Прекращение права частной собственности на земельные участки

Прекращение права частной собственности на землю – это совокупность юридических и фактических действий (событий), совершаемых собственником или компетентным органом, с которыми законодательство связывает утрату права собственности, в результате чего последнее либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта гражданского права.

Существует несколько классификаций прекращения права собственности. Так, А.А. Крысанов предлагает выделять три группы оснований прекращения права собственности: во-первых, прекращение добровольное – осуществляемое по воле собственника, во-вторых, утрата права собственности по объективным причинам не зависимо от воли собственника, и, в-третьих, принудительное прекращение, т.е. осуществляемое помимо и против его воли.[53]

Добровольное прекращение права собственности происходит в результате следующих действий: добровольного отказа от права собственности; отчуждения участка в результате со­вершения сделки (купли-продажи, дарении, обмена); добровольной ликвидации юридического лица (п.2 ст.61 ГК РФ).

Утрата права собственности по объективным причинам, не зависящим от воли собственника, происходит, например, в случае смерти собственника либо уничтожения участка. Примером последнего является размыв рекой Волга крупнейшего в Европе острова Сарпинского в результате изменения русла реки. В итоге за последние пять лет вода «съела» 62 метра суши, похоронив под водой садоводческий кооператив и часть домов хутора Волгострой.[54]

Принудительное прекращение права собственности на землю включает четыре группы оснований:

а) Действия органов публичной власти, направленные на прекращение прав на землю добросовестного собственника земельного участка.

Изъятие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд – это действия органов государственной власти или местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности на земельные участки граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний, обусловленное необходимостью удовлетворения публичных интересов. Данная процедура фактически является разновидностью национализации, что совершенно очевидно в контексте ч.3 ст.35 Конституции РФ и решений Европейского Суда по Правам Человека (например, дело Литгоу против Соединенного Королевства).

С позиции концепции социальной функции собственника необходимость выкупа земельного участка возникает в ситуации, когда публичный интерес не может быть удовлетворен никаким другим способом. Такой выкуп производится при наличии условий, которые делают невозможным одновременно дальнейшее сохранение права частной собственности и существование баланса публичного и частного интереса.[55]

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (ст.55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п.4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности (статья 9).[56]

К числу исключительных случаев, которые могут повлечь изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, ЗК РФ (ст. 49) относит: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (например, объектов использования атомной энергии; объектов обороны и безопасности; объектов, обеспечивающие космическую деятельность и т.д.).

Реквизиция – временное изъятие земельного участка у его собственника по решению уполномоченного органа публичной власти в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции (ст.51 ЗК РФ).

В случае невозможности возврата реквизированного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Собственник реквизированного участка вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать его возврата в судебном порядке.

б) Действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности на земельный участок лиц, совершивших неправомерные действия - земельные правонарушения. В числе таких случаев: изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст.284 ГК РФ); изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст.285 ГК РФ); конфискация (ст.50 ЗК РФ). В силу ст.286 ГК РФ изъятие земельного участка у правонарушителя осуществляется исключительно на возмездной основе посредством проведения публичных торгов. При этом действующая редакция ст.44 УК РФ не включает в себя конфискацию как вид наказаний.

в) Действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, которому данный участок не может принадлежать в силу закона. Примеров таких ситуаций можно привести много. Например, иностранному гражданину переходит по наследству земельный участок в приграничной полосе либо в силу ст.5 Закона об обороте земель возникает обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.

г) Обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237 ГК РФ). Например, согласно п.1 ст.62 Закона об ипотеке, по данному договору могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.