Последующая оценка объекта инвестиционной собственности

Последующая оценка объекта инвестиционной собственнос­ти зависит от выбора компанией одной из двух моделей учетной политики:

1) модель учета по справедливой стоимости, которая должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, дей­ствующие по состоянию на отчетную дату, а не на дату в прошлом или будущем.

Использование этой модели означает:

• отражение всех объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев;

• признание прибыли или убытка от изменения справедливой стоимости в отчете о прибылях и убытках того периода, в котором они возникли;

2) модель учета по первоначальной стоимости (фактическим ценам) приобретения. Ее применение означает:

• отражение всех объектов инвестиционной собственности по первоначальной стоимости (за вычетом накопленной амор-

; тизации и накопленных убытков от обесценения активов),

\ используя порядок МСФО 16;

• раскрытие компанией информации о справедливой стоимо­сти своей инвестиционной собственности.

Предпочтителен учет по справедливой стоимости. МСФО 40 предписывает определять справедливую стоимость инвестицион­ной собственности для бухгалтерской оценки или для раскрытия информации в отчетности (если компания использует учет по фактическим затратам). Справедливая стоимость должна определяться независимым оценщиком, который имеет соответствующую профессиональную квалификацию.

После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство) компания, кото­рая ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объек­ты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Справедливой является стоимость инвестиционной собствен­ности, установленная в сделке между осведомленными, желающи­ми совершить такую сделку, независимыми сторонами. Справед­ливая стоимость объекта инвестиционной собственности опреде-^ ляется без учета расходов, возникающих при его продаже. Она отражает рыночные цены по состоянию на отчетную дату. По­скольку рыночные условия могут меняться, сумма, представлен­ная в качестве справедливой стоимости, также подлежит измене­нию. Оценка по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестицион­ной собственностью на рынке проводятся реже или если рыноч­ные цены на аналогичную собственность становятся менее устой­чивыми.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности от­ражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономичес­ки обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду. Как уже отмечалось, определение справедливой стоимости относится к «осведомленным сторонам». Это означает, что поку­патель и продавец имеют информацию, включающую:

• технические характеристики объекта инвестиционной соб­ственности;

• существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта;

• рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчетную дату.

Предполагается, что осведомленный покупатель не будет по­купать объект по цене выше рыночной, а продавец не находится под давлением и не стремится продать его по любой цене, но го­тов осуществить продажу по разумной рыночной цене. В исклю­чительных случаях справедливая стоимость объекта собственнос­ти не может быть надежно определена. Это случается при отсут­ствии на активном рынке данного вида инвестиционной собственности.

МСФО разделяет понятия «справедливая стоимость» и «сто­имость использования объекта инвестиционной собственности». Стоимость использования отражает расчеты компании относи­тельно стоимости объекта инвестиционной собственности, кото­рые не могут применяться при наличии открытого рынка.

В редких случаях невозможно достоверно определить справед­ливую стоимость инвестиционной собственности (например, ког­да сделки с аналогичными объектами недвижимости на рынке редки _f а альтернативная оценка справедливой стоимости, основан­ная на прогнозировании дисконтированных потоков денежных средств, отсутствует). В этом случае согласно МСФО 16 инвести­ционную собственность следует учитывать по фактическим за­тратам на приобретение до момента ее выбытия. При этом пред­полагается, что ликвидационная стоимость инвестиционной соб­ственности равна нулю, а объект инвестиционной собственности амортизируется в течение всего срока его полезной службы.

Перевод актива в категорию «инвестиционная собственность» или исключение из нее (переклассификация актива) возможны лишь при изменении назначения его использования, подтвержденного следующими событиями:

• начало использования собственности самим владельцем (пе­ревод объекта из инвестиционной собственности в собствен­ность, используемую для собственных нужд);

• начало подготовки к продаже (перевод объекта из инвести­ционной собственности в запасы);

• окончание использования самим владельцем (перевод объекта из собственности, используемой для собственных нужд, в инвестиционную собственность);

• начало сдачи в операционную аренду (перевод объекта из за­пасов в инвестиционную собственность);

• окончание строительства или реконструкции (перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строи­тельства или реконструкции (МСФО 16), в инвестиционную собственность).

Если компания ведет учет по фактической стоимости приоб­ретения (строительства), переводы объектов из инвестиционной собственности в другую категорию (используемую для собствен­ных нужд или в состав запасов) и обратно не влияют на их балан­совую стоимость. Их стоимость не изменяется и в целях оценки или раскрытия информации в финансовой отчетности.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимо­сти, из инвестиционной собственности в другие виды активов(в целях дальнейшего учета объекта по МСФО 16 или МСФО 2) этот объект начинает учитываться в новом качестве по справед­ливой стоимости.

Если объект, учитываемый по справедливой стоимости и ис­пользуемый для собственных нужд компании, переводится в со­став инвестиционной собственности, к нему следует применять МСФО 16 (продолжать начислять амортизацию, признавать убыт­ки от обесценения) вплоть до даты изменения способа его экс­плуатации. Существующая на дату перевода разница между балан­совой стоимостью объекта и его справедливой стоимостью при­знается как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки в соответствии с МСФО 16:

1) уменьшение балансовой стоимости в результате переоценки признается в отчете о прибылях и убытках;

2) увеличение балансовой стоимости актива в результате пере­оценки учитывается следующим образом:

а) увеличение признается в отчете о прибылях и убытках в пределах компенсации предшествующих убытков от обесценения этого актива;

б) оставшаяся сумма увеличения относится на счет капитала в качестве резерва переоценки; при последующем выбытии объек­та резерв переоценки, включенный в капитал, может быть пере­несен на счет нераспределенной прибыли (перенос осуществля­ется напрямую из резерва переоценки в нераспределенную при­быль и не отражается в отчете о прибылях и убытках).

Если в инвестиционную собственность переводятся объекты основных средств, учитываемые по справедливой стоимости, раз­ница на день перевода между ней и балансовой стоимостью до переоценки признается в отчете о прибылях и убытках.

Включаемый в состав инвестиционной собственности новый построенный объект будет учитываться по справедливой стоимо­сти, а разница между справедливой стоимостью этого объекта на дату оценки и его балансовой стоимостью признается в отчете о прибылях и убытках.

Перевод объекта из состава запасов в инвестиционную соб­ственность (по справедливой стоимости) учитывается способом, аналогичным учету продажи запасов.