Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования земельным участком, как и договор аренды, является разновидностью обязательственных прав на земельные участки, что обусловливает у них ряд принципиально сходных черт. Во-первых, в обоих договорах имущество передается в пользование, только в одном случае возмездное, а в другом – безвозмездное. Во-вторых, при регулировании договора ссуды законодатель использует ряд отсылочных норм к главе ГК РФ об аренде (см., например, п.2 ст.689 ГК РФ).

Принципиальным отличием является то, что вещь при аренде передается не только в пользование, но и во владение, что позволяет арендатору пользоваться комплексом мер по владельческой защите принадлежащего ему права аренды земельного участка, чего лишен ссудополучатель.

По признаку безвозмездности у договора ссуды много общего с договором дарения. Однако при дарении переданный в дар земельный участок переходит в собственность одаряемого, в то время как при ссуде передача земельного участка носит срочный возвратный характер.

В соответствии с п.1 ст.24 ЗК РФ земельные участки по договору ссуды могут предоставляться для нескольких целей различными субъектами, в том числе из государственных или муниципальных земель, а также из земель, находящихся в частной собственности.

Из государственных или муниципальных земель участки предоставляются государственным или муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, религиозным организациям, либо органам государственной власти и местного самоуправления по решению исполнительного органа государственной власти РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления из находящихся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований земель. До окончания процедуры разграничения государственной собственности на землю данная норма носит формальный характер, поскольку не разграниченной публичной собственностью распоряжаются, по общему правилу, органы местного самоуправления. Закон императивно ограничивает срок такого договора – не более одного года.

Частным случаем этого договора является предоставление служебного земельного надела гражданину из земель организации, принадлежащих ей на праве постоянного (бессрочного) пользования (п.2 ст.24 ЗК РФ). Соответствующие земельные участки находятся в государственной либо муниципальной собственности. Предоставление работнику служебного земельного надела учреждением или иным юридическим лицом - не собственником земельного участка является исключением из общих правил, установленных п.1 ст. 690 ГК РФ. Согласно данной норме, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Следовательно, налицо исключение из общих правил ГК РФ, предусмотренное законом (ЗК РФ).

В то же время, данная норма заключает в себе не простую внутреннюю коллизию правовых норм. С одной стороны, перечисленные в ней организации – юридические лица, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе заключать договор со своими работниками и передавать земельные участки в качестве служебных наделов на титуле безвозмездного срочного пользования. С другой стороны, п.4 ст.20 ЗК РФ в императивной форме запрещает юридическим лицам – землепользователям распоряжаться земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Из земель, находящихся в частной собственности, земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование гражданам или юридическим лицам. Срок договора не определен императивно: в силу п.2 ст.689 ГК РФ договор ссуды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Применительно к физическим лицам действуют и общие правила п.2 ст. 690 ГК РФ, согласно которым коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Данная норма распространяется и на земельные участки.

Как следует из ст.24 ЗК РФ, произведено приравнивание религиозных организаций к льготному режиму землепользования, установленному для государственных и муниципальных учреждений или казенных предприятий. Более того, предоставление земельных участков последним осуществляется в постоянное (бессрочное) пользование (п.1 ст.20), а, следовательно, они являются субъектами уплаты земельного налога (п.1 ст. 388 НК РФ), в то время как религиозным организациям земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта религиозного и благотворительного назначения предоставляются в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов (п.1 ст.30 ЗК РФ). То есть, в данном случае религиозные организации не платят даже земельного налога.

Земельные участки религиозным организациям под имеющимися у них в собственности религиозными объектами предоставляются в собственность бесплатно, а в случае нахождения таких зданий, строений и сооружений у них на праве безвозмездного пользования, соответствующие земельные участки предоставляются им из государственной или муниципальной собственности на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями (п.1 ст.36 ЗК РФ).

Установление для религиозных организаций более льготного режима, чем даже для государственных и муниципальных учреждений, представляется необоснованным и не справедливым в связи с нарушением принципа равенства участников гражданских отношений (п.1 ст.1 ГК РФ). На наш взгляд, не менее важную социальную функцию, чем религиозные организации, выполняют общественные объединения (например, общественные экологические объединения), потребительские кооперативы либо благотворительные фонды, которые приравнены к коммерческим организациями в плане несения расходов и процедур переоформления прав на землю, однако не обладают в отличие от религиозных организаций необходимыми для этого доходами.

5. Залог (ипотека) земельных участков

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотари­ально удостоверен и зарегистрирован органами юстиции по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается копия чертежа границ этого участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре ука­занием его наименования, места нахождения, целевого назначения, ка­дастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст.62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст.27 ЗК РФ. Следовательно, могут являться предметом договора об ипотеке земельные участки, на­ходящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жи­лищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зда­ниями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

При общей собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

По договору об ипотеке не могут быть заложены з емельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципаль­ной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь кото­рой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения. Такие минимальные размеры устанавливаются в соответствии со ст.33 ЗК РФ.

Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава зе­мель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хо­зяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст.7 Закона об обороте земель, залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны ст.68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.