению соответствующими министерствами и ведомствами.

Ст. 86 ЗК Украины устанавливает, что при размещении, проектировании, строительстве и введении в действие новых и реконструированных объектов, строений и сооружений, а также внедрении новых технологий должно учитываться соблюдение экологических и санитарно-технических требований охраны земель. Введение в действие объектов и применение технологий, которые не отвечают требованиям защиты земель от деградации или нарушения, запрещается. Далее, указанная статья определяет, что размещение объектов, которые влияют на состояние земель, согласовывается с землеустроительными, природоохранными и другими органами в порядке, который устанавливается законодательством Украины.

Для более эффективного осуществления собственниками земельных участков и землепользователями природоохранных мероприятий, государством устанавливается механизм экономико-правового стимулирования рационального землепользования. В ст. 87 ЗК Украины подчеркивается, что экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель направлено на повышение заинтересованности собственников и землепользователей, в том числе и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, а также на защиту земель от негативных последствий производственной деятельности. Экономико-правовое стимулирование включает в себя следующие составные элементы:

- выделение средств государственного, республиканского (Республики Крым) и местных бюджетов для восстановления земель, режим которых нарушен не по вине собственников и землепользователей;

- освобождение от платы за земельные участки, которые находятся в стадии сельскохозяйственного освоения или улучшения их состояния, в период, предусмотренный проектом проведения работ;

- частичная компенсация снижения доходов, выплачиваемая из средств бюджета в результате временной консервации нарушенных не по вине собственников и землепользователей участков;

- поощрение в случае улучшения качества земель, повышения плодородия почв и продуктивности земель лесного фонда, производство экологически чистой продукции.

Порядок экономического стимулирования рационального использования и охраны земель устанавливается законодательством Украины.