Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

Порядок совершения сделок с земельными участками из состава категории земель сельскохозяйственного назначения указан в Законе об обороте земель, который детально регулирует особенности лишь двух таких сделок: купли-продажи и аренды. Сама же возможность иностранцев быть субъектами права собственности на землю вызывает ряд сомнений, которые были рассмотрены Конституционным Судом РФ по запросу Мурманской областной Думы. Суд указал на отсутствие нарушений Конституции России.[115]

Первой особенностью купли-продажи данных земель является законодательное ограничение их субъектного состава, а именно возможности иностранцев являться субъектами права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Как следует из ст.3 Закона об обороте земель, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель данной категории только на праве аренды.

Во-вторых, согласно п.2 ст.4 Закона об обороте земель, максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Данная норма получила резко критическую оценку в научной юридической литературе, поскольку указание ст.4 Закона об обороте земель на возможность лица иметь в собственности не менее (то есть только более) чем 10 процентов общей площади земель означает, что субъекты РФ могут выбрать любой размер – 50 процентов, а то и все 100 процентов земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, которые должны находится в собственности одного лица. Соответственно, три-четыре олигарха могут поделить все товарные сельскохозяйственные земли страны. Кроме того, отмечалось, что реализация данной нормы приведет к концентрации политической власти в регионах и в целом по России в одних руках, и власть станет придатком хозяина, а также то, что обезземеливание крестьян приведет к массовому оттоку населения в города и росту социальной напряженности.[116]

В-третьих, следует выделить особенности процедуры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в том, что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка по цене, ниже ранее заявленной, или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ст.8 Закона об обороте).

Отдельная процедура предусматривается в случаях проведения публичных торгов (ст.5 Закона об обороте земель), которые проводятся если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель. Такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на них или права собственности на доли в общей собственности на земельный участок, при этом закон не уточняет, возможно ли такое отчуждение посредством совершения безвозмездной сделки (например, по договору дарения).

В случае нарушения указанных требований, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Последний в течение месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах), а в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в общей собственности на земельный участок, их должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных его законом, муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предоставления земельных участков в собственность (аренду) гражданам и юридическим лицам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.10 Закона об обороте земель). В качестве исключения из данного правила п.4 данной статьи предусматривает, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В аренду (как и в собственность) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, включая земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В последнем случае договор аренды такого участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления либо нотариально.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом установленных ст.ст.8,10 Закона об обороте земель особенностей. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п.3 ст.9 Закона об обороте земель).

Последняя норма весьма затруднительна в применении по причине того, что разрешенное использование земельного участка предполагает его использование в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, которые для сельскохозяйственных угодий не устанавливаются (ч.6 ст.36 ГрадК РФ). Следовательно, учет вышеназванной зависимости невозможен в принципе. Само же появление подобной нормы обусловлено, как нам думается, некоторой непоследовательностью самого ГрадК РФ (равно как и его предшественника). Так, согласно ч.5 ст.37 ГрадК РФ, решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования, принимаются в соответствии с федеральными законами.

С одной стороны, вполне понятно, что здесь имел в виду законодатель. Изменения параметров и видов использования сельскохозяйственных угодий осуществляется в соответствии с Законом о переводе земель из одной категории в другую. Поэтому, если земельный участок из состава сельскохозяйственных угодий переходит, например, в состав категории земель поселений, то градостроительным регламентом подробно определяются виды его разрешенного использования (ч.1 ст.37 ГрадК РФ). С другой стороны, исходя из сформулированного ст.1 ГрадК РФ определения градостроительного регламента очевидно, что в случае его отсутствия (не установления) никакого разрешенного использования земельного участка не возникает.