Договор аренды земельных участков

По договору аренды земельного участка собственник-арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного земельного участка, являются его собственностью. Договор аренды земельных участков наряду с общими положениями об аренде, закрепленными в гл. 34 ГК РФ, имеет и ряд специфических осо­бенностей, указанных в ЗК РФ, иных федеральных законах, а также нормативных правовых актах субъектов РФ.

Предмет договора аренды – земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В договоре необходимо указать местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и иные признаки земельного участка, позволяющие его идентифицировать, а также размер арендной платы. Эти сведения (предмет и размер арендной платы) являются существенными условиями договора, поэтому в случае их отсутствия договор считается не заключенным. Это следует из анализа п.3 ст. 607 ГК РФ и п.3 ст. 65 ЗК РФ.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателями земельных участков могут выступать граждане - собственники земельных участков (в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство); коммерческие юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков; некоммерческие юридические лица – собственники земельных участков (например, общественные объединения); Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления; сами арендаторы при заключении договора субаренды.

Арендаторами могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных.

Договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок не определен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов имущества. Например, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации установлено, что по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке государственной или муниципальной собственности, он может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Аналогичный срок для аренды земель сельскохозяйственного назначения предусматривает п.3 ст.9 Закона об обороте земель.

ЗК РФ не устанавливает предельных сроков аренды, однако разграничивает последствия аренды земельных участков на срок до одного года и свыше одного года. Договор аренды или субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. В данном случае законодатель распространил на земельные участки правило, применимое к зданиям, строениям, сооружениям. Согласно ст. 651 ГК РФ, в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной регистрации договоры аренды, заключенные на срок не менее года.

Особенности срока аренды более пяти лет касаются случаев аренды земельного участка из состава государственных или муниципальных земель (п.9 ст.22 ЗК РФ). Они заключаются в том, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды его арендатором.

Важнейшим признаком договора аренды земельного участка является его возмездный характер, из чего следует, что за пользование земельным участком арендатор должен вносить арендную плату. Этот вопрос регулиру­ется ст. 614 ГК РФ. Согласно ч. 2 данной статьи арендная плата может определяться сторонами в виде твердой денежной суммы, доли полученной в результате использования земельного участка продукции, плодов и доходов, предос­тавлением арендатором определенных услуг и т.д. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливаются договором. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, которые могут ежегодно пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения. Возможно приравнивание арендной платы к ставке земельного налога. Так, согласно п.2 ст.3 Вводного закона, размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Расторжение договора аренды. Договорные отношения носят свободный характер, в связи с чем стороны вправе изменить или расторгнуть договорные отношения в любое время по взаимному согласию. В случае не достижения такого согласия договор аренды земельного участка может быть расторгнут по решению суда. Однако для этого необходимо наличие существенного нарушения условий договора одной из сторон, т.е. нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Например, к числу таких нарушений можно отнести несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд - ст. 619 ГК РФ). Ряд положений ГК РФ конкретизирован применительно к земельным участкам ЗК РФ, который предусматривает перечень случаев, когда аренда прекращается по инициативе арендодателя. В их числе следует выделить использование земельного участка не по целевому назначению, не использование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства или жилищного строительства в течение установленного законом или договором срока, не устранение совершенного умышленно земельного правонарушения, причиняющего вред здоровью человека или окружающей среде, а также в некоторых иных случаях.

Так, арендодатель (администрация г. Саратова) обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «ГиМ» (арендатором). Суд первой инстанции, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, установил факт неиспользования ООО «ГиМ» земельного участка, предназначенного для строительства стационарной АЗС в течение трех лет. В силу подп. 4 п. 2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет. Суд апелляционной инстанции неправомерно применил п.9 ст.22 ЗК РФ и отказал в иске, не признав допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды земельного участка существенным. Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 17 февраля 2004 г. № А57-676/03-30 отменил решение апелляционной инстанции, признав правомерность решения суда первой инстанции.

Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке (п. 3-4 ст. 37 ЗК РФ).